【正文】 改和編訂； ? 部門檔案管理員； ? 部門文員及對外聯(lián)絡(luò)員。 合計(jì) 6 12 18 20 不含保安保潔、工程維修等物業(yè)人員。 合計(jì) 6 僅指當(dāng)前的時(shí)間， 2023年下旬嘉城、太倉、重慶項(xiàng)目均需運(yùn)營管理介入，人員編制應(yīng)增加。嘉城運(yùn)營管理公司的管理架構(gòu)、人員編制、責(zé)權(quán)關(guān)系等與華江公司再協(xié)調(diào)。 全面負(fù)責(zé)集團(tuán)所有商業(yè)型及經(jīng)營型資產(chǎn)的管理，并能在經(jīng)營模式、集團(tuán)發(fā)展、規(guī)模資產(chǎn)、創(chuàng)收盈利及資本化運(yùn)作等方面提供專業(yè)支撐。 重點(diǎn)工作 ? 商家戰(zhàn)略合作伙伴： 經(jīng)營商家數(shù)量要求達(dá)到 100家以上，集中在大型百貨、超市大賣場、專業(yè)市場及全國連鎖發(fā)展的餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)，要求均簽有戰(zhàn)略合作性協(xié)議，便于以后集團(tuán)“定單式”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。近期提交具體方案與華江公司討論，再向董事會(huì)匯報(bào)。 合計(jì) 87000 85980 現(xiàn)有項(xiàng)目長期持有部分商業(yè)匯總 長期持有經(jīng)營資產(chǎn)價(jià)值，按折算均價(jià)測算 超過 8億 多，資產(chǎn)沉淀巨大。 包括： 長期持有：寶山生活廣場沃爾瑪、蘇寧電器等 短期持有：部分短期難以去化的小面積鋪位 被迫持有：天津北辰陽光尚城、太倉榮御藍(lán)灣 主動(dòng)持有：舟山三期商業(yè)主力店等。 2 徐匯新城 4400 3400 1000 售樓處因體量較大，不便分割打散銷售，需招商再租約銷售。 ? 公關(guān)成為獨(dú)立職能板塊，承擔(dān)媒體關(guān)系維護(hù)、危機(jī)公關(guān)處理、公關(guān)活動(dòng)組織等一般公關(guān)事務(wù)。集團(tuán)公關(guān)工作應(yīng)當(dāng)成為獨(dú)立的職能快。 SWOT分析 優(yōu)勢 ： ? 兩大職能“品牌和市場策劃”均為企業(yè)核心職能。 同時(shí)，對一些特殊類型的專業(yè)系統(tǒng)能力，如 商業(yè)招商、運(yùn)營能力 等也要重點(diǎn)建設(shè)。 ? 我們認(rèn)為：部門職能規(guī)劃的要點(diǎn)不是面面俱到，關(guān)鍵在于找到部門職能中的強(qiáng)化部分，并且有落實(shí)改進(jìn)的實(shí)際抓手。（小樹慢慢長大：從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)到品牌家族，從場地營銷、產(chǎn)品營銷、活動(dòng)營銷發(fā)展到品牌營銷） 在現(xiàn)有條件下，不斷完善部門管理制度和流程，使之規(guī)范化、系統(tǒng)化。 （士兵突擊：讓每一個(gè)兵都成為兵王） 建立人才梯隊(duì)和培訓(xùn)機(jī)制 PART 1:市場策劃組 現(xiàn)狀與職能 現(xiàn)階段計(jì)劃職能 市場策劃 —— 成為集團(tuán)所有項(xiàng)目的策劃核心，提供策略、評估方案和指導(dǎo)實(shí)施 品牌 —— 集團(tuán)品牌標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定及集團(tuán)發(fā)起的品牌推廣 品牌 現(xiàn)狀 已具備 —— ? 品牌標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定及頒布 ? 集團(tuán)基本品牌宣傳品設(shè)計(jì) ? 集團(tuán)品牌的基礎(chǔ)宣傳 —— 戶外、媒體維護(hù)等 ? 本年內(nèi)開始集團(tuán)發(fā)起的品牌活動(dòng)的嘗試 未具備 —— ? 整合品牌推廣：同時(shí)整合各種媒體資源，整合各項(xiàng)目的營銷推廣資源，主動(dòng)并有效的進(jìn)行品牌知名度推廣； ? 完善的“集團(tuán) — 項(xiàng)目”品牌管理機(jī)制和管理方式； ? 品牌準(zhǔn)確落地的指導(dǎo)和監(jiān)管。 機(jī)會(huì) ： ? 品牌：隨著公司規(guī)模擴(kuò)大，尤其是上市成功后，品牌推廣將成為更為全方面的工作，該職能具備很好的發(fā)展前途，也具有強(qiáng)烈的發(fā)展必要。 ? 組織跨項(xiàng)目營銷活動(dòng) ? 與品牌資源整合，使品牌與產(chǎn)品營銷形成良性互動(dòng)，彼此促進(jìn) 具備多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)營，具備策略提供、指導(dǎo)和人才培養(yǎng)的大營銷策劃中心 三年期職能規(guī)劃 —— 品牌（設(shè)定前提 2023年成功上市） 2023年 2023年 2023年 品牌推廣多元實(shí)施能力及品牌落地管理能力 ? 在戶外選點(diǎn)的基礎(chǔ)上， 2023年集團(tuán)發(fā)起的品牌推廣涵蓋大眾媒體、新興媒體等多渠道。營銷策劃 1人 (按區(qū)域和項(xiàng)目劃分 ,和策劃經(jīng)理合理分工 ) 工作要求和實(shí)現(xiàn) :具備一線營銷操作的能力 ,對項(xiàng)目完整操作有較為成熟的經(jīng)理 ,整合協(xié)調(diào)能力較為突出 ,可以較有效操控合作及代理公司 . 二、品牌發(fā)展工作職能模塊 組織 3人 :品牌經(jīng)理 1人 ,品牌執(zhí)行 2人 ,其中含媒體關(guān)系 1人 工作要求和實(shí)現(xiàn) :品牌落地策略制定及頒布 ,有效的監(jiān)督執(zhí)行 ,集團(tuán)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃 ,品牌形象設(shè)計(jì)及根據(jù)企業(yè)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整 。 9 天津?qū)氎骓?xiàng)目 6040 5040 1000 持有部分為會(huì)所。 5 舟山三期 30000 8000 24000 確保整個(gè)商業(yè)經(jīng)營特色的區(qū)域，需要招商先行，且長期經(jīng)營管理。 主要目標(biāo)是當(dāng)前存量經(jīng)營性資產(chǎn)的梳理，與策劃、銷售、招商、經(jīng)營等專業(yè)性工作介入，主要包括以下部分： 短期目標(biāo) — 加強(qiáng)專業(yè)團(tuán)隊(duì) 重中之重 ? 景瑞生活廣場： 商業(yè)氛圍的包裝、營造，余鋪的招商與銷售，已售散鋪的繼續(xù)代租服務(wù)，真正落實(shí)景瑞“舒適之道”，一切為客戶著想。 中期目標(biāo) — 籌建資產(chǎn)經(jīng)營公司 重點(diǎn)項(xiàng)目 ? 常州景瑞曦城商業(yè)： 1地塊三期商業(yè) 的整體定位、業(yè)態(tài)分布、業(yè)態(tài)配比、租售策略、租售面積、宣傳推 廣、主力店招商、散鋪銷售及持有物業(yè)運(yùn)營管理、商家維系等。 正式籌建商業(yè)管理或資產(chǎn)經(jīng)營公司，具備較完整的架構(gòu)和設(shè)置，與集團(tuán)和各項(xiàng)目公司權(quán)責(zé)清晰、方向明確、考核具體。 包括：太倉商業(yè)、重慶商業(yè) 、常州商業(yè)、舟山商業(yè)。 重慶商業(yè) 商業(yè)定位、銷售、主力店招商，運(yùn)營管理介入 1 前期專設(shè) 1人支持商鋪銷售、主力店招商，但運(yùn)營管理需開始準(zhǔn)備，提升散鋪投資者信心。 常州商業(yè) 1 3 4 專職招商、運(yùn)營管理人員。 第一個(gè)完全持有項(xiàng)目，全程商業(yè)招商、運(yùn)營與管理實(shí)踐之地。 目前營銷管理與營銷系統(tǒng)存在較大的脫節(jié)，后期需提升集團(tuán)管理層對系統(tǒng)各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表的查閱習(xí)慣，加強(qiáng)集團(tuán)市場部管理人員對系統(tǒng)各類模塊的應(yīng)用，強(qiáng)化項(xiàng)目市場部和營銷代理公司對系統(tǒng)的有效維護(hù)與數(shù)據(jù)的及時(shí)錄入。 宏觀政策研究 —— Policy 宏觀、微觀市場分析研究 宏觀市場分析 —— 了解和掌握全國和重點(diǎn)區(qū)域市場的房地產(chǎn)宏觀市場發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)庫的建設(shè)與整理，進(jìn)行房地產(chǎn)市場趨勢研究，形成定期的房地產(chǎn)市場宏觀分析報(bào)告，為集團(tuán)層面的決策提供有效支持。同時(shí)注重動(dòng)態(tài)跟蹤部分地區(qū)，如加強(qiáng)江蘇浙江、成都重慶、北京天津、深圳等地區(qū)的相關(guān)政策規(guī)定基礎(chǔ)備案工作。 ? 優(yōu)化目前的營銷管理流程 ，由審計(jì)法務(wù)部對流程的合理性進(jìn)行確認(rèn)。 ? 建立產(chǎn)品定位階段所必須的與外部定位機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目所占地同行、 媒介及其他代理公司等各類渠道的溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，增強(qiáng)市場、客 戶調(diào)研數(shù)據(jù)來源的多樣化，為產(chǎn)品定位工作提供強(qiáng)有力的客觀數(shù) 據(jù)支撐。 ? 與 全國性的代理機(jī)構(gòu) 建立長期有效的溝通機(jī)制，通過了解他們對于項(xiàng)目全程 ? 銷售策略的執(zhí)行過程，從中收獲學(xué)習(xí)，形成我們自己一套完美的流程。 加強(qiáng)銷售價(jià)格管理，建立起完善的、系統(tǒng)的價(jià)格折扣體系 ?在集團(tuán) “ 深耕三線，產(chǎn)品領(lǐng)先 ” 的戰(zhàn)略方向下，三線城市將成為集團(tuán)未來幾年的主要戰(zhàn)場。 ?定價(jià)建議工作須調(diào)研深入，論證充分，推導(dǎo)嚴(yán)密，以確保定價(jià)決策的科學(xué)性與合理性。 短時(shí)間的 決策機(jī)制相對不足； 可研現(xiàn)狀 同時(shí)面對多個(gè)項(xiàng)目可研時(shí)，需 提高可研效率； 對于 價(jià)格前期的預(yù)判能力不足； 產(chǎn)品建議能力不足。 希望在不斷的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)中，建立起高效且實(shí)用性強(qiáng)的定價(jià)模型。 該定價(jià)模型應(yīng)具備銷售初始階段和過程中的定價(jià)合理性。 :38:1819:38:18February 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :38:1819:38Feb2311Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 11, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 11日星期六 7時(shí) 38分 18秒 19:38:1811 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :38:1819:38Feb2311Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :38:1819:38:18February 11, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 ? 隨著公司上市腳步的加快，新項(xiàng)目逐漸增多，未來三年內(nèi)考慮增設(shè) 45人， 56人分管集團(tuán)所有項(xiàng)目； 4人著重分析研究及產(chǎn)品策劃。 加強(qiáng)可研的思路和措施 ?從效果與效率入手， 充分調(diào)用項(xiàng)目公司資源 ，協(xié)同完成有關(guān)事項(xiàng)； 通過集團(tuán)市場人員與項(xiàng)目市場人員的兩個(gè)維度對整體方案進(jìn)行把控 。 優(yōu)勢： 借助了相關(guān)成員專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，使得可研時(shí)前期判斷存在較強(qiáng)合理性。 價(jià)格走勢的動(dòng)態(tài)控制 ?確保每一套成交房源，都符合對應(yīng)的價(jià)格體系。 ?項(xiàng)目公司營銷部、項(xiàng)目總經(jīng)理、集團(tuán)市場部、集團(tuán)高管等層面的折扣點(diǎn)需要嚴(yán)格按照集團(tuán)制度流程，更為重要的是， 對于不同層級的