【正文】 0 30 42954 5036 6359 57 3 9 8171 504 1908 243 27 21 34783 5432 4451 5300起 均價 6300 前期銷售不理想，導(dǎo)致現(xiàn)時推出底樓層單位以特價進行銷售。其中街口鎮(zhèn)有 27個預(yù)售證，提供 4988套住宅。 2023預(yù)計街口鎮(zhèn)供應(yīng)量情況 未來街口鎮(zhèn)在售項目多以銷售尾貨為主，只有為數(shù)不多的幾個項目舊貨新推或新盤銷售，共推出 1200套單位，主要以中大戶型為主 本項目 上城灣畔 推售單位： B區(qū) 總 套 數(shù)： 約 600套 戶 型： 以 134145㎡三房、四房為主 宏城海岸 推售單位： 第 3棟 總 套 數(shù)： 110套 戶 型： 以 130140㎡三房為主 智杰名都 推售單位： 10棟 13層小高層 總 套 數(shù)： 約 400套 戶 型： 以 100150㎡三房、四房為主 德福河畔花園 推售單位： 二期 總 套 數(shù)： 約 100套 戶 型： 以 200㎡左右聯(lián)排別墅為主 城郊街美都地塊 推售時間： 2023年中 占 地： 18169 ㎡ 容 積 率： 樓面地價： — 嶺南首府 推售單位： 12棟 總 套 數(shù)： 約 80套 戶 型： 以兩房和三房為主 從化雅居樂濱江花園 推售單位： 約 4棟 總 套 數(shù)： 約 250套 戶 型： 以中大戶型為主 2023年大市回顧 競爭對手回顧 項目名稱 發(fā)展商 主推單 位 戶型統(tǒng)計 已簽約 套數(shù) 已簽約 面積 未簽約套數(shù) 未簽約面積 價格 （元 /㎡） 回顧 戶型 面積范 圍 套數(shù) 比例 上城灣畔 合景泰 富 推出 A區(qū)A7A1113棟 兩房二廳 三房二廳 四房二廳 91116 142 32 544 48 5％ 87％ 8％ 26 134 10 2167 12853 1428 6 410 38 497 43467 5453 住宅：均價 4300 別墅： 7800－9000 在價格調(diào)整后，銷售回復(fù)正常，消化單位較為平均，現(xiàn)時以促銷單位為主。 嶺南首府 其在售單位和未來供應(yīng)量較少，在 09年內(nèi)，多以正常銷售為主。 2023年商品住宅成交情況呈現(xiàn)不穩(wěn)定走勢，顯示市場的瘋狂上升勢頭將會逐漸回歸理性發(fā)展，逐漸達到合理的市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 3810721396050100私企主 小生意人 白領(lǐng) 公務(wù)員 其它? 購買本項目的 從化客戶以白領(lǐng)和公務(wù)員為主但價格接受能力較低 ，成交單位以 40004500元 /㎡的特價單位為主，只占成交客戶的比例不足 15%。 ? 拓展時間：第三季度 ? 拓展方向：從化各政府部門，學(xué)校、大營國企，外企，以成熟社區(qū)，樓王單位為為主訴求點，吸引客戶，帶動銷售。暫時不考慮與其他房地產(chǎn)商合作。 戚主任表示郵政局在搞中秋禮儀服務(wù)，通過直郵方式派送中秋月餅禮券，直郵費用由郵政局，但是要用指定的餅家禮券；另外戚主任向我方介紹郵政的掛號直郵服務(wù)，費用為 6元一份，通過郵政的數(shù)據(jù)庫把宣傳資料送到目標(biāo)客戶（如：公務(wù)員、企業(yè)單位人員、一定月收入人群）的手上。 Part 3 銷售篇 08年銷售業(yè)績 月份 套數(shù) 金額（元） 面積（㎡）2 0 0 8 年1 月 2 1375121 2 0 0 8 年2 月 3 1913646 2 0 0 8 年3 月 7 4826930 2 0 0 8 年4 月 18 9665220 2 0 0 8 年5 月 28 13114879 2 0 0 8 年6 月 5 2396724 2 0 0 8 年7 月 13 6113551 2 0 0 8 年8 月 32 13294076 2 0 0 8 年9 月 54 24001057 2 0 0 8 年1 0 月 26 12195530 2 0 0 8 年1 1 月 18 9113240 2 0 0 8 年1 2 月 5 2251971 合計 211 100261945 2023年價格走勢 成交價格3000以下3000－35003500－40004000－45004500－50005000－55005500－60006000以上合計成交均價2 0 0 8 年1 月 1 1 2 51352 0 0 8 年2 月 3 3 47342 0 0 8 年3 月 1 2 1 1 1 1 7 48412 0 0 8 年4 月 1 9 5 2 1 18 45952 0 0 8 年5 月 11 14 2 1 28 45632 0 0 8 年6 月 3 1 1 5 44982 0 0 8 年7 月 6 5 2 13 41232 0 0 8 年8 月 10 11 9 2 32 37952 0 0 8 年9 月 19 32 2 1 54 35982 0 0 8 年1 0 月 11 11 1 3 26 36952 0 0 8 年1 1 月 11 4 1 2 18 37182 0 0 8 年1 2 月 3 2 5 3381合計 37 39 88 79 65 37 15 15 375 39695135473448414595 4563449841233598369537813381379823718285133254261850100020233000400050006000一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月0102030405060成交均價成交套數(shù)07年 11月至 08年 3月項目一直通過價格小幅調(diào)整試探市場反映，但由于調(diào)整幅度小銷售一直陷入停滯狀態(tài)。 9月份推出了 C區(qū)樓王單位，由于定價偏高 C去單位成交量很少。 ? 下半年增加了對廣州地區(qū)的推廣力度，尤其增加了對有入戶需求的廣州地區(qū)的戶的宣傳，例如安排兼職在專業(yè)市場派單，增加對在廣州工作的外地人（即有入戶需求的客戶）的短信投放，使廣州地區(qū)成交客戶比重有所增多。 ? 銷售以前期余貨為主，包括 ABD的清貨， C區(qū)單位的正常銷售 ? 趁銷售淡季檔期盡快調(diào)整整改現(xiàn)場各種工程問題，為后續(xù)營銷做好準(zhǔn)備。 景觀單位銷售難度大，對銷售人員進行獎勵，激勵其主動性 以少量特價單位配合銷售 5月 集中回訪前期客戶，包括來訪來電客戶和成交客戶 加大購房獎勵，鼓勵客戶介紹 開展小型團購，促進清貨 2023年本項目產(chǎn)品分析 ? 從化托斯卡納項目為尾貨銷售項目，所有單位于 08年全部推出市場， 09年的銷售以余貨單位為主。 2023年本項目產(chǎn)品分析 08年余貨總價區(qū)間分析 40萬以下40~45萬45~50萬50~55萬55~60萬60~65萬65~70萬70~75萬75~80萬80萬以上合計1 6 10 13 27 18 5 2 6 8 961% 6% 10% 14% 28% 19% 5% 2% 6% 8% 100%1610132718526805101520253040萬以下 45~50萬 55~60萬 65~70萬 75~80萬余貨的總價區(qū)間集中在 55~65萬元中間，總價在 55萬元以下的主要是 ABD遠景單位，只有 35%， 55萬元 ~70萬元的主要是 C區(qū)單元，超過 70萬元以上的都是以一樓單位為主。而在這個價格區(qū)間內(nèi)近期是沒有單位成交的，說明在一線景觀單位在 45005000元 /㎡的價格范圍內(nèi)并沒有收到市場的認可。 目前房地產(chǎn)投資環(huán)境低迷，投資客戶都不會選擇在這個時候出手購房，如果沒有急切購房需求的客戶一般都會選擇持幣觀望，等待他們認為更好的時機在出手；客戶資金受到一定的影響，從化托斯卡納項目的成交客戶大部分都是企業(yè)家和私企主，他們多多少少都會受到市場波動的影響，造成近期客戶購房熱情有所減退。 銷售阻力 五、營銷推廣 銷售阻力 由于是尾盤銷售，推廣上面的規(guī)模比以前有所減少；但是從化托斯卡納目前推售的樓王單位，更需要營銷上面的支持配合。 競爭優(yōu)劣勢 競爭優(yōu)勢 ? 現(xiàn)樓成熟社區(qū)，全現(xiàn)樓發(fā)售，即買即收樓，即辦理入戶手續(xù)； ? 從化唯一意大利風(fēng)情大型成熟社區(qū)在從化當(dāng)?shù)匾研纬筛叨似放疲? ? 從化唯一同時擁有山水景觀資源的社區(qū)，獨享 500米私家河堤，坐攬風(fēng)云嶺國家級山林公園美景； ? 首層贈送地下室和私家花園，中層贈送露臺，頂層贈送閣樓和天面露臺，戶戶南向或南北對流，創(chuàng)新戶型設(shè)計，外立面層次豐富； ? 從化唯一中英文雙語國際幼兒園； 競爭優(yōu)劣勢 競爭劣勢 ? 在從化當(dāng)?shù)厝说男哪恐?，地理位置騙遠，是郊區(qū)樓盤而不是市中心，交通不便 ? 小區(qū)配套不成熟，目前居住氛圍差 ? 在從化當(dāng)?shù)乜诒蝗缪啪訕? ? 產(chǎn)品價格是從化地區(qū)的標(biāo)桿，容易受到低價產(chǎn)品的沖擊 ? 產(chǎn)品在市場上面的定位不夠高，目前推售的是樓王單位，但是市場對項目的認識停留在前期的低價園景單位上面 2023年推廣 推廣思路 如何 吸引人來 信息 渠道 導(dǎo)向 氛圍 ?宣傳內(nèi)容加強對樓王、豪宅的標(biāo)榜 ?大力宣揚 09年最后入戶政策信息 ?保持線上形象宣傳 ： 報紙、電視、短信 ?增加線下定向推廣： 加油站、收費站資料派發(fā)、廣百外展 、定點派單、小眾營銷、現(xiàn)場活動 ?戶外廣告 ：及時更新戶外廣告牌 ?人肉指示 ：針對競爭對手的拉客 ?完善 小區(qū)內(nèi)標(biāo)識 指引 ?提高小區(qū)的居住氛圍 ?加強現(xiàn)場銷售包裝 推廣核心：從化最后的意式豪宅 2023年推廣 推廣方向 從化客戶 廣州客戶 廣州日報 項目單張 電視廣告 戶外展示 短信群發(fā) 公關(guān)活動 廣州日報配合推貨進度以夾報形式為主。保持從化電視臺的廣告投放，有利維護項目的市場熱度，維持市場關(guān)注度。進行以元宵為主題的業(yè)主游園活動，可以促進業(yè)主之間的溝通，協(xié)助業(yè)主入住，提升業(yè)主滿意度，跟進舊業(yè)主，拓展舊業(yè)主介紹新業(yè)主。 推貨： 09年從化托斯卡納沒有新貨推出，全部為余貨銷售。 :47:2205:47:22February 13, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :47:2205:47Feb2313Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 13, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 13日星期一 5時 47分 22秒 05:47:2213 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :47:2205:47Feb2313Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :47:2205:47:22February 13, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 推貨： 在五一節(jié)點前開展全面余貨銷售，把握五一節(jié)點進行最后推售。提高項目在的受關(guān)注度，拓展企業(yè)資源。 ? 時間： 每周進行 ? 時間： 2~5月 2023年推廣 宣傳媒體組合應(yīng)用 廣百外展 ? 針對從化托斯卡納在從化地區(qū)的受關(guān)注度降低，在從化人流最密集的地方，重新設(shè)展示場 。 利用單張費用低的特點，對 廣州專業(yè)市場進行定點投放 ，以購房入戶為訴求吸引客戶 配合項目最新活動， 新年、元宵、婦女節(jié) ，保持對區(qū)域市場的宣傳強度。 本月托斯卡納的推廣還是以短信和小規(guī)模的 DM派發(fā)為主，并且短信的投放量也有縮減，另外也對競爭對手的客戶進行了截流，但是效果有限。 從余貨來看，目前 ABD特價單位已剩余少量，特價單位是九月份的成交主