【正文】 新產(chǎn)品的上市及產(chǎn)品價(jià)格體系的調(diào)整，我們的客戶將會(huì)更加認(rèn)清項(xiàng)目的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)購(gòu)買行為。順馳地產(chǎn)支教、重教的企業(yè)文化。項(xiàng)目的總體銷售目標(biāo) b)雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。 六、分析總結(jié)： 對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)： 我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢菏袌?chǎng)： 在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說(shuō) 2023年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買方市場(chǎng)。 行業(yè)分析： 行業(yè) 累計(jì)銷售套數(shù) 累計(jì)百分比天化 58 %石化 5 %個(gè)體及私營(yíng) 36 %銀行 9 %學(xué)校 9 %醫(yī)院 5 %鹽場(chǎng) 6 %稅務(wù) 5 %規(guī)劃局 2 %保險(xiǎn) 2 %其它 56 %總計(jì) 193 　 分析：從已購(gòu)客戶的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。濱河小區(qū) 12萬(wàn)平方米 4584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。藍(lán)月灣作為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手理由還有： 1）同處東風(fēng)路延線，隔文化街相望； 2）銷售均價(jià)與第一城只差 100元左右，且部分樓棟立面價(jià)格要高于第一城； 3）產(chǎn)品類型與第一城有相似之處，且目標(biāo)客戶相近。 漢沽當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，應(yīng)該是從今年正式開始，正繼房地產(chǎn)、井田置業(yè)、開發(fā)區(qū)晟達(dá)房地產(chǎn)、綠地置業(yè)及順馳地產(chǎn)在寨上街開發(fā)主流房地產(chǎn)產(chǎn)品開工面積達(dá)到了 20萬(wàn)平米以上。活動(dòng)時(shí)間 b)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：三、 分析總結(jié)：第二篇：策略篇一、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)：a)渠道 推廣主題 a)活動(dòng)內(nèi)容 c)在比較初級(jí)的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不管是市場(chǎng)先入者，還是市場(chǎng)后來(lái)者，基本都得了較好的市場(chǎng)回報(bào)。但井田 井田 但這樣的銷售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。分階段的銷售目標(biāo)：二、項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略 項(xiàng)目主題的重新定位 項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路 銷售現(xiàn)場(chǎng)策略 價(jià)格策略 渠道策略 推廣策略 產(chǎn)品建議策略篇一、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)： 為了配合集團(tuán)公司 06年的總體發(fā)展規(guī)劃，要求我們項(xiàng)目要在未來(lái)九個(gè)月的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目的一、二期全部銷售完成，這樣就給我們?cè)斐闪讼鄬?duì)較大的壓力，當(dāng)然在壓力面前我們要把壓力變?yōu)閯?dòng)力，以積極的心態(tài)完成我們的高目標(biāo)，為集團(tuán)總的財(cái)務(wù)指標(biāo)的完成貢獻(xiàn)一份力量。項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路： 我們?cè)谇懊娴姆治銎刑岢鑫覀冺?xiàng)目在新的年度中的工作目標(biāo)即：制造項(xiàng)目關(guān)注，重塑市場(chǎng)形象，提升產(chǎn)品價(jià)值，增強(qiáng)產(chǎn)品感受，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。在二期產(chǎn)品上市后，新的一輪的教育主題的宣傳釋放也會(huì)相應(yīng)跟進(jìn)，但是由于二期產(chǎn)品與一期產(chǎn)品的差異化較大，故此此時(shí)期的教育線將成為輔助線，我們更多的宣傳力量將投放在二期產(chǎn)品上，從而也就形成由虛轉(zhuǎn)實(shí)的營(yíng)銷推廣策略。而二期產(chǎn)品的價(jià)格制定，一定要吸取一期產(chǎn)品的價(jià)格體系制定過(guò)程中的教訓(xùn)，將產(chǎn)品的立面價(jià)差進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以調(diào)整出符合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間。 在宣傳內(nèi)容這一條線上，我們將始終以教育為主題，形成線形宣傳體系，環(huán)環(huán)相扣，依次展開。宣傳內(nèi)容 c)同時(shí)，依然可以延續(xù)前期推出的老業(yè)主推薦活動(dòng)，為業(yè)主推薦提供相關(guān)的優(yōu)惠政策。d)宣傳媒介： 夾報(bào)及 DM直投2）主題二： 順馳第一城助學(xué)計(jì)劃a)宣傳時(shí)間： 1月 17日至 19日b)宣傳內(nèi)容： 通過(guò)宣傳與漢沽八中成為聯(lián)誼學(xué)校，啟動(dòng)助學(xué)基金計(jì)劃來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)（環(huán)抱于名校之中，擁有最好的就學(xué)條件和教育條件，社區(qū)外學(xué)習(xí)氛圍濃郁，社區(qū)內(nèi)生活條件優(yōu)越）d)宣傳媒介： 夾報(bào)及 DM直投 配合活動(dòng)主題： 順馳第一城攜手八中共建漢沽首座主題教育社區(qū)聯(lián)誼會(huì) —— 順馳第一城助學(xué)計(jì)劃正式啟動(dòng)a)活動(dòng)時(shí)間： 1月 17日 星期六b)活動(dòng)地點(diǎn)： 銷售現(xiàn)場(chǎng)（多功能大廳）d)活動(dòng)前期準(zhǔn)備：l結(jié)束f)活動(dòng)前期準(zhǔn)備： 與校方洽談爭(zhēng)取為社區(qū)提供河西再讀學(xué)生的入學(xué)名額，確定聯(lián)動(dòng)方式。配合相關(guān)的價(jià)格策略促成此階段時(shí)間內(nèi)產(chǎn)品的銷售l銷售控制： 由于宣傳關(guān)注度形成的銷售放量，需要一定時(shí)間的轉(zhuǎn)化，因此在本月的銷售控制方面應(yīng)采取開放式銷售與暗銷控處理相結(jié)合的方法，利用優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品完成任務(wù)指標(biāo)的主體，利用必要的暗銷控處理，對(duì)滯銷產(chǎn)品進(jìn)行消化，適當(dāng)?shù)耐瞥鲆粚雍晚攲拥漠a(chǎn)品優(yōu)惠政策，通過(guò)庭院，露臺(tái)精裝修的設(shè)計(jì)來(lái)力爭(zhēng)提高頂層和一層產(chǎn)品的銷售量。順馳領(lǐng)導(dǎo)宣布順馳第一城學(xué)子圖書館面對(duì)漢沽開放一個(gè)月對(duì)外l此階段，可采取暗銷控處理，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)引領(lǐng)和優(yōu)惠政策對(duì)滯銷產(chǎn)品進(jìn)行消化，減小后期銷售中的阻礙。展現(xiàn)本社區(qū)提倡的素質(zhì)教育的方式；l g)活動(dòng)前期準(zhǔn)備： 邀請(qǐng)教師人員，準(zhǔn)備項(xiàng)目宣傳品，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)布置h)參與活動(dòng)的人員： 業(yè)主，意向客戶，自由到訪者，順馳領(lǐng)導(dǎo)，教委領(lǐng)導(dǎo)校方領(lǐng)導(dǎo)，媒體記者 2）主題二： 名師課堂，補(bǔ)充前進(jìn)動(dòng)力a)宣傳時(shí)間： 3月 10日至 12日b)宣傳內(nèi)容： 邀請(qǐng)各學(xué)科名師來(lái)社區(qū)，對(duì)社區(qū)子女進(jìn)行單學(xué)科學(xué)習(xí)方法及方法性的指導(dǎo)，使其能快速學(xué)得有效的學(xué)習(xí)方法，來(lái)彌補(bǔ)孩子們某一學(xué)科的能力不足現(xiàn)象。針對(duì)前期調(diào)查中收集的資料，對(duì)老業(yè)主和意向客戶進(jìn)行電話邀請(qǐng)；在宣傳資料中傳遞本活動(dòng)的信息。 現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)辭要求： 結(jié)合項(xiàng)目二期產(chǎn)品的特點(diǎn)和工程部位的呈現(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目二期產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣泄，形成與市場(chǎng)內(nèi)其它產(chǎn)品之間區(qū)隔。 五月份營(yíng)銷推廣方案財(cái)務(wù)指標(biāo)： 2300萬(wàn)推廣目標(biāo)： 二期產(chǎn)品第一組團(tuán)開盤，新產(chǎn)品正式入市，對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)積攢的客戶進(jìn)行消化，本月將結(jié)合工程樣板呈現(xiàn)的節(jié)點(diǎn)，以品質(zhì)生活為主題針對(duì)產(chǎn)品的都市時(shí)尚，舒適合理等方面的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行生活情景的描繪，突出項(xiàng)目生活的獨(dú)特性，營(yíng)造生活氛圍，達(dá)成與當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的心理生活共鳴，延續(xù)本月前期的銷售勢(shì)頭。都市生活對(duì)于健康成長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn)概念。順馳第一城成品房第二團(tuán)組亮相，形象信息傳達(dá)；u 渠道： 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目足夠認(rèn)可，在此時(shí)期我們應(yīng)該結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)業(yè)主推薦，大客戶渠道分別展開不同的政策性工作。推廣主線： 盛開的生活宣傳內(nèi)容：l 05:18:2805:18:2805:181/24/2023 5:18:28 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 5:18:28 上午 5:18 上午 05:18:28一月 21沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 一月 215:18 上午 一月 2105:18January 24, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 一月 21一月 2105:18:2805:18:28January 24, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 215:18 上午 一月 2105:18January 24, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 5:18:28 上午 5:18 上午 05:18:28一月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 05:18:2805:18:2805:181/24/2023 5:18:28 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 05:18:2805:18:2805:18Sunday, January 24, 20231乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。入住倒計(jì)時(shí)信息；l順馳第一城，產(chǎn)品現(xiàn)以成熟，期待入住，教育已經(jīng)成熟，業(yè)主子女開始入學(xué)漢沽一中，漢沽八中；u并通過(guò)成熟的優(yōu)越社區(qū)優(yōu)勢(shì)營(yíng)造第一生活社區(qū)的市場(chǎng)形象為二組團(tuán)產(chǎn)品開盤，予以支持，形成銷售高峰。通過(guò)與教育的再次連接營(yíng)造出成熟社區(qū)的產(chǎn)品形象，為二團(tuán)組產(chǎn)品的銷售予以支撐。銷售控制： 利用價(jià)格策略，進(jìn)行對(duì)前期積累的擠壓。推廣主線： 全程素質(zhì)教育， 都市品質(zhì)生活 宣傳內(nèi)容：ud)參與活動(dòng)的人員： 老業(yè)主子女，邀請(qǐng)教師，老業(yè)主四月份營(yíng)銷推廣方案財(cái)務(wù)指標(biāo)： 2400萬(wàn)推廣目標(biāo)： 承接教育主題釋放的余熱進(jìn)行二期一組團(tuán)產(chǎn)品亮相，開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以新產(chǎn)品掀起第二輪的關(guān)注熱潮。d)活動(dòng)前期準(zhǔn)備：l電話催促前期調(diào)查中，子女在教育方面有迫切需求的老業(yè)主和意向客戶；l引起家長(zhǎng)對(duì)順馳第一城的關(guān)注；l推廣主線： 名師輔導(dǎo)， 助學(xué)成材推廣步驟：1）主題一： 名師講堂，指明應(yīng)試復(fù)習(xí)方向a)宣傳時(shí)間： 3月 2日至 5日b)宣傳內(nèi)容： 針對(duì)即將到來(lái)的中考及高考，邀請(qǐng)市教研室出題及審卷老師對(duì)社區(qū)子女進(jìn)行考試前的方向性輔導(dǎo)，為應(yīng)試社區(qū)子女指明復(fù)習(xí)方向，讓其順利通過(guò)考試進(jìn)入學(xué)習(xí)成長(zhǎng)的下一階段。兒童代表獻(xiàn)花l推廣主線： 主題教育社區(qū)，教育生活正式開啟推廣步驟：1） 并添加由現(xiàn)場(chǎng)人員參與的環(huán)節(jié)，評(píng)選出優(yōu)勝者給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。春節(jié)連市信息的傳達(dá)；l制作宣傳夾報(bào)，配合項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，以教育為主題，對(duì)本信息作大范圍的集中投遞（夾報(bào)上可附帶調(diào)研表對(duì)市場(chǎng)的反映進(jìn)行調(diào)研，對(duì)填寫調(diào)查表并送會(huì)售樓處的贈(zèng)送小紀(jì)念品）；l所以，對(duì)于家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，教育投資是最高回報(bào)的投資。宣傳媒介2)配合活動(dòng)主題 a)另：如果項(xiàng)目二期產(chǎn)品采用成品房上市銷售，我們則應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的新情況進(jìn)行產(chǎn)品核心價(jià)值的重新提煉，并與教育形成一條主線進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳推廣工作。由于我們?cè)诮衲昵捌诳诒赖拇蜷_工作仍需一個(gè)時(shí)間過(guò)程，因此在本營(yíng)銷年度初仍將以大客戶渠道作為主體渠道，待口碑渠道逐漸打開之時(shí)，再對(duì)大客戶渠道進(jìn)行收擾，以做到更為準(zhǔn)確、有效地為銷售現(xiàn)場(chǎng)輸送優(yōu)質(zhì)客戶源。且在本時(shí)間的現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)詞上一定要配合同期的宣傳主題統(tǒng)一口徑，并向市場(chǎng)釋放項(xiàng)目即將調(diào)整價(jià)格的信息。所以我們?cè)诮衲甑捻?xiàng)目營(yíng)銷推廣過(guò)程中，將要首先