【正文】 工業(yè)區(qū)、空港物流園區(qū)、出口加工區(qū)，交通四通八達(dá)，為建設(shè)物流商務(wù)中心供了極佳的地理環(huán)境。 項(xiàng)目用地及周邊范圍用地性質(zhì)在北京市土地利用總體規(guī)劃修編中全部為建設(shè)用地。同時(shí)，公司還提供全方位的相關(guān)配北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 20 套服務(wù)，例如：運(yùn)輸、申報(bào)各種手續(xù)、物業(yè)管理等。由此可見，服務(wù)項(xiàng)目全面、專注特定行業(yè)、非資產(chǎn)型的物流公司具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。隨著舊城改造，人口外遷，大型超市主要集中在三環(huán)路至四環(huán)路之間的城市新開發(fā)地區(qū)，其數(shù)量占超市總數(shù)的%；倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)在城市邊緣地區(qū)布局的趨勢(shì)越來越明顯，三環(huán)路以外占全市總數(shù)的 80%。本次調(diào)查4544家企業(yè)集裝箱貨運(yùn)總量為 130817個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱，其中制造業(yè)為 48389個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱，運(yùn)輸業(yè)為 55574 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱，商業(yè)為 100 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱，服務(wù)業(yè)北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 18 為 26754 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱。 資產(chǎn)狀況以國(guó)有資產(chǎn)為主 當(dāng)前北京的物流業(yè)以國(guó)有資產(chǎn)為主，雖然傳統(tǒng)的國(guó)有企業(yè)在發(fā)展物流業(yè)上存在很大的局限性，但同時(shí)也存在一定優(yōu)勢(shì)。雖然北京物流行業(yè)中專業(yè)物流企業(yè)和自營(yíng)物流企業(yè)的比例處于基本平衡的狀態(tài)，但是發(fā)展第三方物流的任務(wù)仍應(yīng)加強(qiáng)。 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 16 市場(chǎng) 發(fā)展現(xiàn)狀 北京物流市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 北京 市物流業(yè)近年來得到快速發(fā)展，物流資源豐富，具有廣闊的發(fā)展前景 。這些跨國(guó)公司的動(dòng)作，要求一個(gè)強(qiáng)大的物流支持系統(tǒng)作保障。 1998 年我國(guó)產(chǎn)成品庫(kù)存時(shí)間為 42 天， 1999 年 1~9 月為 46 天，而發(fā)達(dá)國(guó)家平均為 20 天。 20xx 年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的物流成本高達(dá) 14863 億元，占 GDP 的比重為 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，這一方面說明我國(guó)物流領(lǐng)域的管理水平和效率還比較低，另一方面也說明我國(guó)物流成本能夠節(jié)約的空間還非常大，第三方物流擁有巨大的發(fā)展空間。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進(jìn)行管理。 我國(guó)物流市場(chǎng)還沒有形成一個(gè)比較完整的體系，在物流設(shè)施、管理手段、經(jīng)營(yíng)組織方式上基本還沿用了傳統(tǒng)的管理模式，經(jīng)營(yíng)分散、管理落后、物流成本高、效率低、服務(wù)水平差的問題并沒有從根本上得到解決。 我國(guó)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)剛剛逐步擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的束縛，走上市場(chǎng)化道路，改革開放以來尤其是近幾年有了較大的發(fā)展。 ◆不斷采用新的科學(xué)技術(shù)改造物流裝 備和提高管理水平。這種所謂的“擴(kuò)展企業(yè)”基本上包括了把全球供應(yīng)鏈條上所有的服務(wù)商統(tǒng)一起來，并利用最新的計(jì)算機(jī)體系加以控制。新組成的物流聯(lián)合企業(yè)，跨國(guó)公司將充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)及時(shí)準(zhǔn)確地掌握全球的物流動(dòng)態(tài)信息，調(diào)動(dòng)自己在世界各地的物流網(wǎng)點(diǎn)，構(gòu)筑起本公司全球一體化的物流網(wǎng)絡(luò)，節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用，將空載率壓縮到最低限度，戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，為貨主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物流中心的建設(shè)，有利于實(shí)現(xiàn)物流企業(yè)的專業(yè)化和規(guī)模化，發(fā)揮它們的整體優(yōu)勢(shì)和互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。此外，電子物流可以在線跟蹤發(fā)出的貨物，在線規(guī)劃投遞路線，在線進(jìn)行物流調(diào)度，在線進(jìn)行貨運(yùn)檢查。 1999 年歐盟年物流總支出為 850 億歐元，其中第三方物流市場(chǎng)為 260 億歐元，占 30%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行企業(yè)間的電子商務(wù)交易額， 1998 年全球已達(dá)到430 億美元， 20xx 年全球物流費(fèi)用總支出 億美元，其中第三方物流市場(chǎng)份額為 2070 億美元，占全球物流總支出的 %。項(xiàng) 目實(shí)施后，主要技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。加入 WTO 后，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)將全面接軌，中國(guó)企業(yè)無條件的享受最惠國(guó)待遇，有效地消除中國(guó)在國(guó)際貿(mào)易中遭受的歧視性待遇，這將極大地促進(jìn)中國(guó)對(duì)外貿(mào)易的發(fā)展，進(jìn)口關(guān)稅的減少，更多的國(guó)外企業(yè)將來中國(guó)投資建廠。 吳邦國(guó)在做國(guó)務(wù)院副總理時(shí)在由國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和世界銀行共同舉辦的“現(xiàn)代物流發(fā)展國(guó)際研討會(huì)”上指出：“現(xiàn)代物流作為一種先進(jìn)的組織方式和管理技術(shù)，被廣泛認(rèn)為是企業(yè)降低物質(zhì)消耗、提高生產(chǎn)率以外的重要利潤(rùn)源泉，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。公司已經(jīng)成立了專門的項(xiàng)目組負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，確保項(xiàng)目的時(shí)效性與質(zhì)量。 項(xiàng)目總投資： 16610 萬元，其中建設(shè)投資 16545，鋪底流動(dòng)資金 65 萬元。項(xiàng)目資金 全部由 企業(yè)自籌。 迎合國(guó)家發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)政策 隨著世界經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，物流產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，正在全球范圍內(nèi)迅速發(fā)展。加快中國(guó)現(xiàn)代物流的發(fā)展，對(duì)于優(yōu)化資源配置提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)改革發(fā)展推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變，具有十分重要的意義。國(guó)內(nèi)外企業(yè)所需要的生產(chǎn)資料等交給高效優(yōu)質(zhì)的第三方物流企業(yè)去完成，將使產(chǎn)品制造周期縮短，成本降低。 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 5 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)值 備注 1 占地面積 畝 93 2 建筑面積 (新建 ) 平方米 71352 3 基地面積 平方米 36000 4 道路面積 平方米 17000 5 綠化面積 平方米 9000 6 職工人數(shù) 人 48 7 項(xiàng)目總投資 萬元 16610 其中：建設(shè)投資 萬元 16545 建設(shè)期利息 萬元 0 鋪底流動(dòng)資金 萬元 65 8 年?duì)I業(yè)收入 萬元 5986 正常年 9 年總成本費(fèi)用 萬元 2107 正常年 10 年?duì)I業(yè)稅金及附加 萬元 323 正常年 11 年利潤(rùn)總額 萬元 3556 正常年 12 所得稅 萬元 1174 正常年 13 年稅后利潤(rùn) 萬元 2383 正常年 14 投資利潤(rùn)率 % 15 投資利稅率 % 16 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全投資稅 后） % 17 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3441 I=10% 18 投資回收期 年 含建設(shè)期 1 年 19 盈虧平衡點(diǎn)（生產(chǎn)能力） % 51 經(jīng)營(yíng)期第二年 20 投資 強(qiáng)度 萬元 /公頃 2679 21 容積率 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 6 第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，物流產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)新興的服務(wù)部門，正在全球范圍內(nèi)迅速發(fā)展。 20xx 年，主要國(guó)家物流產(chǎn)業(yè)總規(guī)模如圖 21 所示，其中美國(guó)遙遙領(lǐng)先于其他國(guó)北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 7 家。 日本在進(jìn)入 20 世紀(jì) 80 年代中期以后，物流產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展?？梢哉f電子物流將是 21 世紀(jì)物流發(fā)展的大趨勢(shì)。 二是物流企業(yè)的兼并與合作。除了并購(gòu)?fù)?，另一種集約化方式是物流企業(yè)之間的合作與建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。同時(shí)，報(bào)告認(rèn)為，制造業(yè)已經(jīng)實(shí)行“定做”業(yè)務(wù)理論，并不斷加速其活動(dòng)的全球化，對(duì)全球供應(yīng)連鎖服務(wù)業(yè)提出了一次性銷售（即“一票到底”的直銷）的需求。 國(guó)外物流企業(yè)的技術(shù)裝備已達(dá)到相當(dāng)高的水平，目前已經(jīng)形成了以系統(tǒng)技術(shù)為核心，以信息技術(shù)、運(yùn)輸技術(shù)、配送技術(shù)、裝卸搬運(yùn)技術(shù)、自動(dòng)化倉(cāng)儲(chǔ)技術(shù)、庫(kù)存控制技術(shù)、包裝技術(shù)等專業(yè)技術(shù)為支撐的現(xiàn)代化物流裝備技術(shù)格局。近年來，電子商務(wù)的發(fā)展，擴(kuò)大了企業(yè)的銷售范 圍，改變了企業(yè)傳統(tǒng)的銷售方式以及消費(fèi)者的購(gòu)物方式，使得送貨上門等物流服務(wù)成為必然。物流信息化水平低，計(jì)算機(jī)信息管理水平嚴(yán)重滯后，物流信息網(wǎng)絡(luò)尚未建立，支撐現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物流體系還沒有形成。依據(jù)這種條快管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴(yán)重制約著在全社會(huì)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對(duì)物流進(jìn)行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會(huì)化進(jìn)程。 我們以 20xx 年的 GDP 和物流成本占 GDP 的比重為基數(shù)，根據(jù)“第北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 14 十五年規(guī)劃”草案，即十五期間，每 5 年物流成本的比重下降 2%，我國(guó)第三方物流在物流市場(chǎng)比例前 6 年（ 20xx20xx）為國(guó)際平均數(shù)的 1/3 左右，后五年為 1/2，若按我國(guó) GDP 的年增長(zhǎng)率為 8%,可預(yù)測(cè)未來 10 年我國(guó)物流市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到 12192 億元?？梢?，我國(guó)企業(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國(guó)企業(yè)對(duì)物流成本控制重視程度的不斷提高，在這方面的挖潛活動(dòng)將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。隨著對(duì)外開放的不斷深入，進(jìn)入我國(guó)的跨國(guó)公司無論數(shù)量還是營(yíng)業(yè)額都將大幅增加，它們對(duì)物流服務(wù)的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)。北京交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)初步形成，道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，具備良好的物流體系建設(shè)條件。 物流行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)速度快，但物流成本較高，行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低 20xx 年主營(yíng)物流企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，比 20xx 年增長(zhǎng)16 %。首先一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是國(guó)有資源的充足性，作為一個(gè)物流業(yè)剛剛進(jìn)入快速發(fā)展階段的國(guó)家來說，擁有比較集中國(guó)有物流資源是物流業(yè)發(fā)展的一個(gè)很好條件。從國(guó)際城市的集裝箱運(yùn)輸來看 ，世界平均集裝箱貨運(yùn)量占貨運(yùn)總量的 65%,我國(guó)不足 40%,北京的集裝箱運(yùn)輸占貨運(yùn)總量的比例僅有 1%，處于很低的水平。商業(yè)布局的變化，需要在五環(huán)路至六環(huán)路附近盡快建設(shè)現(xiàn)代化物流設(shè)施。 物流業(yè)整合趨勢(shì) 據(jù)《北京市物流業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》顯示，北京市制造業(yè)和批發(fā)貿(mào)易業(yè)自營(yíng)物流的 比重高達(dá) ％，專業(yè)物流企業(yè)物流量有 ％?？傊凑湛蛻羲柽M(jìn)行建設(shè)施工，使之成為國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的物流地產(chǎn)管理模式。北部為空港物流園四街，西面為順達(dá)路，東臨順盈路，南部為順于路。 本項(xiàng)目選址較合 理，地理優(yōu)越，交通十分便利，發(fā)展?jié)摿^大。 供熱 該中心建筑采暖及空調(diào)系統(tǒng)采用天然氣，引自順義區(qū)燃?xì)夤靖删€管道，采用環(huán)狀供氣管網(wǎng)，天然氣供氣壓力 。凍土深度 米。 降水量 順義多年年平均降水量為 。歷年極端最高氣溫平均 36． 3℃，極端最低氣溫平均 — 14． 3℃，差值為 50． 6℃。 滿足城市規(guī)劃、消防、衛(wèi)生等規(guī)程、規(guī)范要求，合理組織人流、物流，減少交叉和干擾，安排足夠的停車場(chǎng)地，采用集中和分散相結(jié)合的停車方式。項(xiàng)目征地 93 畝?？傉嫉孛娣e 36000平方米 。 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 30 主要環(huán)境保護(hù)目標(biāo) 所在區(qū)域內(nèi)未發(fā)現(xiàn)歷史文物、名勝古跡以及珍貴動(dòng)植物等重點(diǎn)保護(hù)目標(biāo)。這樣，就不會(huì)給外環(huán)境帶來大的污染。 為減少噪聲對(duì)環(huán)境的影響，選用低噪聲或超低噪聲的機(jī)器設(shè)備，設(shè)備基礎(chǔ)采取隔聲、減震、消聲等降噪措施。對(duì)固體廢物分類收集，可利用的固體廢物回收利用，以減少排放。選用新型保溫性能良好的墻體材料 (包括外墻和內(nèi)墻 )；熱力管網(wǎng)選用良好的保溫系統(tǒng)，屋面采用金屬保溫夾心板，雙屋保溫屋頂采光窗。 本工程各建筑物室內(nèi)均設(shè)有室內(nèi)消火拴系統(tǒng)。為使工程按計(jì)劃順利進(jìn)行，要求建設(shè)單位精心組織，周密安排，使設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備交付以及安裝調(diào)試環(huán)節(jié)緊密銜接，交叉進(jìn)行，確保工程建設(shè)如期完成。其中土建工程包括辦公及宿舍樓施工 、展廳 辦公 倉(cāng)儲(chǔ)中心施工工程。火災(zāi)時(shí)，啟動(dòng)消火栓處按鈕即可啟動(dòng)消防泵供水滅火。 選用低損耗高效電力變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟(jì)方式下運(yùn)行。 項(xiàng)目建成后，固體廢物主要為生活垃圾，包括廢紙、垃圾袋、清掃垃圾、包 裝廢棄物等。 廢水 施工期間的廢水包括施工本身產(chǎn)生的廢水、施工人員的生活污水以及公共衛(wèi)生設(shè)施排水等，施工本身產(chǎn)生的廢水主要包括土方階段降水井排水、結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水以及各種車輛沖洗水等。 土石方階段的主要噪聲源是挖掘機(jī)、推土機(jī)、裝載機(jī)和各種運(yùn)輸車輛等，大多數(shù)為移動(dòng)聲源。 大氣污染 該項(xiàng)目大氣污染主要來自天然氣燃燒產(chǎn)生的大氣污染物、運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的汽車尾氣，及施工期間的揚(yáng)塵。建筑安全、結(jié)構(gòu)等級(jí)為二級(jí)。 項(xiàng)目建設(shè)原則：高效、快速、安全、環(huán)保 一、合理安排物流中心各功能區(qū)和配套設(shè)施的建設(shè)布局，規(guī)劃與功能分區(qū)既滿足經(jīng)營(yíng)與管理需要，又體現(xiàn)現(xiàn)代物流中心的特點(diǎn)。本次新建辦公樓布置在建設(shè)用地的西部，展廳 辦公 倉(cāng)儲(chǔ)三位一體的物流商務(wù)設(shè)施分別布置在南北兩側(cè)，內(nèi)部環(huán)路相通，構(gòu)成一個(gè)完整的物流商務(wù)中心，避免了周圍干路人流、車流的干擾。年平均濕度在 47％ 67％之間為半濕潤(rùn)季節(jié)； 67％以上為濕潤(rùn)季節(jié)； 47％以下為干燥季節(jié)。可見降水多集中于北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 24 夏季，其中 8 兩月最多，為 ，占全年降水量的 ％，冬季降水量最少。 氣象、氣候 該地區(qū)屬于典型的暖溫帶半濕潤(rùn)半干 旱季風(fēng)氣假。 有線電視 采用光纜接入，可提供 45 套以上電視節(jié)目。 供水 用地性質(zhì)以儲(chǔ)運(yùn)為主，日用水量低于工業(yè)區(qū)與住宅區(qū)，供水由順