【正文】 創(chuàng)新參考點(diǎn)介紹? 房地產(chǎn)金融的含義和特點(diǎn)房地產(chǎn)金融的含義和特點(diǎn)? 房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動有關(guān)的各種資金融通活動。 ? 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開金融業(yè)的支持? 金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)與其相結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持 金 融 的 支 持 流通存量房銷售房屋建設(shè)房屋開發(fā)土地購置土地? 房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述? 據(jù)統(tǒng)計，在 2023～ 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，平均有 %來源于國內(nèi)銀行貸款，有 ％來源于主要是定金和預(yù)付款的其他資金來源。金融機(jī)構(gòu)人民幣各項存款余額為 24萬億元，同比增長 16%。前 20年的投資主要集中于基礎(chǔ)工業(yè)方面，而今后 20年，基礎(chǔ)工業(yè)和與改善生活品質(zhì)、居民消費(fèi)有關(guān)的投資將并重發(fā)展。近年來，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重呈上升的趨勢，從2023年的 39%，預(yù)測會上升到 2023年的 42%67%，2023年的 45%62%，這將對銀行產(chǎn)生很大的壓力。Securities，ABS)是指將一組流動性較差的 (金融 )資產(chǎn)進(jìn)行一系列的組合，使該組資產(chǎn)在可預(yù)見的未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可以保持相對穩(wěn)定；在此基礎(chǔ)上配以相應(yīng)的信用擔(dān)保，將該組資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流量的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌錾狭鲃?、信用等級較高的債券型證券的技術(shù)和過程。 中小型國有企業(yè)資產(chǎn)證券化 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 房貸證券化是指銀行將房地產(chǎn)抵押貸款按照價值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，由于住房貸款的期限普遍很長，而金融機(jī)構(gòu)吸收的存款又具有短期性，一方面可以解決銀行 “短存長貸”流動性不足的問題，另一方面也可以使資金較少的企業(yè)參與房地產(chǎn)投資?！　∪绻l(fā)生抵押貸款借款者還款逾期甚至違約的情況，首先由保險公司承擔(dān)其承諾的部分或全部損失，最終可以依法處置抵押物以獲得補(bǔ)償，如果還不夠償還證券本息，其損失只能投資者自已承擔(dān)。但目前人們在談到房地產(chǎn)金融問題時，僅僅關(guān)注增量房市場，而沒有考慮巨大的存量房市場。存量房與房地產(chǎn)金融? 一個 健全的房地產(chǎn)市場自有率和出租率應(yīng)有合理分配，即使在發(fā)達(dá)的美國、德國，住房的自有比例也只有 70％和 40％。 民生房貸獨(dú)門絕學(xué) 組合還款法 ? 目前，各家商業(yè)銀行在經(jīng)營個人住房貸款業(yè)務(wù)時，給客戶提供的只有兩種還貸方式 —— 等額本金還款法和等額本息還款法。按照這種方式，客戶的全部貸款被劃分成幾個不同償還階段，根據(jù)客戶在不同階段的收入狀況差異，每個階段償還的本金數(shù)額也不相同。這種做法，對貸款方來講，它避免了借款人健康狀況帶來的風(fēng)險，到期由保險公司交還全部本金；對借款方來講，它在轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險時，給借款人送上了一份人壽保險；對保險公司來說，每月收到的本金可能帶來盈利。這種貸款適合即將退休或已經(jīng)退休后的老人（男 60歲、女 55歲）。 這一險種對于發(fā)展我國保險業(yè)的作用? ① 它可以使保險產(chǎn)品多元化，有利于我國保險公司加快成為現(xiàn)代金融企業(yè) 。全面推行 反向抵押貸款 的壽險服務(wù)，使得為養(yǎng)老進(jìn)行儲蓄不再成為必要 。專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金就稱為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。 ? 　　在美國，一般的房地產(chǎn)基金管理公司也同時發(fā)起設(shè)立開放式房地產(chǎn)投資基金、有限合伙制房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行捆綁式運(yùn)作，形成美國房地產(chǎn)基金合力運(yùn)作的 “ 三駕馬車 ” 。權(quán)益型ＲＥＩＴ直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于旗下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。 ? 　　早期的房地產(chǎn)投資信托主要為權(quán)益型信托，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。 權(quán)益融資? 權(quán)益融資是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴(kuò)股，或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資，信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或房地產(chǎn)項目的所有者。例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資? 在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了實現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的融資能力。? 根據(jù)貸款主體的不同，債務(wù)融資可進(jìn)一步細(xì)分為直接債務(wù)融資和間接債務(wù)融資兩種模式。然后，信托投資公司以自己的名義將募集的資金以按揭貸款的形式貸款給購房者。例 浙江力寶科技建材城 項目? 浙江省國際信托投資有限責(zé)任公司通過發(fā)行 浙江力寶科技建材城 資金信托募集 4000萬元信托資金，其中 1000萬元信托資金入股溫嶺市力寶科技建材城有限公司，持有該公司 40%的股權(quán)，為第一大股東；另外 3000萬元信托資金借給溫嶺市力寶科技建材城有限公司，貸款利率根據(jù)中國人民銀行基準(zhǔn)貸款利率適當(dāng)上浮。投資人受讓優(yōu)先受益權(quán)后成為優(yōu)先受益人。? 《華爾街日報》曾做過分析，讓頂尖的金融師選擇最好的股票，然后找一只猴子投標(biāo)，后來盈利和金融師差不多。 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的發(fā)展機(jī)會 與國外相比，我國的金融市場尚不發(fā)達(dá)，金融工具較少、市場缺乏效率，在很大程度上阻礙了企業(yè)資本運(yùn)營的發(fā)展。? 中國經(jīng)濟(jì)增長歷史為什么每次都很繁榮，然后又逐步縮小，一個很重要的理論是，商人創(chuàng)造財富，賺錢之后把貨幣藏起來，這使得整個財富的擴(kuò)張速度在縮小。溫嶺市力寶科技建材城有限公司按季支付浙江國信 3000萬元貸款的利息， 2年后到期償還貸款本金。待到結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之后，也就是說符合銀行按揭貸款時，信托公司將把貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給銀行，這樣，銀行每月將從買房人那里獲得按揭貸款償還。? 間接債務(wù)融資是指購房者作為貸款主體，向信托投資公司貸款買房從而間接實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資。一般來說開發(fā)商的所有者權(quán)益都非常小。經(jīng)營性權(quán)益融資? 經(jīng)營性權(quán)益融資是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者后，直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項目所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益來源?；旌闲磐袆t帶有權(quán)益型信托和抵押信托的雙重特點(diǎn)。投資者的收益不僅來源于租金收入，還來源于房地產(chǎn)的增值收益。其中，以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍，而開放式基金模式的相對較少，所占比率為３０％左右。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。 ? 有利于從源頭上解決腐敗問題。 ? ② 最初幾年，看起來經(jīng)理人的 “ 業(yè)績 ” 表現(xiàn)不明顯。按人均壽命男性 69歲計算，投保人的壽命計算基數(shù)為 9年。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司 。據(jù)了解，民生銀行還允許客戶在最長一年的時間內(nèi)，只還利息不還本金，這就為部分打算 “ 以房養(yǎng)房 ” 的客戶提供了便利條件。 民生房貸獨(dú)門絕學(xué) 組合還款法? 例子：一名剛剛畢業(yè)的碩士研究生，工作時間不長，有了女朋友之后，面臨買房子結(jié)婚的問題，兩個人的月收入加起來可能在 5000元左右，而其每個月的正常開支為 2023元。? 政府將有可能首先從給銀行帶來最大風(fēng)險、需求穩(wěn)定的低端產(chǎn)品即廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房入手，實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化。此后，大量新建的經(jīng)濟(jì)適用房、商品房進(jìn)入市場，到 2023年，私有住房的持有率已達(dá) 26％。? 如果發(fā)生抵押貸款借款人提前還款或抵押貸款本金和利息償還超前于證券本息的支付，通常特別機(jī)構(gòu)將作在貨幣市場和資本市場作短期投資如購買國債等，該投資收益屬于特別機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 目前，國際上信貸資產(chǎn)證券化代表性的模式大致有三種：