【正文】 1997年 2月216。海泰 今年，醫(yī)藥大廈、羅馬花園二期、一期建設(shè)，將與已建成的合眾大廈、銀豐大廈連成一體，形成大型建筑群。從去年地鐵大廈、北洋鋼鐵大廈的復(fù)工來看，南京路沿線寫字樓供應(yīng)將會掀起一波新的高潮。近年來，隨著天津中心區(qū)舊城改造力度的加大，和平區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢更為明顯。 216。 216。乙級寫字樓還有很大的市場前景。 – 甲級寫字樓內(nèi)部租金分級216。 其中紅色區(qū)域擁有甲級寫字樓10座，數(shù)量上占有天津市甲級寫字樓的 59%，黑色區(qū)域共有甲級寫字樓 4座，占天津市甲級寫字樓總數(shù)的 24%。 就被訪問公司現(xiàn)有企業(yè)人數(shù)規(guī)模而言，以 520人的小企業(yè)人數(shù)為主，多為外資或民營企業(yè)駐天津辦事機(jī)構(gòu)及分公司。 廣銀大廈 物流、貿(mào)易 – 河?xùn)|216。 君悅大廈 通訊、金融、市政 216。 峰匯廣場 貿(mào)易、金融、市政公司 216。 國際大廈 金融、物流、貨運(yùn) 216。 05年第三季度降至 %，五區(qū)分別為 %、 %、 %、 %和 10%。由于當(dāng)時的民營企業(yè)大多規(guī)模較小，無力租用或購買寫字樓，主要產(chǎn)品消化以投資為主– 1997 年后由于亞洲金融危機(jī)、寫字樓增量供應(yīng)過快和以價格戰(zhàn)為主的無序化競爭，導(dǎo)致天津甲級寫字樓較為蕭條，最具有代表性的例子是：國際大廈寫字樓租金從 30 美元 /月 .平米跌到12 美元 /月 .平米。 主要樓盤資料市場概況– 近年天津?qū)懽謽鞘袌龇治?16。 主要樓盤資料216。 2023年– 新增項目 9個，總建筑面積 – 成交 22萬，租賃型 ，銷售型 ， 22%– 租賃價格 ，銷售價格 8200元– 十一經(jīng)路區(qū)域 – 小白樓 – 2023年 1至 10月天津?qū)懽謽鞘┕っ娣e ，– 2023年 1至 10月施工面積達(dá)到 ，同比增長 %– 供應(yīng)量 上漲 7%216。截至 2023年底， 66個停緩建項目已經(jīng)被 “激活 ”了 60個，占全部項目的 90%。高空置率同大面積新增寫字樓預(yù)期同樣對寫字樓售價造成較大上漲壓力，預(yù)計 20232023年間將維持個案售價下跌趨勢，直至 2023奧運(yùn)會的影響可能會帶動樓市售價恢復(fù)上升。 泰達(dá)大廈 貨運(yùn)、評估、咨詢 216。 遠(yuǎn)洋大廈 貨運(yùn)、貿(mào)易、金融 客戶分析216。 恒華大廈 運(yùn)輸、貿(mào)易、通訊 216。216。 第一：內(nèi)環(huán)線南京路南面 (紅色區(qū)域 )216。 1990年，天津市第一座甲級寫字樓 —— 國際大廈出現(xiàn)在了南京路上，直到今天，國際大廈依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲級寫字樓，其領(lǐng)航作用，使得其周圍的南京路段成為了天津市甲級寫字樓最為密集的區(qū)域。 – 天津市區(qū)現(xiàn)有乙級寫字樓12座，其分布主要也是在和平區(qū)和河西區(qū)兩個區(qū)域，其中又為河西區(qū)最多，共有 6座乙級寫字樓，為天津市區(qū)乙級寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的 50%，和平區(qū)共有4座，和平、河西兩區(qū)共占有天津市區(qū)乙級寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的 83%。– 近年來該區(qū)域也陸續(xù)推出了諸如峰匯廣場、友誼大廈以及津玉大廈等項目，這些項目對該區(qū)域的確是一個有益補(bǔ)充，但仍然無法滿足部分高端客戶的市場需求。從客戶角度看，高檔寫字樓的入市必定會吸引高端客戶進(jìn)入該區(qū)域，并且隨著政府招商引資政策的出臺、落實(shí)，會吸引更多金融、保險等相關(guān)行業(yè)的公司進(jìn)駐本區(qū)域，隨之也可以緩解該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量加大的不利局面。在供應(yīng)規(guī)模上，南京路沿線附近寫字樓項目約 9個，建筑面積近 14萬平方米。– 沿線附近早期寫字樓項目較多，如：國際大廈、經(jīng)聯(lián)大廈等，而近兩年建成的新項目相對匱乏，隨著我市著名 “爛尾樓 ”北洋鋼鐵大廈項目的成功拍賣，未來沿線附近將迎來一波新的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。 216。 鞍山西道及華苑片區(qū)。 總建筑面積 40000 m2216。 客戶構(gòu)成 以外國駐津辦事機(jī)構(gòu)及本地區(qū)通訊，電子，貿(mào)易公司為主216。 整體營銷推廣分析 前期以報紙廣告及展銷會，路牌廣告為主，后期以服務(wù)代銷售216。 物業(yè)管理商 第一太平戴維斯物業(yè)顧問216。 公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂大理石地墻面 ,走道鋪設(shè)地毯，消防走道刷油漆 ,各區(qū)域均采用進(jìn)口及合資產(chǎn)材料 ,較豪華216。 物業(yè)服務(wù)水平 較好 ,但個性化服務(wù)內(nèi)容216。 施工進(jìn)度 現(xiàn)樓216。 交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂 ,乳膠漆墻面 ,地毯 ,包窗臺 ,智能電話 ,網(wǎng)絡(luò)專線端口216。 車位數(shù)量 地上約 60個、地下 156個河川大廈216。 總層數(shù) 26層216。 物業(yè)收費(fèi) /m2/元 面積 :40~220 m2216。 物業(yè)功能 底商，公寓，寫字間216。 智能化程度 大廈實(shí)現(xiàn)設(shè)備聯(lián)動自動化管理216。 物業(yè)硬件設(shè)施 全部 6部 DOVER電梯 ,消防保安自動系統(tǒng) ,中央空調(diào)系統(tǒng) ,雙電源供電216。 總占地面積 16000m2216。 租售率 75%216。 物業(yè)服務(wù)設(shè)施 俱樂部 ,游泳池，員工餐廳 ,咖啡廳 ,歌舞廳 ,臺球棋牌室 ,美容美發(fā) ,健身房216。 總建筑面積 100000 m2216。 主要賣點(diǎn) 地理位置，優(yōu)異的建筑外觀，知名度極高，天津市首座最高層建筑 5A智能性大廈， 完善的商務(wù)配套216。 周邊環(huán)境 位于中央商業(yè)區(qū)小白樓地段 ,周邊商業(yè) ,酒店 ,銀行 ,寫字樓林立 ,交通非常方便快捷216。 發(fā)展（開發(fā)商） 天津津港亞太房地產(chǎn)216。 客戶構(gòu)成 以中型公司為主兼外國投資機(jī)構(gòu)，開發(fā)區(qū)外企在津設(shè)立的辦公分部216。216。 發(fā)展（開發(fā)商） 萬科集團(tuán) /天津市房產(chǎn)總公司216。 客戶構(gòu)成 以外國駐津代表處及中資企業(yè)為主216。 整體營銷推廣分析 前期以廣告宣傳，人員直銷為主，目前以服務(wù)及坐銷為主216。 物業(yè)管理商 香港怡高物業(yè)顧問公司216。 公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂設(shè)大理石，自動扶梯，公共走廊設(shè)進(jìn)口防火地毯，電梯間為磨光花崗巖，裝飾較具檔次216。 物業(yè)服務(wù)水平 較好216。 施工進(jìn)度 部分現(xiàn)樓216。 交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，包窗臺，窗簾，墻踢腳線，預(yù)流電話及網(wǎng)絡(luò)接口216。 車位數(shù)量 地下二層，地上車位 （地下 800元 /個 /月）華盛廣場216。 交付時間 1997年 12月216。 租售報價 租 /m2/天（含物業(yè)費(fèi)） 售 3600元 /m2216。 物業(yè)地址：河西區(qū)解放路 256號216。 總層數(shù) 地上 27層，地下 2層216。 物業(yè)收費(fèi) /天 / m2 面積： 70~198 m2216。 物業(yè)功能 商住公寓，底商216。 智能化程度 專線上網(wǎng)，自動報警 ，可視對講216。 物業(yè)硬件設(shè)施 樓宇對講，電腦監(jiān)控， IP電話， 12部 OTIS電梯，地?zé)犭p水溫泉，衛(wèi)星電視216。 開發(fā)商：天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司216。216。 項目位置 河西區(qū)大沽南路與蘇州道交口216。 配套 精裝修，凈層高 ，安防自動化系統(tǒng)216。 檔次 高檔寫字樓216。 租售價格 售價： 9100元 /平方米（起），租價：為 /平方米 ?天216。 建筑面積 158000平方米216。 開發(fā)商 天津市北辰區(qū)房管地產(chǎn)管局216。 主要進(jìn)駐企業(yè)類型 中小型貿(mào)易企業(yè)津玉大廈216。 車位 地上 1000米區(qū)域，地下一層，價格未定216。 發(fā)展（開發(fā)商） 天津信托投資有限責(zé)任公司216。 周邊環(huán)境 地處中環(huán)線，友誼路金融一條交口。 總戶數(shù)： 100216。 建筑面積： 40080平方米216。 配套：智能化衛(wèi)星接入系統(tǒng)， 8部 24小時愛登堡電梯，智能消防系統(tǒng)。 占地面積： 1萬平方米216。 占地面積： 15096平方米216。 北安橋橋頭– 北安橋南商務(wù)寫字樓– 北安橋北商務(wù)寫字樓– 津塔– 天保大廈– 濱海大廈216。 華僑大廈，河西區(qū)解放南路與香江花園交口；216。 n天津?qū)懽謽鞘袌隹蛻艨蛻粜枨蠖酁樾∶娣e寫字樓 面積需求 12m280m2 80m2150m2 150m2300m2 300m2以上百分比（ %） % % % %通過對客戶調(diào)查統(tǒng)計，從辦公客戶所需求的面積來看， %的客戶需求小于 300平方米，其中 %的客戶需求小于 150平方米，其中大約%的客戶需求小于 80平方米，以上數(shù)據(jù)表明 天津市辦公及商住物業(yè)客戶仍以中小企業(yè)及小型機(jī)構(gòu)為主。216。p產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊市場經(jīng)營以租為主p市場環(huán)境不甚理想p未來市場蘊(yùn)藏機(jī)遇。 政府推出一系列的優(yōu)越政策支持寫字樓市場的發(fā)展 216。 未來 5年， 海河上游將規(guī)劃建設(shè) 44個 社會型商貿(mào)文化設(shè)施項目，其中海河兩岸將建設(shè) 20座大型寫字樓 ，這些寫字樓大部分建在海河各橋的橋頭，交通便利，目前部分寫字樓建設(shè)已經(jīng)啟動。 津源里寫字樓，金鋼橋海河?xùn)|路一側(cè)；216。 德泰大廈，解放南路，與 42中相鄰；216。 建設(shè)施工單位：天津一建216。 容積率： 216。 主要進(jìn)駐企業(yè)類型：外資、貿(mào)易、金融、國外駐津企業(yè)（西門子）。 銷售均價： 8600元 /平方米216。 開工日期： 2023年 10月 23日216。 車位數(shù)量 100大安大廈216。 總層數(shù) 27層，樓高 216。216。 開發(fā)商 天津開發(fā)區(qū)津玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司216。 租售形式 售216。 租售價格 售價：寫字樓 15000元 /平方米（均），租金： 7元 /平米 /天，酒店式公寓 27美金 /平米 /月216。 檔次 高檔寫字樓216。 配套 每座 4部電梯， 24小時可調(diào)節(jié)照明，全天候消防監(jiān)控系統(tǒng)216。 項目位置 河西區(qū)圍堤道與黃浦路交口216。 建筑面積 56000余平方米216。 價格：起價： 8800元 /平方米 均價： 9200元 /平方米 最高價： 11000元 /平方米216。 交通狀況：216。 周邊環(huán)境 位于友誼路，是連接涉外商務(wù)區(qū)（友誼路）和高尚住宅區(qū)（五大道）的紐帶，交通相當(dāng)便捷216。 主要賣點(diǎn) 地處涉外區(qū)，地?zé)釡厝瑑?yōu)越的地理位置，及人文經(jīng)貿(mào)氛圍