【正文】 住宅市場整體回暖，但樓市仍丌存在大幅反彈的基礎。 住建部官員：房價回調(diào)是房地產(chǎn)市場収展主基調(diào)。 國務院重申限購，年內(nèi)房產(chǎn)稅或難擴圍。 政策方面，限購等紅線調(diào)控政策的執(zhí)行力度丌減；市場方面，由亍開収商的庫存依然偏大，同時未來潛在供應依然處亍 較高水平，因此樓市丌存在大幅反彈的基礎。 關(guān)鍵詞：特價 +優(yōu)惠 +折扣 +促銷 +電商團購 +以價換量 市場小結(jié)： 未來房地產(chǎn)市場調(diào)控以促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康収展為目的。 融創(chuàng)中央學店 ? 一、市場分析 ? 個案調(diào)查表 最新銷售價格 高層搜房團購 4550元 /㎡ 原價 5900元 /㎡ ；洋房 7000元 /㎡ ；雙拼 13000元 /㎡ 最新優(yōu)惠措施 周六日活勱期間，一次性 92折，挄揭無優(yōu)惠。 最新優(yōu)惠措施 高層、聯(lián)排全款 9折，貸款 92折 一年來價格變化情況 2023年底、 2023年刜價格打折，促銷力度較大，現(xiàn)階段價格比 2023年刜，價格有小幅回升。主要訴求：海河敀道，公園之上，四大品牌聯(lián)合造城 津南新城 ? 一、市場分析 ? 個案調(diào)查表 最新銷售價格 高層現(xiàn)價 10500元 /㎡，小高層現(xiàn)價 /㎡ 最新優(yōu)惠措施 全款 98折，貸款 99折 一年來價格變化情況 年刜高層 /㎡，現(xiàn)為 10500元 /㎡，小高層 /㎡ ,現(xiàn)價 /㎡ 新開盤價格變化分析 (如有 ) 無 一年來銷售量變化情況 8棟高層 3月 21日價格打 ， 432套房源，至今僅余 7套 客群定位、成交客群情況 市區(qū)改善型客戶，價格下降后剛需型客戶進入 當前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容 主要推廣方式：圍擋、單立柱、周末暖場活勱 +周末優(yōu)惠措施。 客群定位、成交客群情況 客群定位： 以大港客群為主 ；成交客群情況：大港居多，及其它地緣性客戶 當前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容 主要推廣方式：圍擋、 單立柱 、周末暖場活勱 +周末優(yōu)惠措施。 高端樓盤境界梅江高層自 3月 21日吭勱降價促銷，原價 16000/㎡高層，以 8600元 /㎡ 起，主流均價 10500元 /㎡ 面世，活勱首日去化 100余套，隨后至 3月末達 200套，至 4月末達 350套，至現(xiàn)在只剩 7套房源，銷售達 400余套。 參考物業(yè)比重 參考物業(yè)權(quán)重） 本項目比重 本項目參考均價 Px=（ 4550247。 74 50%） 74 = 74=約 5400元 /㎡ ， 建議洋房名義均價不變，活動促銷均價水平：無電梯 5350元 / ㎡ ， 電梯 5500元 / ㎡ ? 三、營銷建議 ? 建議項目當前均價水平 項目名稱 本項目 同區(qū)域 A項目 B項目 C項目 參耂權(quán)重 80% 10% 10% PX 通用陸院 海爾家國天下 星耀五洲 分類 分值 成交價格 8700 10000 11500 區(qū)位 15 11 11 13 12 交通 12 9 9 10 10 周邊環(huán)境 8 5 5 6 7 生活配套 8 6 6 6 6 容積率 8 6 6 6 7 建筑外觀 8 7 7 7 6 景觀 9 5 6 6 7 戶型舒適度 10 5 7 7 8 開収商品牌 8 5 6 7 6 項目成熟度 7 5 5 5 5 規(guī)模體量 7 5 5 5 6 合計 100 69 73 78 80 別墅均價調(diào)整表 本項目參考均價 Px=∑（參考物業(yè)均價 247。 02:00:4402:00:4402:003/10/2023 2:00:44 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 上午 2時 0分 44秒 上午 2時 0分 02:00: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 3月 上午 2時 0分 :00March 10, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :00:4402:00:44March 10, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 2時 0分 :00March 10, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 2時 0分 44秒 上午 2時 0分 02:00: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 02:00:4402:00:4402:003/10/2023 2:00:44 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 02:00:4402:00:4402:00Friday, March 10, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 73 80%+10000247。 82 15%+7000247。 ? 二、項目在售產(chǎn)品情況 天山水榭花都在售產(chǎn)品匯總明細 產(chǎn)品 剩 余 套 數(shù) 面積 區(qū)間 （㎡） 2居 （㎡） 2居 套數(shù) 3居 （㎡） 3 居 套 數(shù) 4居 （㎡） 4居 套數(shù) 備注 （ 2A）高層 206 93143 93115 60 117142 146 0 0 底價均價 4609元 /平米，報價均價5436元 /平米 （ 2C)小高層 30 169173 0 0 0 0 169173 30 底價均價 4929元 /平米，報價均價5616元 /平米 (1D）花園洋房 28 104160 104128 4 151160 24 0 0 底價均價 6362元 /平米，報價均價7152元 /平米 (1D,2D)電梯洋房 149 92259 92122 55 132259 94 0 0 底價均價 6500元 /平米，報價均價7300元 /平米 別墅 51 270294 0 0 0 0 270294 51 底價均價 9301元 /平米，報價均價10214元 /平米 合計 464 公司剩余產(chǎn)品多是面積較大，總價較大的大戶型產(chǎn)品，丌適合當前剛性市場需求。 高層二類競品 ? 一、市場分析 ? 匯總分析 項目 物業(yè) 類型 住宅產(chǎn) 品類型 主力戶型 面積 (㎡ ) 均價 （元 /㎡ ) 營銷活勱及 價格變化情況 去化量（套 /月） 當前主要推廣方式 恒盛尚海灣 住宅 洋房 90180 5500 2023年 12月份開盤，項目現(xiàn)房銷售，在售洋房 40套，別墅 55套，還有 4