【正文】 ，更是一種品質(zhì)至上的生活態(tài)度，從一定意義上說，花園洋房已經(jīng)成為了一個(gè)階層的身份代表。 怎樣形成高端？ ? 首先高端的品質(zhì)一定是過關(guān)的，各種匹配產(chǎn)品的元素是分別代表著高品質(zhì)的狀態(tài)及材料。 ? 本案位居老城區(qū)，符合人們的傳統(tǒng)置業(yè)心理。 ? 螺螄河的干涸，現(xiàn)狀上并沒有給項(xiàng)目帶來直接的資源，對螺螄河的改造利用，也將為競爭增加成本。 ? 項(xiàng)目兩邊臨路，且離 312國道很近，位居連接城市交通的要道上，出行極是便利。 第二部分： 【 了解自己 】 項(xiàng)目自身研判 ? 一、宗地特征 ? 二、宗地 SWOT分析 一、宗地特征 ? 地塊自身特點(diǎn)：占地 67873平米，約 101畝，地塊呈不規(guī)則形狀，地塊北邊有高壓線通過，并有兩個(gè)深 8米的魚塘，整個(gè)地塊低于沿路約 3米的落差，地質(zhì)屬于水洼地，因地勢低及臨河，較容易出水，離高壓線有一定的林圃，西邊臨工業(yè)路，北部及東部與螺獅河毗鄰，北部與規(guī)劃中的體育中心隔河相望。多為現(xiàn)房購買。 ? 人們甚至日常生活中的建房、生意開張、娶妻、遠(yuǎn)行都要請風(fēng)水先生看好，再行決定。 ? 說明： ? 一方面說明人們普便認(rèn)可高價(jià)就會(huì)有高質(zhì)，另一方面，人們把孩子上學(xué)、上好學(xué)成為為下代著想的最好出路。 ? 分析： ? 城區(qū)人口僅占內(nèi)鄉(xiāng)總?cè)丝诘?12％，說明整體的經(jīng)濟(jì)水平較低，同時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛藏著巨大的消費(fèi)力，需要進(jìn)行重點(diǎn)的挖掘。 ? 交通的便利及工業(yè)、旅游業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品的突出，說明對內(nèi)鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的騰飛帶來可能，不僅會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更重要的會(huì)帶來思想的進(jìn)步，接受新鮮事物的機(jī)會(huì)增大，有利于消費(fèi)力的進(jìn)一步解放，更為地產(chǎn)的發(fā)展帶來好的機(jī)遇和市場基礎(chǔ)。 ? 從另一方面再次印證人們的潛在心理，追風(fēng)和炫耀心理，對于這種消費(fèi)心理的把握，成為本案一個(gè)最重要的要素。 ? 說明： ? 人們的行為受風(fēng)水影響較重，不管口稱其信或不信之人，如果有風(fēng)水之說，必將多少影響其心智，影響其選擇行為。 ? 購房人著重看中成熟的周邊配套，如學(xué)校、醫(yī)院、超市等，社區(qū)配套也成為購房時(shí)的重要因素。南邊尚有一排未拆遷用地，臨酈都大道。 ? 老城區(qū)已經(jīng)形成的居住氛圍為住宅及商業(yè)帶來的一定的市場基礎(chǔ)。 ? 地塊的高容積率將影響產(chǎn)品的品質(zhì)，將給整體規(guī)劃帶來一定的難題。 ? 人們對于高端產(chǎn)品的需求強(qiáng)勁，有利本案的打造。 ? 其次是形成高端的標(biāo)志性元素，即形成一套有差異化、代表自身形象的 VIS系統(tǒng)，通過各個(gè)細(xì)節(jié)來形成合力傳遞產(chǎn)品的品質(zhì)。而隨著社會(huì)生活水平逐步發(fā)展，別墅之類更高層次住宅消費(fèi)品的出現(xiàn)，花園洋房的從屬人群便回歸到初現(xiàn)英國時(shí)的界定 ——一批重視生活質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境和舒適度的中產(chǎn)階級。陽光是人生活品質(zhì)的象征，在愜意的、暖暖的陽光下蕩起秋千、帶著孩子在陽光下在草地上戲耍，陽光成為銷售的殺手锏。 ? 關(guān)于逸事 STORY： 發(fā)生在身邊的好的故事。 ? 他們注重孩子的教育 ， 希望能望子成龍 ， 榮耀家族 。 ? 有針對性的蠱惑、騸動(dòng)和號召力的非大眾化的廣告才能吸引他們的目光，引發(fā)他們希望占為已有的個(gè)人欲望沖動(dòng)。 ? 消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的積累、受教育程度決定了他們將消費(fèi)帶入了理智消費(fèi)的階段，表現(xiàn)在對自己的需要、個(gè)人享受的內(nèi)容和層次有比較實(shí)際的認(rèn)識(shí)，而且消費(fèi)的品位越來越具有個(gè)人色彩并切合國際潮流。 ? 統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)原則： 本項(xiàng)目的本量近 14萬㎡，因此建議分相對獨(dú)立的兩期開發(fā)。 ? 各樓體排布采用相對錯(cuò)落的形式進(jìn)行排布，不僅利于各樓體的景觀及采光，而且從布局上看，豐富社區(qū)景觀。 建筑立面 ? 建筑單體建議采用花園洋房特有的三段式處理，現(xiàn)代與西式元素結(jié)合，坡屋頂與天窗的運(yùn)用， 落地窗與飄窗、陽臺(tái)的處理，使產(chǎn)品具有親切感，立面效果優(yōu)美，并通過一定的花槽及空調(diào)機(jī)位等細(xì)節(jié)的處理，達(dá)成產(chǎn)品美感與使用功能的統(tǒng)一。 所有復(fù)式均要考慮到頂部灰空間營造，以增強(qiáng)私密性，同時(shí)對于具有兩衛(wèi)的大戶型，頂層復(fù)式要考慮每個(gè)層面進(jìn)行多戶設(shè)計(jì)或者雙退臺(tái)處理，以降低單套頂層復(fù)式面積。 ? 尊老廣場：可以考慮作為社區(qū)的主題廣場，臉譜墻、休閑步道，可以根據(jù)主題，由規(guī)劃設(shè)計(jì)院做出更為合理的布置 1 2 3 4 ? 風(fēng)雨廊架： ——小型集散廣場 ? 建議可以在入口步行的盡頭布置風(fēng)雨廊架，方便在艷陽日與陰雨天的業(yè)主室外活動(dòng)，亦成為業(yè)主交流集聚的小型廣場 歡天喜地 ——兒童游樂場 小天使日已成為家庭的重要部分，當(dāng)把小天使服務(wù)得很高興的話，也就成功了一半。 ４、景觀的大門及入口建議 ? 小區(qū)的大門是整個(gè)小區(qū)精神與品質(zhì)的折射，又是歸家者從城市向家里過渡的空間，更是一個(gè)社區(qū)的標(biāo)志，建議大門口樹立一標(biāo)志性大門可標(biāo)志性雕塑。 ? 高壓線廣場處理參考示意： ? 景觀道路、景觀元素隨著建筑的布局而流動(dòng)、滲透，各級道路構(gòu)成的交通網(wǎng)絡(luò)形成整個(gè)小區(qū)良好的循環(huán)系統(tǒng)。 圖 1所示，與草坪自然相融的小路徑； 圖 3所示，為路形的處理，形成優(yōu)美的曲線，和造型。 ７、景觀的施工建議 四、關(guān)于小區(qū)配套 商業(yè)： 商業(yè)物業(yè)分布沿路底商、濱河路風(fēng)情商業(yè)街，建議在綜合功能上要滿足社區(qū)居住人口的日?；举徫?、餐飲、休閑、娛樂的需要。 , February 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 2月 9日星期四 8時(shí) 24分 14秒 08:24:149 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 9日星期四 上午 8時(shí) 24分 14秒 08:24: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 9日星期四 8時(shí) 24分 14秒 08:24:149 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :24:1408:24Feb239Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 幼兒園： 幼兒園建筑面積根據(jù)配套規(guī)劃要求而定。 ? 如上圖，為萬科青青家園商業(yè)街的實(shí)景圖，不僅高雅、風(fēng)情，而且考慮業(yè)主的購物習(xí)慣。循環(huán)道路和入口路對于車輛進(jìn)入社區(qū)有很大的實(shí)用性，路面材料為瀝青和局部裝飾水泥磚，人行道也可以使用其它裝飾材料，便于識(shí)別并且形式優(yōu)美。 讓歸家的路程 自然流暢，小橋流水，曲徑通幽，落花流水自然交融。如圖所示，廣場磚及色彩的圓凳，暗生無限生機(jī)。 ? 戶型布置原則：景觀好的位置布置相對大一些戶型，以便于銷售過程中根據(jù)品質(zhì)高低來進(jìn)行一房一價(jià)的策略。 ? 一層住宅房前或屋后在可行的前提下設(shè)置小花園，通過上下幾級臺(tái)階由戶內(nèi)到達(dá)小花園，以增強(qiáng)生活情趣的營造和提高一層住宅的性價(jià)比。使東部濱水景觀更直接滲透到小區(qū)內(nèi)部。 ? 適應(yīng)市場、政策與適度超前原則： 在戶型面積滿足市場主要需求，考慮總價(jià)，在現(xiàn)有樓市情部況下，各方面都適度超前。他們不同于一般低消費(fèi)能力終端，決定低端的是財(cái)富的多與少，而決定和改變本項(xiàng)目目標(biāo)受眾的是身份與心態(tài)，他們會(huì)類比，但他們不會(huì)縱向?qū)Ρ?，因此，他們具有同化與號召周邊人的極強(qiáng)能力。 ? 廣告及宣傳文章傳遞的信息與他們對身份、對財(cái)富、對人生價(jià)值觀的理解和追求達(dá)成共鳴，即能打動(dòng)他們的心。 ? 他們置業(yè)多考慮社區(qū)品質(zhì) 、 景觀綠化 、 配套及物業(yè)服務(wù)等 ， 崇尚國外的生活方式及生活品質(zhì) ， 對外來文化有特別傾向 ， 建筑帶有一定洋味 ， 更符合其審美 。本案因?yàn)楸缓影氕h(huán)抱，屬于較好的風(fēng)水，從而可以溢生豐富的傳說故事，用一個(gè)傳說或風(fēng)水故事，成為客戶一種潛意識(shí)的影響，成為客戶潛意識(shí)選擇。 ? 關(guān)于運(yùn)動(dòng) SPORT： 在現(xiàn)代生活中，健康已經(jīng)成為人們越來越重視的部分，是否具務(wù)地運(yùn)動(dòng)設(shè)施，休閑娛樂場所已成為購買時(shí)著重考慮的因素，不只是一種“設(shè)施”，同時(shí)也是一種積極的生活狀態(tài)，它代表著一種活力和健康。 ? 從全國范圍內(nèi)看 ,隨著低密度住宅的持續(xù)走俏，一個(gè)個(gè)花園洋房項(xiàng)目相繼面世，雖然都打著花園洋房的大旗，但產(chǎn)品形式卻存在著很大差異，洋式的別墅、連排、雙拼自不必說，產(chǎn)品形式以四層板樓為主，強(qiáng)調(diào)景觀均好，首層和頂層各有花園和露臺(tái)相贈(zèng)，同樣稱其為花園洋房； 部分六層板樓項(xiàng)目，因其具備的外國風(fēng)格，景觀均好，高綠化率同樣也自稱為花園洋房。 ? 最后，就是產(chǎn)品的附加價(jià)值，因?yàn)橄M(fèi)而產(chǎn)生的一種心理狀態(tài)，一種身份、品質(zhì)的象征，一種可以得到更多關(guān)聯(lián)性消費(fèi)等。 ? 已經(jīng)開發(fā)兩個(gè)樓盤，將成為本案明顯的競爭對手，梨苑山莊后期體量較大，且形態(tài)以亞別墅形態(tài)出現(xiàn)，必將分流部分目標(biāo)客戶，菊韻花苑因?yàn)槲恢玫南嘟?，品質(zhì)定位的相近，亦將成為本案較強(qiáng)的競爭對手。 ? 周邊的生活配套品質(zhì)次差不齊，不利于本案的形象提升。 ? 開發(fā)公司自身的資源豐厚，容易打造成為內(nèi)鄉(xiāng)的樣板社區(qū)。 ? 地塊外特點(diǎn)：位于內(nèi)鄉(xiāng)縣的新舊城結(jié)合地，離市中心約 5分鐘車程，因?yàn)槁莳{河與湍河形成一個(gè)半包圍的半島效果，周邊配套齊全，醫(yī)院、超市等較近，工業(yè)路直通 312國道，出行非常便利。 ? 樓市整體去化能力良好，說明內(nèi)鄉(xiāng)樓市大有潛力可挖，只要激發(fā)；因?yàn)樘幱诔跫夒A段，對于交房標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品品質(zhì)上要求并不是很高，隨著消費(fèi)群體的意識(shí)增強(qiáng)，產(chǎn)品品質(zhì)的提升將勢在必行。 五、小結(jié)： ? 從項(xiàng)目的銷售情況來看，內(nèi)鄉(xiāng)消費(fèi)群主要承付能力在 8萬至 20萬 之間，市場供應(yīng)主流總價(jià)在 10萬至 25萬 之間，超出消費(fèi)者承付能力，按市場發(fā)展總高于消費(fèi)者意愿的規(guī)律上來看，整體基本吻合。 ２、私立學(xué)校車擠門現(xiàn)象 ? 現(xiàn)狀： ? 主流圈子：他們