【正文】 2）房屋共用設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)管理（ 3）環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)（ 4）綠化管理服務(wù)（ 5）治安、交通、消防、公共秩序管理（ 6）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)（ 7）檔案資料管理（ 8）代收代繳收費(fèi)服務(wù)（ 9）處理矛盾（ 10）專(zhuān)項(xiàng)維修基金的代管服務(wù)針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù) —— 針對(duì)部分業(yè)主物業(yè)管理的 對(duì)象 —— 已經(jīng)竣工并投入使用的各類(lèi)房屋及其附屬配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。項(xiàng)目等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（試行） 》v 政策支持1994年 3月建設(shè)部 33號(hào)令 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》2023年 9月 1日 國(guó)務(wù)院 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》2023年 1月 1日發(fā)改委與建設(shè)部 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》2023年 5月 1日建設(shè)部 125號(hào)令 《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》2023年 12月 1日實(shí)施的 《 物業(yè)管理師制度暫行 》2023年 10月 1日實(shí)施的 《 物權(quán)法 》2023年 2月 1日實(shí)施的 《 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法 業(yè) 再加上其他各類(lèi)物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的就業(yè)機(jī)會(huì)，整個(gè)物業(yè)管理業(yè)每年吸納的勞動(dòng)力數(shù)目大約在 400萬(wàn)到 50０萬(wàn)人之間。試行） 》 v物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)偏低、人才缺少。燈箱廣告的收入歸誰(shuí)所有？張先生有何錯(cuò)誤行為？有何危害？案例 2 “收費(fèi)難題 ”v未出售的空置房是否交物管費(fèi)？v雖然物管企業(yè)與開(kāi)發(fā)商簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由拒不繳納，是否繳費(fèi)？v業(yè)主已經(jīng)接房，但長(zhǎng)期不在家，是否繳費(fèi)？v出租房誰(shuí)繳費(fèi)？v電梯公寓，低層住戶是否繳費(fèi)？第二章 物業(yè)管理的概念一、什么是物業(yè)管理？業(yè)主 物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘合同房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。具體的物管活動(dòng)由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員 —— 物管企業(yè)來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理是 管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)為一體 的服務(wù)管理。三、什么是物業(yè)？物業(yè)的含義 —— 指 已建成并投入使用 的各類(lèi)建筑物及相關(guān)的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地。委托性的特約服務(wù) —— 針對(duì)個(gè)別業(yè)主六、物業(yè)管理的原則v以人為本、服務(wù)第一原則v企業(yè)化經(jīng)營(yíng)原則v統(tǒng)一管理、綜合經(jīng)營(yíng)原則v物業(yè)管理公司專(zhuān)業(yè)化管理與業(yè)主自治自律相結(jié)合原則v契約化原則七、物業(yè)管理的運(yùn)行程序第二章 物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論第一節(jié) 分為 “按份共有、共同共有、建筑物區(qū)分所有”。（ 2）專(zhuān)有部分的范圍“中心說(shuō) ”、 “空間說(shuō) ”、 “最后粉刷層說(shuō) ”v（ 3）專(zhuān)有所有權(quán)的內(nèi)容A：權(quán)利：所有權(quán)、相鄰使用權(quán)B：義務(wù)：不得違背全體區(qū)分所有權(quán)人的 （ 2）共用部分持分權(quán)的范圍：對(duì)共用部分的修繕改良權(quán)B:義務(wù)：按共用部分的本來(lái)用途使用共用部分的義務(wù)第八十六條 對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。第三章 業(yè)主自治管理第一節(jié) 業(yè)主人數(shù)較少時(shí)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)?！皹I(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 有項(xiàng)目三、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記物業(yè)管理的資質(zhì)審批權(quán)限企業(yè)資質(zhì)登記 資質(zhì)審批單位一級(jí) 國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén) 第五章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的概念v酬金制與包干制（一）酬金制：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；v專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬 業(yè)主所有 ，物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；v物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本 (支出 )構(gòu)成（二）、包干制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循 合理 、 公開(kāi) 以及 費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng) 的原則。直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén) v 但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)制度案例分析： 某住宅小區(qū)已入住一年多，負(fù)責(zé)該小區(qū)的物管公司在提供服務(wù)中存在一些缺陷，如抄水、電表有誤，維修不及時(shí)，引起部分業(yè)主強(qiáng)烈不滿，這部分業(yè)主經(jīng)過(guò)聯(lián)絡(luò)，認(rèn)為已成立的業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用，于是在征求小區(qū)部