【正文】 T 牌廣告更新 圍墻廣告更新 宣傳物料更新 報(bào)紙硬軟廣炒作主 題轉(zhuǎn)變 平安夜業(yè)主嘉年華 ? 形 象 推 廣 期 ? 產(chǎn)品 推 廣 期 ? 開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo) 售 期 ? 尾盤(pán) 銷(xiāo) 售 期 具體執(zhí)行 T 牌廣告更新 廣 告 語(yǔ)： “顛峰商圈原動(dòng)力 締造財(cái)富新領(lǐng)地” 此階段 T牌廣告宣傳由商鋪宣傳轉(zhuǎn)變?yōu)樯啼伋墒欤N(xiāo)售高潮為主 設(shè)計(jì)畫(huà)面： 設(shè)計(jì)創(chuàng)意，表現(xiàn)商業(yè)街豐收成果 投放時(shí)間： 2023年 12月初 ? 形 象 推 廣 期 ? 產(chǎn)品 推 廣 期 ? 開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo) 售 期 ? 尾盤(pán) 銷(xiāo) 售 期 主題以突出商鋪成熟為主 （可考慮局部更新的方法） 圍墻廣 告更新 廣告語(yǔ)： 設(shè)計(jì)畫(huà)面： “繁華地段 財(cái)源寶地”“一鋪養(yǎng)三代” 宣 傳 物 料 更 新 此時(shí)根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況而定，原則上只加印部分海報(bào)和戶型單張即可，不再增加樓書(shū)和折頁(yè) 廣告語(yǔ)： 突出商業(yè)街的成熟，投資升值前景 “繁華地段 財(cái)源寶地”“一鋪養(yǎng)三代” 設(shè)計(jì)畫(huà)面： 突出商業(yè)街的成熟，投資升值前景 ? 形 象 推 廣 期 ? 產(chǎn)品 推 廣 期 ? 開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo) 售 期 ? 尾盤(pán) 銷(xiāo) 售 期 具體執(zhí)行 報(bào)紙廣告炒作主題轉(zhuǎn)變 雙節(jié)前的新一輪視覺(jué)轟炸是保證商鋪客源的有效方法 標(biāo) 題 語(yǔ)： 首席汨羅一站式休閑購(gòu)物街銷(xiāo)售火熱進(jìn)行中，雙節(jié)優(yōu)惠大酬賓 版面：內(nèi)容 三個(gè)套彩軟文報(bào)版。三湘都市報(bào)為主，每刊版面不小于 1/2版 北部片區(qū)商圈的發(fā)展前景 “顛峰商圈原動(dòng)力 締造財(cái)富新領(lǐng)地” “首席汨羅一站式休閑購(gòu)物街” ? 形 象 推 廣 期 ? 產(chǎn)品 推 廣 期 ? 開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo) 售 期 ? 尾盤(pán) 銷(xiāo) 售 期 具體執(zhí)行 模型制作細(xì)節(jié)要求 項(xiàng)目模刑以其直觀性、總括性為特點(diǎn)，讓普通客戶一目了然看懂項(xiàng)目，并建立購(gòu)買(mǎi)信心。如何擺脫普通，突出優(yōu)勢(shì)？ 商鋪的營(yíng)銷(xiāo)剖析 因素裂變： 全新商業(yè)模式 是項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，區(qū)位前景則是最大機(jī)遇點(diǎn) 因素 所處地位 裂變彈性 裂變點(diǎn) 地段 優(yōu)勢(shì) 適度轉(zhuǎn)為機(jī)遇 區(qū)位前景 交通 優(yōu)勢(shì) 擴(kuò)大賣(mài)點(diǎn) 汽車(chē)站 人流 普通 無(wú)法更改 —— 環(huán)境 劣勢(shì) 無(wú)法更改 配套 普通 無(wú)獨(dú)特點(diǎn) —— 商業(yè)模式 優(yōu)勢(shì) 擴(kuò)大賣(mài)點(diǎn) 開(kāi)放、花園、生態(tài) 品牌 輕度劣勢(shì) 可進(jìn)行塑造 推廣、細(xì)節(jié) 獨(dú)特價(jià)值 核心價(jià)值 商業(yè)步行街 汨羅首席商業(yè)步行街 主要賣(mài)點(diǎn) 前景良好的商業(yè)步行街 主導(dǎo)訴求 核心賣(mài)點(diǎn) 推廣分析：以汨羅首席商業(yè)步行街為核心，以區(qū)位前景賦予自信，以升值前景無(wú)限進(jìn)行包裝 類(lèi)比項(xiàng)目 核心價(jià)值 存在不足 廣告語(yǔ) 核心觸動(dòng) 特百惠 地段、原有商戶 室內(nèi)商鋪、業(yè)態(tài)檔次低 原有的商業(yè)氛圍 帝豪國(guó)際 地段 為住宅底商，發(fā)展空間小 城市扛旗者 開(kāi)篇?jiǎng)?chuàng)世紀(jì) 地段 龍舟國(guó)際 規(guī)模 體量大，人氣不足 汨羅第一街 規(guī)模 本項(xiàng)目 商業(yè)模式 配套缺乏，地段較偏 ？ ？ 屬性地位 項(xiàng)目屬性 客戶特征 客戶定位 核心屬性 區(qū)位 市區(qū)內(nèi)、下屬縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 項(xiàng)目周邊的中等以上收入的客戶：市區(qū)本地人、公務(wù)員、下屬縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕進(jìn)城一族 商業(yè)模式 中端、中高端 輔助屬性 地段 汽車(chē)客運(yùn)站就在旁邊 地段優(yōu)勢(shì)、區(qū)位前景就在眼前，思維超前的投資者 區(qū)位前景 發(fā)展?jié)摿? 提升屬性 開(kāi)放式商業(yè)街 汨羅全新商業(yè)模式 來(lái)自市區(qū)的品位一族； 眼光敏銳的外來(lái)投資者 生態(tài)、花園 追求消費(fèi)品質(zhì) 休閑、潮流 中高端 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 ?核心客戶：投資經(jīng)驗(yàn)豐富的商人 ?重要客戶：有經(jīng)濟(jì)勢(shì)力的本地人，投資用來(lái)升值 ?偶得升華客戶：白領(lǐng)階層 他們不是最有錢(qián)的人，卻是眼光獨(dú)到、不斷追求投資回報(bào)的人！ 商鋪的客戶定位 項(xiàng)目工期：工期不確定因素較多，但需確保“十一”前具備開(kāi)盤(pán)條件 ?銷(xiāo)售中心：最快 6月中、正常 7月中開(kāi)始裝修， 8月中具備入場(chǎng)條件； 主體施工 0811初 096初 0911 091初 094初 主體封頂，內(nèi)裝施工 主體完工 施工 進(jìn)度 內(nèi)裝完工，外墻施工 098初 外墻完工， 園林施工 0910初 園林完工， 入口施工 入口完工 0811初 097初 0912 092初 095初 099初 0911初 保守 時(shí)間 樂(lè)觀 時(shí)間 商鋪的入市時(shí)機(jī)選擇 開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)：確保“十一”隆重開(kāi)盤(pán)，一炮而紅喜贏頭彩 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 影響因素 工程節(jié)點(diǎn) ◆ 主體完工 ◆ ◆ ◆ ◆ 主體封頂 內(nèi)裝完工 園林完工 竣工 整體市場(chǎng) 時(shí)間段選擇 周邊商業(yè)項(xiàng)目基本進(jìn)入營(yíng)業(yè)狀態(tài)，對(duì)本案入市時(shí)間影響不大 “金九銀十”對(duì)于消費(fèi)者投資購(gòu)買(mǎi)有一定的促進(jìn)作用 營(yíng)銷(xiāo)后續(xù) 圣誕、春節(jié)雙黃金銷(xiāo)售期的利用 08年 09年 2023年 開(kāi) 盤(pán) 總體營(yíng)銷(xiāo)思路 ? 形 象 推 廣 期 成立商業(yè)管理公司，采取“招商提前進(jìn)入”的策略， 為商鋪的順利銷(xiāo)售做好鋪墊工作，利用政府部門(mén) 對(duì)項(xiàng)目片區(qū)前景規(guī)劃進(jìn)行炒作，提升項(xiàng)目區(qū)域形 象，迅速成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目形象進(jìn)行鋪墊宣 傳 ? 產(chǎn) 品 推 廣 期 加強(qiáng)宣傳攻勢(shì)，多渠道信息轟炸，使產(chǎn)品形象深 入目標(biāo)客戶，實(shí)行 VIP卡登記策略，多方面蓄積 誠(chéng)意客戶 ? 開(kāi) 盤(pán) 銷(xiāo) 售 期 實(shí)行排隊(duì)輪號(hào)的銷(xiāo)售策略，制造一鋪難求的火爆 開(kāi)盤(pán)場(chǎng)面，將銷(xiāo)售的熱烈氛圍推向高潮 ? 尾 盤(pán) 銷(xiāo) 售 期 提出“購(gòu)鋪易”計(jì)劃，迅速掃清尾貨，使開(kāi)發(fā)商 資金盡快回籠 營(yíng)銷(xiāo)是一個(gè)過(guò)程，每一步都很重要 ? 形 象 推 廣 期 時(shí) 間 段 營(yíng) 銷(xiāo) 效 果 2023年 6月初至 7月底 讓市場(chǎng)了解片