余杭、蕭山、富陽、臨安四地房產(chǎn)之比較分析報告房市分析(完整版)
【正文】 邊區(qū)域，從大杭州都市圈的角度講，都和主城區(qū)關(guān)系密切，但它們在自己的房地產(chǎn)開發(fā)方面都各有特點。 【高檔味的富陽房】 富陽房產(chǎn)是緊跟余杭、蕭山之后，最有條件成為與杭州同城、同市場的區(qū)域房產(chǎn)。 【優(yōu)勢二：性價比最合適】 臨安房產(chǎn)有條件成為杭州的主流消費住宅。從 1999年下半年以來，許多開發(fā)商包括杭州開發(fā)商在臨安的青山湖區(qū)域儲備了大量土地，并于 2002 年下半年形成一個供應(yīng)的小高潮。近段時間臨安部分樓盤的快速消化和價格的調(diào)高可以說是房價仍將穩(wěn)步上揚(yáng)的風(fēng)向標(biāo)。而臨安房地產(chǎn)特別是青山湖區(qū)域，其地理特征決定了在塑造健康房產(chǎn)品方面有不可比擬的優(yōu)勢。 杭派別墅擁有豐富的原始植被。如九溪玫瑰園、桃花源、七里香溪等都是綠城設(shè)計院的經(jīng)典作品，這些雅致的建筑與杭州秀麗的自然和諧共生、完美融合。杭派別墅的簡樸材質(zhì)就像樹木般種植于真山真水的自然中。截止目前，全市已有 26 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2002年新開發(fā)商品房 ，竣工 ，預(yù)售 方米，銷售 ，銷售額達(dá)到 。這與早幾年的情況有著明顯的區(qū)別。開發(fā)在臨安，立足大杭州，放眼浙江甚至華東地區(qū)，臨安別墅賣給誰？ ——杭州有錢有文化的中產(chǎn)以上階級； ——浙江的財富新銳 ——華東地區(qū)對杭城山水情有獨鐘者； ——海外人士 ——各種投資客 三、臨安別墅強(qiáng)化什么資源？ 任何偉大的建筑設(shè)計，首先是對自然和社會資源的充分利用，讓資源成為人居優(yōu)勢。 以上表明目前臨安青山湖的自然資源的確具獨特性，其山水自然條件不比杭州城里差；可預(yù)見性資源也具有發(fā)展前景。 我們的主張是： 1450 畝總體規(guī)劃，分期開發(fā)，并形成相對獨立的區(qū)域劃分，以應(yīng)對不同的市場需求，確保大盤的操作，規(guī)避市場風(fēng)險。 ——戶型上必須創(chuàng)新，大膽引入國外居室模式，每一種面積的戶型均不能與現(xiàn)有戶型完全一樣，必須加入新套路。盡管現(xiàn)在購買別墅者必備私家車，但是路況和交通狀況不容忽視，這一點單一開發(fā)商是無能為力的。 青山湖別墅項目總占地約 1450畝，園內(nèi)植被豐富，湖泊縱橫。下面以每畝地價 20萬元（以目前市場價推算）進(jìn)行投資概算： （ 1）土地總投資： 145020萬 =29000萬 （ 2）建筑工程投 資： 193430= （ 3）道路、公建、公共花園： 35%1450667150元 /㎡ =5077萬 （ 4）草坪： 55%1450667100元 /㎡ =5319萬 （ 5）水電、管道煤氣預(yù)埋等：約 2500萬 （ 6）配套工程：約 6000萬 （ 7）設(shè)計費（建筑、景觀兩大類）約 1500萬 （ 8）弱電工程費：約 1000萬 （ 9）不可預(yù)見費：（上述 8項總和的 5%）： 3300萬 （ 10）財務(wù)費用：（按借貸 2個億， 3年， 6%計）： 3600萬 （ 11）管理費用：（銷售收入 %）： 5481萬 （ 12）營銷費用：（銷售收入 %）： 1827萬 （ 13）營業(yè)稅金及附加：（銷售收入 %）： 6784萬 利潤估算： 總投入成本： 總銷售收入： 銷售利潤（稅前）約 。采用 “2+1”方式（地上兩層、地下一層）把車庫、洗衣房放置半地下室不占容積率。直接影響規(guī)劃設(shè)計的是別墅區(qū)園內(nèi)配套。 五、什么樣的價位 根據(jù)調(diào)查：目前臨安別墅市場價格在 3300元 /㎡左右徘徊，青山湖別墅定價可參照整個臨安市場，同時也應(yīng)注意杭州別墅市場價格的走勢。 （ 2）這兩類房產(chǎn)正好可以充分享有青山湖自然資源和未來城市資源； （ 3）目前青山湖一帶多為度假酒店和其他中檔小型別墅，我們盡量與他們定位相錯，否則在性價比上無法體現(xiàn)優(yōu)勢。 為此 ，我們建議在規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)如下主題： ——觀山、觀水、觀天下（集山景、水景和各種生態(tài)環(huán)境為一體的高檔別墅區(qū)），利用自然地勢做出 “風(fēng)景區(qū)內(nèi)的居家別墅 ”，以歐式別墅建筑的居家功能設(shè)計為基礎(chǔ)，導(dǎo)入現(xiàn)代流行別墅語匯，
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1