博思堂-中惠晨曦印象-澳林春天企劃報告-96(ppt96頁)(完整版)
【正文】 ， 生長著一片新城市主義的上層好宅 ， 和諧 、 溫馨 、 陽光 、 友善 、 文化的有機統(tǒng)一 ， 當(dāng)代新好宅生活 ， 您就是溫馨主角 。 ?社區(qū)巴士： 由于本案距離交通主干道相城大道有一段距離 ， 出行比較不便 ， 因此建議設(shè)置社 區(qū)巴士 ， 接送業(yè)主往來市中心及相城區(qū)主要熱鬧地段 （ 比如行政中心 、 商業(yè)大賣場等 ） 。 引進專業(yè)服務(wù)人員服務(wù)客戶。 園林景觀的設(shè)計滿足陽光、空氣、水源對健康生活的要求。 ※“ 相城區(qū)較偏”的看法在外區(qū)域客戶心目中留下了深刻的印象。 項目分析 機會點（ Opportunity）： ※ 蘇州房地產(chǎn)市場回暖。 項目分析 項目分析 項目分析 優(yōu)勢 （ Strength） ： ※ 本案地段位置相對優(yōu)越 ， 靠近市區(qū) ， 進入市區(qū)及園區(qū)只需十多分鐘車程 。定位 包裝 營銷 房地產(chǎn)開發(fā)銷售三大環(huán)節(jié)： 定位策略 基礎(chǔ) 18點 地塊：水榭花都 文脈：南國奧林匹克 主題：四季花城 會所：東?；▓@ 商業(yè)：星河灣 教育：蔚藍(lán)海岸 交通：碧桂園 物業(yè)管理：萬科 總體規(guī)劃：陽光棕櫚灘 環(huán)境設(shè)計：硅谷別墅 1立面：東海花園 1平面戶型：世紀(jì)村 1社區(qū)小品：華僑城 1大門：四季花城 1入口廣場：星河灣 1展示中心：龍湖花園 1樣板間：世茂濱江 1示范環(huán)境：置信夢工場 包裝： 5點 1線地產(chǎn)整合推廣 ? 現(xiàn)場包裝 — 引導(dǎo)進入 +工地的感染力 ? 賣場包裝 — 售樓處的親和力 ? 樣板間包裝 — 樣板間的熟悉力 ? 媒介推廣 — 信息和概念的傳遞 ? 外賣場 — 把銷售信息再次向外傳遞 ， 人流最大的地方 攻擊階段 攻擊波 攻擊點 營銷策略：攻擊 3段式 [ 攻擊階段 ] 銷售 5節(jié)點 * 內(nèi)部認(rèn)購 * 正式開盤 * 二期開盤 * 準(zhǔn)決戰(zhàn)（三期開盤） * 決戰(zhàn)（四期開盤） [ 攻擊波 ] 3板斧 * 前：開盤前 * 中：開盤活動 * 后：開盤熱銷 [ 攻擊點 ] 3條線 第 1條工程線： * 單體：奠基、開工、封頂、外立面、入伙 * 社區(qū)：展示、組團、小區(qū)、社區(qū)、 品牌 第 2條節(jié)日線： * 1月元旦 /2月春節(jié) /3月植樹節(jié) /5月狂歡節(jié) 第 3條專業(yè)線： * 4月春交會； 10月秋交會 定位策略 企劃包裝 營銷執(zhí)行 目 錄 市場分析 了解需求 滿足需求 項目定位 客戶 市場分析 北區(qū) 中心區(qū) 南區(qū) 開發(fā)區(qū) 市場分析 該區(qū)域是相城區(qū)價格最高的區(qū)域，達到 3900元 /㎡ ，道路系統(tǒng)比較發(fā)達，但交通不方便，配套設(shè)施不完備。 ※ 距離相城大道較近 ， 相城大道公交交通發(fā)達 ， 相城大道連接?xùn)|環(huán) 、 北環(huán)路 、 交通通達性較好 ， 本案可以輻射市區(qū)市場 。 ※ 政府公務(wù)員為本案提供了一定數(shù)量的潛在客源。 市場機會點 本案突破口 差異化的產(chǎn)品 內(nèi)在優(yōu)美環(huán)境 完善配套服務(wù) 項目分析 項目定位 ?市場定位 保守估計 :本地人：外地人 ＝ 6： 4 樂觀估計 :本地人：外地人 ＝ 4： 6 ? 客戶定位 相城區(qū)域： 相城區(qū)拆遷戶 企業(yè)白領(lǐng) 教師、公務(wù)員 商鋪老板 投資客 外區(qū)域： 企業(yè)白領(lǐng)、金領(lǐng) 公務(wù)員 私營企業(yè)主 投資客 項目物業(yè)定位 相城區(qū)中高檔物業(yè) 物業(yè)型態(tài) 多層、小高層、高層 項目定位 項目形象定位： 城市花園上的溫馨好宅 項目定位 物業(yè)建議 各項技術(shù)指標(biāo)： 基地面積 ： 82023平米 總建筑面積 ： 141200平米 高層 ： 51840平米 小高層 ： 30360平米 多層 ： 54000平米 會所 +商業(yè) ： 5000平米 容積率 ： 建筑密度 ： 19% 綠化率 ： 41% 小區(qū)總規(guī)劃圖 物業(yè)建議 建筑風(fēng)格與建筑立面 物業(yè)建議 戶型面積配比建議： 注：本案的主力戶型面積相比香城花園的主力戶型面積，調(diào)小 5—— 10㎡ 。 設(shè)置組團綠化、穿透綠帶，中央噴泉，水岸長廊，塑造新城市花園感覺 物業(yè)建議 樓層的底樓全面架空，進行綠化布置，規(guī)劃景觀小品，并開辟休憩交流的空間 物業(yè)建議 道旁綠化設(shè)計 為免行車時的廢氣、噪音及燈光對住戶造成滋擾，所以路旁的樹木在選材及造型上除要美觀之外，應(yīng)配小區(qū)主題，同時應(yīng)更多地減低以上的污染。 專業(yè)著裝。 產(chǎn)品力補足建議 售樓處建議 市區(qū)接待處 —— 建議在離本案交通便捷的市區(qū)廣場設(shè)置售樓接待處，配套看房巴士。 住新好宅 ， 做真正的好男人 ， 追尋溫馨的家庭回歸 。 其富有親和力的形象 ， 顧家的形象 、 良好的口碑 ， 非常適合打造本案陽光 、 溫馨 、 和諧的新城市家庭生活 。 戶外看板 —— 長期的形象展示 業(yè)務(wù)執(zhí)行 營銷推廣策略 業(yè)務(wù)執(zhí)行 大盤操作營銷策略： 定制營銷策略 機動營銷策略 借力借勢策略 知識營銷策略 創(chuàng)新營銷策略 營銷價格策略 突出案名營銷 把握營銷節(jié)奏 銷售策略創(chuàng)新： 爆炸式銷售策略 ?自由之邑一期 200多套在兩個小時內(nèi)售磬 ?泰盛瀾庭一期推出當(dāng)天即售磬 增值置業(yè)計劃 日增 100金 —— 全城首發(fā)的增值置業(yè)計劃！ 情景營銷 獨立主題傳播模式： 體驗式營銷 業(yè)務(wù)執(zhí)行 業(yè)務(wù)執(zhí)行 售價預(yù)測： 多層均價 4200元 /M2 總價范圍 36萬 —— 65萬
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