【正文】 |新浪樂居 電商平臺 ——精準(zhǔn)覆蓋購房人群千余場看房活動，百萬級的客戶數(shù)據(jù)庫　 日均訪問量 |中心商業(yè)區(qū)外街套數(shù)：內(nèi)街套數(shù) =1： 5　 戶型 套數(shù) 面積外街 1F 7892 14 1160內(nèi)街 1F 6278 10 701115129 14 1671合計 38 3532 2F 6092 11 930116138 16 1971183 1 183合計 28 3021 3F 6192 2 153121147 4 518174210 12 2218合計 18 2889 整盤合計 　 84 n 與區(qū)域商業(yè)中心區(qū)有一定距離n 面寬相對窄，進深較長優(yōu)勢劣勢n 萬科品牌n 區(qū)域稀缺獨特的步行街式集中商業(yè)體n 市場主流的層高及面積（ 60150㎡ 為主）n 有地上地下車位萬科尚源商業(yè)特征描述95Code 高端餐飲娛樂中心216。82Code成交渠道77Code投放頻次： 3次一周 投放區(qū)域：全青浦區(qū)域 投放數(shù)量： 1020萬派單：活動：中介： 派單區(qū)域：徐涇家樂福、青浦城區(qū) 派單配合：定點班車接送至現(xiàn)場 青浦新城商業(yè)廣場舉行活動宣傳 開盤前舉辦青浦之韻專家研討會 老帶新推薦看房漢宇、中原中介帶客，利用門店優(yōu)勢增加現(xiàn)場來人中介不銷售，現(xiàn)場由業(yè)務(wù)員接待并完成認(rèn)購流程70Code優(yōu)居標(biāo)桿夢想生活 別墅 ，占 42%目標(biāo)，形象上如何突破？2.2023年 79戶型已購客戶地圖分析重固7組趙巷10組徐涇15組佘山1組九亭7組泗涇8組中山公園18組 天山17組北新涇19組莘莊21組七寶29組 春申16組華漕2組龍柏5組虹橋12組徐匯16組靜安4組2023年聯(lián)排戶型已購客戶地圖分析天山2組北新涇1組莘莊4組七寶6組 春申1組華漕2虹橋1組重固1組 徐涇1組泗涇2組明年建議深挖天山、 漕河涇、徐家匯、華漕 等公司高管及高級白領(lǐng)聚集的板塊 。在明年的推廣方面可以對此類客群進行精準(zhǔn)營銷；客戶屬性及置業(yè)目的分析：從 7月與 11月的兩次大開盤成交客戶分析中可以看出客戶屬性以新上海人為主，上海人為輔，價格調(diào)整前后其比例基本持平。3R區(qū)域板塊：嘉定新城成交均價： /㎡競品戶型多為通過附加值實現(xiàn)，舒適度強，個別項目南向設(shè)計佳，本案產(chǎn)品面臨較大威脅，在價格上需保證競爭力區(qū)域內(nèi)同種戶型供應(yīng)的項目較多 (富力桃園、新城憶華里、綠中海雅庭 )，復(fù)式戶型將與個別項目的疊加產(chǎn)品形成競爭本案復(fù)式產(chǎn)品 2023年競爭壓力較大，所幸產(chǎn)品量少競品供應(yīng)集中在 9月2023年區(qū)域市場供應(yīng)分析 ——復(fù)式戶型競爭類型 區(qū)域 項目名稱 戶型 面積段在售存量已取證未推2023年推量（未取證）2023年預(yù)計供應(yīng)計劃 2023年累計供應(yīng)1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月戶型競爭青浦 萬科尚源 復(fù)式 135145 25 　 24 25 12 6 6 　 　 　 　 　 　 　 49富力桃園 復(fù)式 141158 42 6 15 　 　 　 　 　 21 　 　 　 　 　 　 63新城憶華里 3R 144 12 36 　 　 10 　 　 16 　 　 10 　 　 　 48綠中海雅庭 3R 140 15 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 15嘉定 綠地秋霞坊 3R 138140 158 158松江 龍湖好望山 2R 145 36 　 68 　 　 　 　 68 　 　 　 　 　 　 　 104總價競爭青浦 合生御廷 疊加 110 9 76 12 76 12 97東渡青筑 3R 125 79 　 65 　 　 　 　 　 　 　 　 65 　 　 　 144寶山 金地藝境 2R 120 59 59松江 同潤菲詩艾倫 2R 117127 18 　 52 　 　 　 　 　 　 　 52 　 　 　 　 70合計 453 82 272 25 76　 22 6 74 37 　 52 87 　 　 　 807數(shù)據(jù)截至 12月 25日競爭項目集中在區(qū)域內(nèi)，將與高品質(zhì)的項目 (單價 /㎡ 以上 )和產(chǎn)品 (疊加 )形成競爭2023年區(qū)域市場供應(yīng)分析 ——聯(lián)排2023年已形成 407套 市場存貨，已取證項目亦延遲推案計劃，對 2023年本案銷售造成極大壓力明年集中推案時間在 7月 以及 10月 ，主要競爭來自 “ 富力桃園、東渡青筑、綠地河流島、綠中海雅庭 ”聯(lián)排存量巨大、新增供應(yīng)集中在下半年，需搶市場數(shù)據(jù)截至 12月 25日競爭類型 區(qū)域 項目名稱 戶型 面積段 總價段在售存量已取證未推2023年推量（未取證）2023年預(yù)計供應(yīng)計劃 2023年累計供應(yīng)1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月戶型競爭青浦 萬科尚源 聯(lián)排 175 —— 47 　 79 23 　 10 10 　 30 10 　 9 10 10 10 122旭輝玫瑰灣 疊加 164184 300 18 33 144 　 　 　 　 48 　 48 　 33 48 　 　 195綠中海雅庭 聯(lián)排 172187 350600 62 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 62南匯 綠地布魯斯小鎮(zhèn) 聯(lián)排 176183 270320 45 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 45閔行 萬順?biāo)?聯(lián)排 180 350380 12　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 12　總價競爭青浦 東渡青筑 疊加 150188 300380 15 　 48 　 　 32 　 　 　 　 　 16 　 　 　 63逸皓華庭 聯(lián)排 205/234 450 15 52 　 　 　 　 　 　 　 18 　 　 18 　 　 51綠地河流島 雙拼 196 425 31 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 31富力桃園 聯(lián)排 237243 385 28 　 8 　 　 　 　 　 　 8 　 　 　 　 　 36雙拼 237 420 24 　 30 　 　 　 　 　 　 18 　 　 12 　 　 54海上灣華庭 聯(lián)排 192213 360390 32 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 32松江 沿海酈墅 聯(lián)排 214 375400 52 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 52達安圣芭芭花園 聯(lián)排 190200 370390 25 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 25合計 407　 　 85 230　 　 　 32　 　48　 　92　 　49　 78　 　 　 780　2023年區(qū)域市場供應(yīng)分析 ——聯(lián)排沿海酈墅 79㎡ 2023年銷售產(chǎn)品條線豐富，公寓、別墅、商業(yè)、車位。 20 25998 596 229 29263　 3 綠地布魯斯小鎮(zhèn) 18 16315 202 124 /　 / 低總價4 天居玲瓏灣 17 17664 326 183 18280　 5 綠地新都會 (崇明 ) 16 20673 274 133 / /6 沿海酈墅 15 18643 406 218 20406 7 綠地海語墅 (奉賢 ) 10 14513 211 146 /　 /8 華潤中央公園 10 50124 1400 279 / / 高居住品質(zhì)9 保利葉語 9 30373 759 250 33163　 10 朗詩綠島 8 22727 558 245 25932　 降價n 200400萬 低總價聯(lián)排產(chǎn)品大行其道，單價僅 /㎡n 其他尚能走量的聯(lián)排產(chǎn)品主打特價優(yōu)惠、高附加值n 聯(lián)排市場一蹶不振，整體處于冰凍期n 經(jīng)濟型聯(lián)排產(chǎn)品成為成交主力，致使整體均價下滑成交日期： —2023年均價 /㎡ 的低價樓盤，或大幅降價樓盤（ 8折左右）成為主力2023年市場回顧 ——全市聯(lián)排 ——全年走勢政策與市場趨勢研判新聞鏈接 ——12月 20日 上海：明年繼續(xù)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家有關(guān)調(diào)控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策12月 23日 住建部：要繼續(xù)落實地方政府對房價調(diào)控的責(zé)任房價未出現(xiàn) 實質(zhì)性全面下跌 ， “ 合理回歸 ” 目標(biāo)尚未達成1012月份上海商品住宅成交均價 21212元 /㎡ ，同比前三月下降 4%，環(huán)比去年下降 %政府頻頻表態(tài) 政策持續(xù)期尚未結(jié)束，房企與購房者仍面對嚴(yán)控中央政府與上海地方先后頻頻表示，明年繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格調(diào)控，限購限貸仍將延續(xù)明年貨幣政策適度微調(diào)，明年仍保持 “ 有保有壓 ” 的總體方針存款準(zhǔn)備金率降低，但并非針對房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)濟層面意在加大對小微企業(yè)貸款的支持調(diào)控持續(xù)房價待跌貨幣未松開發(fā)商層面： 資金壓力巨大市場層面 ：今年 10月份起 ,市場以價換量仍然慘淡，市場觀望氛圍彌漫，短期難以回暖政策層面 ：中央堅定房地產(chǎn)調(diào)控不放松，未來半年形勢依然嚴(yán)峻調(diào)控明確持續(xù)，無松動跡象，行業(yè)仍將面對寒冰環(huán)境量價齊跌價格全面下跌，量回升量價緩慢回升2023年 1月 6月政策與市場趨勢研判未來上半年市場持續(xù)走低已成定局，下半年觸底后緩慢回升目前國房景氣指數(shù)尚未完成筑底，在調(diào)控政策不放松的形勢下，未來仍將繼續(xù)下行， 明年一季度前后可能見底2023降價趨勢即將 蔓延至外環(huán)內(nèi)的中心城區(qū)3個月n上半年： 調(diào)控繼續(xù)執(zhí)行，供需雙方仍舊觀望，市場量價齊跌n年 252。2R區(qū)域板塊：嘉定安亭成交均價： /㎡綠地秋霞坊 而客戶的置業(yè)目的以定居上海為主，改善居住為輔，但價格調(diào)整后婚房及為子女將來所需投資保值的比例有所上升，明年可針對這一現(xiàn)象有所突破。2）從分布區(qū)域來看： 以閔行區(qū)域分布最為集中，分別在七寶、春申、莘莊等地，其余分散與天山、徐家匯、九亭，徐涇；而 170的別墅則相對來說還是以七寶區(qū)域為主。公寓在同質(zhì)化競爭狀況下，推廣上如何突圍？3.12月全線迎新特賣 number法式精裝標(biāo)桿作品74Codenumbernumber 跨界營銷別墅 2023年目標(biāo) ，根據(jù)本案別墅分析，故在采取常規(guī)渠道推廣下，建議增加 “ 圈層營銷” 、 “ 跨界營銷 ” 。 高爾夫俱樂部216。numbernumbernumber 高級美容美體中心216。|別墅推廣策略：圈層營銷 4. 保潔園藝等也應(yīng)接受嚴(yán)格的禮儀培訓(xùn)。成交媒體分析客戶主要導(dǎo)入渠道集中在搜房以及短信投放；中介的帶訪量占到了很大的比重；新老客戶的推介轉(zhuǎn)成交也有較高的比例。大虹橋 |推廣需解決的核心問題：1.年齡均為青年持家，這類客戶大多選擇地鐵出行，工作區(qū)域一般則分布在 2號線沿線的商圈。在目前市場情況下，私營業(yè)主對價格敏感度較高。由此可以發(fā)現(xiàn)此次價格調(diào)整對于三房產(chǎn)品的主力消費年齡和家庭結(jié)構(gòu)影響較小，其主要消費客群還是為年齡在 25—35 歲之間的單身和青年之家家庭。90㎡ 43 7181 12926 96 96 35905 139 25020 48831 90% 商業(yè) 50 6750 11138 0 0 0 0 0 11138 100% 車位 0 0 0 420 2310 420 2310 29% 合計 208 24043 36716 896 28806 75538 1004 63842 109944 96% 2023年銷售目標(biāo)為 2023年貨量盤點產(chǎn)品特點：252。(元 /㎡ ) 折扣　1 中海御景熙岸 589 84 145 17361 21161 2 金地藝境 316 102 174 17142 (低開 ) 　3 萬科清林徑 302 104 136 13056 16082 4 萬科尚源 302 89 108 12209 15194 5 新城金郡 276 94 121 12939 14719 6 米蘭諾貴都 275 90 126 14005 (低開 ) 　7 富力桃園 266 84 91 10878 13308 8 新弘國際城 254 89 127 1425512月 12919 17281 9 浦發(fā)御園 210 86 204 23692 (低開 ) 　10 路勁翡麗灣 200 111 156 14012 16302 排名 名稱 總套數(shù) 套 均價元 /㎡ 套均總價 萬 套均面積 ㎡ 此前價格 元 /㎡ 折扣 類型1 金地格林世界 26 23372 643 275 31000　 降價2 萬科琥珀郡園 公寓未推的 5幢分別為 1幢 79平米的和 4幢 89平米。210㎡區(qū)域板塊：松江新橋成交均價： /㎡主力總價： 380萬2F1F 3F2F 3F1F1F萬順?biāo)? 客戶來訪途徑：通過 短信 集中投放； 搜房 網(wǎng)站以及看房團； 外拓 周邊工作線客層2023年銷售情況回顧 95平米及 89平米成交客戶分析主力板塊：閔行集中在 七寶（ 36組）、莘莊（ 26組）、春申（ 11組） ，其他區(qū)域集中在長寧天山 18組、徐匯漕寶 7組 ， 松江九亭