【正文】 南城市群、黔中城市群、北部灣城市群、環(huán)鄱城市群 城市經(jīng)濟(jì)地位 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 長春市公路交通網(wǎng)絡(luò)健全，全市共有公路 564條，總里程達(dá) 。外貿(mào)進(jìn)出口總額完成 85億美元，增長 %。截至 2023年5月，長春六大主城區(qū)、四大開發(fā)區(qū)總?cè)丝?（四環(huán)路以內(nèi)），其中三環(huán)以內(nèi)戶籍人口 368萬。地勢平坦，方便交通。 18’～ 127176。20231217 174。 02’。四通八達(dá)的自然區(qū)位，對發(fā)展長春經(jīng)濟(jì)十分有利。長春地區(qū)總?cè)丝冢沫h(huán)內(nèi)實(shí)際居住人口超過 500萬，其中外來和流動(dòng)人口 約為 120萬。這些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅在副省級(jí)城市中均位居前列。其中國道 6條、 ；省道 7條，總里程達(dá) 398。日發(fā)送旅客 6萬多人次。 全市 GDP總量及增長速度 133815351934207425887511675140500100015002023250030002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 9 一季度05101520G D P ( 億元) 同比增長( % )2023年一季度長春市生產(chǎn)總值 751億元，比去年同期增長了 %。為房地市場提供了有效的需求市場，進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展。 分析： CPI指數(shù)的降低預(yù)示著經(jīng)濟(jì)形勢增長幅度略有減緩，但總體均在 3%這一可控范圍內(nèi)，總體來說經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢是較為健康的。價(jià)格超過該標(biāo)準(zhǔn)的，則界定為非普通住宅，需按總房款的 3％交納契稅。 與 08年上半年不同，受供應(yīng)不足的影響。 客戶類型 需求特點(diǎn) 購買行為影響分析 首次置業(yè)剛性需求 90平米以下戶型，貸款依賴程度較大 心理影響，實(shí)際影響較小 二次置業(yè)改善性需求Ⅰ ： 90平米以上戶型，貸款依賴程度不大 提高首付門檻，心理影響，但不影響實(shí)際購買 二次置業(yè)改善性需求Ⅱ ： 90平米以上戶型，貸款依賴程度較大 提高首付門檻 投資需求 Ⅰ ： 利用貸款、 “散戶型 ”投資客 提高首付門檻，利息成本或更高 投資需求 Ⅱ ： 全資大量購房，規(guī)避通脹型資產(chǎn)購入 心理影響，實(shí)際影響較小 新政對長春樓市的影響 新政影響需求類型 —— 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 2023年，房價(jià)會(huì)呈現(xiàn)波動(dòng)性調(diào)整。 硅谷大街立交橋開工 —— 該工程完全竣工 將 大大減輕人民大街的交通壓力，為地鐵一號(hào)線開工創(chuàng)造必要條件。 輕軌改變了樓盤在長春市的布局 ， 重新詮釋了地產(chǎn)片區(qū)價(jià)值 。 公園位于寬城區(qū)北三環(huán)至北四環(huán)區(qū)域 ，北至丙一路 ， 南起北三環(huán)路 ， 西起菜市街 ，東至丙六街 。 土地市場描述 2023年土地市場基調(diào)： 適度地?cái)U(kuò)大土地出讓面積，增加供給，保障需求，抑制房價(jià) ——崔杰 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 供應(yīng)關(guān)鍵詞： 供應(yīng)時(shí)間滯后 2023年上半年 新增供應(yīng)量 一直 保持 著 攀升的態(tài)勢 ，但略顯低迷。便捷的交通，產(chǎn)業(yè)的多元與成熟，使得地產(chǎn)需求存在多樣性特點(diǎn)，意味著這兩個(gè)區(qū)域蘊(yùn)含著潛力 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 購買力強(qiáng)，質(zhì)優(yōu)價(jià)優(yōu) 從潛在競爭力比較看，綠園區(qū)、汽車區(qū)相互毗鄰，完善的汽配產(chǎn)業(yè)鏈，造就了長春最大的較高收入人群聚集此地。 客群認(rèn)可度高 綠園和汽車區(qū)域客群以一汽及其眾多相關(guān)汽車產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)人員為主，輻射市中心朝陽和難關(guān)以及寬城地區(qū)，具有一定經(jīng)濟(jì)能力的中產(chǎn)階級(jí)，包括政府工作人員、公務(wù)員等等。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 高檔樓盤供需兩旺 來越多的品牌地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐長春西部，崛起不僅僅是創(chuàng)造出一種卓越的產(chǎn)品，更深層的將是帶來一種成熟先進(jìn)的居住人文理念，而且擁有成熟的氣勢和品牌效應(yīng)，對于長春的購房者來說綠園和汽車區(qū)良好的經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境，逐漸形成了強(qiáng)大的吸引力。 南關(guān)區(qū)規(guī)劃摘要： 發(fā)展定位： 以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為特色的城市商貿(mào)金融、行政辦公、文化娛樂中心和商業(yè)中心；城市現(xiàn)代風(fēng)貌集中體現(xiàn)區(qū)；現(xiàn)代化城市住區(qū)。毋庸臵疑，2023年的房地產(chǎn)市場硝煙依舊彌漫，兩城區(qū)將會(huì)有北京棕櫚泉、大唐、保利等大莊紛紛看地，這塊自長春有史以來首個(gè)定位為“都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”的區(qū)域，將帶動(dòng)老南關(guān)，引領(lǐng)長春其他開發(fā)區(qū)域的發(fā)展步伐。 房地產(chǎn)品牌效應(yīng)表現(xiàn)的明顯，如同區(qū)域的中海金域中央和龍?zhí)└辉吩阡N售價(jià)格上相差了 1700元 /平米，但銷售速度卻一樣，從中海金域中央與龍?zhí)└辉烽_盤情況的對比來看，甚至中海金域中央的銷售情況要略好于龍?zhí)└辉贰? 產(chǎn)品品質(zhì)：高端是毋庸臵疑的，但要考慮城市核心區(qū)的整體功能定位和實(shí)際的未來發(fā)展主題，單就目前的市場狀況來看，強(qiáng)調(diào)資源優(yōu)勢的普通類居住產(chǎn)品在一定時(shí)期內(nèi)仍將是區(qū)域的主流。 美景天城全年放量超過 15萬平方米，上半年銷售量在半數(shù)左右。 鉆石 世紀(jì)新城二期，項(xiàng)目進(jìn)入尾盤銷售階段，剩余房源不多，并陸續(xù)取得預(yù)售許可證， 7月份將推 4棟住宅、 200余套房源。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 目前，寬城區(qū)新樓盤以多層建筑為絕對主力，輔以小高層建筑，多以自住型產(chǎn)品和客群為主，戶型區(qū)間主要分布在 50170平方米之間， 70—90平方米左右的中小戶型居多，并受客群熱捧。 住房改善為主 伴隨朝陽新城規(guī)劃的確立，寬城區(qū)新興樓盤層出不窮。 區(qū)域在售樓盤成交客群特征列表 成交客群分析 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 結(jié)論一 1 結(jié)論二 2 結(jié)論三 3 ...... 客群特征：受自身經(jīng)濟(jì)條件的限制，房價(jià)是其選房的首要考慮因素。另外，預(yù)計(jì)于 2023年動(dòng)工的地鐵 2號(hào)線西線，將經(jīng)景陽廣場、穿景陽大路、到達(dá)西客站。 優(yōu)勢應(yīng)用： 項(xiàng)目良好的區(qū)位，更容易獲得購房者的關(guān)注，形成本項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)。 市政拆遷： 由于城市改造的加快，城區(qū)范圍迅速擴(kuò)建，形成了大量 拆遷戶，另外多絕大多數(shù) 拆遷戶 ，形成大量市場需求。 市場競爭： 周邊在建在售項(xiàng)目不多，而中海凱旋門項(xiàng)目距離本項(xiàng)目較近，本項(xiàng)目做好差異化定位，避免直接形成競爭。對居家的選擇，有自己的主張，需要良好的人文與居住氛圍，要有穩(wěn)定感，要有歸屬感，要有時(shí)代氣息。所以，在主題思路上確定為展示一種個(gè)性的、品位的、時(shí)尚的生活形象會(huì)更接近本案的主流受眾。 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析（ THREAT） 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 Part 5 客群分析及項(xiàng)目定位 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 通過定性和定量研究得到 5類細(xì)分人群 —— 注重教育的望子成龍家庭 關(guān)心健康的老齡化家庭 價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭 注重自我享受的社會(huì)新銳 彰顯地位的成功家庭 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 客戶價(jià)值挖掘及主要影響因素 目前對于目標(biāo)消費(fèi)群體，相對于其他產(chǎn)品社區(qū)的大環(huán)境而言，購買本產(chǎn)品的主導(dǎo)因素有以下幾個(gè)：交通（公交、地鐵）、生活配套、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等。 策劃代理： 房地產(chǎn)市場本身是一個(gè)資源整合的市場，就銷售來講需 要專業(yè)的策劃代理公司協(xié)作配合，進(jìn)行專業(yè)互補(bǔ)、資源 整合，才能產(chǎn)生事半功倍的效果。 優(yōu)勢應(yīng)用： 隨著區(qū)域板塊整體可開發(fā)用地的減小，有助 于本項(xiàng)目售價(jià)拉升。西水項(xiàng)目的破土標(biāo)志著中海地產(chǎn)正式挺進(jìn)西城。該類人群屬于理性消費(fèi)人群，看中物業(yè)的性價(jià)比。 但寬城主要區(qū)域大鐵北地區(qū)是主要棚戶改造區(qū)域，多年來由于種種原因，造成鐵北基礎(chǔ)設(shè)施配套欠賬多，人居環(huán)境較差，城市功能缺位，是城市垃圾聚集區(qū)、污水廢水匯集區(qū)，綠化數(shù)量少、層次低，沒有大面積的街頭綠地，尤其缺少高品位的綠化景點(diǎn)。 （ 4）自住為主，低調(diào)內(nèi)斂 寬城區(qū)區(qū)域客群具有相當(dāng)?shù)墓残?，長春寬城區(qū)市區(qū)居民、企事業(yè)單位人員是寬城區(qū)域市場的主要吸引力量，兩類客群合計(jì)購買套數(shù)和消費(fèi)面積均占區(qū)域總量的 80％以上。 （ 2）樓盤放量，競爭加劇 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 （ 3）前景廣闊，潛力巨大 寬城區(qū)樓市以打破以往長春人不住鐵北的觀念，從 09年市場情況來看，寬城樓市仍呈平穩(wěn)小幅增長之勢。 馬塞公寓，占地面積約 2萬平方米，總建筑面積約 ，上半年已經(jīng)動(dòng)工，下半年有望銷售。天朗國際，今年將推出約 10萬平方米住宅，近期開盤。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 寬城區(qū)位于長春市區(qū)的朝陽，以老工業(yè)基地和棚戶區(qū)而聞名， 2023年寬城區(qū)開始把房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)作為未來重點(diǎn)發(fā)展的五大產(chǎn)業(yè)之一，重點(diǎn)突出地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，以此改善寬城區(qū)人居環(huán)境和城市環(huán)境，此舉吸引了全國各地眾多地產(chǎn)商紛紛進(jìn)駐寬城，迅速掀起了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的空前熱潮。 區(qū)域在售項(xiàng)目產(chǎn)品統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 容積率 主力面積 建筑風(fēng)格 南湖灣 雙拼別墅、疊加 2401100 中海金域中央 小高層、多層 90 現(xiàn)代 中海南湖一號(hào) 多層、小高層 160300 英式 龍?zhí)└辉? 小高層、高層 90 現(xiàn)代 天倫中央?yún)^(qū) 小高層、高層 8090 現(xiàn)代 萬晟現(xiàn)代城 高層 4064 現(xiàn)代 湖畔誠品 2 小高層 4080 現(xiàn)代 中金名筑 小高層、高層 6070 現(xiàn)代簡約 壹克拉公寓 高層 4 3050 現(xiàn)代 高格藍(lán)灣 小高層、高層 90100 現(xiàn)代 長影世紀(jì)村 4 電梯洋房 120230 歐洲現(xiàn)代簡約 金坐標(biāo) 高層 3772 現(xiàn)代 秋實(shí) e景二期 高層 小高層 110150 歐洲現(xiàn)代 湖畔誠品 高層 88150 現(xiàn)代簡約 億隆富貴名苑 高層 7080 現(xiàn)代 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 中央城區(qū)可以是普通購房者有能力可選擇區(qū)域， 09年以來，中心城區(qū)新近入市的項(xiàng)目多以 70/90政策后的“新格局“產(chǎn)品以及小戶型精裝公寓產(chǎn)品為主。尤其是 08年、 09年新近開發(fā)的項(xiàng)目，由于其 70/90的產(chǎn)品優(yōu)勢，更是看好區(qū)域的市場發(fā)展形式。逐步遷出部分行政辦公、金融保險(xiǎn)、居住等城市職能，重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)商貿(mào)零售業(yè)；規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)歷史街區(qū)、文物保護(hù)單位保護(hù)，適當(dāng)控制建筑密度、建筑高度，延續(xù)現(xiàn)有城市小路網(wǎng)格局及景觀肌理。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 兩區(qū)未來發(fā)展趨勢 需求特點(diǎn)：需求將擴(kuò)大到外圍，來自中心區(qū)以及寬城區(qū)也將成為本區(qū)域主要客群。 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 容積率 主力面積 建筑風(fēng)格 新奧藍(lán)城 多層、小高層 93132（ 3居） 德式 藍(lán)調(diào)傾城 多層、高層 90130（ 3居） 現(xiàn)代歐式 陽光嘉年華 多層、高層 6796（ 3居） 現(xiàn)代 金色歐城 多層 90120 現(xiàn)代歐式 綠地英湖印象 多層、小高層、 88135 現(xiàn)代歐式 華翰四季花園 多層、高層 100160（ 4居） 現(xiàn)代 吉糧康郡 多層、小高層 114359（ 25居） 現(xiàn)代歐式 君地天城 多層、高層 2 80140 現(xiàn)代歐式 力旺 格林春天 高層 8293 現(xiàn)代簡約 中鐵 國際花園 洋房 公寓 90150 歐式現(xiàn)代 天茂 城中央 高層 100150 簡約 德意名典 多層、小高層 90120 簡約 興順花園 多層、 110130 現(xiàn)代 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 提升居住氛圍 綠園、汽車兩區(qū)樓市近兩年的快速發(fā)展勢頭十分迅猛，無論從區(qū)位、土地供應(yīng)、人文環(huán)境、消費(fèi)群體，還是房價(jià)上升空間和片區(qū)規(guī)劃來看，該區(qū)域都具備了打造都市中產(chǎn)理想家園的一切充分條件。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境良好、交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施完備。另一方面，部分開發(fā)商選擇放緩開盤速度，策略性地躲避目前尷尬的市場現(xiàn)狀。 森林公園一期將于明年 7月建成 。 友誼花園建成開園是人民大街上的第六座公園； 綠園區(qū)新建 同心湖公園 ， 面積達(dá) 89公頃 ， 其中水面 20公頃 ， 據(jù)了解 ， 同心湖畔有多家樓盤環(huán)繞； 汽開區(qū)在管委會(huì)東南新建一處 50公頃的 苗圃公園 ， 附近有天茂城中央項(xiàng)目； 高新區(qū)在富強(qiáng)水庫附近新建 高爾夫國際體育休閑公園 ， 面積達(dá)180公頃 ， 其中水面 52公頃； 新建 興隆湖公園 ， 面積達(dá) 30公頃 。 長西客站 —— 西客站建成后對綠園區(qū)的發(fā)展有著重要意義，借助西客站的落戶，能夠帶動(dòng)人氣聚集，給綠園區(qū)住宅及商業(yè)帶來很大契機(jī)。 房價(jià)高企 調(diào)控出臺(tái) 成交量價(jià)回落 資金短缺 開發(fā)商投資熱情遇冷 市場供求失衡 房價(jià)反彈 樓市 政府房價(jià)持續(xù)高漲 開發(fā)商 ?? 新政對長春樓市的影