【正文】 銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理 ,有利于商業(yè)銀行加強風險管理 ,完善定價機制 。 《 指引 》 規(guī)定 ， 商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放 ， 應將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下 (含 50%)， 月所有債務支出與收入比控制在 55%以下 (含 55%)；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過 30%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （ 5） 、 土地增值稅的嚴格征管 ? 土地增值稅的嚴格征管將使房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力增大 。從 2020年 8月的國務院 18號令(《 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 )，到 2020年 3月的“指引” (《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引 》 )，再到央行加息壓力導致房地產(chǎn)價格有一定程度的上升。各地也出臺了相應的實施細則，并大力推行國有土地使用權(quán)拍賣。 ? 本項目自身景觀環(huán)境的機遇：本項目采用 “ 地中海式 ” 的園林景觀設(shè)計 ， 引進具有異國他鄉(xiāng)的特點 ， 在目前樂山樓市中還屬于新穎的生活景觀 、 環(huán)境理念 ， 對購房者具有很強的吸引力 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 市民長期以來購房熱情很高：改善生活居住條件愿望強烈 ， 更是希望擁有新的生活空間與環(huán)境等 。 ? 項目地處成熟區(qū)域、黃金地段。一個大型項目的開發(fā)，實力雄厚的發(fā)展商便是項目最堅實的后盾，由于房地產(chǎn)業(yè)在樂山地區(qū)日趨成熟，購房者在選擇樓盤時往往會受發(fā)展商的開發(fā)實力強弱所影響。然而隨著樂山新城區(qū)的開發(fā)，市外清新的環(huán)境已深受市內(nèi)居民的青睞，以追求環(huán)境為突出賣點的園林式休閑小區(qū)將成功推出。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （三）本項目發(fā)展商 ——四川匯得置業(yè)發(fā)展有限公司 ? 樂山匯得置業(yè)有限責任公司經(jīng)過多年的發(fā)展，已成為樂山房地產(chǎn)行業(yè)居重要地位的房地產(chǎn)公司。 康城規(guī)劃設(shè)計營銷 ? 一、規(guī)劃設(shè)計 ? 二、建筑風格的選定及色彩計劃 ? 三、主力戶型組合 ? 四、環(huán)境設(shè)計 ? 五、樣板房及營銷中心的裝飾 第三章 美林苑 印象住宅項目營銷策劃 全 案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 第一章 美林苑 ?康城項目投資營銷 ? 第一節(jié) 美林苑 ?康城項目市場可行性報告 ? 一、美林苑 ?康城項目介紹 ? 二、本項目的可行性研究 ? 三、項目素質(zhì)分析 ? 四、 2020年樂山房地產(chǎn)市場分析 ? 五、 2020年樂山現(xiàn)售樓盤分析 ? 六、美林苑 ?康城項目周邊分析 ? 七、美林苑 ?康城市場定位 ? 八、美林苑 ?康城項目規(guī)劃要求 ? 九、美林苑 ?康城整體項目策劃 ? 十、美林苑 ?康城項目銷售形式部署及調(diào)整因素 ? 十一、結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 ? 第二節(jié) 美林苑 幅員面積 825平方公里，總?cè)丝?，其中非農(nóng)人口 22萬。 ? 通過調(diào)查研究得出的結(jié)論： ? 1. 只要項目“環(huán)境靚、配套全、規(guī)模大”，市場銷售均較好。距離匯得陽光美林苑 ?康城僅 5分鐘步行，便是樂山最大的廣場“新世紀廣場”。 ? 地處樂山嘉興路，緊鄰樂山新世紀廣場，環(huán)境優(yōu)美，空氣清鮮，生活便捷。 ? （二）項目劣勢 ? 同類小區(qū)競爭激烈 ? “嘉州花城”由于小區(qū)物業(yè)管理得法，區(qū)內(nèi)環(huán)境井然有序，深受不少樂山以及區(qū)縣人士喜愛。 對項目視覺效果不好 ， 影響購買 、 居住生活心理 。 ? 銀行關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款作了調(diào)整與貸款的利息提高，國家對土地的控制，可開發(fā)的土地越來越少。如社區(qū)生活配套要求、車位配套要求、環(huán)境規(guī)范部分要求。銀行加息對大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商是一種考驗。 同質(zhì)化樓盤產(chǎn)品的競爭不可避免地產(chǎn)生激烈的價格競爭 ， 生成 “ 價格大戰(zhàn) ” 的競爭格局 。 二是對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū) ,個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%。以上兩個規(guī)定的出臺，對房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的資金要求，因為目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金普遍不足，通常 70%由銀行信貸支撐，有的信貸比例更高。” 七部委出臺的“意見”規(guī)定，自 6月 1日起，對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。綜合判斷，也許 6月份真的會成為樓市的 39。但多數(shù)購房者和投資者對商鋪的興趣并不大，而是鐘情于住宅，無論是以前的老盤，還是一些新開樓盤，參觀者最關(guān)注的是住宅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （ 5）、樂山房產(chǎn)正在“設(shè)計轉(zhuǎn)型” ? 在今年房地產(chǎn)市場走勢樂山房產(chǎn)正在“設(shè)計轉(zhuǎn)型”從產(chǎn)品類型到小區(qū)設(shè)計規(guī)劃；從戶型設(shè)計到面積打造；從銷售到宣傳；從小區(qū)配套到樓盤檔次都在飛速變化，產(chǎn)品類型已經(jīng)從以往的多層（商?。┳≌蚴菃我坏母邔与娞莨⒆呦蛄水a(chǎn)品多元化；小區(qū)設(shè)計規(guī)劃從以往的單一設(shè)計走向了注重綠化、小區(qū)人文景觀的設(shè)計；從戶型、面積來看開發(fā)商不在打造過大的面積與傳統(tǒng)式的戶型，戶型更加人性化大大的方便了住戶，從客戶需求的角度出發(fā)、考慮，面積也隨著市場的需求進行控制轉(zhuǎn)向了了解市場、把握市場的理性開發(fā)；從銷售到宣傳來看，現(xiàn)銷售樓盤強化銷售人員專業(yè)化，宣傳多樣化，已經(jīng)從以往不做宣傳或是宣傳單一走向了宣傳多樣化，擺脫了以往的銷售宣傳理念，加入到時代的房地產(chǎn)競爭中來；從小區(qū)配套與樓盤檔次上來看更加具有針對性，從以往的一般配套與樓盤檔次走向了具有目標、目的的規(guī)劃，具有針對性的客戶銷售與宣傳。 ? 但２００５年３月樂山樓市開始出現(xiàn)了“待銷”的場面，造成這種局面出現(xiàn)的原因有 四個：首先國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，各大銀行第二次調(diào)整利息與一系列的政策影響房 地產(chǎn)市場；其二，樂山房地產(chǎn)開發(fā)商受２００４年房地產(chǎn)市場供不應求的火暴局面影響， 相繼在２００５年推出開發(fā)項目樓盤，造成了樂山樓市激烈競爭的場面；其三，樂山本土 購房者的需求已經(jīng)基本飽和，一部分購房者也具需求，但是因為房價較高保持觀望態(tài)度 等；其四，２００５年樂山區(qū)縣也大勢開發(fā)樓盤項目，大大削弱了樂山房地產(chǎn)購買市場； 其五，２００５年６月１日開始實施政府出臺新政策，而真正效果要在一個季度后才能反 應出來． 由以上分析，可以預測樂山下個季度樂山樓市將競爭更加激烈，購房者依然保持觀望、 等待狀態(tài)，同時也體現(xiàn)了樂山樓市需要新的“血液”，而樂山空置率也會上漲，而價格將 不會像２００４年一樣攀升，而是保持現(xiàn)價，但從另一個角度來看樂山房地產(chǎn)房價卻是回 落 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 從目前樂山房地產(chǎn)市場來看正在推出的項目有領(lǐng)地集團的領(lǐng)地國際公寓與萊福帝勝 ? 景、星都房產(chǎn)的花語美地、禹伽房產(chǎn)的靚達電梯公寓等近１６個樓盤，總建筑面積４０ ? 萬平方米左右。從 1月份 980元 /平方米逐步漲到年底 1500元 /平方米，雖說在 10三個月保持平穩(wěn)，但在年底 11月份以后不分地段、區(qū)域均價在 1200元 /平方米的占到 14%的比例， 12001300元/平方米的占到 14%的比例，而 13901400元 /平方米的中間價格卻沒有。 ? 3）利率變化影響 ? ○ 2020年 10月 29日首次加息，它的真正影響可能在 2020年第二季度才能顯現(xiàn)，甚至不能排除在這個過程中，央行進行第二次加息。隨著新城區(qū)建設(shè)工作的開展，大量的土地也將進入市場。這些因素必定會抑制成交，從而使成交量有所下降?！? “ 39。和加收營業(yè)稅的門鎖，使一些投機的炒樓者和利用虛假合同套取貸款的開發(fā)商嘗到了房產(chǎn)被套牢和買賣成本加大的苦果。從購房者的構(gòu)成看，炒房者已沒了市場，而一些投資者會因為投資成本加大而退出購房隊伍。 ? ２、 銷售對象各占比例預測 銷售對象 樂山市 內(nèi)部 企事業(yè)、機關(guān)單位 比 例 65% 0% 35% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整體項目策劃 ? （一）策劃包裝的重要性 ? 自 2020年 3月開始，樂山房地產(chǎn)市場逐漸降溫，擺脫了 2020年那種狂熱的不正常狀態(tài)逐步走上正常發(fā)展的軌道，但也因局勢發(fā)生了這樣的轉(zhuǎn)變，使市場的形勢也變得嚴峻起來，已再不是“有貨便能賣出去”的形勢，而是“供大于求”，發(fā)展商彼此要進行競爭，因而策劃包裝在競爭中占據(jù)了舉足輕重的地位。 ? （四）售樓部 ? 售樓部應設(shè)置在嘉興路旁邊，容易被路人所留意，其造型應以寬敞明亮、簡潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，售樓部門前設(shè)置一弧形的造型花壇，融園林美景于一體，環(huán)境優(yōu)美的售樓部應最能體現(xiàn)其審美水平。 ? 累積折扣優(yōu)惠 ? 此方法目的是為了讓業(yè)主可自動成為本累積折扣計劃的受惠人；不論是以業(yè)主名義或介紹第三者購買項目單位均可獲累積折扣優(yōu)惠。 ? （一）樂山市發(fā)展及房地產(chǎn)市場發(fā)展 ? 2020年，樂山市建設(shè)“中國第一山”穩(wěn)步推進，濱江路通悅大道竣工通車， 305線樂山大佛繞線公路竣工通車，濱江休閑景觀長廊建設(shè)取得階段性成績，城市光彩工程實施，樂山廣場二期工程啟動，城市污水處理工程、垃圾處理工程實施 ?? 一系列重點建設(shè)項目的全面實施，讓樂山的城市建設(shè)全面提速，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷健全，城市功能日臻完善，人居環(huán)境越來越美，有力推動了樂山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，這些房源的上市，目前樂山房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求。 ? 3）經(jīng)營開發(fā)模式 ? ①嘉州花城推出的住宅產(chǎn)品多層與電梯公寓兩種。 康城借鑒 ? 充分發(fā)揮營銷中心和示范單位的作用 ? 類似成都數(shù)盤的推廣手法，以上大型住宅項目均在入口處修建了寬敞、外形典雅的營銷中心，作為項目形象展示的焦點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、項目地塊 SWOT分析 項目地塊分析 地塊狀況 位置：位于樂山市新城區(qū)，東鄰規(guī)劃中的道路，南臨鳳凰路，西臨嘉興路，北接白燕路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 人文、歷史景觀 ? 樂山古稱嘉州，是一座歷經(jīng)三千多年的中國古城 ，是全國 99個國家級歷史文化名城和 44個對外開放城市之一， 1996年 12月被聯(lián)合國教科文組織批準為世界文化與自然遺產(chǎn)的第一大佛，座落在岷江、大渡河、青衣江三江交匯之處，被譽為“山是一座佛，佛是一座山”。 ? 社會治安環(huán)境 ? 因為地塊位于新城區(qū)生活社區(qū)片區(qū)，社會治安環(huán)境還算良好，但因地塊東、西面緊鄰當?shù)鼐用褡越ǚ浚紤]房屋出租帶來的流動人口，此方向的治安需著重考慮。 ? 年齡結(jié)構(gòu)： 集中在 18歲 —45歲之間。 該區(qū)域原有居民： ? 特性： 以中年為主體，主要為企事業(yè)單位工作人員、教師、公司、廠房職工以及本地居民，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入來源。 ? 2020年“三大重點開發(fā)區(qū)域”集中建筑與樂山區(qū)、縣分散建設(shè)比較嚴重，相對來說影響了環(huán)境效益和社會效益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目價值分析 ? 四、項目價值分析 ? （一）類比土地價值的概念 ? １、 類比土地價值的概念 ? 類比土地價值是指在正常的市場條件和規(guī)劃水平下，某地塊與周邊同一價值圈內(nèi)同類檔次項目地塊相比，所具備的土地比較價值。 ? 樂山市當?shù)鼐用窦彝ソY(jié)構(gòu)狀況 ? 根據(jù)調(diào)查所得的相關(guān)資料，樂山市居民家庭結(jié)構(gòu)具有以下特征： 家庭類型 外來人口家庭 當?shù)丶彝? 人口情況 普遍一家三口結(jié)構(gòu) 普遍一家三口以上結(jié)構(gòu) 長輩是否同住 與夫婦一方父母同住較普遍 普通家庭成家子女不與父母同住，富有家庭同住情況普遍 外為客人情況 經(jīng)常接待家鄉(xiāng)南下客人 一般不在家接待 保姆雇傭情況 若不與父母同住，一般會雇保姆 只要經(jīng)濟條件許可，一般會請保姆 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ： 家庭類型 需求程度 外來家庭 當?shù)丶彝? A— 1主人房 1間，必備 1間，必備 A— 2子女房 1間，必備 1~2間，必備，數(shù)量依家庭實際人口需要定 A— 3長輩房 1間，必備 1間，非必備 A— 4客人房 1間，非必備 1間，非必備 A— 5工人房 1間，非必備，視經(jīng)濟能力和實際需要定 1間，非必備，高經(jīng)濟能力和實際需要定 A— 6多功能房 1~3間，非必備，視經(jīng)濟能力定 1~3間，非必備，視經(jīng)濟能力定 B— 1飯廳 1間，必備 1間，必備 B— 2客廳 1間，必備 1間，必備 C— 1主人衛(wèi) 1間，非必備，視經(jīng)濟能力定 1間，非必備，視經(jīng)濟能力定 C— 2公用衛(wèi) 1間，必備 1間，必備 C— 3工人衛(wèi) 1間，非必備，視有無工作房定 1間，非必備，視有無工人房定 D— 1廚房 1間，必備 1間，必備 D— 2陽臺 1間，必備 1間，必備 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （三）項目定位 總體市場定位： 為 2020年樂山人量向定造的歐式地中海園林景觀設(shè)計規(guī)劃尚住宅社區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 三、樂山市居民住宅供給 —— 需求分析 ? 樂山市 —— 樂山市各類代表性居民住宅情況分析 ? 樂山市區(qū)、縣 —— 樂山市區(qū)、縣具有代表性的幾類住宅 ? 樂山市是一個從傳統(tǒng)而又開放的旅游城市。 ? 生活狀態(tài)： 自我、個性、時尚，生活充滿激情與活力，追求“休閑娛樂、輕松自由、豐富多彩的生活”。 交通路網(wǎng)遠景規(guī)劃 緊臨項目地塊的未來規(guī)劃道路修通后將更方便住戶的生活、交通需求。樂山人杰地靈，曾是李白、蘇東坡、黃庭堅等歷代文人墨客賦詩作畫、尋找靈感的寶地，奇妙的山水孕育了現(xiàn)代大文豪郭沫若先生。 占地面積： 30畝左右，約 2多萬平方米。示范單位的室內(nèi)裝