【正文】 3? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。價格策略一、 咨詢期： 通過業(yè)務(wù)員的引導(dǎo)及項目前期鋪墊，樹立龍崗最高端物業(yè)的市場形象，提升客戶的價格承受能力，吸引高端物業(yè)消費群體的競相關(guān)注。間段營銷籌備期 市場預(yù)熱期 持銷期公開發(fā)售期售樓處裝修完成銷售人員進(jìn)場戶外廣告開始11月 12月促銷期示范園林施工籌備部分園林完成 系列親情營銷活動優(yōu)惠行動咨詢登記分批推盤樣板房裝修進(jìn)場網(wǎng)絡(luò)推廣開始樣板房裝修完成熱銷期客家風(fēng)情展示少兒才藝營銷活動教育關(guān)懷營銷活動階段式營銷推廣階段劃分 營銷周期 攻略核心 攻略主題第一階段營銷籌備期1月 3月城市資源營銷展示項目的區(qū)域、規(guī)劃、園林、教育、配套等優(yōu)勢資源，通過網(wǎng)絡(luò)、概念宣傳冊等建立起項目 中心城核心區(qū)域 的形象高度；市場預(yù)熱期3月 5月運用概念營銷戰(zhàn)略，深化項目的資源優(yōu)勢，并通過 龍城西區(qū)發(fā)展論壇 ，強調(diào)項目的地段價值；第二階段 咨詢期 傳播營銷借助項目銷售現(xiàn)場的環(huán)境，以體驗營銷的方式，與教育體系進(jìn)行 少兒才藝、讀書節(jié)等教育系列主題活動，逐步深化項目的 教育內(nèi)涵 。216。樣板房設(shè)置原則：? ⑴ 盡可能多地展示戶型，擴大展示面增加客戶駐留時間；? ⑵ 便于設(shè)計看樓路線；? ⑶ 主力戶型是選擇的重點；? ⑷ 可能成為銷售難點戶型；? ⑸ 小戶型示范單位更要充分挖掘空間價值；? ⑹ 高品質(zhì)展示，誘發(fā)購買沖動；? ⑺ 特色處理，強化客戶記憶，可識別性。 別致風(fēng)格的風(fēng)情街 —— 前期完成基本招商，形成風(fēng)情概念，給上門客戶留下深刻印象，增加傳播話題。 關(guān)于臨街面處理 ——“ 玻璃幕墻 +大幅噴繪 +燈光 ” ，充分利用項目昭示效果，使售樓處兼具賣場與廣告的作用。 人文價值： 崗宏項目將保持并延續(xù)本地居住文化，體現(xiàn)當(dāng)?shù)刂饕蛻羧?—— 客家族群幾代同堂的親情，營造和諧、鄰里共融的文化氛圍。204 36% 24270 32%D級梅紅色標(biāo)注。一、項目分析二、項目定位第二章：項目定位? 崗宏項目一期處在龍崗中心城的中心、占優(yōu)越地段資源。 工作關(guān)系經(jīng)常和藝術(shù)界人士交流；性格幽默，隨和，較為感性；龍崗中心城客戶寫真 張生， 29歲某局科員?天健 花半里：戴德梁行物業(yè)管理公司（顧問）羅馬公元：宇宏物業(yè)管理公司東方沁園：深圳市建設(shè)家園物業(yè)服務(wù)有限公司 天健 龍崗區(qū)價格已經(jīng)進(jìn)入上漲快車道。東方沁園23000 平米的超大規(guī)模園林，引入嶺南風(fēng)情園林的設(shè)計精髓，以三大主題景觀構(gòu)成中心景觀序列，輔以多處園林組團(tuán)為紐帶，綺夢園、賞波閣、廊橋、花亭、椰林及游戲場等點綴其中。結(jié)論 —— 市場時機點較好三、區(qū)域項目對比分析區(qū)域建筑特色現(xiàn)狀：規(guī)模大；容積率小，密度低；多一梯兩、一梯三戶，而崗宏項目多為兩梯兩戶，更有條件打造成高檔精品住宅。 現(xiàn)代城2023年 5月市場競爭處于較緩和態(tài)勢，中心城真正的競爭格局將在 2023年下半年之后形成。事業(yè) 6部 A組龍城國際龍城國際龍崗中心城崗宏項目營銷推廣報告174。專注執(zhí)著、勤于遐想、追求完美。l參與項目參與項目 ：： 桂芳園八期、龍崗中心城錦桂芳園八期、龍崗中心城錦繡東方、宇宏地產(chǎn)健康花城、蛇口海吉星繡東方、宇宏地產(chǎn)健康花城、蛇口海吉星漁港俱樂部、麗沙花都、香域中央、育德漁港俱樂部、麗沙花都、香域中央、育德家園、梧桐山莊園、家園、梧桐山莊園、 TCL仲愷高新區(qū)項目仲愷高新區(qū)項目等十多個項目。? 曾參與項目：曾參與項目： 桂芳園八期、桂芳園八期、 朗鉅御風(fēng)朗鉅御風(fēng)庭、美杜蘭華庭、紅樹西岸、風(fēng)格名庭、美杜蘭華庭、紅樹西岸、風(fēng)格名苑、港田花園、仙湖山莊、星海名城、苑、港田花園、仙湖山莊、星海名城、中城康橋、青春家園、武漢南湖花園城中城康橋、青春家園、武漢南湖花園城等數(shù)十個具有不同風(fēng)格類型的項目?？蓤@一至三期、佳兆業(yè)可園一至三期、佳兆業(yè) l負(fù)責(zé)項目：負(fù)責(zé)項目： 萬科萬科 列公司前茅，打造了中原最有戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊。崗及布吉片區(qū)的操盤經(jīng)驗。l參與項目參與項目 ：： 寶安正中寶安正中 N10項目、西鄉(xiāng)項目、西鄉(xiāng)保利項目、綠景寶城舊改項目；瑞河耶保利項目、綠景寶城舊改項目；瑞河耶納、嘉寶田上城世家、翰嶺院、南京奧納、嘉寶田上城世家、翰嶺院、南京奧體新城一期（總建面體新城一期（總建面 120萬萬 ㎡㎡ ）、國家）、國家康居示范項目石家莊水榭花都和江蘇恒康居示范項目石家莊水榭花都和江蘇恒美嘉園等。力強、應(yīng)變快、善分析、專業(yè)專注。“30 分鐘交通圈 ” 正在逐步成型 u地鐵三號線開工u清平高速公路修建深圳市規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域，龍崗中心組團(tuán)形成水到渠成特區(qū)外整合為八大組團(tuán)：寶安中心組團(tuán)西部工業(yè)組團(tuán)西部高新組團(tuán)中部服務(wù)組團(tuán)東部物流組團(tuán)龍崗中心組團(tuán)東部工業(yè)組團(tuán)東部生態(tài)旅游組團(tuán)。中心城西區(qū)作為高檔的住宅社區(qū)，目前缺乏對應(yīng)的引領(lǐng)片區(qū)氣質(zhì)的高檔精品住宅；216。在前后兩排建筑之間依次分布著疊落水瀑、親水臺、戲水池、泳池、按摩池、觀景亭、草坪、下沉庭院、雕塑小品、藤蔓花架，從東部到西部，均勻?qū)ΨQ、錯落有致。有落差為 觀階梯、鏤空的獸型圖壁，典雅的墻壁，具有濃郁民族文化韻味的東方御景觀廊，苗木花草豐富，層次分明，綠意燦爛。，這一部分約占 50%，而這也是我們在設(shè)定項目推廣時走情感路線的依據(jù)。?性格穩(wěn)重、斯文，謹(jǐn)慎、內(nèi)斂，對風(fēng)險和變數(shù)敏感，既謹(jǐn)慎又略有所張揚的性格。龍崗中心城客戶寫真 朱女士， 42歲某臺商夫人?羅馬公園 成交客戶 朋友圈內(nèi)有相當(dāng)一部分同住在新亞洲花園內(nèi)，有些屬于不合法夫妻關(guān)系，表示再次購買物業(yè)時仍在龍崗中心城選擇，即使熟悉的生活圈又能保證居住的檔次；152.875。 受噪音面的影響偏大受噪音面的影響最小 受噪音面的影響中等資源等級 戶型種類數(shù)量數(shù)量比面積（ ㎡）面積比A級黃色標(biāo)注203 36% 28681. 38%B級紅色標(biāo)注102 18% 14790. 20%C級藍(lán)色標(biāo)注272 46% 32386. 42%合計 577 100% 75857 100%2/7/65/ SWOT分析 優(yōu)勢 (Strengths)l地理位置優(yōu)越l景觀資源豐富l規(guī)模效應(yīng)明顯l教育資源豐富l發(fā)展商有人脈基礎(chǔ)l國際大師擔(dān)綱園林設(shè)計威脅 (Threats)l產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重l不確定的市場風(fēng)險不確定的市場風(fēng)險l潛在競爭威脅潛在競爭威脅劣勢 (Weaknesses)l商業(yè)氛圍略顯不足商業(yè)氛圍略顯不足l交通配套有待完善交通配套有待完善機會 (Opportunities)l奧體中心的規(guī)劃奧體中心的規(guī)劃l新高交會館的建設(shè)新高交會館的建設(shè)l地鐵地鐵 3號線的建設(shè)號線的建設(shè)l片區(qū)內(nèi)高端精品樓盤暫片區(qū)內(nèi)高端精品樓盤暫存空白點存空白點SW OT地段價值： 崗宏項目處在龍崗中心城的中心，是該區(qū)的政治、經(jīng)濟、商業(yè)和文化的中心，占據(jù)優(yōu)越地段資源。單位命名 :源自國際化大都市，尊貴地位的體現(xiàn)２號樓 巴黎府５號樓 米蘭府 ６號樓 北京府７號樓 悉尼府１號樓 華盛頓 府３號樓 紐約 府４號樓 倫敦府 一期組團(tuán)二期組團(tuán)埃菲爾瞭望塔D區(qū)塞納河岸A區(qū)： 溫布爾登B區(qū)： 拉斯維加斯C區(qū)：總統(tǒng)山夢露情侶棧道迪斯尼香榭麗大道凱旋門廣場溫布爾登 網(wǎng)球場拉斯維加斯 公園總統(tǒng)山公園分區(qū)規(guī)劃建議圖功能分區(qū)國際化園林的演繹：規(guī)整、線條、融合中心城國際親情大社區(qū)結(jié)合項目的地形條件，設(shè)置趣味性強的中心臺地園林，與功能性園林拉開差異園林布局的提升 詮釋園林思路多層次的人性多層次的人性化園林空間化園林空間 強調(diào)空間層次性和豐富性，從公共空間到私有空間的過渡。將銷售納入視頻文化。 財務(wù)、簽約、按揭一站式服務(wù) 簡化手續(xù)、給客戶提供更有效服務(wù)售樓處展示銷售中心位置商業(yè)街展示售樓處展示（接待區(qū) +模型區(qū) +部分洽談區(qū)），設(shè)計強調(diào)內(nèi)外視線互動傳播。 樣板房 —— 國際四房樣板房 —— 國際四房園林示范區(qū)在不影響施工的前提下在銷售中心與樣板房之間設(shè)置示范園林。咨詢階段銷售中心現(xiàn)場、展場播放，畫面溫馨、感人具煽動力，讓客戶更直觀的融入項目第一階段：營銷籌備期 2023年 1月 ——2023 年 3月 然后利用 “ 羊群效應(yīng) ” ，開始吸納較高層次的客戶。后續(xù)階段的推廣均以低成本的親情營銷為主，所以廣告投入量比例較少。 28 一月 202312:13:50 下午 12:13:50一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 12:13:5012:13:5012:13