【正文】 3海南國際旅游島規(guī)劃將成為海南旅游發(fā)展的歷史契機(jī)，推動(dòng)海南旅游市場(chǎng)向全球化、高端化方向發(fā)展海南 “ 國際旅游島 ” 將具有以下基本特征旅游業(yè)成為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)國內(nèi)外高端客戶占絕對(duì)比重國際游客普遍實(shí)行免簽證，進(jìn)出順暢旅游免稅購物，方便優(yōu)惠旅游吸引物豐富多元，接待設(shè)施品味高雅旅游管理、服務(wù)、營(yíng)銷與國際全面接軌海南 “ 國際旅游島 ” 基本內(nèi)涵定位為三新新目標(biāo)：建成一流的熱帶海島度假村休閑勝地新體制：建立符合國際慣例的旅游發(fā)展體制新政策： “ 免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán) ” 為主要特點(diǎn)的旅游政策4由于缺乏重量級(jí)旅游產(chǎn)品，加上交通線路的制約，導(dǎo)致文昌旅游在海南東線中，長(zhǎng)期處于邊緣化地位216。至海口市區(qū) 60公里至高速 15公里15公里航天城 16公里文昌市區(qū) 20公里10項(xiàng)目交通：項(xiàng)目緊臨 203省道，規(guī)劃中的兩橋一路、東環(huán)鐵路使項(xiàng)目到達(dá)周邊各景點(diǎn)十分暢順濱?？焖俾窎|環(huán)鐵路海文高速 S203交通路網(wǎng)示意圖清瀾大橋鋪前大橋銅鼓嶺航天城東郊椰林八門灣抱虎角11典型的鄉(xiāng)村生態(tài)資源，地勢(shì)平坦，缺少特色與個(gè)性，須通過人工造景的方式達(dá)到旅游觀光條件周邊環(huán)境分析12宋氏祖居紀(jì)念館于 1986年建成，占地 100畝，內(nèi)容包括 “ 宋氏祖居展覽區(qū) ” 和 “ 宋慶齡生平陳列館 ”兩部分u紀(jì)念館除了展示宋耀如的青少年時(shí)代背景和宋慶齡生平事跡外，也承擔(dān)展示宋氏家族歷史、紀(jì)念宋氏家族的任務(wù)。 進(jìn)入弗農(nóng)山莊，就仿佛回到了 18世紀(jì)故居后門寬闊的波托馬可河 放牛場(chǎng)花園里的舞者25不僅展現(xiàn) 18世紀(jì)的建筑風(fēng)格，同時(shí)也展現(xiàn) 18世紀(jì)的生活情趣 u弗農(nóng)山莊有間個(gè)性化的旅館， 所有房間都帶殖民風(fēng)格，并配有殖民地時(shí)期裝束的仆人， 同時(shí)還提供美國早期的烹飪食品 26隨處可見身著古裝的人們?cè)谛燎诘貏趧?dòng)著，進(jìn)行種植和烹飪演示，漫步其間，仿佛生活在外國小說中?身著古裝的都是附近大學(xué)的學(xué)生，利用暑假來這里當(dāng)志愿者，體驗(yàn)生活 27山莊布局整齊，觀賞性強(qiáng)，一片寬闊的大草坪居中，路旁有各種果樹，傳說多為華盛頓親手所植 u在主建筑左右，勻稱地分布著多幢不同用途的單層小屋， 有仆人房、廚房、園丁房、奴隸住址、花房、織布房、洗衣房、熏制室、制鹽室、車庫、馬房、角谷倉、大片的種植園、農(nóng)場(chǎng)主創(chuàng)新示范區(qū)、碼頭、奴隸紀(jì)念碑及華盛頓之墓。u辦學(xué)模式： 由 中國人民大學(xué) 和西安曲江文化旅游（集團(tuán)）有限公司聯(lián)合主辦師資力量： 聘請(qǐng)以徐慶平（徐悲鴻大師之子）為代表的專家教授 30人辦學(xué)目標(biāo) ：塑造 3F女性：有趣 、 無畏 、 富有女人味三種品質(zhì)于一身的全能型女人u授課方式： 面授，每期課程歷時(shí) 8個(gè)月，每月授課 4天 宋氏名園經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo) —— 總投資 ，稅后利潤(rùn) 億元，稅后成本利潤(rùn)率為 %。不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按前述 3項(xiàng)之和的 2%計(jì)取較為合理。其他按常規(guī)估算。107宋氏名園經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo) —— 稅后利潤(rùn) ，稅后成本利潤(rùn)率為 %序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬元）一 總投資 805,815 二 銷售凈收入 1,112,267 　 銷售收入 1,177,003 　 銷售稅金 64,735 三 土地增值稅 31,697 四 稅前利潤(rùn) 274,755 五 所得稅 68,689 六 稅后利潤(rùn) 206,066 七 稅前成本利潤(rùn)率 %八 稅后成本利潤(rùn)率 %108整體社會(huì)效益說明就業(yè)人口增加 —— 至少增加就業(yè)崗位 2180個(gè)。110環(huán)境生態(tài)效益秉承保護(hù)生態(tài)、與自然和諧發(fā)展的理念， 為了改造生態(tài)環(huán)境，中視集團(tuán)將在個(gè)別地塊大量種植綠色植物，形成密林景觀盡量不占用基本農(nóng)田， 項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃了數(shù)百畝的生態(tài)農(nóng)區(qū)，其中相當(dāng)一部分為保留的基本農(nóng)田。區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量增加 —— 總投資達(dá)到 ，區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量大幅增加。按海南同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述 3項(xiàng)之和的 2%計(jì)取。102附表：宋氏紀(jì)念園建安成本初步概算103宋氏紀(jì)念園經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo) —— 年經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn) 3071萬元，年投資收益率為 %收入說明：假設(shè)門票 100元 /人，預(yù)估年接待 50萬人次，年毛收益為 4725萬元。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)值。可通過基金會(huì)實(shí)現(xiàn)兩岸、海內(nèi)的溝通、交流、合作46主建筑群規(guī)劃可借鑒 “ 邱吉爾莊園 ”u以布蘭姆宮為軸心的龐大宮殿式建筑群是丘吉爾莊園的中心，在這個(gè)雕塑的富麗堂皇的宮殿之外，是草場(chǎng)、湖泊世界文化遺產(chǎn)之一47邱吉爾莊園景觀48中西建筑風(fēng)格結(jié)合，是民國時(shí)期（ 19121949）最重要的建筑風(fēng)格“ 宋氏祖居 ” 開發(fā)意義重大，如果打造合適，必將成為文昌走向世界的旅游名片，其形象價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越航天城、銅鼓嶺等景區(qū)然而，受當(dāng)今國內(nèi)政治氣候影響，宋氏祖居如果單獨(dú)作為景區(qū)開發(fā)，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)，面臨發(fā)展瓶頸， 如何突破瓶頸將成為 “ 宋氏祖居 ” 成功開發(fā)的關(guān)鍵？19目錄市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位旅游產(chǎn)品規(guī)劃綜合效益評(píng)估項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃與模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算游憩模式設(shè)計(jì) 20如何突破瓶頸制約，帶動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)發(fā)展？賦予景觀價(jià)值，體驗(yàn)價(jià)值，形成觀光優(yōu)勢(shì)運(yùn)用迂回戰(zhàn)術(shù)，構(gòu)建完整的旅游消費(fèi)體系完善人文價(jià)值，強(qiáng)化知識(shí)與教育功能1戰(zhàn)略原則2321如何賦予景觀價(jià)值、體驗(yàn)價(jià)值，形成觀光優(yōu)勢(shì)？借鑒世界名人故居的發(fā)展思路CASE：美國 宋氏祖居概念性規(guī)劃方案謹(jǐn)呈：海南中視集團(tuán)目錄市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位旅游產(chǎn)品規(guī)劃綜合效益評(píng)估項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃與模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算游憩模式設(shè)計(jì) 2中國旅游業(yè)正在進(jìn)入國家戰(zhàn)略體系，并將迎來新的黃金發(fā)展期。u建筑思路側(cè)重于政治宣傳， 對(duì)于一些不利于當(dāng)時(shí)政治環(huán)境的歷史資料，避而不談， 不能還原歷史真相祖居現(xiàn)狀分析13建筑布局局促，簡(jiǎn)陋粗糙，館內(nèi)設(shè)施裝修陳舊老化，與宋氏家族在海內(nèi)外的影響力及家族顯赫地位極不相稱祖居現(xiàn)狀分析u原展館展出形式、功能單一落后， 展示工具和手段停留在文字和圖片時(shí)代u由于過于側(cè)重政治宣傳， 忽視了宋氏家族本身內(nèi)在文化價(jià)值、精神價(jià)值，從而也忽視了其作為旅游文化產(chǎn)品的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值14原館已不適應(yīng)當(dāng)前海南經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展需要，建立一個(gè)全新的、與世界名人故居接軌的 “ 宋氏祖居 ”勢(shì)在必行！祖居現(xiàn)狀分析促進(jìn)兩岸交流、祖國統(tǒng)一 具有海外、兩岸關(guān)系的溝通橋梁作用宋氏家族所展示的現(xiàn)代思想，對(duì)構(gòu)建當(dāng)代文化思想有著深遠(yuǎn)意義體現(xiàn)文昌人文資源比較優(yōu)勢(shì)宋氏祖居重建意義15宋氏祖居作為旅游目的地價(jià)值評(píng)估評(píng)價(jià)綜合層 分值 評(píng)價(jià)項(xiàng)目層 分值 評(píng)價(jià)因子層 分值 宋氏祖居 東郊椰林 銅鼓嶺 航天城資源價(jià)值 72 觀賞特征 44 愉悅感 20 4 14 17 18奇特感 12 2 7 9 11完整度 12 3 10 10 10科學(xué)價(jià)值 8 科學(xué)考察 3 1 1 1 3科普教育 5 3 2 2 4文化價(jià)值 20 歷史文化 9 6 1 1 1宗教朝拜 4 0 0 0 0休養(yǎng)娛樂 7 1 5 6 6景點(diǎn)規(guī)模 16 景點(diǎn)地域組合 9 1 3 5 6旅游環(huán)境容量 7 2 3 5 6旅游條件 12 交通通訊 6 便捷性 3 3 3 3 3安全可靠 2 2 2 2 2費(fèi)用 1 1 1 1 1飲食 3 0 2 2 2旅游商品 1 0 1 1 1導(dǎo)游服務(wù) 1 1 1 1 1人員素質(zhì) 1 1 1 1 1合計(jì) 100 100 32 57 67 76基于層次分析法的項(xiàng)目資源評(píng)價(jià)16u旅游評(píng)估前提條件：假設(shè)宋氏祖居維持目前狀態(tài)不變；航天城、銅鼓嶺按規(guī)劃藍(lán)圖評(píng)估；旅游價(jià)值評(píng)