萬科上海寶山菊太路項(xiàng)目客戶分析報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 寶鋼客戶 2545歲之間，改善型和婚房需求 注重產(chǎn)品使用性 該類客戶注重環(huán)境因素，但有較強(qiáng)的購買力，目前地塊周邊環(huán)境相對(duì)較差，是該類客戶的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 產(chǎn)品 /萬科品牌導(dǎo)入 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn) 品 建 議 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 戶型演示 裝修 景觀打造 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 顧村 房型 面積 占有比例 備注 二房 7580 39% 合戶產(chǎn)品（ 2+2） 二房 8090 15% 首次置業(yè)型客戶 三房 90 20% 偏重實(shí)用性 三房 130145 18% 改善型客戶為主 四房 180200 8% 說明 由 7580平米的兩房自身相互拼接成為 150160平米的改善型拼戶產(chǎn)品，整 個(gè)大戶型產(chǎn)品由三房（ 130145）、合戶（ 150160）、四房（ 180200）三 種房型構(gòu)成，比例占總量的 65%。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 樣本選擇 組別 甄選條件 訪談對(duì)象 G1 參考案例 —— 中環(huán)凱旋宮 銷售經(jīng)理 /營(yíng)銷總監(jiān) G2 預(yù)計(jì)兩年內(nèi)購房 計(jì)劃購買在顧村 /北部外環(huán)附近 大華客戶 /寶鋼客戶 G3 預(yù)計(jì)兩年內(nèi)購房 計(jì)劃購買單價(jià)一萬塊左右 大華客戶 /寶鋼客戶 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 研究思路 項(xiàng)目分析 借鑒中環(huán)凱旋宮跳脫區(qū)域價(jià)值的經(jīng)驗(yàn) 尋求顧村地塊附加增值點(diǎn)的項(xiàng)目突破 目標(biāo)客戶定位 合理有效定位產(chǎn)品 精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客源 客戶研究 以消費(fèi)者實(shí)際需求為思考出發(fā)點(diǎn) 以消費(fèi)者關(guān)注因素為價(jià)值提升點(diǎn) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主 要 發(fā) 現(xiàn) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 關(guān)注因素 產(chǎn)品偏好 增值突破 區(qū)域價(jià)值 動(dòng)遷基地概念影響板塊價(jià)值形象提升 看好板塊發(fā)展前景未來成長(zhǎng)空間較大 內(nèi)外環(huán)境綜合配套同步提升 產(chǎn)品塑造削弱部分因素抗性 強(qiáng)調(diào) 房間內(nèi)部功 能結(jié)構(gòu) 關(guān)注產(chǎn)品差異化特色賣點(diǎn) 引進(jìn)教育配套運(yùn)用智能化設(shè)施 開發(fā)商品牌影響進(jìn)行合理引導(dǎo) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 人民廣場(chǎng) 內(nèi) 環(huán) 中 環(huán) 外 環(huán) 25Km 7號(hào)線 ? 顧村動(dòng)遷基地概念影響板塊中高檔形象定位的提升，對(duì)外部客戶的快速導(dǎo)入形成一定心理障礙； ? 軌道交通和未來規(guī)劃導(dǎo)向帶來發(fā)展契機(jī)； ? 目前市場(chǎng)價(jià)格優(yōu)勢(shì)較明顯，未來成長(zhǎng)空間較大； ? 區(qū)域缺少標(biāo)桿領(lǐng)導(dǎo)型項(xiàng)目，以重塑板塊價(jià)值體系。 為了更好把握市場(chǎng)需求，以客戶的產(chǎn)品需求導(dǎo)向?yàn)槌霭l(fā)點(diǎn)，捕捉客戶關(guān)注的價(jià)值增值點(diǎn)，突破價(jià)格提升導(dǎo)致的客源認(rèn)知不足，特組織進(jìn)行本次消費(fèi)者研究。因此，要保證項(xiàng)目有效、合理的去化目標(biāo)，產(chǎn)品力的提升和客戶升級(jí)換代將面臨嚴(yán)峻壓力。 大華客戶訪談 了解大華客戶對(duì)顧村區(qū)域的認(rèn)知性，對(duì)未來項(xiàng)目產(chǎn)品力配套的綜合需求，以及未來導(dǎo)入的可能性。 ? 環(huán)境 部分客戶以數(shù)年前的莘莊來看待現(xiàn)在的顧村，認(rèn)為雖然目前區(qū)域環(huán)境較差，但隨著 7號(hào)線的建設(shè)開通，未來區(qū)域前景較為樂觀 ? 配套 期望區(qū)域生活配套建設(shè)可以跟上，認(rèn)為半小時(shí)車程里應(yīng)該有完善的生活配套：學(xué)校、醫(yī)院、買場(chǎng)等 。兩種單元設(shè)計(jì)的一段戶同相鄰中間戶均以走道或起居室相臨，拆除設(shè)計(jì)時(shí)安排的填充墻洞，即可較容易的完成平面同層并戶。 上海地區(qū)居民講究通風(fēng)和采光，本設(shè)計(jì)根據(jù)上海地區(qū)特點(diǎn)采用單元標(biāo)準(zhǔn)層 4戶的板式設(shè)計(jì)。 為確保中間戶型也能獲得南北通風(fēng)，將中間戶型的進(jìn)戶門設(shè)計(jì)正對(duì)前室的通風(fēng)窗，中間戶型的近乎防盜門采用門中門或設(shè)置通風(fēng)窗，使中間戶型也能獲得南北通風(fēng)。 如利用防煙樓梯樓層平臺(tái)和前室做走廊等。 多功能供用空間。 戶型示意 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小高層四變二戶型 戶型示意 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 裝修 —— 需求類型 63% 提及率 一般裝修 毛坯房 菜單式裝修 精裝修 全裝修并帶常用家具 僅是廚衛(wèi)高檔裝修 在對(duì)于交房標(biāo)準(zhǔn)的選擇方面，絕大部分客戶希望可以是一般裝修和毛坯房交付，提及率分別高達(dá) ％和 ％，菜單式裝修位居第三，從中可以看出，絕大部分客戶比較希望能在裝修中體個(gè)性，全裝修并帶家具的提及率只有 ％。在傳統(tǒng)的停車場(chǎng)管理技術(shù)上增加人工圖像對(duì)比功能，并采用感應(yīng)卡，使車輛出入更便捷，還能防止在小區(qū)內(nèi)舊車換新車、不同品牌車輛的調(diào)換等車輛失竊事件發(fā)生。 入口會(huì)所與景觀的結(jié)合 入口迎賓樓體現(xiàn)的人車分流 景觀 —— 會(huì)所性質(zhì)小區(qū)入口和迎賓樓 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 景觀 —— 中央景觀帶 以景觀大道為主軸，營(yíng)造方正開闊的視覺景觀。 一般做法是樓間距加大 ,盡量保持與高壓電網(wǎng)的距離 ,在高壓電網(wǎng)下做綠地或社區(qū)健身器材。
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