【正文】 游艇商務雙會所概念 ?舉辦高端活動從而吸引人氣 ?800010000元 / m2的預算（含精裝等） 游艇會所 79 【 關鍵配套選取 】 五星級酒店 —— 意味著有力的配套支持和頂級服務品質的承諾，對中高端客戶的溢價能力更強 ? 海南證券 CEO “… 如果有 5星級的酒店做配套并參與物業(yè)管理，服務品質會有保證，這是一個很實在的承諾 …” ? 魯能三亞灣營銷經理 “ … 很多物管號稱 5星級，其實很難做到，如果品牌酒店真的原意參與進來，那會是一個很好的保證” ? 紅峽谷高爾夫 CEO “… 有了頂級酒店，很多事情可以不放在家里辦，也不用自己操心，對于商務活動和朋友接待是一個非常重要的配套 …” 5星級酒店服務 ?標準化的國際服務體系 ?服務人員的公用性 ?活動空間的公共性 高端富?？蛻粼V求 ?5星級的服務質量 ?個性化的服務項目 ?貼身細致的管家 ?私密的空間訴求 各個灣區(qū)的樓盤均配有 5星級酒店作為服務配套，項目對所有客戶提供五星酒店服務可以提升項目的物業(yè)管理水平 80 【 啟動區(qū)各功能指標 】 占地（畝） 用地功能 物業(yè)類型 占地面積（畝） 建筑體量 （萬方） 容積率 海域 啟動區(qū) 200畝 游艇展示 /游艇基礎設施 /游艇配套 游艇會所 游艇展示 游艇學校 50 維修養(yǎng)護 70 合計 200 陸域 啟動區(qū) 300畝 配套功能 低密度五星級度假 酒店 標桿產品 雙拼 /類獨棟產品 30 1 輔助回現(xiàn)產品 酒店式公寓 30 3 主力回現(xiàn)產品 90墅 /經濟型別墅 /小高層（少量） 主水系 水系景觀主軸 30 合計 300 18 81 【 規(guī)劃方案二 】 島居規(guī)劃優(yōu)勢： ?以“島居”生活理念為主題貫穿整個片區(qū) ,水系將各區(qū)域自然劃分為多個組團，形成變化豐富的“島居”水面系統(tǒng)，并以“多組團”為基點進行圍合，形成多層次的組團空間，將水的自然情調與空間巧妙融合 ?營造更過的親水面，拔升土地價值，更好的契合濱水主題 島居規(guī)劃劣勢： ?開挖量大，成本較高，后期的維護成本也相應增加 海水 岸線 82 【 島居意向 】 單體沿水岸自然排布，棲島而居、臨水而筑，規(guī)劃造夢，體現(xiàn)了人與自然、建筑和諧共生的居住標桿 83 【 項目核心競爭力塑造 】 基于整體定位下的核心競爭力塑造 以 游艇主題 為特色的 濱水濱海 的 旅游度假綜合體 整體定位： ?度假氛圍營造，賣氛圍而非賣產品 ?游艇主題的導入，游艇理念的植入 ?強化濱水價值 游艇展示區(qū) 游艇體驗區(qū)（游艇主題酒店、游艇會所、海上體驗） 游艇文化植入 游艇活動、賽事舉辦 游艇權益捆綁 海上運動 充分挖掘項目濱水景觀的規(guī)劃價值、營銷價值 文化娛樂 主題裝飾裝修 濱水建筑設計 度假元素 建筑風情 景觀植被 社區(qū)配套 物業(yè)管理 84 【 游艇主題 】 游艇展示區(qū) —— 港池、游艇、泊位、燈塔。要是能幫忙管理出租就更好了。 綠城朱家尖度假村看房客戶 ?這里在南沙旁邊，沙雕廣場、海灘 …… 資源好，可以度假，關鍵價格也不貴，才 100萬，放著也能升值。 世茂海濱花園看房客戶 投資客為主，兼有少量北侖城區(qū)擠壓外溢的自住客戶： ?春曉現(xiàn)在也在慢慢發(fā)展，規(guī)劃什么的都挺不錯，看好它的升值前景。 龍湖滟瀾海岸看房客戶 【 經濟型別墅 】 客戶類別：北侖地緣客戶占絕對主體，多為首次別墅臵業(yè) 自住 +投資 +度假： ?自己住啊，平時不忙的時候就在這邊住。自己目前住寧波市區(qū)，開車過來也不遠 卡納湖谷葉先生 ?去舟山朋友游艇的時候，都是住酒店； 嘉興黃先生 ?都是當天往返，不在附近住宿。藍堡（在售） 綠城朱家尖東沙度假村（在售） 璞緹海（在售） 松蘭山壹號（未開盤） 白沙灣玫瑰園（在售） 陽光海灣（未建成） 九唐 ?受益于東錢湖旅游度假區(qū)的成果打造，以優(yōu)越自然環(huán)境著稱 ?一線湖景區(qū)域以別墅項目為主，為 寧波唯一的豪宅區(qū) ?周邊濱海度假產品主要集中于舟山、象山、奉化三大板塊； ?象山和豐化板塊均處于建設中，目前只 舟山區(qū)域發(fā)展較為成熟 42 【 頂級別墅 】 東錢湖板塊：歷史文脈積淀形成具有唯一性的區(qū)位價值，稀缺一線湖景，山水景觀資源豐富，旅游度假區(qū)形象及高端配套，頂級項目扎堆，成就寧波最典型的豪宅區(qū)，年去化量在 20~25套左右 項目名稱 產品類型 面積段（ m2） 棟均占地（畝） 總價段（元 /套） 去化速率 華潤卡納湖谷 獨棟 6001000 ～ 1200萬起 ，共銷售 143套， /月 雙拼 420520 ～ 10002023萬 九唐 獨棟 725～ 1100 ～ 2500萬 2023年 10月開盤，約 2套 /月 類獨棟 450～ 530 ～ 悅府 獨棟 310500 ～ 8001500萬 11年蓄水至 12年，約認購 20套左右 錢湖御景灣 獨棟 500700 ～ 10003000萬 11年蓄水至 12. 4內部認購 10套左右 區(qū)位 資源 配套 產品力 客戶構成 華潤卡納湖谷 東錢湖旅游度假區(qū)核心區(qū) 三面環(huán)山， 45公里東錢湖岸線，為寧波景觀資源最優(yōu)的別墅社區(qū) 地中海風情；豪闊面寬、挑高客廳，幾乎全套間設計 主要以寧波市及周邊縣市的私營企業(yè)主、政府高官為主，第二居所為主 九唐 東錢湖旅游度假區(qū)環(huán)湖南路 背靠福泉山，東北向湖，屬湖景山地高端住宅用地 高爾夫、國賓館、游艇碼頭 原汁原味英、法、意經典大宅，全進口原石立面 未開盤 悅府 柏悅酒店度假園區(qū) 東錢湖一線湖景，背山臨湖，依水而建 世界級柏悅酒店頂級服務 全二層獨棟，建筑南北間距達 14米左右，精裝私家花園 主要以鄞州區(qū)商業(yè)人士為主，以自住兼顧投資為主 錢湖御景灣 東錢湖核心景區(qū) 踞半山之上，一攬錢湖 高爾夫、國賓館、游艇碼頭 500700平米獨棟別墅 未開盤 產品與市場表現(xiàn) 項目價值點 作為寧波市場最被認可的高端別墅板塊（富人區(qū)），年去化量在 20~25套左右 區(qū)位價值，旅游度假區(qū)形象提升，以及優(yōu)越的一線湖景資源，是構成豪宅區(qū)域的最主要因素 43 項目名稱 產品類型 面積段（ m2） 總價段（元 /套） 去化速率 普陀國際游艇會〃 藍堡 獨棟 260~470 800～ 3000萬 ?房地產高速發(fā)展期， 09年開盤，至今一期推出 23套，銷售 19套，內定 2套，在售 2套，去化速度， 6～ 7套 /年 ； ?以 1500～ 2023萬 /套的中間價格計算，年回款總額約 ～ 區(qū)位 復合資源 配套 產品力 客戶構成 普陀國際游艇會〃 藍堡 朱家尖漳州灣，緊鄰全國最富有的漁村 風景區(qū)、濱海、山體坡地等 高爾夫、游艇 半山獨棟別墅 ?寧波、杭州客戶為主 ?圈層概念突出，絕大多數(shù)都是朋友圈以老帶新的方式介紹 ?游艇銷售和別墅銷售分開，游艇客戶和別墅客戶的重合性也不大，屬于兩撥客戶 產品與市場表現(xiàn) 項目價值點 濱海、山體坡地、游艇、高爾夫的優(yōu)質資源復合是項目最主要的核心價值點 【 頂級別墅 】 舟山區(qū)域板塊：以藍堡項目為代表，非典型豪宅區(qū)，但自然與配套資源強勢，且屬于大普陀山旅游度假板塊，年去化 67套，回款額在 元 房地產高速發(fā)展期去化速度在 6~7套 /年，回款額在 44 【 頂級別墅 】 市場小結：區(qū)位、資源是千萬級以上頂級別墅的主要構成要素，但區(qū)域認知明顯，非典型豪宅區(qū)在具備復合資源的前提下，存在打造的可能性，但去化速度緩慢 單棟總價千萬以上： ?獨棟類產品主力面積在 500平方米以上 ?主力總價段在 1000萬 ~3000萬 區(qū)域認知對去化速度影響明顯： ?東錢湖作為寧波最典型的豪宅區(qū)域，高端產品需求旺盛，年去化量達 20~25套 ?舟山朱家尖地區(qū)的藍堡，年去化僅 6~7套 頂級產品構成要素主要體現(xiàn)在區(qū)位、資源和產品本身： ?東錢湖板塊因優(yōu)越的山、水資源，以及旅游度假區(qū)形象提升的推動，成為寧波唯一豪宅區(qū) ?藍堡借助風景區(qū)、濱海、山體坡地、游艇、高爾夫等復合優(yōu)質資源實現(xiàn)高端立勢 ?大面積純獨棟產品形式塑造了絕對的高端與尊貴 非典型豪宅區(qū)域市場認可度有限，去化緩慢： ?舟山朱家尖的藍堡項目，即便有優(yōu)質的環(huán)境及高度的高爾夫、游艇等配套，但勢單力薄，區(qū)域陌生，并未形成豪宅集聚效應 ?房地產高速發(fā)展期，去化速度 6～ 7套 /年； 45 客戶地域來源 【 頂級別墅 】 訪談客戶特征描述：寧波市及周邊縣市，臵業(yè)總價千萬以上，主要為私營企業(yè)主 客戶特征描述 寧波市及周邊縣市 私營企業(yè)主、政府高官為主 千萬級以上 ?我們項目算是東錢湖周邊最高端的別墅了 ， 客戶主要是寧波市的有錢人 ， 周邊縣市的 （ 客戶 ）也有的 。 —— 無錫太湖山水游艇俱樂部 20~30%的會員 有意向在周邊臵業(yè) ， 甚至有會員1人買 5幢 。企業(yè)會員消費頻率，平均為 4～ 5次 /月 ?主要消費活動： 宴請、海釣、帆船、潛水等；婚紗攝影、拓展和露營等 對游艇周邊商業(yè)配套的相關需求 ?對于游艇周邊的商業(yè)配套需求集中在 ：餐飲、 KTV、游泳池、會議室等相關設施 37 【 游艇展示 /游艇基礎設施 】 游艇類客戶需求現(xiàn)狀：擁有 200人以上會員基礎，成規(guī)模且具有影響力的俱樂部能帶來周邊房地產臵業(yè)需求 俱樂部會員是否考慮在周邊臵業(yè) （針對獨立運營的游艇俱樂部） 調研目的： 了解獨立運營的游艇俱樂部的會員是否會考慮在俱樂部周邊臵業(yè)。 啟動區(qū)選址的依據 /優(yōu)勢 31 報告思路提綱 2平方公里整體定位及啟動區(qū)選址 ?基于啟動區(qū)目標下的客戶及市場研判 啟動區(qū)競爭力塑造及規(guī)劃建議 啟動區(qū)經濟測算 解決 2平方公里的整體項目思路 基于實現(xiàn)啟動區(qū)目標的客戶定位。 ?功能定位： 游艇初步展示 ， 游艇基礎性配套 ?布局物業(yè)： 游艇展示接待中心 、 游艇駕駛培訓學校 、 維修基地 、 干船倉 、 碼頭管理處等 游艇展示區(qū)（約 700畝） ?分區(qū)原則： 緊靠明月湖 ， 與陸域地塊最近的海域 ， 有助于實現(xiàn)項目的整體形象 ?功能定位： 實現(xiàn)游艇主題功能 ?布局物業(yè)： 泊位 、 碼頭 、 會所 、 游艇 、 相關配套等 27 【 功能分區(qū) 】 濱海休閑區(qū)：嫁接明月湖及濱海兩大資源，形成以濱海休閑、度假商業(yè)、時尚消費為主的活力中心帶 2平方公里 —— 海域功能分區(qū)示意圖 濱海休閑區(qū)（約 300畝） ?分區(qū)原則： 依托現(xiàn)有防波堤 ， 布局濱水商業(yè)等業(yè)態(tài) ， 為后期控地做鋪墊 。我們賣什么？差異化在哪？ 財務分析 5 報告思路提綱 ?2平方公里整體定位及啟動區(qū)選址 基于啟動區(qū)目標下的客戶及市場研判 啟動區(qū)競爭力塑造及規(guī)劃建議 啟動區(qū)經濟測算 解決 2平方公里的整體項目思路 基于實現(xiàn)啟動區(qū)目標的客戶定位。 基于整體定位下的 差異化核心競爭力 的研究及演繹。引領一種全新的游艇生活！ 以水為主題，演繹濱水濱海的生態(tài)宜居理念！ 旅游度假氛圍的展示，城市多元化功能的打造！ 20 窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船 3600個游艇泊位，國內最大規(guī)模 游艇特色 21 濱海濱水，海天共色，扁舟入夢 …… 22 功能綜合，時尚度假 …… 23 【 功能分區(qū)依據 】 快速路和防波堤在客觀上對片區(qū)形成三大空間分割，各分割地塊的獨立性都較強，有利于功能區(qū)劃 １ １ 2 2 3 3 4 4 5 5 快速路 、 防波堤 將 2平方公里的空間