【正文】 低 價 2800 總銷售率 45% 均 價 3000 付款方式 一次性優(yōu)惠 2% 按揭優(yōu)惠 3% 戶型配比 57平～ 130平米純電梯公寓 推廣賣點 較好的生活環(huán)境，水景，泳池，背后緊鄰規(guī)劃中的 200畝牡丹之心以及 1000畝的人工湖 項目主題 有情在人間，我們在行動，為受災(zāi)同胞準(zhǔn)備，兩套住房無償獻給震災(zāi)英雄 廣告投放 道旗廣告，墻體廣告以及大型廣告牌 物管公司 成都洪都物業(yè) 物 管 費 /平米 項目配套 小型廣場，游泳池，半籃球場，部分康樂健身設(shè)施。 周 邊 配 套 學(xué)校 彭州二中，彭州職業(yè)中學(xué) 醫(yī)院 彭州市人民醫(yī)院 購物 商業(yè)配套不成熟，小型超市，農(nóng)貿(mào)市場 交通 102路公交車 樓盤二 《 鴻運星城 》 項目名稱 鴻運星城 發(fā) 展 商 長豐投資 項目位置 金彭東路行政中心東側(cè) 代 理 商 尺度地產(chǎn) 占地面積 181畝 總建面積 280000 車 位 數(shù) 1350 容 積 率 綠 化 率 30% 總銷售率 30% 總 套 數(shù) 2500 交付日期 2023年 4月 均 價 2800 最 高 價 3000 最 低 價 2500 付款方式 一次性優(yōu)惠 1% 按揭優(yōu)惠 2% 實 用 率 戶型配比 3棟多層建筑， 15棟電梯公寓圍合而成。 四川舜苑房地產(chǎn)開發(fā) 物 管 費 /平米 項目配套 游泳池、網(wǎng)球場，乒乓球室，幼兒園等健身場地，商務(wù)會所 周邊配套 學(xué)校 彭州一中，彭州職業(yè)中學(xué) 醫(yī)院 彭州市醫(yī)院 購物 商業(yè)未發(fā)展成型，有農(nóng)貿(mào)市場及小型超市 交通 102路公交車 樓盤五 《 德坤 客戶對新城區(qū)的住宅也表現(xiàn)出了極大的熱忱，置信 彭州市本地的購房人群職業(yè)面廣，置業(yè)目的以自住為主。隨著舊城改造的推進，彭州購房需求在逐年放大。交通的改善，使彭州將如今日雙流，房地產(chǎn)開發(fā)有望實現(xiàn)空前突破。 小結(jié)： 第二部分 地震影響分 析 汶川 8級地震，成都震感強烈。 ●住房消費觀念將發(fā)生改變 —— 喜新厭舊、喜低厭高，高層產(chǎn)品價格體系也可能會隨之發(fā)生變化 ●目前的舊房或正在興建中的商品房，由于結(jié)構(gòu)設(shè)計仍是依據(jù)舊法規(guī)之要求，且購屋者本身并無專業(yè)能力鑒定其施工是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)，故在購屋選擇上會較為保留。一市民說，自己剛剛購買品牌開發(fā)商的住房才入住就被地震給震出多處裂縫。當(dāng)然，這部分轉(zhuǎn)移的需求就會傾向受地震威脅較小的區(qū)域城南、城東版塊。原計劃近期開盤的項目也都不得不推遲，這可能會加劇第三、四季度的集中供給，又造成短期供給和競爭壓力。 ● 近期政府將會加大對建成房屋和在建工程質(zhì)量檢查，一些房企可能因此陷入“質(zhì)量門”危機。同期，成都政府部分“為了減輕普通購房者的負(fù)擔(dān)，自 4月 20日起對普通住房標(biāo)準(zhǔn)進行了調(diào)整，首次購買普通住房的民眾可以享受 %的契稅優(yōu)惠。并要做到如下內(nèi)容： ■ 組織專家學(xué)者就 成都的地質(zhì)構(gòu)造、地貌特征以及歷史上自然災(zāi)害對成都的影響展開研討，然后發(fā)布成都的地質(zhì)地貌不會產(chǎn)生大的自然災(zāi)害危及成都的樂觀的研討結(jié)論，印證成都“福地”和“天府之國”的說法。” 根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會議決定，中央財政今年先安排 700億元，建立災(zāi)后恢復(fù)重建基金，明后年繼續(xù)作相應(yīng)安排。而本次地震的災(zāi)后重建工程將無疑放大原材料需求。據(jù)統(tǒng)計， 2023年四川省新增產(chǎn)量為 1314萬噸，周邊各省新增產(chǎn)量為 1562萬噸， 2023年預(yù)計四川及周邊省份的新增產(chǎn)量為 3500萬噸左右，在正常生產(chǎn)的前提下依然存在 1500萬噸的缺口。 重建與建材 ：地震后大量城鎮(zhèn)的重建，將在未來 5— 10年內(nèi)對建筑材料的需求量巨大（目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)：地震對災(zāi)區(qū)的直接經(jīng)濟損失約 9000億元，其中絕大部分為居民建筑、工業(yè)廠房、以及交通設(shè)施、水電站、學(xué)校等公用設(shè)施），在政府宏觀調(diào)控、先保災(zāi)區(qū)的前提下，必將推動建筑業(yè)成本和房價的上升。最大限度的節(jié)約廣告費用，實現(xiàn)預(yù)期營銷推廣效果，完成項目的銷售目標(biāo)。 平開高走，小幅上漲 由于市場對樓盤的漲價因素較為敏感，漲幅空間的絕對值壓力大，后期產(chǎn)品呈現(xiàn)階段可能價格動態(tài)調(diào)整幅度不宜過大，故入市的價格不能過低但也不能過高，要保持適中。它以競爭者的價格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭的力量等情況，制定較競爭者價格為低、高或相同的價格，以達到增加利潤，降低風(fēng)險、擴大銷售量或提高市場占有率的目的。 第 五 階 段 尾盤期 （ 09年 5月 — 6月） （ 1）執(zhí)行并調(diào)整尾盤期廣告、營銷計劃； （ 2）針對老客戶介紹新客戶，采取獎勵措施； （ 3）物管公司全面介入，共同舉辦各種營銷活動；； （ 4）公司和項目品牌完全建立。 銷控方法 以樓層不同、位置不同、戶型不同、總價不同四個方面將住宅劃分為四個部份，根據(jù)各個階段的銷售控制原則，每部份按比例逐步放開。 家庭年收入：普遍在 5萬元以上。 二、項目定位 定位原則 項目成功開發(fā)的同時，為發(fā)展商贏得最大的利潤與品牌資源； 規(guī)避市場風(fēng)險，最大限度地降低項目的開發(fā)風(fēng)險； 走差異化道路，超越競爭對手； 強化優(yōu)勢，弱化劣勢，或者干脆變?nèi)鮿轂閮?yōu)勢。 整體策略 結(jié)合項目規(guī)模小、總產(chǎn)值較低的現(xiàn)實情況，采用成本較低的實效行銷，針對目標(biāo)客戶群進行定向宣傳攻擊，以降低廣告費用支出。 （二）廣告媒體策略 項目現(xiàn)場廣告投放 （ 1）樓書和 DM單 由于本案規(guī)模較小，而獨立成冊的樓書成本太高，因此，建議制作精美的 DM單以取代樓書，達到提升項目形象的效果。 , February 28, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 2月 28日星期二 3時 53分 43秒 15:53:4328 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 28日星期二 下午 3時 53分 43秒 15:53: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 28日星期二 3時 53分 43秒 15:53:4328 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 28, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :53:4315:53Feb2328Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 黃金樓市》 雜志 《四川畫報 在報媒、戶外、項目售樓部宣傳和包裝色彩形式上，極力營造項目的文化內(nèi)涵； 通過活動演繹真實生活新意境，塑造客戶對項目的真實感受； 借勢成青路開通形成的區(qū)域市場熱度； 推廣重點： 第一：項目現(xiàn)場的包裝及社區(qū)體驗氛圍的營造。 形象定位： 用心創(chuàng)造 完美生活 主題定位： 睦鄰友好的書香院落 關(guān)于項目案名 市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前彭州房地產(chǎn)市場上，凡是小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)內(nèi)健身和休閑等配套齊全的項目銷售情況普遍較好，且價格相對較高。 與彭州有著深厚的關(guān)系 (工作、親戚、朋友等 )的客戶。 五、銷售執(zhí)行計劃 （一）銷售人員的招聘 建議在項目開始進行形象推廣前一個月招聘銷售人員，根據(jù)項目規(guī)模，招聘 4— 6人，注意男女搭配和新老搭配。 銷控目的 在銷售實施階段，隨著市場的變化和銷售情況的變化，為各個階段的銷售策略調(diào)整提供保障的體系。 （三）均價擬定 根據(jù)價格定位策略，以公司對未來市場的預(yù)期為指導(dǎo)思路，在制定價格表過程中，根據(jù)目前其它同類型樓盤的客戶付款情況，并結(jié)合本項目的一些特點，盡量考慮采取更多靈活多樣的付款方式。 （二）具體價格執(zhí)行部份 項目價格體系制定方法（具體價格執(zhí)行表在策略確定后進行）：價格的制定通常有三種方法：成本定價法、市場競爭定價法、加權(quán)平均定價法。 （二）項目營銷節(jié)點 項目在什么時候、以怎樣的定價方式入市，即是入市時機及姿態(tài)的選擇。 房地產(chǎn)恢復(fù) ：預(yù)計在未來 6個月左右，人們將逐漸從地震的影響中恢復(fù)到正常的經(jīng)濟生活秩序，同時人們的消費將更趨于理性，開發(fā)商品牌、建筑質(zhì)量和、抗震性及房屋整體安全性將成為購房者買房的首選參考，房價的影響力降低?；诜N種因素的疊加，預(yù)計將導(dǎo)致水泥供應(yīng)遠不能滿足災(zāi)后重建的需求。 截至 5月 20日，汶川大地震導(dǎo)致超過 540萬人無家可歸，按人均面積 20平方米計，則需重建房屋 ，共需 324 ~594萬噸的鋼鐵（鋼鐵用量按30~55公斤 /平方米計）、 2376~2808萬噸的水泥（水泥按 220~260公斤 /平方米計）。 央行 5月 15日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的背景下，央行決定，對受災(zāi)嚴(yán)重的成都、綿陽等 6市州，地方法人金融機構(gòu) 5月 20日暫不提高存款準(zhǔn)備金率；同時，追加救災(zāi)支農(nóng)再貸款限額 15億元和再貼現(xiàn)限額 10億元。 ■組織建設(shè)、規(guī)劃、國土、房管等相關(guān)部門和專家對成都商品房安全性進行普查、鑒定并出具政府權(quán)威報告，印證成都市在商品房建設(shè)安全性上采取的系列措施。 由上可見，政府救市的決心和力度都相當(dāng)大。 〖相關(guān)信息連接〗： 1）地方政府期望樓市復(fù)蘇 最近半年時間，在全國范圍內(nèi)的北京、上海、南京、成都、深圳等主要城市土地流標(biāo)、流拍現(xiàn)象頻發(fā)，而拍賣出去的土地也大多數(shù)以掛牌價出讓。都會增加開發(fā)商的成本。 消費者心里的影響