【正文】 招商策略設(shè)計2023/3/5 星期五 7十二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪分割規(guī)劃的原則2023/3/5 星期五 8休閑餐飲娛樂為輔配置必需的服務(wù)設(shè)施商品銷售為主一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細(xì)節(jié) 　 2023/3/5 星期五 9業(yè)種、使用面積、技術(shù)需求、其他要求特色餐飲一般需求 1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風(fēng)隔油池新風(fēng)廣告位營業(yè)時間較長充足停車場咖啡館 80200平方米上下水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流西餐廳 300平方米以上酒吧約 200平方米以上（ 24小時營業(yè)）美容美發(fā) 150平方米以上（冷熱水，電力）美體 500平方米以上（營業(yè)晚上 10點(diǎn)，最好提供停車位）洗衣店 50100平方米（水電，房屋分割要進(jìn)深）餐飲服務(wù)配套行業(yè)2023/3/5 星期五 10商鋪的分割要根據(jù)行業(yè)需求的面積和配套設(shè)施來決定便利店 150500平方米（小儲藏室， 24小時營業(yè)）藥店 100200（ 24小時營業(yè)）花店 1030平方米（上下水）銀行 5001000平方米、電力獨(dú)立、出入口前廳營業(yè)面積 100平方米、以上租買均可租賃要簽 10年以上彩擴(kuò)店 60平方米化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需 100平方米以上服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內(nèi)衣均需 100平方米以上服務(wù)配套行業(yè)展廳精品店2023/3/5 星期五 11? 商業(yè)地產(chǎn)營銷已經(jīng)進(jìn)入了系統(tǒng)化的運(yùn)營時代，一個項(xiàng)目的運(yùn)作包含了定位、規(guī)劃設(shè)計、招商、銷售、經(jīng)營管理等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣緊密聯(lián)系的整體，任何一個環(huán)節(jié)的失誤都會影響到整個項(xiàng)目的運(yùn)作。2023/3/5 星期五 14在零售的分割標(biāo)準(zhǔn)中街鋪有街鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)鋪又有內(nèi)鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)對于零售主題商城的分割甚至還分為鋪位和柜臺的區(qū)別等。譬如柱子不能在鋪位中間，不能影響商鋪的使用；柱子不能影響鋪位的展示面等，還要注意鋪位分割后的賣場人流導(dǎo)向和環(huán)通問題。2023/3/5 星期五 22一是有足夠的面積，根據(jù)文化主管部門的要求，每臺電腦占地面積應(yīng)不少于 ；二是營業(yè)場所的消防要求：營業(yè)場所每層都必須設(shè)置消防通道、（消防安全梯出口）安全出口、消防防火門消防通道應(yīng)保持暢通消防防火門應(yīng)距離主進(jìn)門 5M以上消防門寬度應(yīng)不小于 高度應(yīng)不少于 。2023/3/5 星期五 29但是在實(shí)際的操作過程當(dāng)中返租期的長短一直是一個令人困擾的問題。2023/3/5 星期五 34? 八、商鋪分割的原則　 ? 商業(yè)場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響。商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進(jìn)行。　2023/3/5 星期五 403 、科學(xué)利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。2023/3/5 星期五 432 、輔助功能區(qū)　 輔助功能區(qū)太多，白白浪費(fèi)了許多可銷售面積?！? 2023/3/5 星期五 46? 空閑場地：　 ? 目前的一些商業(yè)項(xiàng)目由于設(shè)計不合理，存在過多的空閑場地，浪費(fèi)了使用面積。否則，策劃就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。要注意求新求實(shí)，體現(xiàn)自己的特色，招商策劃的突破口可以選擇招商形式、招商政策、招商手段、招商內(nèi)容和雙方的合作方式等各個方面。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于住宅地產(chǎn)，它更多地是一種制造賺錢工具的過程因此在營銷過程中，必須始終思考：如何合理有效地將賺錢工具推銷出去，使所有從事商業(yè)的人了解該賺錢工具的經(jīng)濟(jì)價值。2023/3/5 星期五 65在商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中，應(yīng)重點(diǎn)從消費(fèi)者著手，在消費(fèi)的最終環(huán)節(jié)上發(fā)力，只有廣大消費(fèi)者認(rèn)可的商業(yè)場所，生意才可能火暴，這樣逆向刺激商業(yè)地產(chǎn)的銷售和招商。2023/3/5 星期五 70商業(yè)地產(chǎn)策劃人員的技能商業(yè)企業(yè)創(chuàng)業(yè)策劃的含蓋面比較廣，涉及到各種商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)及其商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)盈利模式和回報方式這些都是策劃人員必需熟練掌握的要點(diǎn)。完成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的應(yīng)該是一個團(tuán)隊(duì)，而絕非是一個個人。?小型百貨商場往往也很重要，所以也可以通過談判得到?比較低的租金。2023/3/5 星期五 85? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃的程序發(fā)達(dá)地區(qū)一般要由內(nèi)而外，即先做好本地區(qū)推介工作，再進(jìn)一步吸引外地合作項(xiàng)目；如東部沿海開放城市上海、廣州、深圳等地區(qū)；其他地區(qū)可以先外后內(nèi)，即首先去吸引在國內(nèi)外市場上領(lǐng)先的企業(yè)和品牌，再選擇當(dāng)?shù)赜刑厣纳唐泛头?wù)項(xiàng)目。2023/3/5 星期五 90?整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中是整個項(xiàng)目的靈魂，?好策劃往往事半功倍，?缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開發(fā)成功，?有了一個好的策劃往往就成功了一半?，F(xiàn)實(shí)中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。好的開業(yè)策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。2023/3/5 星期五 102?以市場為導(dǎo)向重視培育商場 商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運(yùn)營當(dāng)中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發(fā)商都要承擔(dān)社會責(zé)任，不但要建場，還要以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)營為中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場。這種打著策劃大師幌子魚目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽(yù)的案例并不少見，他們嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。?消費(fèi)者客觀的消費(fèi)類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪?的類別及總量。 ?七、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) 2023/3/5 星期五 117奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ)2023/3/5 星期五 118?合理的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)提供給入駐商業(yè)合理有序的營業(yè)環(huán)境及舒適?的購物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對消費(fèi)者的吸引力及店鋪?間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長期經(jīng)營。雖然外資投資在項(xiàng)目前期、開發(fā)期及運(yùn)營期三個階段都存在可能性，但是商業(yè)中心可長期良好并持續(xù)增長運(yùn)營的狀態(tài)及趨勢將在融資可行性及價格上起著決定性作用。2023/3/5 星期五 132天時、地利、人和都會直接影響企業(yè)的經(jīng)營。2023/3/5 星期五 135隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大居民消費(fèi)水平的不斷提高休閑與購物相結(jié)合的一站式購物作為一種全新的購物理念逐漸被人們接受。大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、項(xiàng)目商業(yè)屬性控制為核心，對項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。2023/3/5 星期五 143?項(xiàng)目建設(shè)方案?設(shè)計規(guī)劃主要包括?兩個方面方案設(shè)計：?建筑方案設(shè)計?商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計。制度體系設(shè)計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營銷管理制度體系、財務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。2023/3/5 星期五 151謝謝謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。2023/3/5 星期五 148十四、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計?品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的最后一個環(huán)節(jié)，?是在項(xiàng)目定位的要求下進(jìn)行的，解決項(xiàng)目提供什么服務(wù)的問題，是很?重要的一個環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對項(xiàng)目后期的整體運(yùn)?營會產(chǎn)生很大的阻力，影響項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。2023/3/5 星期五 144?十二、二次商業(yè)裝飾設(shè)計?二次商業(yè)裝飾設(shè)計主要是?對建筑室內(nèi)空間、主要商?業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪 /專柜?形象、商品陳列按照商業(yè)?規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計。?項(xiàng)目定位是在項(xiàng)目市調(diào)及?可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目?是什么、做什么、如何做 ”的問題?要對 項(xiàng)目科學(xué)定位?首先要對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析?分析項(xiàng)目自身及資源條件?主要方式是對項(xiàng)目進(jìn)行?科學(xué)的 SWOT分析?在完成 SWOT分析后?對項(xiàng)目以下七個方面進(jìn)行定位：2023/3/5 星期五 141? 二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計? 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計第一階段中的第二個環(huán)節(jié)，是在項(xiàng)目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。雖然開發(fā)形勢火熱，項(xiàng)目擱淺或開業(yè)后 運(yùn)營困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生但此類項(xiàng)目在實(shí)際操作中也存在著大量問題2023/3/5 星期五 136?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)?不同于住宅項(xiàng)目開發(fā)?不能沿用住宅項(xiàng)目開發(fā)的操作模式?機(jī)械的照搬設(shè)計住宅項(xiàng)目的理念和?流程對商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。地利也是一個非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。 2023/3/5 星期五 122十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計原則2023/3/5 星期五 123?商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃前一定要先找到主力品牌商家，?要按照主力店的需求來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，?否則后期會遇到很大的阻力和壓力。 2023/3/5 星期五 119? 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的實(shí)現(xiàn) ? 綜合商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)后需要運(yùn)營管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項(xiàng)目開發(fā)前期就提供了項(xiàng)目開業(yè)后良好的運(yùn)營管理基礎(chǔ)。2023/3/5 星期五 111滿足需求而非創(chuàng)造需求2023/3/5 星期五 112目前國內(nèi)不少開發(fā)商過分依概念的炒作創(chuàng)造需求，追求轟動效益，這類項(xiàng)目往往開始時轟轟烈烈，運(yùn)營一段時間后由于消費(fèi)力不足而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開發(fā)商。不僅要考慮政策、資金有風(fēng)險，更要認(rèn)真調(diào)查論證，融會貫通，以整體觀念開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。2023/3/5 星期五 103訂單商業(yè)地產(chǎn)并非靈丹妙藥近年來國內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。商業(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。2023/3/5 星期五 96? 許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)。2023/3/5 星期五 92