【正文】 改和編訂； ? 部門檔案管理員； ? 部門文員及對外聯(lián)絡員。 合計 6 12 18 20 不含保安保潔、工程維修等物業(yè)人員。 合計 6 僅指當前的時間， 2023年下旬嘉城、太倉、重慶項目均需運營管理介入，人員編制應增加。嘉城運營管理公司的管理架構(gòu)、人員編制、責權關系等與華江公司再協(xié)調(diào)。 全面負責集團所有商業(yè)型及經(jīng)營型資產(chǎn)的管理，并能在經(jīng)營模式、集團發(fā)展、規(guī)模資產(chǎn)、創(chuàng)收盈利及資本化運作等方面提供專業(yè)支撐。 重點工作 ? 商家戰(zhàn)略合作伙伴： 經(jīng)營商家數(shù)量要求達到 100家以上，集中在大型百貨、超市大賣場、專業(yè)市場及全國連鎖發(fā)展的餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)，要求均簽有戰(zhàn)略合作性協(xié)議，便于以后集團“定單式”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。近期提交具體方案與華江公司討論，再向董事會匯報。 合計 87000 85980 現(xiàn)有項目長期持有部分商業(yè)匯總 長期持有經(jīng)營資產(chǎn)價值，按折算均價測算 超過 8億 多，資產(chǎn)沉淀巨大。 包括： 長期持有：寶山生活廣場沃爾瑪、蘇寧電器等 短期持有：部分短期難以去化的小面積鋪位 被迫持有：天津北辰陽光尚城、太倉榮御藍灣 主動持有：舟山三期商業(yè)主力店等。 2 徐匯新城 4400 3400 1000 售樓處因體量較大，不便分割打散銷售，需招商再租約銷售。 ? 公關成為獨立職能板塊，承擔媒體關系維護、危機公關處理、公關活動組織等一般公關事務。集團公關工作應當成為獨立的職能快。 SWOT分析 優(yōu)勢 ： ? 兩大職能“品牌和市場策劃”均為企業(yè)核心職能。 同時，對一些特殊類型的專業(yè)系統(tǒng)能力，如 商業(yè)招商、運營能力 等也要重點建設。 ? 我們認為：部門職能規(guī)劃的要點不是面面俱到，關鍵在于找到部門職能中的強化部分，并且有落實改進的實際抓手。（小樹慢慢長大：從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)到品牌家族，從場地營銷、產(chǎn)品營銷、活動營銷發(fā)展到品牌營銷） 在現(xiàn)有條件下，不斷完善部門管理制度和流程，使之規(guī)范化、系統(tǒng)化。 （士兵突擊：讓每一個兵都成為兵王） 建立人才梯隊和培訓機制 PART 1:市場策劃組 現(xiàn)狀與職能 現(xiàn)階段計劃職能 市場策劃 —— 成為集團所有項目的策劃核心，提供策略、評估方案和指導實施 品牌 —— 集團品牌標準設定及集團發(fā)起的品牌推廣 品牌 現(xiàn)狀 已具備 —— ? 品牌標準設定及頒布 ? 集團基本品牌宣傳品設計 ? 集團品牌的基礎宣傳 —— 戶外、媒體維護等 ? 本年內(nèi)開始集團發(fā)起的品牌活動的嘗試 未具備 —— ? 整合品牌推廣：同時整合各種媒體資源，整合各項目的營銷推廣資源，主動并有效的進行品牌知名度推廣； ? 完善的“集團 — 項目”品牌管理機制和管理方式； ? 品牌準確落地的指導和監(jiān)管。 機會 ： ? 品牌：隨著公司規(guī)模擴大，尤其是上市成功后，品牌推廣將成為更為全方面的工作，該職能具備很好的發(fā)展前途，也具有強烈的發(fā)展必要。 ? 組織跨項目營銷活動 ? 與品牌資源整合，使品牌與產(chǎn)品營銷形成良性互動，彼此促進 具備多項目同時運營，具備策略提供、指導和人才培養(yǎng)的大營銷策劃中心 三年期職能規(guī)劃 —— 品牌（設定前提 2023年成功上市） 2023年 2023年 2023年 品牌推廣多元實施能力及品牌落地管理能力 ? 在戶外選點的基礎上， 2023年集團發(fā)起的品牌推廣涵蓋大眾媒體、新興媒體等多渠道。營銷策劃 1人 (按區(qū)域和項目劃分 ,和策劃經(jīng)理合理分工 ) 工作要求和實現(xiàn) :具備一線營銷操作的能力 ,對項目完整操作有較為成熟的經(jīng)理 ,整合協(xié)調(diào)能力較為突出 ,可以較有效操控合作及代理公司 . 二、品牌發(fā)展工作職能模塊 組織 3人 :品牌經(jīng)理 1人 ,品牌執(zhí)行 2人 ,其中含媒體關系 1人 工作要求和實現(xiàn) :品牌落地策略制定及頒布 ,有效的監(jiān)督執(zhí)行 ,集團品牌戰(zhàn)略規(guī)劃 ,品牌形象設計及根據(jù)企業(yè)發(fā)展進行調(diào)整 。 9 天津?qū)氎骓椖? 6040 5040 1000 持有部分為會所。 5 舟山三期 30000 8000 24000 確保整個商業(yè)經(jīng)營特色的區(qū)域，需要招商先行，且長期經(jīng)營管理。 主要目標是當前存量經(jīng)營性資產(chǎn)的梳理，與策劃、銷售、招商、經(jīng)營等專業(yè)性工作介入，主要包括以下部分： 短期目標 — 加強專業(yè)團隊 重中之重 ? 景瑞生活廣場： 商業(yè)氛圍的包裝、營造，余鋪的招商與銷售，已售散鋪的繼續(xù)代租服務，真正落實景瑞“舒適之道”，一切為客戶著想。 中期目標 — 籌建資產(chǎn)經(jīng)營公司 重點項目 ? 常州景瑞曦城商業(yè)： 1地塊三期商業(yè) 的整體定位、業(yè)態(tài)分布、業(yè)態(tài)配比、租售策略、租售面積、宣傳推 廣、主力店招商、散鋪銷售及持有物業(yè)運營管理、商家維系等。 正式籌建商業(yè)管理或資產(chǎn)經(jīng)營公司，具備較完整的架構(gòu)和設置，與集團和各項目公司權責清晰、方向明確、考核具體。 包括：太倉商業(yè)、重慶商業(yè) 、常州商業(yè)、舟山商業(yè)。 重慶商業(yè) 商業(yè)定位、銷售、主力店招商，運營管理介入 1 前期專設 1人支持商鋪銷售、主力店招商，但運營管理需開始準備，提升散鋪投資者信心。 常州商業(yè) 1 3 4 專職招商、運營管理人員。 第一個完全持有項目，全程商業(yè)招商、運營與管理實踐之地。 目前營銷管理與營銷系統(tǒng)存在較大的脫節(jié)，后期需提升集團管理層對系統(tǒng)各類統(tǒng)計報表的查閱習慣，加強集團市場部管理人員對系統(tǒng)各類模塊的應用，強化項目市場部和營銷代理公司對系統(tǒng)的有效維護與數(shù)據(jù)的及時錄入。 宏觀政策研究 —— Policy 宏觀、微觀市場分析研究 宏觀市場分析 —— 了解和掌握全國和重點區(qū)域市場的房地產(chǎn)宏觀市場發(fā)展，加強房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)庫的建設與整理，進行房地產(chǎn)市場趨勢研究，形成定期的房地產(chǎn)市場宏觀分析報告，為集團層面的決策提供有效支持。同時注重動態(tài)跟蹤部分地區(qū)，如加強江蘇浙江、成都重慶、北京天津、深圳等地區(qū)的相關政策規(guī)定基礎備案工作。 ? 優(yōu)化目前的營銷管理流程 ，由審計法務部對流程的合理性進行確認。 ? 建立產(chǎn)品定位階段所必須的與外部定位機構(gòu)、項目所占地同行、 媒介及其他代理公司等各類渠道的溝通聯(lián)絡機制，增強市場、客 戶調(diào)研數(shù)據(jù)來源的多樣化，為產(chǎn)品定位工作提供強有力的客觀數(shù) 據(jù)支撐。 ? 與 全國性的代理機構(gòu) 建立長期有效的溝通機制，通過了解他們對于項目全程 ? 銷售策略的執(zhí)行過程，從中收獲學習，形成我們自己一套完美的流程。 加強銷售價格管理，建立起完善的、系統(tǒng)的價格折扣體系 ?在集團 “ 深耕三線，產(chǎn)品領先 ” 的戰(zhàn)略方向下，三線城市將成為集團未來幾年的主要戰(zhàn)場。 ?定價建議工作須調(diào)研深入，論證充分，推導嚴密，以確保定價決策的科學性與合理性。 短時間的 決策機制相對不足； 可研現(xiàn)狀 同時面對多個項目可研時，需 提高可研效率； 對于 價格前期的預判能力不足； 產(chǎn)品建議能力不足。 希望在不斷的實踐和經(jīng)驗總結(jié)中，建立起高效且實用性強的定價模型。 該定價模型應具備銷售初始階段和過程中的定價合理性。 :38:1819:38:18February 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :38:1819:38Feb2311Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 11, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 11日星期六 7時 38分 18秒 19:38:1811 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :38:1819:38Feb2311Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :38:1819:38:18February 11, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 ? 隨著公司上市腳步的加快，新項目逐漸增多，未來三年內(nèi)考慮增設 45人， 56人分管集團所有項目； 4人著重分析研究及產(chǎn)品策劃。 加強可研的思路和措施 ?從效果與效率入手， 充分調(diào)用項目公司資源 ，協(xié)同完成有關事項； 通過集團市場人員與項目市場人員的兩個維度對整體方案進行把控 。 優(yōu)勢： 借助了相關成員專業(yè)知識和經(jīng)驗，使得可研時前期判斷存在較強合理性。 價格走勢的動態(tài)控制 ?確保每一套成交房源，都符合對應的價格體系。 ?項目公司營銷部、項目總經(jīng)理、集團市場部、集團高管等層面的折扣點需要嚴格按照集團制度流程，更為重要的是， 對于不同層級的