【正文】 佘山2組九亭3組泗涇4組莘莊11組七寶30組 春申15組華漕2組龍柏2組中山公園17組 天山12組北新涇16組 虹橋3組徐匯5組靜安5組 張江13組五角場(chǎng)2組金橋7組年齡均為青年持家，這類客戶大多選擇地鐵出行，工作區(qū)域一般則分布在 2號(hào)線沿線的商圈。聯(lián)排的客戶主要集中在閔行區(qū)域，這部分客群對(duì)萬科的品牌認(rèn)知度較高，甚至有部分客戶是萬科品牌的追隨者。|推廣需解決的核心問題：1.強(qiáng)化公寓產(chǎn)品獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)行差異化推廣。大虹橋 關(guān)鍵在于：67Code品牌、五感體驗(yàn)、樂活68Code| 項(xiàng)目 SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）p 萬科品牌，頂級(jí)物管服務(wù)，市場(chǎng)認(rèn)可度高p區(qū)位優(yōu)勢(shì)：大虹橋區(qū)位利好p區(qū)域規(guī)劃 :最炙手可熱的區(qū)域價(jià)值p產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：萬科精心打造，品質(zhì)感突出，高性價(jià)比精裝公寓W（劣勢(shì)）p 環(huán)境劣勢(shì)：外圍環(huán)境較落后p 配套劣勢(shì)：周邊配套略顯低端p 交通劣勢(shì)：周邊缺乏軌道交通，出行依靠公交O（機(jī)會(huì)）p 萬科品牌精裝產(chǎn)品，區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)p 2023年陸續(xù)交房，社區(qū)規(guī)模正在形成p 社區(qū)帶有 2萬方商業(yè)配套，社區(qū)生活氛圍濃烈T（威脅）p板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)同期供應(yīng)量大p區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，青浦新城等板塊價(jià)格沖擊力強(qiáng) ,分流客戶p新政策帶來壓力， 2023年市場(chǎng)尚不明朗突圍戰(zhàn)略： 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力， 2023年主打大虹橋區(qū)域、萬科品牌、精裝品質(zhì)成熟社區(qū)。成交媒體分析客戶主要導(dǎo)入渠道集中在搜房以及短信投放；中介的帶訪量占到了很大的比重；新老客戶的推介轉(zhuǎn)成交也有較高的比例。|體驗(yàn)營銷之 See：強(qiáng)勢(shì)的精神堡壘，可以樹立項(xiàng)目調(diào)性，增強(qiáng)陣地感，并有效的引導(dǎo)客戶建立精神堡壘、園區(qū)小品設(shè)置80Code4. 保潔園藝等也應(yīng)接受嚴(yán)格的禮儀培訓(xùn)。number|別墅推廣策略：圈層營銷 number 高級(jí)美容美體中心216。作為區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)自帶商業(yè)配套的項(xiàng)目，如何對(duì)外輸出項(xiàng)目商業(yè)功能和前景回報(bào)為重中之重。number98Codenumber|媒體計(jì)劃總表：根據(jù)儲(chǔ)客目標(biāo)預(yù)估全年需導(dǎo)入總來人約 3400組（根據(jù) 6:1成交比來推算）推案時(shí)間 3月 6月推案節(jié)點(diǎn) 新品推出新品推出4月 5月加推 +續(xù)銷 +續(xù)客推案產(chǎn)品 東地塊別墅、車位89平、 。|引入新渠道：擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)營銷渠道 ——電商平臺(tái)打破瓶頸 numbernumber 高爾夫俱樂部216。90Code 跨界營銷別墅 2023年目標(biāo) ，根據(jù)本案別墅分析，故在采取常規(guī)渠道推廣下，建議增加 “ 圈層營銷” 、 “ 跨界營銷 ” 。1. 公寓重點(diǎn)做好 “植入式營銷 ”、 “病毒式營銷 ”，營造目標(biāo)客群的熱點(diǎn)關(guān)注2. 別墅重點(diǎn)做好 “圈層營銷 ”、 “跨界營銷 ”，形成暈輪和疊加效應(yīng)3. 商業(yè)主要圍繞 持續(xù)造勢(shì)，強(qiáng)化商業(yè)前景回報(bào)全市范圍媒體組合項(xiàng)目周邊媒體組合巡展中介周末活動(dòng)DM派單短信網(wǎng)絡(luò)報(bào)廣戶外85Codenumber|體驗(yàn)營銷之 feel：別墅服務(wù)品質(zhì)提升 ——建立大堂經(jīng)理制度：大堂經(jīng)理制度：? 崗位點(diǎn)：售樓處內(nèi)? 崗位目的：售樓處就像客戶在五星級(jí)酒店的大堂，售樓處的服務(wù)直接代表著這個(gè)樓盤的售前形象和服務(wù)，所以需要在售前增加客戶對(duì)樓盤高端的體驗(yàn)感。numbernumber法式精裝標(biāo)桿作品74Codenumbernumber|公寓推廣回顧優(yōu)居生活 賣生活 98萬住萬科 推廣主題和畫面均平淡，未能形成市場(chǎng)印象感知投放時(shí)間： 2023年 6月 17日投放媒體：新聞晨報(bào)主訴求：西虹橋、精裝三房150萬，優(yōu)享萬科生活投放時(shí)間： 2023年 6月 30日投放媒體：地鐵時(shí)代報(bào)主訴求：大虹橋、精裝三房150萬、賣生活投放時(shí)間： 2023年 10月 20日投放媒體：地鐵時(shí)代報(bào)主訴求： 79平萬科精裝兩房、98萬、班車直達(dá)地鐵、商業(yè)配套69Code|2023年推廣主基調(diào)：12月全線迎新特賣 配合 “ 小步快跑 ” 的推貨節(jié)奏，根據(jù)市場(chǎng)變化情況，靈活應(yīng)對(duì)，引入新渠道，精準(zhǔn)化組合。公寓在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)狀況下，推廣上如何突圍？3.1 目標(biāo)與可售資源2客戶分析營銷策略市場(chǎng)分析5 項(xiàng)目機(jī)會(huì)4360Code客戶分析 —— 聯(lián)排典型客戶分析姓名 葉斐主客戶年齡 /學(xué)歷 30歲，本科付款方式 組合貸款目前居住區(qū)域 閔行區(qū)職業(yè)描述 企業(yè)金領(lǐng)家庭成員 三口之家家庭收入 家庭年收入 40萬私車情況 途觀住房情況 中村路公寓房生活狀態(tài) 工作穩(wěn)定，改善型客戶購買理由信任萬科品牌；家庭成員增加，必須置換大面積住房；家庭擁有 2輛車，看中地下雙車位。2）從分布區(qū)域來看： 以閔行區(qū)域分布最為集中，分別在七寶、春申、莘莊等地，其余分散與天山、徐家匯、九亭，徐涇；而 170的別墅則相對(duì)來說還是以七寶區(qū)域?yàn)橹?。此類客戶有一定的社?huì)地位，對(duì)社會(huì)地位的彰顯有一定需求，房子對(duì)他們來說是體現(xiàn)社會(huì)地位和身份的地方，比較好面子。而客戶的置業(yè)目的以定居上海為主，改善居住為輔，但價(jià)格調(diào)整后婚房及為子女將來所需投資保值的比例有所上升，明年可針對(duì)這一現(xiàn)象有所突破。UNI MALL”龍湖地產(chǎn) 預(yù)計(jì)至 2023年，國內(nèi)運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目將超過 30個(gè)，經(jīng)營面積將達(dá) 200萬平方米，所貢獻(xiàn)利潤將占公司利潤總額之 15%—20%遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 50%資金攻向商業(yè)地產(chǎn)，目前商業(yè)地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備已經(jīng)有了 300萬平方米規(guī)模青浦松江商業(yè)市場(chǎng) ——格局板塊 項(xiàng)目名稱 2023年總成交套數(shù) 月均成交套數(shù) 成交均價(jià) 備注(混合均價(jià) ) 同期公寓成 交均價(jià) 銷售狀 態(tài)青浦北部(重固鎮(zhèn) ) 夏陽金城 5 1 14545 / 尾盤重固新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)（純商業(yè)） 30 21949 / 在售新橋 雷丁小城 76 9497 整體收購 / 尾盤泗涇 新凱家園 99 20 10470 6月新開 動(dòng)遷房 售罄同潤山河小城 55 22 13687 8月新開對(duì)外不售 15195 尾盤新城東區(qū) 保利西子灣 86 10 12675（外街 1F23983）13562 尾盤松江中部 樂莫苑 27 8223 部分被整體收購 13062 尾盤鹿都云間名門苑 22 18454 16210 尾盤新城西區(qū) 月亮河碧園 21 3 13559 整體收購 / 售罄綠地諾丁山 21 3 11718 部分被整體 收購 13076 售罄華亭新苑 萊頓堡 35 18488 10917 尾盤昌鑫花園 19 3 7564 / 尾盤周邊區(qū)域主要成交商業(yè)項(xiàng)目列表新世紀(jì) 夏陽金城同潤菲詩艾倫雷丁小城新凱家園保利西子灣樂莫苑鹿都云間名門月亮河碧園綠地諾丁山華亭新苑 — 萊頓堡昌鑫花 園特征概括 ——n 松江、青浦商業(yè)以社區(qū)街鋪為主，成熟有檔次的集中商業(yè)體較少n 整體商業(yè)市場(chǎng)成交速度緩慢，商業(yè)供應(yīng)集中松江區(qū)n 同項(xiàng)目、同時(shí)期一層外街商業(yè)與住宅單價(jià)比約為 ~90㎡ 2R區(qū)域板塊：嘉定安亭成交均價(jià)： /㎡綠地秋霞坊 252。： 新法式風(fēng)格p自身配套： 約 3萬方的萬科尚活廣場(chǎng)、集超市、餐飲和娛樂為一體的區(qū)域新商業(yè)中心p醫(yī)療配套： 重固社區(qū)衛(wèi)生中心、中山醫(yī)院青浦分院、青浦區(qū)中醫(yī)醫(yī)院p商業(yè)配套： 現(xiàn)代華庭商業(yè)街、意邦國際建材中心、米格天地、吉盛偉邦、奧特萊斯等p教育配套： 重固中學(xué)、重固中心小學(xué)、宋慶齡學(xué)校（小學(xué)、幼兒園） 、青浦高級(jí)中學(xué)（重點(diǎn)高中）等p餐飲配套： 翠香閣、小樂惠酒店、隨意餐廳、徽菜館等商業(yè)配套效果圖生活配套圈江南城小區(qū)福定路103105 14179 存貨 新推一期別墅庫存 43套二期別墅未推 96套商業(yè) 2號(hào)樓140139138 1371361351251261271281291301331321312023年貨量盤點(diǎn)　 存貨 9 30373 759 250 33163　 10 朗詩綠島 8 22727 558 245 25932　 降價(jià)n 200400萬 低總價(jià)聯(lián)排產(chǎn)品大行其道，單價(jià)僅 /㎡n 其他尚能走量的聯(lián)排產(chǎn)品主打特價(jià)優(yōu)惠、高附加值n 聯(lián)排市場(chǎng)一蹶不振，整體處于冰凍期n 經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排產(chǎn)品成為成交主力，致使整體均價(jià)下滑成交日期： —2023年均價(jià) /㎡ 的低價(jià)樓盤，或大幅降價(jià)樓盤（ 8折左右）成為主力2023年市場(chǎng)回顧 ——全市聯(lián)排 ——全年走勢(shì)政策與市場(chǎng)趨勢(shì)研判新聞鏈接 ——12月 20日 上海：明年繼續(xù)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家有關(guān)調(diào)控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策12月 23日 住建部：要繼續(xù)落實(shí)地方政府對(duì)房價(jià)調(diào)控的責(zé)任房價(jià)未出現(xiàn) 實(shí)質(zhì)性全面下跌 ， “ 合理回歸 ” 目標(biāo)尚未達(dá)成1012月份上海商品住宅成交均價(jià) 21212元 /㎡ ，同比前三月下降 4%，環(huán)比去年下降 %政府頻頻表態(tài) 政策持續(xù)期尚未結(jié)束，房企與購房者仍面對(duì)嚴(yán)控中央政府與上海地方先后頻頻表示，明年繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格調(diào)控，限購限貸仍將延續(xù)明年貨幣政策適度微調(diào)，明年仍保持 “ 有保有壓 ” 的總體方針存款準(zhǔn)備金率降低，但并非針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)濟(jì)層面意在加大對(duì)小微企業(yè)貸款的支持調(diào)控持續(xù)房價(jià)待跌貨幣未松開發(fā)商層面： 資金壓力巨大市場(chǎng)層面 ：今年 10月份起 ,市場(chǎng)以價(jià)換量仍然慘淡，市場(chǎng)觀望氛圍彌漫，短期難以回暖政策層面 ：中央堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控不放松，未來半年形勢(shì)依然嚴(yán)峻調(diào)控明確持續(xù)，無松動(dòng)跡象，行業(yè)仍將面對(duì)寒冰環(huán)境量價(jià)齊跌價(jià)格全面下跌，量回升量價(jià)緩慢回升2023年 1月 6月政策與市場(chǎng)趨勢(shì)研判未來上半年市場(chǎng)持續(xù)走低已成定局，下半年觸底后緩慢回升目前國房景氣指數(shù)尚未完成筑底，在調(diào)控政策不放松的形勢(shì)下，未來仍將繼續(xù)下行， 明年一季度前后可能見底2023降價(jià)趨勢(shì)即將 蔓延至外環(huán)內(nèi)的中心城區(qū)3個(gè)月n上半年： 調(diào)控繼續(xù)執(zhí)行，供需雙方仍舊觀望，市場(chǎng)量價(jià)齊跌n年 萬科 20 25998 596 229 29263　 3 綠地布魯斯小鎮(zhèn) 18 16315 202 124 /　 / 低總價(jià)4 天居玲瓏灣 17 17664 326 183 18280　 5 綠地新都會(huì) (崇明 ) 16 20673 274 133 / /6 沿海酈墅 15 18643 406 218 20406 7 綠地海語墅 (奉賢 ) 10 14513 211 146 /　 /8 華潤中央公園 10 50124 1400 279 / / 高居住品質(zhì)9 保利葉語 項(xiàng)目所屬區(qū)塊項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)效果圖基本指標(biāo) ： 容積率 ，綠地率達(dá) 35％占地面積 ： 約 12萬平方米規(guī)劃建筑面積 ： 約 15萬平方米戶型 ： 精裝公寓、聯(lián)排別墅規(guī)劃戶數(shù) ： 約 1000余戶建筑風(fēng)格 2023年銷售產(chǎn)品條線豐富，公寓、別墅、商業(yè)、車位。 10月之后，市場(chǎng)陷入歷史低值n 2023年形成的存量累計(jì)達(dá) ㎡ ，以月均 ㎡去化量算，尚需910個(gè)月 完全去化2023至 2023年青浦主要板塊聯(lián)排別墅供求走勢(shì) 11月至今青浦主要板塊成交套數(shù)排名n 10月份以來，區(qū)域絕大部分項(xiàng)目均無成交n 僅有徐涇傳統(tǒng)別墅區(qū)的觀庭項(xiàng)目在特價(jià)房(92折 /505萬起 )促銷下去化較好項(xiàng)目名稱 區(qū)域 成交套數(shù) 套均面積 套均總價(jià) 成交均價(jià)觀庭 徐涇 6 201 582 28942仁恒運(yùn)杰河濱花園 青浦新城 2 232 453 19547逸皓華庭合生御廷綠中海雅庭富力桃園旭輝玫瑰灣新城憶華里東渡青筑御瀾灣苑重固重固2023年區(qū)域市場(chǎng)回顧 ——區(qū)域競(jìng)品匯總青浦新城青浦新城趙巷趙巷徐涇徐涇朱家角板塊 項(xiàng)目 主力戶型 面積段 (㎡ ) 均價(jià)（元 /㎡ ）青浦北部　 萬科尚源 2R 79 121173R 89 1226595 12287119 12368逸皓華庭（滯銷）1R 64 119002R 8792 11700青浦新城 旭輝玫瑰灣（滯銷） 2R90 14830/16500(裝 )142 16010新城憶華里（熱銷）2R 114 146703R 144/172 143604R 158 13700富力桃園（熱銷）1R 67 106602R 8286 106273R 8589 11038東渡青筑 2R 8895 152603R 120142 18150(11月前價(jià)格 )4R 170195 18670(11月前價(jià)格 )御瀾灣 2R 114 22740(11月前價(jià)格 )3R 150 183004R 190210 22300(11月前價(jià)格 )趙巷 合生御廷 2R 9497 未上市綠中海雅庭（滯銷）2R 8590 136003R 137145 14200寓： /㎡墅：待售寓： /㎡寓： /㎡寓： /㎡疊： 300380萬墅：待售寓： /㎡疊： 300萬寓： /㎡墅： 450萬寓：待售疊： 135200萬寓： /㎡墅：