【正文】 氧氣能夠與 3 平方米的草地所產(chǎn)生氧氣相等。 其實(shí)生態(tài)小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務(wù)配套的一切工作，都 是以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)。 ●港、澳、臺(tái)人士，由于港資企業(yè)的增多與香港的高樓價(jià)，港人在內(nèi)地置業(yè)不斷增加（如珠江三角、上海、北京等地），幾百萬元在香港根本買不到別墅，而在國內(nèi)卻能買一套不錯(cuò)的別墅。 ●“一夜暴富者 ”市場經(jīng)濟(jì)使致富途徑多樣化，并不違法的投機(jī)取巧，別出心裁的另類致富，使極少數(shù) “布衣 ”瞬間邁進(jìn) “富人俱樂部 ”，提高生活水準(zhǔn)理所當(dāng)然要買套別墅。 實(shí)操步驟二： 找到更精準(zhǔn)的別墅定位策略 一、別墅開發(fā)的選址定位策略 別墅選址中 “宏觀概念 ”與 “微觀概念 ” 房地產(chǎn)開發(fā)中的 “地段定律 ”對(duì)于別墅來說，最適用不過了，因?yàn)槿鞯牡囟尾豢赡苤圃斐鲆涣鞯膭e墅，選好地段是別墅開發(fā)實(shí)戰(zhàn)第一段。但這類別墅通常價(jià)格很高，非一般家庭所接受，再者，這類別墅也僅僅在中小城市能夠建設(shè)，在北京、上海、廣州等大城市由于城市總體規(guī)劃和城市增容等問題，一般項(xiàng)目很難成立。 異地度假型 這是近年來隨著人們生活水平的提高而產(chǎn)生的一種新地投資理念，是開發(fā)商為滿足一部分人擇地度假、生活而建的一種度假和投資兼有的別墅。新城市規(guī)劃區(qū)、限制開發(fā)的風(fēng)景度假區(qū)、控制用地的郊區(qū)邊緣地帶都是具升值前景的黃金地段。一個(gè)成功的項(xiàng)目開發(fā)，應(yīng)具備天時(shí)、地利、人和等要素，只有將國家政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場基本狀況，消費(fèi)者選擇及項(xiàng)目特點(diǎn)有機(jī)結(jié)合起來，方能投其所好、適得其所，在市場競爭中贏得勝利，這需要開發(fā)商首先進(jìn)行準(zhǔn)確的開發(fā)定位。別墅的目標(biāo)客戶同樣要進(jìn)一步細(xì)分，因?yàn)楹Ｍ馊耸颗c國內(nèi)人士，高級(jí)白領(lǐng)、金領(lǐng)人士與企業(yè)家等對(duì)別墅的要求顯然有差異，這決定了別墅開發(fā)中的不同產(chǎn)品定位； （ 2）檔次定位。別墅不宜使用降低策略，應(yīng)預(yù)留一定的升值空間，對(duì)于滾動(dòng)開發(fā)的規(guī)?；瘎e墅項(xiàng)目來說尤其重要。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 30 頁 （ 3）確定的目標(biāo)客戶群應(yīng)該是相對(duì)穩(wěn)定的，并且在媒體可以接觸的范圍之內(nèi)。因此，大膽的將目標(biāo)消費(fèi)群體定位為該人群。這些情況將會(huì)導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)，廣告爭奪戰(zhàn)，新產(chǎn)品不斷的推出，因此，要參與競爭所要付出的代價(jià)就會(huì)十分高昂。 （ 5）就其大小而言，各細(xì)分市場應(yīng)該是穩(wěn)定的。如廣州華南板塊的錦繡香江，對(duì)項(xiàng)目的定位就瞄準(zhǔn)了一個(gè)市場空缺， “在一個(gè)公寓為主導(dǎo)產(chǎn)品的市場中建別墅社區(qū) ”，這一個(gè)定位成功的彌補(bǔ)了市場的空白，使它得以在同質(zhì)化的激烈市場競爭中脫穎而出。對(duì)于別墅這種個(gè)性化特征比較強(qiáng)的產(chǎn)品， 戶型的功能設(shè)計(jì)以及面積的合理性更顯得重要。別墅歷史中曾稱別苑，作為人們的第二居所，承栽著更多關(guān)于居住精神層面的寄托。他們對(duì)別墅人文特點(diǎn)表現(xiàn)在行為科學(xué)和心理學(xué)層面對(duì)居住者在其間的行為心理活動(dòng)，其中包括生活、休閑、讀書、思考、交往等等，以及別墅人文特點(diǎn)表現(xiàn)在美學(xué)層面的審美的感知及其伴隨的情緒活動(dòng)，涉及作為審美對(duì)象的空間形態(tài)、風(fēng)格 和裝飾的特征信息都十分關(guān)注。 二、別墅社區(qū)的個(gè)性和風(fēng)格 如何能夠建立別墅社區(qū)的個(gè)性呢？以下應(yīng)該是一些最基本的方法。如基地上的樹林，要將其保護(hù)并與 規(guī)劃的空間有機(jī)地組織，就能反映空間環(huán)境的特點(diǎn)；如位于高差較大的山地，應(yīng)依順山地等高線布置建筑，突出山地建筑的特色。 三、別墅社區(qū)設(shè)計(jì)的布局結(jié)構(gòu) 別墅社區(qū)由于所處的環(huán)境條件不同，其布局也是多種多樣的，但基本原則是要充分利用原有地形地貌與自然環(huán)境，景觀變化豐富。當(dāng)別墅區(qū)內(nèi)用地較大，或位于風(fēng)景區(qū)、旅游區(qū)中，組團(tuán)式布局較為適用。支路弧形大道將地塊分割成單 元面積大致相同的小塊。而對(duì)組團(tuán)式也進(jìn)行了改進(jìn)，多采用點(diǎn)狀、流線型布局、曲線型組團(tuán)布局或根據(jù)地理位置進(jìn)行劃分的主題布局形式，以加強(qiáng)空間的層次感，并有效利用間距，盡可能組合出多種豐富的布局形式。在此環(huán)境下，度假區(qū)的規(guī)劃盡量利用基地本身的自然條件，引水造河，從傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)如烏鎮(zhèn)、同里、周莊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)中吸取養(yǎng)份，從而提升營造一個(gè)有時(shí)代感的現(xiàn)代中國水鄉(xiāng)。 康橋半島首創(chuàng)了 “新獨(dú)院住宅 ”的居住理念，樹立了近郊中心城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的成功典范，這種近郊住宅發(fā)展模式的核心是 “工作在市區(qū)，生活在近郊 ”。小區(qū)的交通形式可分為動(dòng)態(tài)與靜態(tài)兩 類。道路分級(jí)明顯，加上合理的綠化布置，減少了噪音污染等不良因素。 除了以下車輛存放方 式以外，世茂湖濱花園首創(chuàng)的 “無煙城 ”概念，是將整 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁 共 30 頁 個(gè)車輛停放場所移入地下，地面以上全為休閑小道，無噪音污染。 別墅建筑當(dāng)然是以獨(dú)立式為主，但有時(shí)為了節(jié)約土地，降低別墅單體的售價(jià)以吸引買家以及增加整個(gè)別墅區(qū)的景觀與空間變化，別墅區(qū)中往往也布置了聯(lián)體別墅，如兩聯(lián)體、四聯(lián)體及連排型住宅。 美國現(xiàn)代兩大別墅規(guī)劃手法及實(shí)例 （ 1）新傳統(tǒng)主義 在 19世紀(jì)汽車出現(xiàn)以前，最優(yōu)秀的住宅環(huán)境是離市中心不遠(yuǎn)的近郊鄉(xiāng)村，這些近郊住宅區(qū)有著良好的前景，方便于行人的交通系統(tǒng)，也有比較好的自然景觀，從 19 世紀(jì)歐洲和北美的郊區(qū)城鎮(zhèn)中可以 得到許多解決現(xiàn)代住宅社區(qū)問題的借鑒要素，根據(jù)這個(gè)思維來設(shè)計(jì)的新型住宅區(qū)稱為 “新傳統(tǒng)主義 ”社區(qū)。其一，采用美國 19 世紀(jì)的村 鎮(zhèn)建筑作為風(fēng)格母題，住區(qū)以 “肯特農(nóng)場 ”舊建筑作為中心建筑，具有強(qiáng)烈的歷史風(fēng)格特征；其二，以步行為中心，屋前的道路僅僅供人使用，汽車全部在建筑后面的街道車道通行，街道上完全看不見車輛；其三設(shè)計(jì)不同類型和尺寸的住宅以適應(yīng)不同收入水平和年齡的人群，除獨(dú)戶住宅外，還有集合住宅、供出租的公寓住宅等，公寓住宅的底層是商店。 新傳統(tǒng)主義的居住區(qū)最突出的特點(diǎn)是行道的設(shè)計(jì)和布局： A、突出 “可以步行的社區(qū) ” B、集中發(fā)展步行性的規(guī)劃。別墅建筑采用四邊體很多。 六、別墅社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢 國內(nèi)別墅社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢 建筑大師陳世民認(rèn)為，住宅群落的規(guī)劃實(shí)質(zhì)上要回答兩個(gè)主題：一是與環(huán)境的溝通和共生；二是與住房生活模式相契合。一級(jí)道路連接兩個(gè)主入口， 二級(jí)道路將各組團(tuán)與一級(jí)道路相連，三級(jí)道路將各單元與二級(jí)道路相連，同時(shí)也是步行景觀道。 動(dòng)態(tài)交通的組織 動(dòng)態(tài)交通的解決在于道路布局應(yīng)符合車流與人流的軌跡，實(shí)行便捷、通順、合流與分流的不同處理，保證交通安全，同時(shí)道路等級(jí)設(shè)置清楚，區(qū)分車行道、步行道與綠地小道，盡量控制車輛進(jìn)入院落空間之內(nèi)，以減少噪音與不安全因素。 “新獨(dú)院住宅 ”的住宅模式是一戶一幢樓，獨(dú)門獨(dú)院，并有獨(dú)立的花園和車庫?？傮w規(guī)劃方面，在南面島嶼加開一段東西向的運(yùn)河，河中保留小島，從而增加了向河用地。 四、規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)例 不同的別墅社區(qū)均有與之相配合的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，下面以度假型別墅社區(qū)以及最新的獨(dú)院住宅兩種社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)及相關(guān)項(xiàng)目實(shí)例說明。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁 共 30 頁 新的布局方式 規(guī)劃中除了要注意這種常見的布局結(jié)構(gòu)外，具體在布置別墅單元時(shí)，最合理、最經(jīng)濟(jì)的一種布置方式應(yīng)為：道路為東西向，每條道路能服務(wù)兩邊別墅，別墅單元為南北狹長形。中間人工湖圍成的小島是整個(gè)社區(qū)的中心，會(huì)所及其他娛樂服務(wù)設(shè)施位于其間，別墅住宅圍繞不同景觀自成組團(tuán)，道路環(huán)繞四周，結(jié)構(gòu)十分清晰，景觀層次豐富，各組團(tuán)識(shí)別性 較強(qiáng)，僅業(yè)主有強(qiáng)烈的歸屬感，而幾條大的綠化帶又將湖心島與各組團(tuán)連接起來，在步行景觀系統(tǒng)中將整個(gè)小區(qū)融為有機(jī)的一體。 組團(tuán)式布局 整個(gè)別墅區(qū)由主干道把各個(gè)組團(tuán)連為一體，公共服務(wù)中心（如會(huì)所）、中心綠地位于全區(qū)的中心且一般靠近主干道。地塊地形以平緩起伏的坡地為主，并兼而有大面積的平地，湖泊和溪流，而地塊有是大片的長滿綠樹紅花的坡地。這些都是延續(xù)傳統(tǒng)城市文脈的方法。 營造一種被目標(biāo) 消費(fèi)群認(rèn)同的人文內(nèi)涵是別墅社區(qū)規(guī)劃的一個(gè)要點(diǎn)?，F(xiàn)代別墅被人們稱為一種 “亞文化的載體 ”，成為眾多地地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)中最具人文特征的種。 價(jià)格定位 高價(jià)的別墅，雖然在短期銷售中可能會(huì)有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會(huì)造成樓盤的長期滯銷或者銷售時(shí)間較長，資金回收較慢等問題。太高的品質(zhì)訴求會(huì)給項(xiàng)目的成本帶來負(fù)擔(dān)，同時(shí)不必要的附加功能如不能符合購房者的需求，也不會(huì)得到買家的認(rèn)同。 （ 7）細(xì)分市場應(yīng)該不斷增長。 進(jìn)入細(xì)分市場 別墅的產(chǎn)品定位在對(duì)市場上的細(xì)分市場的分析總結(jié)基礎(chǔ)上，定位項(xiàng)目將要進(jìn)入的產(chǎn)品細(xì)分，形成產(chǎn)品細(xì)分組合方案。別墅開發(fā)中要通過 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 30 頁 市場細(xì)分，提示出項(xiàng)目所面臨的市場機(jī)會(huì)，再在這些細(xì)分市場進(jìn)行評(píng)估，并確定為哪些細(xì)分市場服務(wù)。優(yōu)越的地理環(huán)境區(qū)位受到了公司以及大型機(jī)構(gòu)高級(jí)管理層的青睞和普遍的認(rèn)同，這為該項(xiàng)目的消費(fèi)群定位提供了一個(gè)有利的依據(jù)。 三、別墅目標(biāo)消費(fèi)群的定位策略 別墅目標(biāo)消費(fèi)群定位特點(diǎn) 在別墅的市場定位上首先要解決的是一個(gè)把別 墅賣給誰的問題，即確定別墅的目標(biāo) 消費(fèi)群定位。 產(chǎn)品定位 就是解決建什么樣的產(chǎn)品的問題。這一定位除了周密的市場分析之外，企業(yè)自身的實(shí)力與操作能力則舉足輕重。建筑設(shè)計(jì)師們認(rèn)為，居住的舒適度不是某一種功能、面積的單獨(dú)放大，而是通 過功能種類的增加來提高的。 （ 2）交通的便捷性 別墅的買家都是有車一族，在市內(nèi)辦公、公務(wù)較忙，時(shí)間觀念強(qiáng)烈，而且經(jīng)常出差，因此直通市內(nèi)或機(jī)場的一級(jí)公路或快速干線、城市輕軌