萬(wàn)科上海寶山菊太路項(xiàng)目客戶分析報(bào)告(完整版)
【正文】 拼戶說(shuō)明 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 設(shè)計(jì)要點(diǎn)二：宜居 。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 區(qū)位 看好區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景，認(rèn)為區(qū)域房?jī)r(jià)有一定的上漲空間； ? 交通 交通體系不便，希望能加強(qiáng)和市中心區(qū)域的交通聯(lián)系； ? 動(dòng)遷基地 對(duì)于動(dòng)遷配套問(wèn)題，導(dǎo)入客戶的抗性明顯高于寶鋼客戶，期望動(dòng)遷基地和社區(qū)之間有明顯有效的分隔。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 寶山菊太路項(xiàng)目客戶分析報(bào)告 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 研究背景 基于萬(wàn)科品牌力的塑造，菊太路地塊本身地價(jià)上漲因素，以及對(duì)項(xiàng)目自身綜合屬性的考量，未來(lái)項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)在 10000元 /平米（精裝修）以上 ， 這與當(dāng)前整個(gè)板塊的售價(jià)存在較大的差異。 區(qū)域價(jià)值概述 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域價(jià)值概述 ? 寶鋼、東城、大場(chǎng)、大華板塊客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)知接受度逐步加強(qiáng) ? 地段產(chǎn)生的購(gòu)買抗性逐步減弱，板塊價(jià)值得以體現(xiàn) ? 高性價(jià)比的產(chǎn)品力將是未來(lái)客戶導(dǎo)入的最大誘因 淞南板塊 共富 、 共康板塊 大場(chǎng)板塊 大華板塊 東城板塊 西城板塊 顧村板塊 月浦板塊 羅店板塊 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域價(jià)值認(rèn)識(shí) —— 寶鋼客戶 ? 區(qū)位 工作生活的原因，客戶對(duì)北區(qū)已經(jīng)有很深的認(rèn)知，區(qū)域抗性較弱； ? 交通 目前區(qū)域交通不便，關(guān)注點(diǎn)集中在居住地至市區(qū)的便捷程度上，希望引入寶鋼通勤班車； ? 動(dòng)遷基地 對(duì)于顧村作為北部地區(qū)最大的動(dòng)遷配套基地，客戶尚有稍許抗性，但并未過(guò)多涉及，初步判斷影響程度有限（有客戶表示如果動(dòng)遷以上海本地客戶為主尚可接受）； ? 環(huán)境 希望區(qū)域大環(huán)境有所改善，比較關(guān)注生活質(zhì)量方面的因素，需要有一個(gè)良好的生活環(huán)境（空氣質(zhì)量、環(huán)境綠化多次提及）； ? 配套 區(qū)域生活配套缺乏，客戶希望可以滿足日常生活需求，多次提及重點(diǎn)學(xué)校，就學(xué)環(huán)境占據(jù)很大比重。 其他設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)： 單元并接 本設(shè)計(jì)方案的各單元最大總面寬均在 30米以內(nèi)，為考慮每棟可以由二個(gè)以上的單元組合（不同單元也可方便組成合），在平面設(shè)計(jì)時(shí)給以充分考慮，端套山墻上不開窗，并保證山墻長(zhǎng)度大于東西立面總寬度的 2／ 3，可以非常方便的組合。 拼戶說(shuō)明 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小高層二梯四戶型拼戶案例一 戶型示意 拼戶 前 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 水平拼戶 后 A+B=78+54㎡ ，并套后的套型面積為㎡ ，不論套型建筑面積和并套后的房型都非常適用。 確保各空間無(wú)浪費(fèi)。 通過(guò)小品設(shè)計(jì)，增加社區(qū)鄰里活動(dòng)空間，體現(xiàn)和諧社區(qū)氛圍。 參考設(shè)計(jì)規(guī)范： 35kv及以上高壓架空電力線路應(yīng)規(guī)劃專用通道，并應(yīng)加以保護(hù)； 35kv以上電力線路，在下列情況下，應(yīng)采用地下電纜： 、高層建筑群區(qū)、市區(qū)主干道、繁華街道等； 。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 高壓電網(wǎng)規(guī)避 小區(qū)里面有高壓電網(wǎng)通過(guò) ,是很多小區(qū)共有的情況，也是業(yè)主投訴的重點(diǎn)。 智能網(wǎng)絡(luò) :一卡通系統(tǒng)、 GSM移動(dòng)通訊樓宇（室內(nèi)）覆蓋和無(wú)線尋呼系統(tǒng)、三 表遠(yuǎn)傳系統(tǒng) 、樓宇設(shè)備自控系統(tǒng) 。 在多居室套型的設(shè)計(jì)中通常都會(huì)出現(xiàn)一定面的只有過(guò)道作用的 “ 過(guò)道 ” ，這些面積其實(shí)被浪費(fèi)了。 本設(shè)計(jì)所有空間均為直接采光，兩端弧形保證有 2個(gè)臥室朝南開窗，中間戶型 4個(gè)空間朝南開窗，采光充足。 楊行 二房 7580 導(dǎo)入型客戶 54% 二房 90 偏重舒適性 20% 三房 120130 改善型客戶為主 15% 四房 140160 11% 戶型配比 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 設(shè)計(jì)要點(diǎn)一：發(fā)展 考慮到“ 90政策”為過(guò)渡階段措施，平面設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮了業(yè)主戶型變化和可持續(xù)發(fā)展的需要。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 研究目的 ? 了解消費(fèi)者對(duì)板塊的價(jià)值認(rèn)同度 ? 了解消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)主要關(guān)注因素 ? 了解消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的具體需求偏好 ? 了解消費(fèi)者對(duì)配套設(shè)施的具體需求偏好 ? 了解消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品附加值的理解 （ 開發(fā)商品牌 、 智能化設(shè)施等 ） ? 了解消費(fèi)者對(duì)跳脫區(qū)域價(jià)值的項(xiàng)目是如何看待的 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 技術(shù)手段 本次消費(fèi)者研究主要采取 深訪（ Indepth interview） 形式進(jìn)行 參考項(xiàng)目訪談 通過(guò)對(duì)跳脫區(qū)域價(jià)值案例的研判，探討產(chǎn)品力對(duì)價(jià)格提升的影響和作用，如何通過(guò)產(chǎn)品力的提升轉(zhuǎn)化地段等劣勢(shì)因素的影響。 寶鋼客戶訪談 探討東城 /寶鋼客戶對(duì)顧村區(qū)域的認(rèn)知性，對(duì)中高端項(xiàng)目產(chǎn)品力的需求，以及未來(lái)導(dǎo)入的可能性。 水平同層并戶 設(shè)計(jì)可水平并套的套型時(shí)應(yīng)考慮并套的方便性和并套后房
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