【正文】 戶居多，其中包括少量東三省客戶。該戶型主力為投資用途，投資比例約占該戶型的 70%左右。另有少量開發(fā)區(qū)的客戶及大連客戶，同樣以自住為主要用途。90100開發(fā)區(qū)客戶占大多數(shù)，置業(yè)目的基本上是自住。開發(fā)區(qū)的高端客戶多來自產(chǎn)業(yè)區(qū)各大企業(yè)中高層，用途主要是自住。眾益陽光海岸 —— 區(qū)域可參考項(xiàng)目濱海板塊客戶現(xiàn)狀物業(yè)類別 :普通住宅建筑類別 :高層物業(yè)管理費(fèi) : /平方米 /月開盤時間 :202310以東三省為首的純外地人為主，約占總量 50%大連人 15%，開發(fā)區(qū)本地人 10%，外來的開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人群約占 20%左右。130140戶型單一且普遍偏大，且景觀資源分配不均，以未能完全吸引外地客戶的欣賞。105120大連及開發(fā)區(qū)客戶居多，該戶型部分為投資用途，自住客戶主要是開發(fā)區(qū)本地客戶。在客戶的構(gòu)成上，這一點(diǎn)是濱海版塊與其他版塊最大的區(qū)別。 自用渡假 考慮的約有 10%左右。 —— 渡假房往往是適度偏大的戶型，即 90左右的舒適兩居和 130左右的三居產(chǎn)品，甚至更大 。兒女孫子們都在沈陽生活，一旦入住了，他們就可以經(jīng)常過來探望，同時也算是渡假了，這也是為什么選大戶型的一個原因。l 城市價值 —— 基于地域特點(diǎn)與人文、歷史所共同產(chǎn)生的特有城市屬性：花園城市、旅游城市、國際化城市、浪漫之都的感召力。但出于對海邊生活的了解，有豐富生活閱歷的年長的大連客戶在此區(qū)域選擇自住的為數(shù)不多，多數(shù)是年紀(jì)相對較輕的人群。216。 購買目的為 純自住 ，常住人口是 老兩口 。濱海板塊客戶現(xiàn)狀對于大連的客戶，就在該區(qū)域 自住 和 渡假 來說主要看重以下幾個因素：l 舒適度 —— 選擇住在開發(fā)區(qū)，除了工作的原因，主要是對居住舒適度的追求，在居室的尺度上、功能配置上都要有所提升。 對于 投資 而言 ， 這些客戶多選擇相對緊湊的戶型， 集中在 60左右一居和 90平米左右兩居上 。216。216。l 功能 —— 外地人的原因，有接父母同住等等需求，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品舒適度的同時看重居室的配比。252。較好滿足剛性客戶的主力需求，需求市場堅(jiān)挺、穩(wěn)定。 濱海版塊客戶現(xiàn)狀206。 開發(fā)區(qū)客戶認(rèn)識 206。 項(xiàng)目首開區(qū)客戶定位206。 濱海版塊客戶現(xiàn)狀206。 首開區(qū)客戶研究客戶篇p 青年家庭 – 社會新銳n 青年之家 1：年齡 2544歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母）n 青年之家 2：年齡 2544歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母） ，老人為子女購房，且不和子女居住，稱為青年之家 2n 青年持家：年齡 2534歲或者已經(jīng)結(jié)婚的青年 + 父母p 孩子家庭 – 望子成龍n 小太陽： 011歲小孩 + 父母n 后小太陽： 1217歲小孩 + 父母n 孩子三代：老人 +中青年夫婦 +18歲以下孩子p 老人家庭 – 健康養(yǎng)老n 老人一代：（準(zhǔn)）空巢中年或老年n 老人兩代：老人 +中年夫妻n 老人三代：老人 +中年夫妻 +18歲以上孩子p 富裕家庭 – 富貴投資n 富貴之家：收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)高于其他家庭的家n 投資：把買來的房子用來出租或再次出售p 務(wù)實(shí)家庭n 務(wù)實(shí)之家 1：收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)低于其他家庭的家庭n 務(wù)實(shí)之家 2中年務(wù)實(shí)：資源相對較少，需求特征不明顯的家庭（中年夫婦 + 1824歲的孩子），因此特征與務(wù)實(shí)之家更靠近，因此歸入務(wù)實(shí)之家 2首開區(qū)客戶研究 來自萬科的 13類客戶體系客戶分類研究 —— 開發(fā)區(qū)新舊外來人群考慮與父母同住時可能會要小孩—— 兩居是起碼，最好是三居年齡 2534歲或者已經(jīng)結(jié)婚的青年 + 父母青年持家偶然會有父母來住 —— 兩居是起碼，最好是三居青年伴侶 +11歲以下小孩小太陽兩、三居產(chǎn)品1217歲小孩（無父母同住）后小太陽婚房或夫妻落腳需求兩居產(chǎn)品年齡 2544歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母同?。┣嗄曛胰赢a(chǎn)品及以上老人 +中青年夫婦 +18歲以下孩子孩子三代購房需求家庭結(jié)構(gòu)狀況描述開發(fā)區(qū)新舊外 來產(chǎn)業(yè)人群首開區(qū)客戶研究客戶分類研究 —— 開發(fā)區(qū)新舊外來人群給家人更好的生活空間，提高生活品質(zhì)，讓家人過得更加舒適。從家庭結(jié)構(gòu)上看，該客戶屬于典型的 “ 后孩子三代 ” 家庭結(jié)構(gòu)。l搞好物業(yè)管理首開區(qū)客戶研究客戶分類研究 —— 大連客戶偶然會有父母來住 —— 兩居是起碼，最好是三居青年伴侶 +11歲以下小孩小太陽兩、三居產(chǎn)品1217歲小孩（無父母同住）后小太陽舒適兩居產(chǎn)品年齡 2544歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母同?。┣嗄曛胰赢a(chǎn)品及以上老人 +中青年夫婦 +18歲以下孩子孩子三代購房需求家庭結(jié)構(gòu)狀況描述大連人群首開區(qū)客戶研究客戶分類研究 —— 大連客戶以孩子為生活重心，讓孩子能有更好的成長環(huán)境，讓家人生活的更加舒適。鹿女士對于此次置業(yè)的要求是 ——l房子大一些 —— 一來住著舒服，孩子過來什么的都很好解決；另外海景房越來越少，升值和保植的空間最大，買大的以后前景也好。大連的氣候就象是南方一樣，特別適合老年人生活。而自己，經(jīng)常跑一跑，也算渡假了，過幾年退休不干了，就在海邊安定下來，好好的過一過悠閑生活。首開區(qū)客戶研究60㎡ 左右一居產(chǎn)品70—80 ㎡ 左右緊湊二居80—90 ㎡ 左右舒適二居120㎡ 左右普通三居130—140 ㎡ 左右舒適三居150㎡ 上的 N居㎡ 左右舒適二居㎡左右舒適三居主要主要㎡上的 居輔助㎡左右緊湊二居㎡ 左右普通三居補(bǔ)充補(bǔ)充產(chǎn)品需求歸納研究首開區(qū)客戶研究對應(yīng)人群外地自住外地投資大連投資大連自住大連自用外地自用開發(fā)區(qū)投資開發(fā)區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)人群所占總比例5％25％5％5％10％5％5％30％開發(fā)區(qū)新產(chǎn)業(yè)人群 10％產(chǎn)品與客戶需求對位從客戶的角度，本項(xiàng)目首開的產(chǎn)品 ——252。252。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/1/21 12:57:1712:57:1721 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 21 一月 202312:57:17 下午 12:57:17一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/21 12:57:1712:57:1721 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 2112:57:1712:57Jan2121Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。252。252。l海景 —— 海景那是非常重要，想在臥室里晚上聽大海，在客廳喝茶看大海，推開窗戶吹海風(fēng)。喜歡海很久了。l觀海的臥室和觀海的客廳 —— 一定要有一個專門觀海的區(qū)域。寬大兩居及三居都是主力需求，北臥要舒適、面積不能太小后小太陽保證生活品質(zhì)、舒適居住空間，主臥較重要青年之家長期同住，最好是兩個南向臥室、兩個衛(wèi)生間，餐廳和客廳要求較高，北臥要舒適、面積不能太小（書桌）孩子三代需求特征大連人群首開區(qū)客戶研究典型客戶素描 —— 大連客戶個人資料：鹿林； 地緣：大連 來開發(fā)區(qū)工作時間： 15年 性別：女職務(wù)：大連失島機(jī)械有限公司總經(jīng)理 年齡： 40該客戶屬于購買力較強(qiáng)的客戶。l南向最好是兩個臥室 —— 其中岳母要能用一個，老人年紀(jì)大了，住南向采光好、視野也好點(diǎn)