【正文】 9： 31號文 規(guī)定了向境外支付傭金10%的比例限制。即，甲方轉(zhuǎn)讓的是部分土地，轉(zhuǎn)讓的是開發(fā)商自用房屋所占用一部分的土地，而開發(fā)商銷售部分房屋，即銷售的是分給甲方的那部分，由于這部分的土地，在稅收上甲方并沒有銷售給乙方，因此核定營業(yè)稅計稅依據(jù)的時候，個人認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)包括地價來核定營業(yè)稅計稅依據(jù)。對于投資的企業(yè)比較有利。也就是說，鋼材所占總造價比例為 14%。 下列目標(biāo)任你選 ? 合作建房 ? 地下 車 庫 ? 接待樣房 ? 捐 贈 贊助 ? 以 路 換 地 (a) ? 售后回租 ? 自建 自用 ? 政府補助 ? 以房 抵 債 (b) ? 甲供材料 代建工程 內(nèi)部認(rèn)購 定金訂金 Kuaiji 預(yù)繳所得 稅 ? 補貼收入應(yīng)重點檢查電話、寬帶等通信運營商給予房地產(chǎn)企業(yè)的傭金，傭金的計算不僅與辦理的戶數(shù)有關(guān)，還與業(yè)主的繳費金額有關(guān)。請計算該納稅人應(yīng)繳納土地增值稅稅額。請對該項目的土地增值稅進(jìn)行清算。截至 2023年底已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 9000平方米，取得銷售收入3000萬元；已售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 4000平方米，取得銷售收入 2023萬元；已售非住宅 600平方米，取得銷售收入 900萬元。 案例 6：計算結(jié)果 一、轉(zhuǎn)讓收入： 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 3000 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 2023 非住宅： 900 二、扣除項目金額 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額： 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 2023 10/20 9000/10000＝ 900 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 2023 8/20 4000/6000＝ 非住宅： 2023 2/20 600/1000＝ 120 案例 6：計算結(jié)果 (續(xù)一 ) （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本： 新建房成本： （ 1）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 :800 9000/10000＝ 720 （ 2）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 :700 4000/6000＝ （ 3）非住宅 :500 600/1000＝ 300 配套設(shè)施成本： 160 （ 1）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 : 200 10000/17000 9000/10000＝ （ 2）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 : 200 6000/17000 4000/6000＝ （ 3）非住宅 :200 1000/17000 600/1000= 案例 6：計算結(jié)果（續(xù)二） （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 : 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： （ 900+ 720+ ） 10％＝ 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： （ ++） 10％＝ 非住宅 ：（ 120+300+） 10％ = （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 100 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 50 非住宅： 30 案例 6：計算結(jié)果（續(xù)三） （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目： 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 : （ 900+ 720+ ） 20％ = 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 : （ ++） 20％ = 非住宅 :（ 120+300+） 20％ = 三、增值額 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 3000－ = 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 2023－ = 非住宅： 900－ = 案例 6：計算結(jié)果（續(xù)四） 四、增值率 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： ％ 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： ％ 非住宅： 五、應(yīng)征土地增值稅 : 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 30％＝ 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 30％＝ 非住宅： 40%－ 5％＝ 案例 6計算依據(jù) 一、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后 ,分期分批開發(fā) ,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 ,其扣除項目金額的確定 ,可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?,或按建筑面積 計算分?jǐn)?,也可按稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的 其他方式 計算分?jǐn)偂? －－ 《 條例 》 第六條 －－ 《 細(xì)則 》 第七條 －－國稅函發(fā) 〔 1995〕 110號第六條第三款 案例 土地增值稅清算納稅申報表 （房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） 四、增值率 655 三、增值額 ㈤財政部規(guī)定的其他扣除項目 ㈣與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ㈢房地產(chǎn)開發(fā)費用 1746 ㈡房地產(chǎn)開發(fā)成本 1368 ㈠取得土地使用權(quán)所支付的金額 4355 二、扣除項目金額合計 5000 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 非普標(biāo) 普通標(biāo)準(zhǔn) 非住宅 住宅 合計 類型 項目 案例 5：轉(zhuǎn)讓單體樓中 多類型房地產(chǎn) 我省某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完成某項目單體樓，全部對外銷售完畢，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售面積 10000平方米，取得銷售收入 3000萬元；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售 3000平方米，取得銷售收入2023萬元；店面、車庫等銷售面積 300平方米，取得銷售收入 500萬元。 －－國稅函發(fā) 〔 1995〕 110號第六條第一款 二、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后 ,分期分批開發(fā) ,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 ,其扣除項目金額的確定 ,可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?,或按建筑面積計算分?jǐn)?,也可按稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂? ? (86)證據(jù)收集與固定問題探討 思考 ? 房地產(chǎn)稅務(wù)檢查的 基本方法 介紹 ? 成本的主要問題與證據(jù)如何收集 ? ? 復(fù)印件能否作為稽查的有效證據(jù) ? ? 房地產(chǎn)造價審核結(jié)論 (或鑒證結(jié)論 )能否有效轉(zhuǎn)化為稽查證據(jù) ,即單憑上述材料是否可以作為納稅人的偷稅與否的證據(jù) ? ? 典型案例分析 ? 隱藏在“奇異”數(shù)據(jù)背后的 偷稅秘密 ? 所謂借條隱瞞 千萬元預(yù)收房款 ? “虧損”房產(chǎn)商虛列 成本千余萬 ? 合作建房成本檢查 ? 房產(chǎn)公司 工程造價記花賬 ? 房地產(chǎn)企業(yè) 土地成本分?jǐn)偱c計算 ? 廣告費怎能充抵購房款 (案例 ) ? 甲供材料的會計與稅收處理 ? ? 以路橋換地 的 成本檢查 案例分析 . 籌劃 ? 第三部分：土地增值稅清算的檢查 ? ? 扣除項目企業(yè)所得稅與土地增值稅的 差異對比分析（連接表格） ? 案例 整體轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（生地） 某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2023年以 700萬元的價格取得一幅地塊的土地使用權(quán)，未進(jìn)行開發(fā)。 不同的