【正文】 。閘河?xùn)|路西起淮海路礦建公司，東至淮北市相陽路，閘河?xùn)|路是連接濉溪新城和老城區(qū)，對接淮北市區(qū)的重要干道。幼教所的開辦作為本案的教育配套，會(huì)有一定的市場感召力。但需要一個(gè)時(shí)間過程。房地產(chǎn)交易量在短期內(nèi)迅速 “井噴 ”。其樓盤規(guī)模與營銷手段較淮北市來講，相對弱小。再加上六馬路新建，綠化及配套設(shè)施不足，公交線路還未明確，老城菜市場多年來亂擺攤設(shè)點(diǎn)的現(xiàn)象與水電氣閉設(shè)施四通也將是一大難題。但加大小區(qū)硬件設(shè)施的投放使用，會(huì)改變這一現(xiàn)象。ST戰(zhàn)略依靠內(nèi)部優(yōu)勢規(guī)避外部風(fēng)險(xiǎn)WT戰(zhàn)略減少內(nèi)部劣勢規(guī)避外部風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目依靠優(yōu)勢 利用機(jī)會(huì) 克服劣勢 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)減少損失 銷售走高抓住客戶增加賣點(diǎn)產(chǎn)品定位（主題） 11產(chǎn)品定位（檔次） 12? 中高檔物業(yè) =中高檔地段 +合理規(guī)劃設(shè)計(jì) +中檔建筑成本 +規(guī)范物業(yè)管理 +成功形象塑造。? 開發(fā)產(chǎn)品在未來市場中的差異性和競爭性? 住宅的核心競爭力在于產(chǎn)品本身的品質(zhì)，包括高舒適度、高適用性、高精度和高技術(shù)含量。居所是一種個(gè)性化的產(chǎn)品，雖然產(chǎn)品定制的操作難度較大未必能實(shí)現(xiàn)，但是應(yīng)該充分考慮到業(yè)主進(jìn)行個(gè)性化裝修的可能性，現(xiàn)在住宅產(chǎn)品多是毛坯房，既然客戶需要自行專修，開發(fā)商也就可以提供不配備隔墻的高通用性戶型，在設(shè)計(jì)戶型和空間分配上盡可能保持靈活，易于拆分和重組，具備高適應(yīng)性，給業(yè)主自行設(shè)計(jì)裝修留有足夠余地。此幾類客戶對房產(chǎn)要求基本層次分為四種 。眼前疊泉潺潺，清流響徹，滌去不少塵情俗事。? 推門入戶，即見蔓延綠色，或假山流水，或小橋湖石，或幾叢修竹，已使廳堂如置山林，盡得雅趣。? 泉高曲和：? 一泓曲水從高處跌落至此，飛花碎玉之景，叮咚潺咕之聲，再加之假山疊翠，古樹繁茂，游魚翔底，蓮葉田田，真可謂芥子納須彌，天地間高嶺山壑飛泉流瀑，都在一園。臨床南觀，軒楹高爽，窗戶鄰虛，納千頃之蔥榮，收四時(shí)之爛漫。 4利用產(chǎn)品優(yōu)勢及時(shí)對銷售形象做進(jìn)一步提升。 最終通過軟硬性聯(lián)動(dòng)進(jìn)行 “誘導(dǎo)式 ”營銷。書畫展可以陶冶情操，展現(xiàn)文化氣息，突出文化特色等。此類活動(dòng)適合前期造勢，提高知名度，積累客戶階段。定向渠道突破 13定向渠道主要采用 電話拜訪，短信群發(fā) 以及 DM單頁及折頁印刷品 派發(fā)通過前期特定客戶資料的搜集，后期由我司銷售人員經(jīng)過嚴(yán)格的電話說辭演練之后，針對性的進(jìn)行溝通。形象形象形象引銷期開盤銷售階段性廣告推廣圖示第一階段第三階段第二階段項(xiàng)目策略提案 13項(xiàng)目策略提案 14產(chǎn)品入市，試探市場，樹立價(jià)格標(biāo)桿；小步快跑，穩(wěn)步提升價(jià)格。第三階段 ： 經(jīng)過前二步的積累，樓盤進(jìn)入持續(xù) 期。網(wǎng)絡(luò)：除本案自身網(wǎng)站建設(shè)外；于專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站進(jìn)行軟性推廣，分階段于門戶網(wǎng)站進(jìn)行硬性推廣或鏈接。其發(fā)行范圍廣， 房地產(chǎn)廣告投放量位居第一。根據(jù)市場接受情況和不可預(yù)測的因素靈活調(diào)整價(jià)格策略。 三月 2107:30:2907:30Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 07:30:2907:30:2907:303/27/2023 7:30:29 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/27 7:30:2907:30:2927 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 三月 2107:30:2907:30Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 07:30:2907:30:2907:30Saturday, March 27, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2107:30:2907:30:29March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。保持價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng) 為保持項(xiàng)目中高檔樓盤的形象，盡量不要打折降價(jià)。目的作用 ：第一時(shí)間、高效、便捷、大量的為主要目標(biāo)客群傳遞項(xiàng)目信息，方便反復(fù)閱讀，引發(fā)互動(dòng)，促成購買。持續(xù)性重要傳訊媒體，直指高端客群，推廣內(nèi)容從形象確立直至階段性推廣信息發(fā)布。項(xiàng)目策略（階段）第一階段 —— 塑造項(xiàng)目的品牌形象時(shí)間：待定目標(biāo)：初步建立項(xiàng)目 “成熟、穩(wěn)重、有內(nèi)涵的 ” 個(gè)性形象。 活動(dòng)目的：為客戶傳播御花園項(xiàng)目產(chǎn)品內(nèi)涵，并取得品牌與 產(chǎn)品雙宣傳的目的項(xiàng)目策略提案 17說明第一階段 ： 樹立項(xiàng)目的品牌形象，建立知名度。重點(diǎn)是在于突出御花園的尊崇身份感。因此通過各小眾渠道散播信息、培育種子客戶，再由各小眾團(tuán)體種子客戶、意見領(lǐng)袖進(jìn)行擴(kuò)散傳播，將能夠產(chǎn)生較好的效應(yīng)。活動(dòng)營銷 13冷餐聯(lián)誼會(huì) 冷餐派對，針對縣級(jí)城市，這確實(shí)是一個(gè)回饋老顧客，吸引新顧客的不二良策。突破一：主入口至?xí)缆芳爸苓叚h(huán)境加大投資價(jià)值營銷（建議） 15突破二：公共會(huì)所及售樓處全面整改提升會(huì)所及售樓處裝修檔次，同時(shí)引進(jìn)知名的會(huì)所經(jīng)營公司進(jìn)行經(jīng)營，高素質(zhì)的接待人員、標(biāo)準(zhǔn)的接待禮儀、高檔的配套設(shè)施，周全的禮賓級(jí)服務(wù)，方能體現(xiàn)御花園客戶群的尊貴。渲染開發(fā)商實(shí)力策劃促進(jìn)銷售掌握市場信息 銷售項(xiàng)目廣告表現(xiàn)（原則）A、品牌力自身一致性高與其他項(xiàng)目差異性高情感訴求，理性背書大廣告氣勢及規(guī)格C、文化力當(dāng)?shù)匦耘c淮北市場緊密聯(lián)系當(dāng)代性與現(xiàn)代社會(huì)不可逆E、視覺力高品質(zhì)感版式創(chuàng)新度色彩G、促銷力熱感高真實(shí)感強(qiáng)感染力、煽動(dòng)性強(qiáng)B、溝通力復(fù)雜事物，表述深入淺出對人群的深入洞察，感染力強(qiáng)D、控制力各階段目的明確各階段條理清楚F、文字力風(fēng)格口吻文字與視覺的關(guān)系相得益彰二、項(xiàng)目營銷策略總體營銷策略價(jià)值營銷 渠道營銷 體驗(yàn)營銷活動(dòng)營銷常規(guī)價(jià)值賦予 突破價(jià)值賦予價(jià)值營銷（措施） 11常規(guī)價(jià)值賦予? 根據(jù)現(xiàn)有市場狀況及購房客戶的心理特征，結(jié)合御花園的特有屬性，建議對常規(guī)價(jià)值賦予建議分為兩個(gè)部分：? 一、 附加值建議 ：? 高水準(zhǔn)全日制幼教機(jī)構(gòu)、商務(wù)與運(yùn)動(dòng)俱樂部、品牌物管、中型以上商超、外街沿街商鋪統(tǒng)一招商，做餐飲一條街（老城羊肉館百里馳名）等? 備注：建議在項(xiàng)目正式銷售之前，提前進(jìn)行展示。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 12本案有利優(yōu)勢及機(jī)會(huì)排名? 第一位： —— 市場空白? 第二位： —— 城市規(guī)劃? 第三位： —— 區(qū)域體量? 第四位： —— 房產(chǎn)市場? 第五位： —— 宏觀政策? 第六位： —— 其他機(jī)會(huì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 13綜合分析① 目前項(xiàng)目所在的區(qū)域不成熟，市場認(rèn)知度還不高，因此區(qū)域營銷是本項(xiàng)目需要解決的重大問題。臨漳水之長流兮，望果園之滋榮 ”，昔日王家的閑情逸致移至紫御府園林之中。? 舉目即見動(dòng)物園參天大樹，郁郁蔥蔥，俯首而見中式園林巧妙典雅。環(huán)繞池邊的亭臺(tái)水榭，與園林中各色植被相得益彰。8. 景色秀美，絢姿多彩。房產(chǎn)開發(fā)熱潮在 09年底仍沒有 “退燒 ”情況。? 充分考慮用地開發(fā)條件與產(chǎn)品類型、室內(nèi)外空間環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系? 社區(qū)的室外環(huán)境是產(chǎn)品組成部分的重中之重，購買者舍棄都市的便利與繁華，其目的就是充分的接觸自然，和擁有皇家的花園園林。由于其周邊配套在初期還不能完善，所以小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造困難，故其綜合素質(zhì)與高檔物業(yè)仍有一定的差距，所以將本項(xiàng)目定位在中高檔物業(yè)比較客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確。項(xiàng)目 SWOT整合分析 12Threat威脅對應(yīng)市場戰(zhàn)略SO戰(zhàn)略依靠內(nèi)部優(yōu)勢利用外部機(jī)會(huì)WO戰(zhàn)略利用外部機(jī)會(huì)克服內(nèi)部劣勢① 政府頻頻推出平抑房價(jià)的舉措。使項(xiàng)目能夠充分強(qiáng)化優(yōu)勢，減輕劣勢，利用機(jī)會(huì)，規(guī)避威脅。但其他樓盤客戶吸納量將占取濉溪房市的 40%。二：市場供求威脅 此項(xiàng)基本構(gòu)不成威脅。 辦法：打出高品質(zhì)旗幟，大力宣傳造勢。濉溪縣老城，居住環(huán)境偏遠(yuǎn)，購物、辦公、出行都不如市區(qū)來的較易。 ? 二、 優(yōu)勢條件 ：該宗土地位于濉河之畔，與淮北市區(qū)僅間隔一河，濉河已經(jīng)被淮北市政府改造成為市區(qū)內(nèi)的景觀水帶，環(huán)境優(yōu)越，適宜人居，適宜商貿(mào)流通。文化底蘊(yùn)， 格局構(gòu)造， 園藝設(shè)計(jì)， 裝飾硬件， 都將儼然展現(xiàn)一處大氣天成且人性的皇家宮殿！人文景觀優(yōu)勢分析 13一大主題： 皇家盛殿園林式小區(qū)二大宮殿： 養(yǎng)心殿 （集閱讀、上網(wǎng)、健身、洗浴、 餐飲、商務(wù)、休閑、娛樂為一體的多功 能會(huì)所） 裕華殿 （可用與社區(qū)醫(yī)療、便民、物業(yè)使用）三大城門： 嘉和門，太和門，永和門。另外，中、小學(xué)也基本集中在這一區(qū)域。項(xiàng)目優(yōu)勢：精打細(xì)算，市場分析詳細(xì)。框架結(jié)構(gòu)裝修狀況：毛坯房 綠化率： 40% 代理公司：大旗營銷住宅挑高： 規(guī)劃樓層：外沿街商鋪樓體間距： 23米起 戶型分析： 6種主推戶型商鋪價(jià)格： 元 /平方米 團(tuán)隊(duì)介紹：銷售 3人，策劃 1人物業(yè)費(fèi)用：多層 3毛 5銷售狀況：多層 2750元，現(xiàn)在只剩 56樓有房?？蚣芙Y(jié)構(gòu)裝修狀況：毛坯房 綠化率： 40%住宅挑高： 規(guī)劃樓層：外沿街商鋪樓體間距： 22米起 戶型分析：大概 5種戶型商鋪價(jià)格： 3500元 /平方米 團(tuán)隊(duì)介紹：開發(fā)商自行銷售， 3個(gè)銷售物業(yè)費(fèi)用：多層 3毛 5銷售狀況：三期共 160套房，每次開盤只推出 23棟， 40套左右，最低 1550元，最高 2650元日期介紹：首次開盤 2023年 8月交通介紹：教育專線。車位介紹：無停車場，小區(qū)綠化面積為半開放式，可停車。項(xiàng)目中心為老城區(qū)居住中心，加上六路新區(qū)建設(shè)發(fā)展，該區(qū)將在 13年內(nèi)發(fā)展成為濉溪縣新亮點(diǎn)。有貨即有價(jià)，有房即有市是淮北房地產(chǎn)市場近年來雨打不變的定律。金沙紡織服裝有限公司已正式投產(chǎn)，淮北銀海紡織、威海漢江服飾、上海豪納利達(dá)制衣等項(xiàng)目正加緊建設(shè)。濉溪鎮(zhèn)總?cè)丝?06563淮北市六馬路符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線，西入大京九。龍澤地產(chǎn)營銷以高度，為起點(diǎn)整合推廣提案濉溪嘉和 “ 一條龍 ” 服務(wù)制度、 “ 一站式 ” 審批制度、縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系協(xié)調(diào)制度、投訴舉報(bào)監(jiān)督制度和投資優(yōu)惠政策日臻完善。口子集團(tuán)三分廠? 戶平均人口 。目前，已入園項(xiàng)目 8個(gè)，總投