【正文】 銷售能力 客戶管理能力 重要前提： 根據(jù) ****集團(tuán)意圖，希望本次規(guī)劃是發(fā)展所購地產(chǎn)的獨(dú)立項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃和投資分析 ?進(jìn)行盈利模式、投資回報(bào)分析時(shí)，不考慮 ****集團(tuán)資源和狀況，僅就項(xiàng)目本身進(jìn)行分析和預(yù)測(cè) ?在確定盈利模式和投資方向后，制定實(shí)施方案時(shí)，再討論如何利用****集團(tuán)其他相關(guān)資源 4 通過四步驟，確定基于購入地塊的最佳盈利模式 可能盈利模式分析 確定可能的盈利模式： ?“窮盡法”設(shè)計(jì)可能的盈利模式 – 設(shè)定“窮盡法”的前提 – 設(shè)計(jì)所有可能的盈利模式 ?根據(jù)產(chǎn)業(yè)分析、區(qū)域分析、可行性等因素篩選可能的盈利模式 對(duì)盈利模式進(jìn)行盈利回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)等深入分析： ?分析盈利模式的投入、盈利性、未來前景等 ?分析盈利模式的風(fēng)險(xiǎn) ?比較產(chǎn)生建議的盈利模式組合 和 ****高層研討確定盈利模式： ?介紹分析方法、分析模型和建議盈利模式組合方案 ?研討，修正并確定盈利模式組合 盈利模式的實(shí)現(xiàn)建議： ?分析、建議設(shè)定盈利模式實(shí)現(xiàn)所需的關(guān)鍵能力和資源 ?協(xié)助 ****獲得相關(guān)資源和能力 盈利回報(bào)率分析 研討確定盈利模式 盈利模式實(shí)現(xiàn)建議 A C C C A A B C C A C B B C C C C C A A A A A B C C A C B C C B B A A A 確定回報(bào)最高的盈利模式 5 采用“窮盡法”，考慮基于購入的地塊， ****集團(tuán)可能的運(yùn)作模式 所獲信息（前提） ?****集團(tuán)在浦東機(jī)場(chǎng)附近購入 3000多畝土地，初步計(jì)劃建設(shè)物流園區(qū) ?物流園區(qū)的初步定位在航空物流方面 ?航空服務(wù)是 ****集團(tuán)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，已陸續(xù)開通全國(guó)各大城市間 50多條包機(jī)航線，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)。 ? 現(xiàn)代化的交通樞紐 公路鐵路（滬寧滬杭干線及１５條支線鐵路，７９條專用線）；空運(yùn)（國(guó)內(nèi)唯一擁有虹橋和浦東兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)的城市）；海運(yùn)（２７３個(gè)生產(chǎn)專用泊位，１３８?jìng)€(gè)公用碼頭）等。 * EBIT ：（ Earning Before Interest Tax 息稅前利潤(rùn)） 用來衡量撇除了利息和所得稅這兩項(xiàng)影響因素后的凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)水平。 上海獨(dú)特的地位 上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展 200 0 200 400 600 800 1000 1200 1985 1990 1999 2023 美元（億） 進(jìn)出口總額 實(shí)際吸收外資總額 Linear (進(jìn)出口總額 ) Linear (實(shí)際吸收外資總額 ) 年平均增長(zhǎng)率% 年平均增長(zhǎng)率% 上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自身經(jīng)濟(jì)的高速成長(zhǎng)，是上海物流基地建設(shè)面臨的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展和盈利潛力巨大 24 專業(yè)化倉儲(chǔ)、物流集散基地 辦公一體化的口岸、海關(guān)、商檢、銀行、倉儲(chǔ) 口岸和交通樞紐間物流聯(lián)系 各產(chǎn)業(yè)區(qū)與口岸和交通樞紐間物流聯(lián)系 浦東 楊浦 虹口 閘北 寶山 嘉定 普陀 長(zhǎng)寧 閔行 徐匯 靜安 黃埔 盧灣 黃埔 浦東臨空區(qū) 吳淞臨港區(qū) 虹橋臨空區(qū) 寶山鋼鐵產(chǎn)業(yè)區(qū) 安亭汽車產(chǎn)業(yè)區(qū) 金山化工產(chǎn)業(yè)區(qū) 漕河涇高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 張江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 金橋出口加工產(chǎn)業(yè)區(qū) 松江出口加工產(chǎn)業(yè)區(qū) 鐵路南站 鐵路北站 鐵路西站 物流基地大致位置（假設(shè)） 根據(jù)上海市“十五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃，配合深水港國(guó)際物流園區(qū)的建設(shè)，在南匯區(qū)組建一個(gè)新的國(guó)際物流園區(qū)，并開始試運(yùn)轉(zhuǎn) 設(shè)計(jì)所購地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式時(shí)，需要分析浦東航空港及周邊地區(qū)的定位和戰(zhàn)略規(guī)劃 示意圖 25 對(duì)初步確定的盈利模式進(jìn)行盈利回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)等深入分析：市場(chǎng)整體預(yù)測(cè) 0 4 8 12 16 20 2023 2023 樂觀預(yù)測(cè) 比較可能預(yù)測(cè) 保守預(yù)測(cè) 單位：十億美金 2023年我國(guó)快遞市場(chǎng)規(guī)模 ? 年均增長(zhǎng)率 30% ? 2023年快遞收入150億美元 樂觀預(yù)測(cè) ? 年均增長(zhǎng)率 25% ? 2023年快遞收入100億美元 比較可能預(yù)測(cè) ? 年均增長(zhǎng)率 20% ? 2023年快遞收入70億美元 樂觀預(yù)測(cè) McKinsey案例示意圖 26 單位：百萬美元 經(jīng)營(yíng)收入和息稅前利潤(rùn) (EBIT) 預(yù)測(cè) (2023 – 2023年 ) 對(duì)初步確定的盈利模式進(jìn)行盈利回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)等深入分析：業(yè)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè) 01002003004005006007008009002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 202315%10%5%0%5%10%15%20%銷售收入 稅前利潤(rùn)率引進(jìn)新的倉儲(chǔ)設(shè)備以后的一段時(shí)期內(nèi)，快遞業(yè)務(wù)量尚小，產(chǎn)生的利潤(rùn)不足以支撐倉儲(chǔ)設(shè)備的成本 McKinsey案例示意圖 27 永續(xù)現(xiàn)金流量現(xiàn)值（ DCF*） (百萬美元 ) IRR* (%) 收回投資年數(shù) (年 ) 營(yíng)業(yè)收入 (Sales) (2023年 ) （百萬美元） EBIT*/Sales (2023年 ) (%) 總資本投入 (CAPEX) (20232023年 ) （百萬美元） 方案一 359 36% 9年 836 19% 191 方案二 215 29% 10年 783 14% 191 方案三 69 18% 16年 608 10% 191 各種可能的投資方案財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一覽 注： * 不同的投資方案中公司產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格、公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)都有不同；本報(bào)告以下涉及到的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)除非特別申明， 指的是”方案一“下的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。需要深入理解、分析復(fù)雜的航空物流業(yè)，選準(zhǔn)合適的進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng)和環(huán)節(jié) 182。 項(xiàng)目任務(wù)展開與時(shí)間計(jì)劃 182。 對(duì) ****集團(tuán)咨詢需求的理解和思路 182。并進(jìn)行入股武漢航空公司、收購宜昌機(jī)場(chǎng)等戰(zhàn)略活動(dòng) ?假設(shè)發(fā)展模式一：航空物流園區(qū)租、售管理服務(wù) ?假設(shè)發(fā)展模式二：基于航空物流園區(qū)的航空物流倉儲(chǔ)管理 ?假設(shè)發(fā)展模式三：拓展航空物流價(jià)值鏈，提供更全面的航