【正文】 代“城市綜合體”產(chǎn)品獲得市場認(rèn)可 4 “現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式在資金循環(huán)上進(jìn)入“通路” 5 地價較低，銷售部分定價高，利潤高 6 7 “土地、資金、資源、品牌”前置到產(chǎn)業(yè)鏈上游，打造核心競爭力關(guān)鍵 8 9 自主投資的產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢頭良好，具有核心競爭力 企業(yè)管理處于較好狀態(tài)，擁有操作性強(qiáng)的經(jīng)營制度和商業(yè)知識體系 擁有極好的銀行關(guān)系，注重銀行融資創(chuàng)新 萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 劣勢分析： 1 現(xiàn)有自持物業(yè)中，主力店租金水平偏低 2 低租金的戰(zhàn)略伙伴占整體購物中心面積的 70% 3 商業(yè)銷售部分定價高，導(dǎo)致租金回報率偏低， 4%6%之間 4 業(yè)態(tài)互動層次，有效消費(fèi)有待提高 5 早前產(chǎn)品的動線規(guī)劃存在一定缺陷 6 高級酒店 ——長期經(jīng)營邊際效應(yīng)遞減 萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 潛在機(jī)會分析： 1 籌備內(nèi)地 IPO，前景獲得大部分證券機(jī)構(gòu)的認(rèn)同 2 在土地獲取上保持高速發(fā)展態(tài)勢，儲備項(xiàng)目、潛在項(xiàng)目較多 3 第四代產(chǎn)品考慮加入康健類的建筑群，定位增加休閑娛樂體驗(yàn)業(yè)態(tài)，延長消費(fèi)時間增強(qiáng)“月光效應(yīng)”，寄希望改善主力店租金水平偏低狀態(tài) 4 具備離岸資產(chǎn)包，具備境外潛在融資能力 萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 外部威脅分析： 1 專業(yè)人才和中高專業(yè)管理人才短缺是制約其后續(xù)發(fā)展的核心因素 2 未來主力店調(diào)整方向面臨不確定性 3 2023 年初以來，伴隨高速擴(kuò)張拿地，企業(yè)資金鏈偏緊 4 倚重銷售現(xiàn)金流，市場波動造成的潛在影響較大 5 倚重銀行信貸特殊待遇的長期可持久性值得考量 6 IPO 成行后，透明化對公司治理的挑戰(zhàn) 在中國，萬科是住宅地產(chǎn)老大，萬達(dá)是商業(yè)地產(chǎn)鼻祖，萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，拿什么 PK萬達(dá)？ 萬科 歷史 萬達(dá)從 “兩條腿走路 ”開始，已經(jīng)鑄了十年的商業(yè)地產(chǎn)之劍 萬達(dá) 萬科從以前專注住宅地產(chǎn)開發(fā)到開始試水“商業(yè)地產(chǎn)” 萬達(dá)師從海外 萬科師從港派 萬科 從凱德置地 “ 海盜 ”一人 ， 功夫縱然了得 ，但并未形成戰(zhàn)斗力 萬達(dá)擁有中國頂尖的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、建造、運(yùn)營隊伍 謀略 人馬 萬科上市融資渠道廣闊 萬達(dá)一旦 IPO，將超過萬科的市值，而且其持有型物業(yè)資金源源不斷 糧草 總論：短期內(nèi)，萬科在商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型初期，將會有陣痛 項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計 招商 銷售運(yùn)營 考慮降低風(fēng)險 ? 城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，城市配套好，適合營造高品質(zhì)的項(xiàng)目，升值潛力大 關(guān)注升值潛力 ? 中心城市的核心商圈萬達(dá)已基本布局了，開始選擇次級商圈發(fā)展 戰(zhàn)略布局需要 當(dāng)前一線城市商業(yè)用地競爭過于激烈，萬達(dá)在商業(yè)項(xiàng)目的選擇上優(yōu)先考慮二三線城市副中心地段，項(xiàng)目看點(diǎn)與萬科項(xiàng)目存在相似之處 經(jīng)驗(yàn)獲?。? ? 城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大，可以開發(fā)多種產(chǎn)品，且開發(fā)項(xiàng)目投入成本較低，降低了開發(fā)風(fēng)險 1 2 3 萬達(dá)第三代產(chǎn)品值得借鑒的地方 1 2 項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計 招商 銷售運(yùn)營 與萬達(dá)不同的是，我們在模仿其第三代產(chǎn)品的同時，也需要對可能出現(xiàn)的風(fēng)險提前防范，未雨綢繆 多功能的城市開發(fā)，業(yè)態(tài)豐富，功能齊全，能夠滿足消費(fèi)者全方位，多層次的需求 街坊式街區(qū)布局，提高人群組合效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)人流在不同商鋪之間的“資源共享” 3 銷售部分（ 不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè) ）比例有所提升，達(dá)到 40%60% 借鑒萬達(dá)廣場的實(shí)踐規(guī)律，我們總結(jié)出在規(guī)劃設(shè)計階段所面臨的主要風(fēng)險 項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計 招商 銷售運(yùn)營 1 2 商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇配比 商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布 經(jīng)驗(yàn)獲取 招商務(wù)必前置，前期建議選擇 吸客能力強(qiáng) ，品牌效應(yīng)廣 ， 能持續(xù)經(jīng)營 的企業(yè)作為主力店 1 2 建議集團(tuán)層面出面洽談戰(zhàn)略合作伙伴，這樣可以實(shí)現(xiàn)“快速復(fù)制”的商業(yè)地產(chǎn)招商模式 3 前期可以考慮要求商戶 繳納保證金簽訂保單 ，一方面防范風(fēng)險，同時緩解資金壓力 項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計 招商 銷售運(yùn)營 萬達(dá)的訂單模式不可盲目復(fù)制，在招商階段，我們需要考慮企業(yè)在運(yùn)用訂單模式的過程中所面臨的主要風(fēng)險 經(jīng)驗(yàn)獲取 項(xiàng)目銷售部分的重點(diǎn)應(yīng)放在對持有商業(yè)部分整體經(jīng)營不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè)。 定位時重點(diǎn)關(guān)注的業(yè)態(tài)特點(diǎn) 現(xiàn)有第三代產(chǎn)品主要商家構(gòu)成 在商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布方面，萬達(dá)也總結(jié)出了自己的一套規(guī)律 零售（超市、百貨）業(yè)態(tài) 娛樂、餐飲業(yè)態(tài) 主入口 次入口 ?百貨或超市樓的擺位，一般情況下建在項(xiàng)目兩條主干道的交叉顯眼的位置。同時，大型城市綜合體對持有商業(yè)部分的人流、消費(fèi)能力產(chǎn)生促進(jìn)作用。 1F精品店， 2F超市（沃爾瑪?shù)龋?3F家居， 4F電影院 產(chǎn)品特點(diǎn)： 一樓主力店，低價出租給沃爾瑪，通過沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)影響力吸引商鋪散戶，再高價出售獲得盈利 代表產(chǎn)品： 天津萬達(dá)廣場（圖片 2所示） 開發(fā)模式： 由一組建筑群組成，包括五棟獨(dú)立的建筑物，引進(jìn)了包括沃爾瑪、百盛、百安居等，在核心商圈成為地標(biāo)性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 產(chǎn)品特點(diǎn)： 大部分店鋪“只租不售”，其中零散商鋪的經(jīng)營較為困難 代表產(chǎn)品： 寧波萬達(dá)廣場（圖片 3所示） 開發(fā)模式： 基本模式同第二代產(chǎn)品，功能擴(kuò)展至電器賣場、電玩城、健身中心、高檔公寓等。 提升城市商業(yè)水準(zhǔn)