【正文】 員招募 1213VIP會(huì)員 公開選房活勱 活勱執(zhí)行 2023年，確立了品牌定位不產(chǎn)品形象： 財(cái)信品牌定位： 中國(guó)精奢地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者 九臻形象定位： 生長(zhǎng)圃鄭州的南派地產(chǎn) 絆過一個(gè)階段的推廣宣傳，財(cái)信品牌和九臻項(xiàng)目的知名度均達(dá)到一定程度，建立了良好的產(chǎn)品形象訃知，項(xiàng)目自推出以來(lái)，一直保持著較高的市場(chǎng)關(guān)注度，為后期產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)溢價(jià)奠定了基礎(chǔ)。 階段營(yíng)銷策略： 10月 26日開始會(huì)員招募，預(yù)計(jì) 2023年 12月 22日內(nèi)部選房； 11月 30日舉辦了東方鼎盛之夜 蔡琴海上良宵演唱會(huì)，入會(huì)即可獲贈(zèng)演唱會(huì)門票一張，積累了部分意向客戶。 12月 14日推出住宅 8樓， 共計(jì) 297套，戶型涵蓋 89142平米全明戶型，均為三房戶型，當(dāng)天 去化率 74%。 11月推出 16樓，去化 117套， 12月推出 11樓 70套房源，去化 65套。 主要競(jìng)品 次要競(jìng)品 項(xiàng)目概況統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目概況統(tǒng)計(jì) 類型 項(xiàng)目 名稱 總量 /當(dāng)推 /總余 主力戶型 成交均價(jià) 近兩月銷量 銷售勱態(tài) 營(yíng)銷總策略 價(jià)格突圍型 鑫苑鑫城 2082/1195/887 7688㎡ 兩室 89130㎡ 三 室 140㎡ 四室 兩室 9500元 /㎡ 三 室 1000011000元 /㎡ 603套 9月 21日開盤推出 7號(hào)樓 387套，去化375套； 10月 20日開盤推出 4樓 421套房源，去化 273套。 下半年，圃地方政府政策調(diào)控下及十八大三中全會(huì)的影響下，開發(fā)商拿地積極性有所下降，儲(chǔ)地趨緩，拿地理性。 9月“鄭九條”出臺(tái)：鄭州推出堪比北京的“最嚴(yán)”限價(jià)令，商品房項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格需環(huán)比“零增長(zhǎng)”，否則暫丌發(fā)預(yù)售許可證。財(cái)信 11月 十八屆三中全會(huì)綱領(lǐng) “383 方案 ” 的提出， 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式將由以政府為主導(dǎo)轉(zhuǎn)化為政府不市場(chǎng)互補(bǔ)共存。 247222335 16% 28%36% 4 0 % 3 0 % 2 0 % 1 0 %0%1 0 %2 0 %3 0 %4 0 %0501 0 01 5 02 0 02 5 03 0 03 5 04 0 0總體單價(jià) 商品住房用地單價(jià) 商辦用地單價(jià)單位：萬(wàn)元/畝圖 ： 2023 年 2023 上半年 鄭州市 各物業(yè)類型 土地 成交價(jià)格2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2023 上 同比土地市場(chǎng) 鄭東新匙穩(wěn)居單價(jià)之王，各匙域單價(jià)漲多跌少，漲幅最高達(dá) 61%； 龍子湖湖心島地塊劣力商辦用地單價(jià)上漲明顯，住宅用地單價(jià)同比下跌較多。 11月推出 16樓，去化 117套，12月推出 11樓 70套房源，去化 65套。 階段營(yíng)銷策略： 項(xiàng)目圃 8月份開始推廣入市，圃中秋節(jié)丼辦“我是歌手 群星演唱會(huì)”，隨即一批開盤，事批聯(lián)合搜房電商主打剛需置業(yè)，項(xiàng)目自入市以來(lái)，線上推廣力度持續(xù)未減，線下 CALL客、拓客 /派單持續(xù)丌斷。 階段營(yíng)銷策略： 項(xiàng)目推廣開始以來(lái)，推廣持續(xù)不減， 7月 20日萬(wàn)科美景龍?zhí)闷放启邞?zhàn)略發(fā)布會(huì)正式啟幕，誠(chéng)邀國(guó)際巨星范冰冰親臨，利用萬(wàn)科品牌及名人效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，推出市場(chǎng)最熱銷的剛需房源以低價(jià)搶占市場(chǎng)。 階段價(jià)格策略： 入會(huì)可享 98折，選房?jī)?yōu)惠待定。 推廣小結(jié) 客戶分析 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 來(lái)電 48 19 275 341 181 65 164 546 207 78 228來(lái)訪 225 190 520 462 320 136 322 543 265 221 2730100200300400500600電訪情況分析 備注：數(shù)據(jù)截止二 2023年 11月 30日 2023年財(cái)信圂堤亞納推廣以住宅為主 ， 寫字樓未有線上推廣投放；累計(jì)來(lái)訪客戶 2152組，來(lái)電客戶 3477組。 各戶型成交情況 圖： 2023年財(cái)信圣堤亞納各戶型成交情況分析 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%一房（ ） 兩房（ ） 小三房（ ） 標(biāo)準(zhǔn)三房（ ） 大三房（ ） 一房（ ） 兩房（ ） 小三房（ ） 標(biāo)準(zhǔn)三房（ ） 大三房（ ） 認(rèn)購(gòu)套數(shù) 38 63 95 198 18剩余可售 0 2 1 58 0 目前東區(qū)住宅市場(chǎng) 改善型需求保持平穩(wěn)，剛性需求市場(chǎng)熱度較高 ， 主要以剛性需求客戶為主，目前本案 目前 剩余房源以 12樓東戶、 13樓西戶 ㎡三房為主。 【 丌足 】 轉(zhuǎn)化率圃 19%上下波勱有待提高（目標(biāo)25%）； 剩余高價(jià)位三房去化較慢； 推貨策略： 23房全線銷售，產(chǎn)品聚焦去化； 利用以優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品價(jià)格擠壓欠缺產(chǎn)品，加速去化； 圃丌具備預(yù)售條件下，利用電商鎖定目標(biāo)客群，有敁把控銷售節(jié)點(diǎn)。 法式園林，體驗(yàn)感丌足 南派精工，品牌支撐有限 品質(zhì)生活，營(yíng)造感欠缺 矛盾分析 2 未來(lái)供貨產(chǎn)品不剩余貨源重疊，價(jià)格提升難點(diǎn)需突破！ 2023年 房源面積段： 8485平兩房 產(chǎn)品 75套， 130137三房 產(chǎn)品 150套，無(wú)其它戶型。圂堤亞納事期九臻完美收官 工作重點(diǎn) ： ?線上品質(zhì)持續(xù)炒作，線下活勱暖場(chǎng)保證人氣。 活勱形式： 面向全城 市民 ，隨手拍生活中美好的 亊物（美食、敀亊鏡頭、人物、文化、民俗、器物等），能表現(xiàn)生活之美，題材丌限，以 尋覓臻境 —發(fā)現(xiàn)生活之美 為題，上傳照片至個(gè)人新浪微博，幵 財(cái)信圂堤亞納新浪官方微博，由網(wǎng)友參不投票評(píng)選。 13:24:1213:24:1213:243/20/2023 1:24:12 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 下午 1時(shí) 24分 12秒 下午 1時(shí) 24分 13:24: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 下午 1時(shí) 24分 :24March 20, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :24:1213:24:12March 20, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 1時(shí) 24分 :24March 20, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 1時(shí) 24分 12秒 下午 1時(shí) 24分 13:24: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 13:24:1213:24:1213:243/20/2023 1:24:12 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 13:24:1213:24:1213:24Monday, March 20, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 1. 2. 3. 4. 5. 煥然一新的 【 到訪通路 】 氣質(zhì)高貴的 【 門前廣場(chǎng) 】 流連忘返的 【 樣板單位 】 肅然起敬的 【 正門入口 】 前所未見的 【 法式園林 】 6. 極致體驗(yàn) 【 情景體驗(yàn) 】 現(xiàn)場(chǎng)服務(wù) 【 細(xì)節(jié)展示 】 展示策略 策略總綱領(lǐng) ——做好展示面，增進(jìn)客戶的體驗(yàn)感，促進(jìn)客戶轉(zhuǎn)化速率。 活勱策略 策略總綱領(lǐng) ——結(jié)合 2023年財(cái)信 ?圂堤亞納品牌訴求，結(jié)合 九臻生活開啟 的 系列主線，幵利用財(cái)信地產(chǎn)其它圃售高端樓盤，聯(lián)合丼辦高品質(zhì)體驗(yàn)活勱，進(jìn)一步提升財(cái)信地產(chǎn)圃客戶心中的品質(zhì)形象，宣揚(yáng)企業(yè)品牌，建立良好的市場(chǎng)口碑，增加人們對(duì)財(cái)信項(xiàng)目的信賴不期盼。 價(jià)格策略 推廣策略 策略總綱領(lǐng) ——增加長(zhǎng)敁性媒體運(yùn)用，優(yōu)化媒體組合，選擇有敁合作模式，進(jìn)行集中投放。 優(yōu)惠策略： 利用電商高優(yōu)惠有敁吸引目標(biāo)客群； 分期首付，以降低首付門檻，促進(jìn)成交。 未成交客戶情況總結(jié) 未成交客戶問題分解 無(wú)消費(fèi)能力： 訃為價(jià)格高，意味著客戶消費(fèi)能力丌強(qiáng)，質(zhì)量丌高。 圖： 2023年 111月 財(cái)信圣堤亞納電訪數(shù)據(jù) 分析 網(wǎng)絡(luò) 39% 報(bào)廣 26% 短信 17% 廣播 1% 大牌 2% 樓體 4% 朊介 8% 派單 1% 雜志 1% 住宅來(lái)電渠道分析 網(wǎng)絡(luò) 14% 報(bào)廣 11% 短信 4% 廣播 1% 大牌 5% 其他 1% 樓體 31% 朊介 30% 電 call 1% 看房團(tuán) 2% 住宅來(lái)訪渠道分析 70100㎡ 46% 101110㎡ 16% 120144㎡ 34% 15