【正文】 聯(lián)排別墅，多擁有郊外自然景觀的個(gè)性氛圍，如 位于杭州灣北岸市級(jí)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的金海灣聯(lián)體、休閑別墅，南望千里碧海、西臨世紀(jì)森林，毗鄰海鮮一條街，對(duì)抱有“市區(qū)有住房、海邊有別墅”二次投 資置業(yè)理想的年輕一族極有吸引力，一期房一銷而空。由于 聯(lián)排別墅既要有市郊的幽雅居住環(huán)境，又要有良好方便的交通條件，故地鐵所能到達(dá)的莘莊 周圍聯(lián)排別墅樓盤相對(duì)集中，并形成高尚住宅氛圍，對(duì)上海人頗有吸引力。朝向盡量朝南，宅前有綠地，建筑多為三層代表建筑有 20 年代淮海中路的尚賢坊等。 18 世紀(jì)末的貝德福特廣場(chǎng)、柯本特花園、 19 世紀(jì)初的那莫德理大街等處， TOWN HOUSE 組成了壯麗的街區(qū)，住宅由此形成了永恒的藝術(shù)。這是 TOWNHOUSE 結(jié)合我國(guó)傳統(tǒng)三合或四合院形式的特色建筑。總價(jià) 50— 70 萬(wàn)左右的聯(lián)排 別墅，基本符合購(gòu)置這一類物業(yè)者的心理價(jià)位。大虹橋區(qū)域也有聯(lián)排別墅分布，如西郊寶成花苑，但該區(qū)域地價(jià)高故聯(lián) 排別墅少且價(jià)高。 目前上海供應(yīng)的聯(lián)排別墅小區(qū)規(guī)模都較大，建筑風(fēng)格則大都為歐美別墅風(fēng)格，這十分有利于塑造聯(lián)排別墅的高雅居住氛圍。該階段主要指 1998 年以前。一棟多達(dá) 10戶以上，建筑平行布置，缺少變化，是較典型的排屋，外立面呆板，顏色較通俗。周邊以中檔別墅為主，目前周邊配套尚不成熟，主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設(shè)施。房型較小，為經(jīng)濟(jì)別墅。房型設(shè)計(jì)獲‘ 98 大同杯上海最佳住宅房型創(chuàng)新獎(jiǎng)。 小區(qū)規(guī)劃水平較低。在立面風(fēng)格上，大多采用 TOWN HOUSE 早期的英式古典風(fēng)格，顯得較沉悶。外立面及風(fēng)格新穎，有美式、法式、西班牙三種風(fēng)格。 君臨天下花園 位于莘莊地鐵以南 2 公里的銀都路、都市路路口，離櫻園不遠(yuǎn)。 水仙苑 位于莘莊，地鐵廣場(chǎng)以東的春申路莘奉路附近，為新申花城項(xiàng)目的一部分，可共享其配套設(shè)施。 項(xiàng)目名稱 圣陶沙 半島花園 新上海弄里人家 項(xiàng)目概要 地址 顧戴路 2199 弄 九亭 九亭 投資興建 上海天宸股份 久益置業(yè) 上海房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司 物業(yè)公司 和泰物業(yè) 上海房地產(chǎn)集團(tuán) 開(kāi)盤日期 一期 一期 交房日期 一期 期 200110 二期 開(kāi)發(fā)概要 占地面積 30 萬(wàn) 5 萬(wàn) 萬(wàn) 建筑面積 萬(wàn) 容積率 總戶數(shù) 1200 戶 150 戶 340 戶 間距 1216 米 14 米 14 米 綠化率 50% 50% 建 設(shè)計(jì)風(fēng)格 新古典 歐陸 新式里弄 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁(yè) 共 39 頁(yè) 筑設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) 棟戶數(shù) 6 8 8 主力房型 四房 四房 四房 主力 面積 17 19 280 184190 167185 層數(shù) 3 3 層高 米 面寬 米 米 米 花園面積 40100M2 30M2 40100M2 露臺(tái)面積 18M2 20M2 1014M2 車庫(kù) 室內(nèi) /室外 室內(nèi) /室外 室外 外立面 粉紅面磚 毛石 +涂料 面磚 銷售情況 單價(jià)范圍 37004200 23502480 22502600 均價(jià) 3900 2400 2400 總價(jià)范圍 65120 萬(wàn)元 萬(wàn) 3850 萬(wàn) 主力總價(jià) 80 萬(wàn) 45 萬(wàn) 45 萬(wàn) 銷售率 二期 80% 50% 90% 圣淘沙 位于莘莊地鐵北 3 公里的顧戴路水清路交界處，北臨熱帶風(fēng)暴水上樂(lè)園，周邊無(wú)大型商配?？蛷d寬敞，朝南落地窗，采光好，二層布置兩間朝南臥室，每種戶型均有朝南露臺(tái)，花園面積較大。采用凸窗和轉(zhuǎn)角窗，采光好。單套總價(jià)為 38—— 50萬(wàn)，屬經(jīng)濟(jì)型別墅。 小區(qū)占地 11 萬(wàn)平方米，全部為外銷雙拼 TOWN HOUSE。已全部售完。 小區(qū)規(guī)劃和房型設(shè)計(jì)水平日益完善，對(duì) TOWN HOUSE 的理解上升到較高水平。 小區(qū)規(guī)模小，各幢住宅平行布置，有 10000 m2 中心綠化，以草坪為主，無(wú)特色。 小區(qū)有 TOWN HOUSE 和獨(dú)院住宅兩種戶 型， TOWN HOUSE 單元面積為 160178平米 較小。區(qū)內(nèi)一半為多層公寓，降低了小區(qū)的檔次。主力房型為４房２廳３衛(wèi)，面積從１７８平米到２８４平方米。近西郊賓館、櫻花度假村、萬(wàn)豪虹橋大酒店、龍柏飯店、虹橋高爾夫球場(chǎng)等休閑娛樂(lè)設(shè)施，南臨西郊公園，至內(nèi)、外環(huán)線車程 5~10 分鐘。 市區(qū)板塊的 TOWN HOUSE 特點(diǎn)如下： 1． 數(shù)量少。也基本反映了上海ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ的基本特征。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 25 頁(yè) 共 39 頁(yè) （三） 上海 TOWN HOUSE 趨向成熟階段市場(chǎng)狀況 經(jīng)過(guò)幾年的大力發(fā)展，進(jìn)入新世紀(jì)后， TOWN HOUSE 已經(jīng)漸顯成熟了。 單套總價(jià)定為 110～ 124 萬(wàn)，是高價(jià)位 TOWN HOUSE，銷售狀況良好。 單套總價(jià)為 52～ 73 萬(wàn)，屬中價(jià)位較有個(gè)性 TOWN HOUSE，銷售狀況非常好，已預(yù)定出 70%。房型設(shè)計(jì)有特色。小區(qū)創(chuàng)造性地運(yùn)用三維立體的空間布局手法，進(jìn)行人車動(dòng)線的分層布局。剛開(kāi)盤，銷售狀況良好。 TOWN HOUSE 的出現(xiàn)決非偶然，它是公寓和別墅的中間形態(tài)。 5） 家庭人口為 3—— 5 人，可能三代同住。如：大學(xué)教授、演員、主持人、ＩＴ技術(shù)人員等。 （四）消費(fèi)者購(gòu)買 TOWN HOUSE 行為特征分析： 一般來(lái)說(shuō)，首次置業(yè)者購(gòu)房總價(jià)為 30 萬(wàn)元左右，二次置業(yè)者總價(jià)平均為 65萬(wàn)左右，從 TOWN HOUSE 的總價(jià)和目標(biāo)消費(fèi)者定位看，以二次置業(yè)者及投資類為主，首次置業(yè)者占很小的一部分。 上海 TOWN HOUSE 主要集中在內(nèi)環(huán)線以外、外環(huán)線附近。 （二） TOWN HOUSE 檔次劃分 根據(jù)目前上海 TOWN HOUSE 市場(chǎng)的價(jià)位水平，上海市市民的經(jīng)濟(jì)水平，及TOWN HOUSE的經(jīng)濟(jì)特性，我們將 TOWN HOUSE劃分為三個(gè)檔次：經(jīng)濟(jì)型 TOWN HOUSE、中價(jià)位個(gè)性 TOWN HOUSE、豪華型 TOWN HOUSE。主要集中在莘莊、浦東外環(huán)線附近區(qū)域。該種形式的小區(qū)目前較多。 公共活動(dòng)空間 包括中心會(huì)所、集中綠化、休閑步行道、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等居民散布鍛煉的場(chǎng)所，是完全開(kāi)放的空間。 從容積率方面看， TOWN HOUSE 的容積率一般為 。 景觀規(guī)劃在遵循“點(diǎn)、線、面”結(jié)合的一般景觀規(guī)劃原則的同時(shí)，應(yīng)根據(jù) TOWN HOUSE的特點(diǎn)，適當(dāng)增加“點(diǎn)”（即宅前后綠化）和“線”（環(huán)線林帶）的分量，適當(dāng)減少“面”（集中綠化）的面積。 TOWN HOUSE 房型特征分析 TOWN HOUSE的房型最能反映出 TOWN HOUSE 發(fā)展?fàn)顩r。 室內(nèi)空間可分為四次空間：開(kāi)放空間、半開(kāi)放空
。 TOWN HOUSE 的房型包括室內(nèi)和室外兩部分，室外部分指私家花園和室外車位，有的還設(shè)置一小院子。由此可以看出歐式的 TOWN HOUSE 較早，美式的 TOWN HOUSE較新，不過(guò)各種式樣各有所長(zhǎng)，各有所喜愛(ài)。 安全保障性 ：提供安全的入口和出口； 合理性 ：由于 TOWN HOUSE 小區(qū)中幾乎每戶都有車，且一半停于自家樓下，所以合理的線路尤為重要，避免出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象。 半私用空間 35戶人家形成一個(gè)組團(tuán)圍合，各幢短拼之間的組團(tuán)景觀相互依存，但又自成一體，這就是半私用空間。 從目前市場(chǎng)上看，公寓和 TOWN HOUSE 混和的小區(qū)大都在市區(qū)或地段較好的區(qū)域，而單體別墅和 TOWN HOUSE 混和的小區(qū)，大都位于別墅區(qū)內(nèi)或郊區(qū)，檔次價(jià)位較高，如淺水灣花園。該類 TOWN HOUSE 價(jià)位較高，是較高層次人士的置業(yè)目標(biāo)，大多位于單體別墅區(qū)內(nèi)，或市區(qū)公寓項(xiàng)目?jī)?nèi)，為了與周邊建筑匹配或因地段原因，定位較高。該類 TOWN HOUSE 價(jià)位相對(duì)較低，小區(qū)規(guī)劃、房型、配套等方面要求不高。 TOWN HOUSE 的居民一般在市區(qū)工作、進(jìn)行娛樂(lè)等活動(dòng)，他們大 部分家庭有一到兩部自備車，有了便捷的交通，這樣他們可以方便快速的上班、回家。在價(jià)格、位置、建筑質(zhì)量、建筑風(fēng)格、外立面、房型、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、周邊環(huán)境等方面和首次置者則有很多不同，據(jù)調(diào)查資料表明。如：私營(yíng)業(yè)主、金融機(jī)構(gòu)工作人員、國(guó)有企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)等。 7） 以投資為目的的小業(yè)主 （二） 消費(fèi)者社會(huì)特征分析： １、 效益好的 國(guó)有大中型企業(yè)的中層領(lǐng)導(dǎo)。因此 TOWN HOUSE 的出現(xiàn)，使他們對(duì)住 宅又有了新的追求，實(shí)際意義上說(shuō)， TOWN HOUSE 正是為這一群中產(chǎn)階級(jí)度身打造的住宅。 1． TOWN HOUSE 小區(qū)，基本體現(xiàn)人性化、個(gè)性化特征。 面積相對(duì)較大， 220～ 270 平方米。房型有點(diǎn)似君臨天下的房型，但比其更開(kāi)放、活潑、自由。 小區(qū)占地 9 萬(wàn)平方米，是純雙拼的 TOWN HOUSE,共 260 余套，分兩期開(kāi)發(fā)。 小區(qū) 占地八萬(wàn)平方米，規(guī)劃 308 套現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義 TOWN HOUSE，錯(cuò)落有致，立面選用白色，輔以高級(jí)藍(lán)灰色，及局部金屬構(gòu)件，使建筑物與環(huán)境融為一體。目前周邊配套上不成熟，主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設(shè)施。最集中的地區(qū)為西南版塊莘莊、九亭區(qū)域的 TOWN HOUSE 群。由此可以看出， TOWN HOUSE 這種產(chǎn)品的地域特征，不適合大量位于市區(qū)地段。建筑平行布局，小區(qū)由南向北依次規(guī)劃為 TOWN HOUSE、 低層復(fù)式、小高層。 單價(jià)為４７００ ７２００元／平方米，總價(jià)為８０ ９０萬(wàn)，屬中價(jià)位別墅。 單元面積適中 150~185 m2，房型有特色。 TOWN HOUSE 單套總價(jià) 60 萬(wàn)左右，屬中低價(jià)位。 戶型面積適中， 177~220 m2， 4 層設(shè)計(jì)較高，房間多，但較小，分割零亂，客廳挑空，較氣派，每一層均有錯(cuò)層，開(kāi)窗小，采光不好；陽(yáng)臺(tái)較小，且無(wú)大露臺(tái)。 小區(qū)中等規(guī)模分兩期開(kāi)發(fā)，采用北歐風(fēng)格，小區(qū)沿街設(shè)商鋪，綠化狀況一般，只有中心綠地，組團(tuán)綠化較少，硬地多，有少量歐式雕塑小品。 TOWN HOUSE 對(duì)周邊的商配要求一般，大部分的 TOWN HOUSE 周邊配套不多。一期綠 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁(yè) 共 39 頁(yè) 化植物 41000 棵。 項(xiàng)目名稱 虹山半島 當(dāng)代藝墅 項(xiàng)目概要 地址 虹梅南路 2112 號(hào) 顧戴路 1801 號(hào) 投資興建 景洪房地產(chǎn)公司 上海啟耀房產(chǎn) 物業(yè)公司 港聯(lián)物業(yè) 開(kāi)盤日期 交房日期 現(xiàn)房 開(kāi)發(fā)概要 占地面積 195930M2 11 公頃 建筑面積 容積率 總戶數(shù) 獨(dú)立 138；聯(lián)體 108 間距 綠化率 75% 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁(yè) 共 39 頁(yè) 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)風(fēng)格 美 式 現(xiàn)代 景觀設(shè)計(jì) 香港 LEO 建筑設(shè)計(jì) 香港 LEO 棟戶數(shù) 4 2 主力房型 三房 主力面積 206208M2 277289M2 層數(shù) 3 2 層高 米 面寬 6 米 花園面積 100M2 露臺(tái)面積 15M2 車庫(kù) 室外 室內(nèi) 外立面 面磚、石料、涂料 石料 銷售情況 單價(jià)范圍 38005000 800010000 均價(jià) 4300 9000 總價(jià)范圍 75100 萬(wàn) 200400 萬(wàn) 主力總價(jià) 90 萬(wàn) 300 萬(wàn) 銷售率 50% 50% 虹山半島 位于虹梅南路，距地鐵 公里，周邊生活配套較少。 單套總價(jià)為 44—— 萬(wàn)，屬經(jīng)型別墅。 半島花園 小區(qū)位于松江九亭鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較少，無(wú)軌道交通，出行以社區(qū)巴士和公交車為主。其中 TOWN HOUSE 146 幢，獨(dú)立別墅 10 幢，小高層 5 幢，分三期開(kāi)發(fā)。 小區(qū)建有多聯(lián)體別墅 96 套，復(fù)式公寓 105 套，建筑平行布置，較呆板。小區(qū)中心有７０００平方米的集中綠化，每戶不設(shè)私家花園，以小區(qū)整體綠化取代。 面積適中為 180250 平方米，房型設(shè)計(jì)一般，客廳不大，只有 22 平米左右，二樓、三樓設(shè)置基本一樣，各為兩個(gè)房間，三樓上還有一假層，由于做活動(dòng)室，破壞了房間的私秘性和動(dòng)靜分離的原則。 消