【正文】 建筑布局和環(huán)境綠化1 3 . 0 0 % 100 110 95 105 95 100戶型設(shè)計 5 . 0 0 % 100 105 95 105 105 105加權(quán)平均 1 0 0 . 0 0 1 0 2 . 6 5 9 6 . 5 5 1 0 5 . 6 5 1 0 0 . 8 5 9 3 . 1 5樓盤均價 3000 3000 3300 3300 2700修正價格 3 , 0 7 9 . 5 0 2 , 8 9 6 . 5 0 3 , 1 6 9 . 5 0 3 , 0 2 5 . 5 0 2 , 7 9 4 . 5 0 說明： 利貞 通常決定一個住宅商品項目價值的主要要素如下： 序號 衡量價值的主要要素 1 市政交通及直入交通的便利性的差異； 2 項目周邊環(huán)境的差異，包括項目周邊自然和綠 化景觀的差異、教育人文景觀的差異、各種污染程度的差異以及周邊社區(qū)素質(zhì)的差異； 由于本項目所在區(qū)域環(huán)境較“生”，而且項目 規(guī)模較小， 可調(diào)整價格的時間或周期基本上很小，因此只能采用一次性定價策略，價格的調(diào)整也只能是微調(diào)。低開高走的劣勢在于：首期利潤不高；一定程度上不利于樓盤高端形象的樹立。 由于本案針對的客群擁有汽車的數(shù)量較少， 車位比 可控制在 1： 的水平， 停車位 約 80~100 個 。還可采用大玻璃的飄窗。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。 ? 80~90 平方米，兩室兩廳單衛(wèi)， 35% 平層 ，本戶型為標(biāo)準(zhǔn)型的兩房 。 綠化率，目前都江堰市區(qū)板塊樓盤的綠化率均較高，至 少都在 37%以上，平均為 %，上限在 45%，因此，建議本案的綠化率做到 40%以上，至少達(dá)到平均水平，以保證景觀和園林的吸引力。多層部分局部采取五層、六層、七層建筑的高低錯落形式。 第五章 項目產(chǎn)品定位 建筑風(fēng)格建議 外觀是建筑形象的外在表現(xiàn)，其文化品位和立面設(shè)計的精細(xì)成都直接決定人們對其第一印象的好壞。 項目目標(biāo)客戶群描述 ? 人群特征：小康人家、中等上下的收入水平。成都市區(qū)的該類客群追求 “5＋ 2”式的周末休閑度假生活方式，應(yīng)該是本案的重要客群來源之一。都江堰市區(qū)板塊對成都市區(qū)客群的吸引，目前仍然停留在高性價比的類別墅小公寓產(chǎn)品，即郊區(qū)產(chǎn)品的產(chǎn)品吸引力和價格吸引力，來吸引成都市區(qū)的休閑度假型客群，以實現(xiàn)他們對 “5＋ 2”式的周末休閑度假生活方式的追求。如低收入顧客群的住宅細(xì)分市場。 C、 STP 營銷的策略層面 ? 無差異營銷策略 房地產(chǎn)無差異市場營銷策略，是指推出滿足有關(guān)細(xì)分市場共性的單一產(chǎn)品，并運用單一的市場營銷組合，力求在一定程度上適合盡可能多的顧客要求。細(xì)分因素可選擇單因素法、多因素法。 如果定位于中偏低檔，則面臨周邊眾多低端的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)房的激烈競爭，從而在價格上也不具有優(yōu)勢。 優(yōu)勢（ STRONGTH） 本項目最大的優(yōu)勢，是周邊知名學(xué)校較多，教育配套環(huán)境較好，可以十分方便學(xué)生的讀書。 項目測試資料部分 三成受訪者認(rèn)為本案環(huán)境清幽是項目最大的優(yōu)勢，其次為項目周邊自然綠化較好、品牌學(xué)校眾多、有天然的河渠是本案較好的優(yōu)勢，有少數(shù)受訪者還提及到本案因為位于非城區(qū)可能價格有一定優(yōu)勢，還有受訪者認(rèn)為本案規(guī)劃有多層住宅很適合中老年人的居住需求特性，本案可根據(jù)自 身特點在營銷宣傳時打出差異化需求訴語以擴(kuò)大消費群體廣度。 第二章 項目消費者需求調(diào)研結(jié)論 甄別與背景資料部分 （訪問地點在都江堰市區(qū)） 在未來兩年內(nèi)購房可能性在 80%以上的受訪者達(dá)到了總數(shù)的九成比例，本次受訪者的年齡主要集中在 25~40 歲之間；家庭月均收入集中在 3001~5000 元之間；受訪者學(xué)歷主要為高中、大專、本科，家庭收入與受訪者學(xué)歷成正比關(guān)系；已有兩次置業(yè)的 受訪者學(xué)歷均大專、本科。 都江堰市人口規(guī)模適中，密度不大，城市化程度較低，人口機(jī)械變動增長率較高，對市域外的人口具有較大的吸引力，這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一定的潛在需求。成都市的產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃中，都江堰作為旅游生態(tài)產(chǎn)業(yè)帶的核心區(qū)，作為成都旅游規(guī)劃的 “一個軸線 ”，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將得到更快的發(fā)展，從而帶動與旅游相關(guān)的旅游地產(chǎn)的發(fā)展。 ? 建筑 風(fēng)格 定位 川西民居 風(fēng)格，建議在可能的情況下，采用現(xiàn)代民居風(fēng)格。 都江堰二環(huán)胥家路口 前期定位及產(chǎn)品策略研究報告 2020年 9月 28日 目 錄 總 論 .................................................................................................................................... 3 第一章 項目發(fā)展及競爭環(huán)境研究結(jié)論 ................................................................................... 5 都江堰市城市規(guī)劃與城市發(fā)展態(tài)勢 ........................................................................... 5 都江堰市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展與競爭狀況 ........................................................................... 8 第二章 項目消費者需求調(diào)研結(jié)論 .......................................................................................... 9 甄別與背景資料部分 ................................................................................................ 9 消費者居住現(xiàn)狀部分 ................................................................................................ 9 消費者需求特征部分 ................................................................................................ 9 消費者消費習(xí)性測試 .............................................................................................. 10 項目測試資料部分 .................................................................................................. 10 第三章 項目基地分析 .......................................................................................................... 12 第四章 項目定位思路分析 ................................................................................................... 14 STP 營銷思路闡釋 .................................................................................................. 14 目標(biāo)市場細(xì)分 ......................................................................................................... 17 目標(biāo)市場選擇 .....