【正文】 氧氣能夠與 3 平方米的草地所產生氧氣相等。 其實生態(tài)小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統以及生活服務配套的一切工作，都 是以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質量為出發(fā)點和目標。 ●港、澳、臺人士，由于港資企業(yè)的增多與香港的高樓價，港人在內地置業(yè)不斷增加（如珠江三角、上海、北京等地），幾百萬元在香港根本買不到別墅，而在國內卻能買一套不錯的別墅。 ●“一夜暴富者 ”市場經濟使致富途徑多樣化，并不違法的投機取巧，別出心裁的另類致富，使極少數 “布衣 ”瞬間邁進 “富人俱樂部 ”，提高生活水準理所當然要買套別墅。 實操步驟二： 找到更精準的別墅定位策略 一、別墅開發(fā)的選址定位策略 別墅選址中 “宏觀概念 ”與 “微觀概念 ” 房地產開發(fā)中的 “地段定律 ”對于別墅來說，最適用不過了，因為三流的地段不可能制造出一流的別墅，選好地段是別墅開發(fā)實戰(zhàn)第一段。但這類別墅通常價格很高，非一般家庭所接受，再者，這類別墅也僅僅在中小城市能夠建設，在北京、上海、廣州等大城市由于城市總體規(guī)劃和城市增容等問題，一般項目很難成立。 異地度假型 這是近年來隨著人們生活水平的提高而產生的一種新地投資理念，是開發(fā)商為滿足一部分人擇地度假、生活而建的一種度假和投資兼有的別墅。新城市規(guī)劃區(qū)、限制開發(fā)的風景度假區(qū)、控制用地的郊區(qū)邊緣地帶都是具升值前景的黃金地段。一個成功的項目開發(fā)，應具備天時、地利、人和等要素，只有將國家政策，經濟發(fā)展，市場基本狀況，消費者選擇及項目特點有機結合起來，方能投其所好、適得其所，在市場競爭中贏得勝利，這需要開發(fā)商首先進行準確的開發(fā)定位。別墅的目標客戶同樣要進一步細分，因為海外人士與國內人士，高級白領、金領人士與企業(yè)家等對別墅的要求顯然有差異，這決定了別墅開發(fā)中的不同產品定位； （ 2）檔次定位。別墅不宜使用降低策略，應預留一定的升值空間，對于滾動開發(fā)的規(guī)?；瘎e墅項目來說尤其重要。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 30 頁 （ 3）確定的目標客戶群應該是相對穩(wěn)定的，并且在媒體可以接觸的范圍之內。因此，大膽的將目標消費群體定位為該人群。這些情況將會導致價格戰(zhàn)，廣告爭奪戰(zhàn)，新產品不斷的推出，因此，要參與競爭所要付出的代價就會十分高昂。 （ 5）就其大小而言，各細分市場應該是穩(wěn)定的。如廣州華南板塊的錦繡香江，對項目的定位就瞄準了一個市場空缺， “在一個公寓為主導產品的市場中建別墅社區(qū) ”，這一個定位成功的彌補了市場的空白，使它得以在同質化的激烈市場競爭中脫穎而出。對于別墅這種個性化特征比較強的產品， 戶型的功能設計以及面積的合理性更顯得重要。別墅歷史中曾稱別苑，作為人們的第二居所，承栽著更多關于居住精神層面的寄托。他們對別墅人文特點表現在行為科學和心理學層面對居住者在其間的行為心理活動，其中包括生活、休閑、讀書、思考、交往等等，以及別墅人文特點表現在美學層面的審美的感知及其伴隨的情緒活動，涉及作為審美對象的空間形態(tài)、風格 和裝飾的特征信息都十分關注。 二、別墅社區(qū)的個性和風格 如何能夠建立別墅社區(qū)的個性呢？以下應該是一些最基本的方法。如基地上的樹林，要將其保護并與 規(guī)劃的空間有機地組織，就能反映空間環(huán)境的特點；如位于高差較大的山地，應依順山地等高線布置建筑，突出山地建筑的特色。 三、別墅社區(qū)設計的布局結構 別墅社區(qū)由于所處的環(huán)境條件不同，其布局也是多種多樣的，但基本原則是要充分利用原有地形地貌與自然環(huán)境，景觀變化豐富。當別墅區(qū)內用地較大，或位于風景區(qū)、旅游區(qū)中，組團式布局較為適用。支路弧形大道將地塊分割成單 元面積大致相同的小塊。而對組團式也進行了改進，多采用點狀、流線型布局、曲線型組團布局或根據地理位置進行劃分的主題布局形式，以加強空間的層次感，并有效利用間距，盡可能組合出多種豐富的布局形式。在此環(huán)境下，度假區(qū)的規(guī)劃盡量利用基地本身的自然條件，引水造河，從傳統的江南水鄉(xiāng)如烏鎮(zhèn)、同里、周莊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)中吸取養(yǎng)份，從而提升營造一個有時代感的現代中國水鄉(xiāng)。 康橋半島首創(chuàng)了 “新獨院住宅 ”的居住理念，樹立了近郊中心城鎮(zhèn)住宅建設的成功典范，這種近郊住宅發(fā)展模式的核心是 “工作在市區(qū)，生活在近郊 ”。小區(qū)的交通形式可分為動態(tài)與靜態(tài)兩 類。道路分級明顯，加上合理的綠化布置，減少了噪音污染等不良因素。 除了以下車輛存放方 式以外，世茂湖濱花園首創(chuàng)的 “無煙城 ”概念，是將整 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 30 頁 個車輛停放場所移入地下，地面以上全為休閑小道，無噪音污染。 別墅建筑當然是以獨立式為主，但有時為了節(jié)約土地，降低別墅單體的售價以吸引買家以及增加整個別墅區(qū)的景觀與空間變化，別墅區(qū)中往往也布置了聯體別墅，如兩聯體、四聯體及連排型住宅。 美國現代兩大別墅規(guī)劃手法及實例 （ 1）新傳統主義 在 19世紀汽車出現以前，最優(yōu)秀的住宅環(huán)境是離市中心不遠的近郊鄉(xiāng)村，這些近郊住宅區(qū)有著良好的前景，方便于行人的交通系統，也有比較好的自然景觀，從 19 世紀歐洲和北美的郊區(qū)城鎮(zhèn)中可以 得到許多解決現代住宅社區(qū)問題的借鑒要素，根據這個思維來設計的新型住宅區(qū)稱為 “新傳統主義 ”社區(qū)。其一，采用美國 19 世紀的村 鎮(zhèn)建筑作為風格母題，住區(qū)以 “肯特農場 ”舊建筑作為中心建筑，具有強烈的歷史風格特征；其二，以步行為中心，屋前的道路僅僅供人使用，汽車全部在建筑后面的街道車道通行，街道上完全看不見車輛；其三設計不同類型和尺寸的住宅以適應不同收入水平和年齡的人群，除獨戶住宅外，還有集合住宅、供出租的公寓住宅等，公寓住宅的底層是商店。 新傳統主義的居住區(qū)最突出的特點是行道的設計和布局： A、突出 “可以步行的社區(qū) ” B、集中發(fā)展步行性的規(guī)劃。別墅建筑采用四邊體很多。 六、別墅社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢 國內別墅社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢 建筑大師陳世民認為，住宅群落的規(guī)劃實質上要回答兩個主題：一是與環(huán)境的溝通和共生；二是與住房生活模式相契合。一級道路連接兩個主入口， 二級道路將各組團與一級道路相連，三級道路將各單元與二級道路相連，同時也是步行景觀道。 動態(tài)交通的組織 動態(tài)交通的解決在于道路布局應符合車流與人流的軌跡，實行便捷、通順、合流與分流的不同處理，保證交通安全，同時道路等級設置清楚，區(qū)分車行道、步行道與綠地小道，盡量控制車輛進入院落空間之內，以減少噪音與不安全因素。 “新獨院住宅 ”的住宅模式是一戶一幢樓，獨門獨院，并有獨立的花園和車庫?？傮w規(guī)劃方面，在南面島嶼加開一段東西向的運河，河中保留小島，從而增加了向河用地。 四、規(guī)劃設計實例 不同的別墅社區(qū)均有與之相配合的設計特點，下面以度假型別墅社區(qū)以及最新的獨院住宅兩種社區(qū)的規(guī)劃設計特點及相關項目實例說明。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 30 頁 新的布局方式 規(guī)劃中除了要注意這種常見的布局結構外，具體在布置別墅單元時，最合理、最經濟的一種布置方式應為：道路為東西向，每條道路能服務兩邊別墅，別墅單元為南北狹長形。中間人工湖圍成的小島是整個社區(qū)的中心，會所及其他娛樂服務設施位于其間，別墅住宅圍繞不同景觀自成組團，道路環(huán)繞四周，結構十分清晰，景觀層次豐富，各組團識別性 較強，僅業(yè)主有強烈的歸屬感，而幾條大的綠化帶又將湖心島與各組團連接起來，在步行景觀系統中將整個小區(qū)融為有機的一體。 組團式布局 整個別墅區(qū)由主干道把各個組團連為一體，公共服務中心（如會所）、中心綠地位于全區(qū)的中心且一般靠近主干道。地塊地形以平緩起伏的坡地為主，并兼而有大面積的平地，湖泊和溪流，而地塊有是大片的長滿綠樹紅花的坡地。這些都是延續(xù)傳統城市文脈的方法。 營造一種被目標 消費群認同的人文內涵是別墅社區(qū)規(guī)劃的一個要點?，F代別墅被人們稱為一種 “亞文化的載體 ”，成為眾多地地產規(guī)劃、設計中最具人文特征的種。 價格定位 高價的別墅，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷或者銷售時間較長，資金回收較慢等問題。太高的品質訴求會給項目的成本帶來負擔，同時不必要的附加功能如不能符合購房者的需求，也不會得到買家的認同。 （ 7）細分市場應該不斷增長。 進入細分市場 別墅的產品定位在對市場上的細分市場的分析總結基礎上，定位項目將要進入的產品細分，形成產品細分組合方案。別墅開發(fā)中要通過 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 30 頁 市場細分，提示出項目所面臨的市場機會，再在這些細分市場進行評估，并確定為哪些細分市場服務。優(yōu)越的地理環(huán)境區(qū)位受到了公司以及大型機構高級管理層的青睞和普遍的認同，這為該項目的消費群定位提供了一個有利的依據。 三、別墅目標消費群的定位策略 別墅目標消費群定位特點 在別墅的市場定位上首先要解決的是一個把別 墅賣給誰的問題，即確定別墅的目標 消費群定位。 產品定位 就是解決建什么樣的產品的問題。這一定位除了周密的市場分析之外，企業(yè)自身的實力與操作能力則舉足輕重。建筑設計師們認為，居住的舒適度不是某一種功能、面積的單獨放大，而是通 過功能種類的增加來提高的。 （ 2）交通的便捷性 別墅的買家都是有車一族，在市內辦公、公務較忙，時間觀念強烈，而且經常出差，因此直通市內或機場的一級公路或快速干線、城市輕軌