【正文】 ：因多次扮演康熙皇帝，已經(jīng)樹立起了較為固定的帝王形象。 ? 遠(yuǎn)期活動(dòng)： 城市運(yùn)營(yíng) ? 意義： 通過城市運(yùn)營(yíng)研討，與市政領(lǐng)導(dǎo)的對(duì)話，全面提升項(xiàng)目開發(fā)高度及品牌價(jià)值。 ? 系列活動(dòng)之九： 天山現(xiàn)象 （持銷期） ? 意義： 通過對(duì)幾個(gè)月來天山水榭花都走過的風(fēng)風(fēng)雨雨的總結(jié)，告知市民水榭花都今天成功的必然，同時(shí)也表明未來將走的更好，塑造項(xiàng)目形象，同時(shí)也是為二期銷售做準(zhǔn)備。 ? 限時(shí)搶購(gòu) ： 1，開盤前兩天，只對(duì) VIP卡客戶銷售； 2， 5月 18日當(dāng)天，從早上 8點(diǎn)，限時(shí)搶購(gòu)正式開始，根據(jù)排隊(duì)順序依次選房，每人限制時(shí)間 15分鐘，超過 15分鐘視為自動(dòng)放棄，售樓部開放時(shí)間到晚上 6點(diǎn)整； 3， 5月 18日當(dāng)天，每?jī)蓚€(gè)小時(shí)銷售價(jià)格上調(diào)一次， 5月 19日，價(jià)格統(tǒng)一，但仍低于整體均價(jià) 100元， 5月 20日，價(jià)格恢復(fù)到 3000元，同時(shí)購(gòu)房不再限制于 VIP卡客戶。 ? 時(shí)間： 2023年石家莊春節(jié)房地產(chǎn)交易會(huì) ? 措施、手法： 1，買斷會(huì)刊黃金版面：封面、封底、封 3 2，在所有房交會(huì)與客戶溝通的廣告中出現(xiàn)水榭花都形象廣告。 ? 系列活動(dòng)二： 新聞發(fā)布會(huì) （鋪墊期） ? 意義： 項(xiàng)目信息透露，引起市場(chǎng)關(guān)注，表明開發(fā)商決心。 ? 4月 26日－ 5月 17日，組織“水榭花都”考察團(tuán)活動(dòng)，通過現(xiàn)場(chǎng)極具煽動(dòng)力的園林、建筑、會(huì)所、模型、樣板房等展示，讓客戶鑒證項(xiàng)目一流品質(zhì)，引起轟動(dòng)效應(yīng)，積累大量客戶，為開盤熱銷創(chuàng)造條件。 ? 要實(shí)現(xiàn)開盤熱銷，必然需要積累大量的客戶。 ? 二、 項(xiàng)目總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 ? 貝爾高林擅長(zhǎng)水景營(yíng)造； ? 項(xiàng)目具備較好的素質(zhì)，賣點(diǎn)突出，但其中最為明顯、最具宣傳推廣價(jià)值的為水景； ? 石家莊人對(duì)水景住宅具有相當(dāng)高的認(rèn)同度； ? 符合“水榭花都”這個(gè)項(xiàng)目名稱； ? 具體廣告語(yǔ)由廣告公司另行提供。 ? 總體而言，該項(xiàng)目為本項(xiàng)目長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ? 一、市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境 案例一 ： 國(guó)際城 ? 以 大氣、另類的樣板房展示及模型展示吸引客戶，起到轟動(dòng)效應(yīng)； ? 雖以國(guó)際化形象出現(xiàn)，但缺少自身產(chǎn)品上的支撐； ? 缺少對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略性規(guī)劃，同時(shí)工程形象未能跟上宣傳步伐； ? 其旺銷主要緣于低價(jià)入市和煽情的營(yíng)銷手法； ? 雖然本項(xiàng)目與國(guó)際城的目標(biāo)客戶存在一定的差異，但其大氣的營(yíng)銷手法同樣值得學(xué)習(xí)。 ? 97年 2023年 2023年 2023年 2023年后 發(fā)展階段 起步階段 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段 綜合素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)階段 石家莊房地產(chǎn)發(fā)展階段示意圖 ? 二、 項(xiàng)目總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 總體目標(biāo) ? 將水榭花都打造為石家莊頂級(jí)房地產(chǎn)品牌。 ? 二、 項(xiàng)目總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 二期賣社區(qū) ? 一期客戶入住，項(xiàng)目實(shí)景已經(jīng)充分展示，建筑及園林品質(zhì)不再可能在市場(chǎng)上引起大的轟動(dòng)，并且項(xiàng)目外在品質(zhì)復(fù)制簡(jiǎn)單，不具備長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ? 真正的好盤，在于能以好的項(xiàng)目外在品質(zhì)為基礎(chǔ)，為業(yè)主提供一個(gè)良好的居住氛圍，創(chuàng)造社區(qū)品牌，在物質(zhì)與精神上雙重滿足業(yè)主居住需求，體現(xiàn)“ 21世紀(jì)人居理念”； ? 從二期開始，建立“天山會(huì)” ——見形象推廣篇。 ? 三、入市時(shí)機(jī) 入市時(shí)機(jī)策略安排 ? 4月 8日，開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。 ? 效果控制： 與政府規(guī)劃部門聯(lián)合炒作，增強(qiáng)宣傳可信性。 ? 系列活動(dòng)三： 財(cái)智人物風(fēng)云榜 （內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 ） A、 意義： 針對(duì)潛在客戶作宣傳，引起共鳴，使其產(chǎn)生興趣；同時(shí)創(chuàng)造話題，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注、提高項(xiàng)目知名度。 ? 廣告： 以參觀者身份的形式，通過報(bào)紙軟文炒作參觀活動(dòng)的熱烈及參觀者對(duì)項(xiàng)目素質(zhì)的高度贊揚(yáng)； 注： 詳案在發(fā)展商認(rèn)同思路后另行提供。 ? 系列活動(dòng)之八： 豪宅論壇 （持銷期） ? 意義： 體現(xiàn)項(xiàng)目高素質(zhì)及企業(yè)的專業(yè)化形象； ? 時(shí)間： 8月 16日（周六） ? 地點(diǎn)： 石家莊頂級(jí)酒店 ? 與會(huì)： 建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)，河北省建設(shè)廳領(lǐng)導(dǎo)，石家莊建委領(lǐng)導(dǎo)，石家莊主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代表，北京某知名地產(chǎn)人士（如馮倫），各合作單位代表，電視臺(tái)、報(bào)社等媒體記者。） ? 地點(diǎn)： 石家莊頂級(jí)酒店 ? 與會(huì)： 天山領(lǐng)導(dǎo)，中國(guó)發(fā)達(dá)城市康居工程項(xiàng)目開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)，中國(guó)某地產(chǎn)界知名人士，同致地產(chǎn)代表，電視臺(tái)、報(bào)社媒體記者。 ? 在《空姐與記者》、《明鏡高懸》、《霹靂菩薩》、《鐵齒銅牙紀(jì)曉嵐》、《夢(mèng)斷紫禁城》等電視連續(xù)劇中飾演主角。 ? 為保證使用價(jià)值，可按出場(chǎng)次數(shù)簽定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。 ? 擔(dān)任社會(huì)公職，便于活動(dòng)開展及在行業(yè)內(nèi)的形象建立。 ? 四、 企業(yè)回饋社會(huì)理念 ? 目的： 為保持企業(yè)的公眾形象、建立企業(yè)品牌，體現(xiàn)企業(yè)在發(fā)展的同時(shí)不忘給予社會(huì)回報(bào)的崇高精神。 ? 這種品牌、 VI的附屬關(guān)系在汽車行業(yè)表現(xiàn)最為明顯，一般說來，汽車生產(chǎn)廠商企業(yè)標(biāo)識(shí)與汽車品牌標(biāo)識(shí)是完全獨(dú)立的兩部分。 ? 洗手間、廚房的擺設(shè)要精致，體現(xiàn)生活細(xì)節(jié)。 ? 四、圍墻 ? 將圍墻做成生活走廊，描述小區(qū)未來業(yè)主在水榭花都的一天和在工作上的一天。 ? 六、小區(qū)主入口 ? 作為給予客戶的第一形象，小區(qū)入口顯得特別重要，它客戶心中形成先入為主的映像； ? 在入口處，進(jìn)廣場(chǎng)位置，做一精美小雕塑，以展示小區(qū)形象。 ? 九、高爾夫車 ? 在銷售現(xiàn)場(chǎng)配置 3部左右的高爾夫車，用于現(xiàn)場(chǎng)園林及樣板房的參觀。 ? 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，不簽訂認(rèn)購(gòu)合同，不認(rèn)購(gòu)房號(hào)，但客戶可購(gòu)買優(yōu)先購(gòu)房卡 —— VIP卡。 ? 5月 20日后，項(xiàng)目均價(jià) 2634。 ? 報(bào)紙、戶外、電視廣告為主，廣播廣告為輔。都市報(bào)共 4次， *4＝ ；晚報(bào) 14次， 5*14＝ 70萬 ? 小計(jì)： ? 三、費(fèi)用預(yù)算 開盤強(qiáng)銷期 －（ － ） ? 報(bào)紙硬廣告 ： 5月 18日晚報(bào)、都市報(bào)各一， 5月 19日－ 6月 30日，每周兩次。 ? 三、費(fèi)用預(yù)算 ? 宣傳資料： 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，樓書 1500本， ，折頁(yè)， 5000份，生活手冊(cè) 1500本， ，手提袋 1500份， ；開盤強(qiáng)銷期，樓書 1500， ，折頁(yè) 8000份， ，生活手冊(cè) 1500份， ，手提袋 1500份， 。 ? 3歲前后嚴(yán)格管理，做孩子的家長(zhǎng)； 13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。 ? 業(yè)精于勤，荒于嬉。 ? 我這一生基本上只是辛苦工作，我可以說，我活了七十五歲，沒有那一個(gè)月過的是舒服生活，就好象推一塊石頭上山，石頭不停地滾下來又推上去。 ? 如果強(qiáng)調(diào)什么，你就檢查什么；你不檢查，就等于不重視。 ? 人生是尊貴的。 :29:0902:29:09March 8, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :29:0902:29Mar238Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 8, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 8日星期三 2時(shí) 29分 9秒 02:29:098 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :29:0902:29Mar238Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :29:0902:29:09March 8, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 ? 觀念決定思路，思路決定出路。 02:2902:29:092023年 3月 ? 誠(chéng)懇待人是邁向成功的唯一途徑。 ? 有非凡志向，才有非凡成就。 ? 我知道什么是勞動(dòng) :勞動(dòng)是世界上一切歡樂和一切美好事情的源泉。有效的激勵(lì)是朝五晚九，無效的激勵(lì)是朝九晚五。 ? 現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)： 預(yù)計(jì) 200萬 ? 一期營(yíng)銷費(fèi)用總計(jì)： 58+46+++141+200＝ ? 一期銷售金額 ＝ *2600＝ 17004萬 ? 營(yíng)銷費(fèi)用比： ＝ ％ ? 略高于正常水平 ,但考慮到一期建立知名度需要、部分費(fèi)用需分?jǐn)偟胶笃谝约伴_發(fā)商所能拿到的優(yōu)惠價(jià)格等幾個(gè)因素，該費(fèi)用在可