房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略(完整版)
【正文】 產(chǎn)行業(yè)的根本原因 行業(yè)內(nèi)各個公司的利潤率將趨于一致 （ 1）招拍掛制度的實(shí)施；（ 2）土地增值稅的加強(qiáng)清算 除了個別肩負(fù)城市建設(shè)使命的公司，如天鴻寶業(yè)、金融街、陸家嘴等公司之外，多數(shù)公司難以再因地價低廉獲得超額收益。基于審慎原則，我們假設(shè)為 10億平方米。 而現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收 , 其稅率遠(yuǎn)高于此 而且 , 我們預(yù)計 , 如果我國開征這一稅種 , 自住用房應(yīng)該不會成為納稅對象 。該比值從 2023年的 2023年的 資料來源：國家統(tǒng)計局，海通證券研究所 0100002023030000400005000060000700002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 4竣工面積( 萬平米, 左軸) 銷售面積( 萬平米, 左軸) 供求比( 右軸)供過于求 供不應(yīng)求 20232023年全國住宅竣工面積與銷售面積 2. 供求鴻溝 15 從竣工面積與銷售面積之比來看，除個別城市外 , 2023年全國各個城市就已經(jīng)供不應(yīng)求 , 2023年這一局面將更為加劇。但我們需要考慮的是 :首先 , 流動性泛濫是所有行業(yè)所面臨的問題，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)特問題 。 房地產(chǎn)行業(yè) “ 增持 ” 評級 土地賣方壟斷 潛在需求龐大 物業(yè)稅 打擊囤地與捂盤 經(jīng)適房與廉租房 有效供應(yīng)不足 引子 3 2023年：行業(yè)展望 — 供求鴻溝與規(guī)?；? ? 2023年投資要點(diǎn)：調(diào)控難改供求缺口、規(guī)?；①Y源優(yōu)勢 ? 住宅（增持，上調(diào)） ? 商務(wù)地產(chǎn)（增持，維持） 代碼 簡稱 EPS（元） 投資評級 2023 2023E 2023E 2023E 上期 本期 萬科 買入 買入 金融街 買入 買入 概要 4 1. 土地制度決定房價收入比 2. 供求鴻溝 3. 調(diào)控難改供求缺口 4. 規(guī)模化生存 5. 重點(diǎn)公司分析 1. 土地制度決定房價收入比 5 資料來源：國家統(tǒng)計局，美國普查局，香港統(tǒng)計處，海通證券研究所 19962023年中國大陸、香港、美國的房價收入比 0481216201996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E中國大陸 北京 上海 香港 美國美國的房價收入比在房價最高的 2023年，也不過 。中國香港尚有 70%的土地沒有開發(fā)利用，這個理由也沒有說服力。一般而言，竣工面積與施工面積之比越低，捂盤現(xiàn)象越嚴(yán)重。土地增值稅繼續(xù)加強(qiáng)清算，市場預(yù)期的物業(yè)稅 ? 打擊捂盤和囤地 ? 推廣經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè) ? 信貸政策 3. 調(diào)控難改供求缺口 20 顧名思義 , 物業(yè)稅是在房屋持有環(huán)節(jié)征收的稅種。假設(shè)打擊捂盤的效果完全達(dá)到 , 所有施工和竣工后未銷售面積都在未來三年內(nèi)分批推向市場，平均每年 5億平方米 而 2023年、 2023年住宅的銷售面積，分別為 、 ，按此速度，足以吸納未來供應(yīng) 而且，如前所述 , 截至 2023年 , 我國至少還有 31億平方米的潛在需求沒有得到滿足。供應(yīng)與潛在需求的缺口仍很大 香港的公營租住單位和租住出售單位 , 合計占到了香港居民住宅的 %。 品牌和差異化戰(zhàn)略 將發(fā)展的關(guān)鍵。若考慮西擴(kuò)在內(nèi)，每股凈現(xiàn)值將達(dá)到 35元左右，相對當(dāng)下股價，空間巨大 PE結(jié)合 NAV估值。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 行業(yè)評級 增持：我們預(yù)計未來 6個月內(nèi)，行業(yè)整體回報高于市場整體水平 5%以上； 中性：我們預(yù)計未來 6個月內(nèi)，行業(yè)整體回報介于市場整體水平－ 5%與 5%之間； 減持：我們預(yù)計未來 6個月內(nèi)，行業(yè)整體回報低于市場整體水平 5%以下。萬科準(zhǔn)確的預(yù)計到了行業(yè)利潤率趨于一致的趨勢，較早的實(shí)現(xiàn)了從精細(xì)化生產(chǎn)到規(guī)模擴(kuò)張的過渡，通過不斷并購 , 較早的實(shí)現(xiàn)了全國化布局，先發(fā)優(yōu)勢明顯 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度業(yè)內(nèi)領(lǐng)先，
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1