【正文】 發(fā)展，項(xiàng)目的定位、招商、運(yùn)營和管理策略都會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，也會(huì)再次經(jīng)歷培育、成熟到穩(wěn)定的過程。 項(xiàng)目培育階段 ? 項(xiàng)目區(qū)域市場的分析、評(píng)估機(jī)制，指導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)營決策； ? 行業(yè)協(xié)會(huì)組建，建立商家溝通機(jī)制，聚商之力，共同打造做旺項(xiàng)目； ? 設(shè)臵一站式服務(wù)中心，建立暢通的商家和客戶信息反饋渠道； ? 制定相關(guān)費(fèi)用減免和優(yōu)惠政策，扶商、助商、穩(wěn)商，強(qiáng)化商家的忠誠度； ? 根據(jù)實(shí)際經(jīng)營和項(xiàng)目情況，調(diào)整項(xiàng)目業(yè)態(tài)，臵換商家； ? 建立完善的項(xiàng)目開攤管理機(jī)制，杜絕假開攤等炒鋪行為； ? 利用公共區(qū)域和廣告位營造市場整體商業(yè)氛圍； ? 積極參加政府和行業(yè)組織的相關(guān)評(píng)比活動(dòng)，獲取誠信經(jīng)營項(xiàng)目等榮譽(yù)稱號(hào)，樹立項(xiàng)目社會(huì)形象； ? 多渠道，多節(jié)點(diǎn)，開展項(xiàng)目營銷推廣活動(dòng)，“有節(jié)過節(jié)，無節(jié)造節(jié)”，引起市場和消費(fèi)者關(guān)注，逐步提高項(xiàng)目知曉度，拉動(dòng)項(xiàng)目人氣商氣； ? 多渠道強(qiáng)力營銷，拉動(dòng)項(xiàng)目商氣人氣； ? 制定扶商、助商、穩(wěn)商政策，建立商家經(jīng)營信心； ? 盤活社會(huì)關(guān)系，樹立項(xiàng)目誠信經(jīng)營形象； 核心工作： Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 19 項(xiàng)目成熟階段工作內(nèi)容。 項(xiàng)目主要運(yùn)營管理策略 24 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲(chǔ)備 ? 一般情況下根據(jù)裝修進(jìn)度、業(yè)主要求、開發(fā)商要求等為了早日計(jì)算租金，擇日進(jìn)行試營業(yè)，以便商家和運(yùn)營公司進(jìn)行調(diào)整，用于人氣的初步聚集，也可以獲得一定的政策優(yōu)惠。開業(yè)當(dāng)天正常營業(yè)的要達(dá)到 75%。 開業(yè)前擴(kuò)大宣傳范圍，范圍轟炸，讓項(xiàng)目開業(yè)成為全南充人議題，集中推出商家的促銷內(nèi)容，以超低價(jià)格搶占市場，進(jìn)行商品促銷的突然襲擊，為避免其他購物中心針對(duì)性的降價(jià)，如果有必要，可以統(tǒng)一補(bǔ)貼。 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲(chǔ)備 經(jīng)營檢測 開街策略 經(jīng)營策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 27 包括現(xiàn)場氣氛的營造、開業(yè)慶典和促銷活動(dòng)的場地、戶外廣告位、豎幅彩旗、商家促銷展位等外場地的布臵； 通道走廊、商鋪內(nèi)部、 POP、吊旗、圍欄、地面、植物租擺等等相對(duì)長期的內(nèi)場地景觀布臵。 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲(chǔ)備 經(jīng)營檢測 開街策略 經(jīng)營策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 28 經(jīng)營監(jiān)測及改進(jìn) 建立經(jīng)營信息檢測標(biāo)準(zhǔn)體系進(jìn)行監(jiān)測： 全方位保持對(duì)商家經(jīng)營情況的進(jìn)行監(jiān)測，隨時(shí)分析以及對(duì)市場未來趨勢的預(yù)測，應(yīng)對(duì)市場制定相應(yīng)的發(fā)展策略： 核心工作： 具體策略： 策略一： 若因商家自身因素導(dǎo)致經(jīng)營情況較差，可對(duì)商家進(jìn)行一定的經(jīng)營培訓(xùn)，幫助他們做好經(jīng)營的升級(jí)管理； 策略二： 若因項(xiàng)目所在區(qū)域市場發(fā)展情況的影響導(dǎo)致經(jīng)營情況較差，可通過調(diào)整市場營銷思路，舉辦營銷活動(dòng)等方法提升項(xiàng)目區(qū)域市場的商業(yè)氛圍； 策略三： 若因行業(yè)發(fā)展情況影響導(dǎo)致經(jīng)營情況較差，可適當(dāng)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整； 策略四： 若因別的不可預(yù)見因素導(dǎo)致經(jīng)營情況較差，再根據(jù)具體情況制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。 本案商業(yè)后期補(bǔ)位招商工作： 評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)： 租賃面積（ m2） 租賃合同年限（年） 平均租金（元 /月 .m2） 租金交納及時(shí)率 水電費(fèi)交納及時(shí)率 經(jīng)營情況 /配合情況等子項(xiàng) 對(duì)優(yōu)秀的商家給予獎(jiǎng)勵(lì)和一些優(yōu)惠措施。 ? 銷售協(xié)助： 為商家 提供營銷策略、宣傳展示、商品陳列、店頭促銷等協(xié)助服務(wù)。 品質(zhì)管理及安全 保障項(xiàng)目穩(wěn)步經(jīng)營，無事故，無風(fēng)險(xiǎn)；保障經(jīng)營場所整體良好性： 核心工作： ? 維護(hù)正常的經(jīng)營秩序， 充分保障入駐 市場 的業(yè)主、商戶和顧客的利益 ； ? 制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋０补ぷ鲗?shí)施計(jì)劃，建立健全治安、消防規(guī)章制度，負(fù)責(zé)治安、消防、防洪、車輛等突發(fā)事件處臵方案的擬訂及演練，并負(fù)責(zé)突發(fā)事件的現(xiàn)場指揮 ； ? 實(shí)行 24小時(shí)保衛(wèi)巡邏 與市場監(jiān)控制度 ， 即 ：定時(shí)巡邏、不定時(shí)巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式 ； ? 協(xié)助客戶部與商家、業(yè)主簽訂《治安、消防安全責(zé)任書》 ； ? 組織落實(shí)對(duì)場內(nèi)消防器材進(jìn)行日檢、周檢、月檢、季檢工作 ； ? 負(fù)責(zé)各種案件、事件、火災(zāi)事故的調(diào)查處理的組織工作 ； ? 嚴(yán)格按照《消防法》有關(guān)規(guī)定：建立消防合格證制度及消防工作檢查監(jiān)督制度，訂有突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方案，并設(shè)有消防疏散示意圖 ； ? 保證消防通道必須暢通，消防設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，組建 項(xiàng)目 義務(wù)消防隊(duì)，并演習(xí)在各種情況下采取的應(yīng)急措施，一旦發(fā)生危險(xiǎn)及時(shí)疏散眾多業(yè)主、商戶及消費(fèi)客人。 ? 對(duì)商業(yè)進(jìn)行有效管理，以使顧客的購物之行盡可能快速高效。 客戶便捷 客戶策略 客戶關(guān)系管理 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 客戶體驗(yàn)及便捷策略： 項(xiàng)目設(shè)立一站式服務(wù)中心，受理顧客的消費(fèi)投訴，同時(shí)建立商家普遍接受的 《 經(jīng)營管理規(guī)范 》 ，正確引導(dǎo)商家經(jīng)營，調(diào)和商戶與顧客間，因消費(fèi)產(chǎn)生的矛盾，樹立良好形象。創(chuàng)造本商業(yè)項(xiàng)目最大的競爭優(yōu)勢和顧客滿意度，提升每個(gè)經(jīng)營者的銷售業(yè)績。 客戶體驗(yàn) 客戶便捷 客戶策略 43 項(xiàng)目 VI系統(tǒng) ?市區(qū)或商圈內(nèi)大型看版 ?通往項(xiàng)目主通道的燈箱 ?項(xiàng)目自有廣告位的使用 ?導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) ?廣告位規(guī)劃及設(shè)計(jì)制作 全方位地建立項(xiàng)目的 VI系統(tǒng)，尤其是在商業(yè)物業(yè)的前期運(yùn)作階段，可以通過 VI系統(tǒng)來側(cè)面配合商業(yè)的推廣及營銷進(jìn)行項(xiàng)目造活。 ?購物節(jié)促銷法 對(duì)某些商品集中起來組織該項(xiàng)商品的購物節(jié)。 造活及置換相關(guān)策略 VI宣傳 營銷活動(dòng) 品牌宣傳 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略 48 ? 廣告位 統(tǒng)一 整體規(guī)劃管理； ? 廣告位 定價(jià) 市調(diào) ； ? 廣告位經(jīng)營預(yù)算管理； ? 廣告位招商與經(jīng)營權(quán)招投標(biāo)管理； ? 廣告位日常 品質(zhì)監(jiān)管， 包括安全、形象與內(nèi)容管理。 6. 巡展服務(wù)：定期在各小區(qū)舉辦巡展，提升商家經(jīng)營業(yè)績。 散戶退場 商鋪大面積閑臵 主力商家撤場 商戶假開攤造成閑置 56 二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 Part . 4 運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 治安風(fēng)險(xiǎn) 消防風(fēng)險(xiǎn) 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn) 商家違規(guī)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) ? 制度管控策略 ?嚴(yán)格按照設(shè)施設(shè)備維護(hù)規(guī)程，做好設(shè)施設(shè)備的定期維檢和巡檢，保障正常運(yùn)營； ?建立一站式服務(wù)中心，接受商家違規(guī)行為投訴渠道，維護(hù)市場正常經(jīng)營和防范有損市場品牌聲譽(yù)的突發(fā)事件發(fā)生； ? 全員防范策略 ?防范宣傳到位，組織市場商戶定期培訓(xùn)，提高全員消防安全意識(shí)； ?合理足量配備消防器具，做好器具日常維護(hù)； ?定期組織公司員工開展消防演練，普及消防自救知識(shí)； ? 敲山震虎策略 ?嚴(yán)格組織日常秩序維護(hù)隊(duì)伍的訓(xùn)練，做到演練顯性化，強(qiáng)化商家對(duì)市場安保信心，威懾社會(huì)閑雜人員； ?關(guān)鍵交通節(jié)點(diǎn)，設(shè)立巡檢和值班崗?fù)ぃＵ鲜袌鰺o安保盲點(diǎn)； ? 公關(guān)維護(hù)策略 ?維護(hù)派出所、消防大隊(duì)、工商質(zhì)檢等直屬主管部門公共關(guān)系，應(yīng)對(duì)突發(fā)事件； ?組織秩序維護(hù)隊(duì)伍與直屬部門開展體育和交流活動(dòng)，建立良好的互動(dòng)機(jī)制； ?組織節(jié)氣對(duì)相關(guān)部門的慰問； ?維護(hù)相關(guān)社會(huì)關(guān)系，應(yīng)對(duì)突發(fā)事件； 57 二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 Part . 4 運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 各項(xiàng)費(fèi)用收繳 墊付裝修費(fèi)收回 代收代繳費(fèi)用收取 ?運(yùn)營基礎(chǔ)策略 ?市場是運(yùn)營管理公司存在的載體，商家是運(yùn)營服務(wù)的對(duì)象和經(jīng)濟(jì)收入來源，提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題，才是各項(xiàng)費(fèi)用收取和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)； ?指標(biāo)考核策略 ?制定月度季度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核機(jī)制，與費(fèi)用收繳部門及員工績效掛鉤，督促相關(guān)費(fèi)用收?。? ?將費(fèi)用收取納入年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核，與員工及部門年終績效掛鉤，重獎(jiǎng)重罰，激勵(lì)員工全力收繳； ?機(jī)制管控策略 ?建立月度、季度、年度財(cái)務(wù)預(yù)核算和報(bào)表制度，掌控整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營狀況，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和資產(chǎn)掌控，指導(dǎo)項(xiàng)目運(yùn)營策略的制度和調(diào)整； ?建立分階段，建立各類欠費(fèi)清理、收繳和獎(jiǎng)懲機(jī)制，降低財(cái)務(wù)呆賬率； ?風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略 ?根據(jù)市場運(yùn)營實(shí)際情況，分階段實(shí)施多種經(jīng)營，降低代收代繳等低產(chǎn)出類業(yè)務(wù)的管控風(fēng)險(xiǎn)和人力成本； ?不開展預(yù)支墊付類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，規(guī)避相關(guān)呆賬風(fēng)險(xiǎn)； 58 Part . 5 項(xiàng)目基礎(chǔ)管理措施 ? 項(xiàng)目管理體系及附件 59 管理規(guī)約 管理手冊 交房方案 *公共關(guān)系管理 管理服務(wù)范本 項(xiàng)目五大管理措施保障 經(jīng)營 管理 推廣 物業(yè)管理是項(xiàng)目正常經(jīng)營活動(dòng)開展和良好經(jīng)營環(huán)境形成的保障，基礎(chǔ)管理則是項(xiàng)目經(jīng)營造活、持續(xù)發(fā)展和運(yùn)管管理收益的核心。如果按照上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取，前期補(bǔ)貼費(fèi)用較高。月 包括： 物管 費(fèi) 、 商業(yè)運(yùn)營費(fèi) 5元 /㎡ 64 項(xiàng)目運(yùn)營成本匯總 Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 項(xiàng)目前期銷售期，應(yīng)預(yù)留 3000萬資金，用作 3年內(nèi)營銷造活補(bǔ)貼。 68 辦公、治消、保潔費(fèi)用構(gòu)成 Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 項(xiàng)目（辦公費(fèi)） 月預(yù)算額（元） 年預(yù)算額（元） 備注 1 辦公費(fèi)用 1200 14400 2 交通費(fèi)用 800 9600 3 接待費(fèi)用 400 4800 4 飲水費(fèi) 600 7200 5 辦公室能耗 450 5400 6 通訊費(fèi)用 1400 16800 含網(wǎng)費(fèi) 7 公眾責(zé)任險(xiǎn) 1000 12023 小 計(jì) 5850 70200 辦公費(fèi) 項(xiàng)目（治消費(fèi)） 月預(yù)算額 （元） 年預(yù)算額 （元） 備注 1 常規(guī)用品 800 9600 含對(duì)講機(jī)費(fèi)用 分?jǐn)? 2 消防記錄用紙及色帶 150 1800 3 監(jiān)控用耗材分?jǐn)? 100 1200 4 能耗分?jǐn)? 600 7200 寢室、監(jiān)控 5 秩序維護(hù)培訓(xùn)費(fèi)用 300 3600 6 其它低耗品 100 1200 小 計(jì) 2050 24600 治消費(fèi) 項(xiàng)目 月預(yù)算額 （元） 年預(yù)算額 （元） 備注 1 保潔外包費(fèi)用 37500 450000 2 垃圾清運(yùn) 400 4800 3 外墻清洗 / / 4 化糞池處理 500 6000 5 綠化養(yǎng)護(hù)外包費(fèi)用 / / 6 綠化租擺費(fèi)用 800 9600 小 計(jì) 39200 470400 保潔綠化 69 設(shè)備管理費(fèi)用構(gòu)成 Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 序號(hào) 項(xiàng)目（設(shè)備管理） 月預(yù)算額 （元） 年預(yù)算額 （元） 備注 1 通訊費(fèi)用 0 含對(duì)講機(jī)費(fèi)用分?jǐn)? 2 設(shè)備人員培訓(xùn)審證費(fèi)用 0 3 日常工具 0 4 日常維修費(fèi) 0 5 設(shè)備能耗 0 6 不可預(yù)測費(fèi)用 0 小計(jì) 0 0 設(shè)備管理費(fèi)一 序號(hào) 項(xiàng) 目（設(shè)備檢驗(yàn)） 月預(yù)算額 (元 ) 年預(yù)算額 (元 ) 備 注 1 變壓器耐壓、繼保年檢 \高壓器具測試 0 2 電梯年檢 0 3 水箱清洗 0 4 建筑物避雷測試 0 合 計(jì) 0 0 設(shè)備管理費(fèi)二 序號(hào) 項(xiàng)目（設(shè)備外包） 月預(yù)算額 (元 ) 年預(yù)算額 (元 ) 備 注 1 消控設(shè)備 0 2 電梯維保 0 3 光彩工程 0 4 中央空調(diào) 0 合 計(jì) 0 0 設(shè)備管理費(fèi)三 70 人力成本構(gòu)成 Part . 6 項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)構(gòu)成與估算 人力成本 人數(shù) 計(jì)薪月數(shù) 職 務(wù) 月工資 標(biāo)準(zhǔn) 年度工資費(fèi)用合計(jì) （ 12月） 年終獎(jiǎng)勵(lì) 其他獎(jiǎng)勵(lì) 社保 （單位部分） 公積金 （單位部分） 節(jié)日費(fèi) 生日費(fèi) 防暑降 溫費(fèi) 誤餐費(fèi) 治消伙 食費(fèi) 體檢費(fèi) 工會(huì)經(jīng)費(fèi) 服裝 費(fèi) 員工意外險(xiǎn) 費(fèi)用合計(jì)（月） 費(fèi)用合計(jì)（年） 1 12 項(xiàng)目經(jīng)理 5500 66000 13750 3300 8105 3960 1300 100 150 1512 200 17 8199 98393 1 12 經(jīng)營管理 主管 3200 38400 。 預(yù)計(jì) 3年項(xiàng)目培育期運(yùn)營成本為 2800萬元，備用金 200萬元。月 包括：運(yùn)營費(fèi) 、廣告 推廣費(fèi)（開發(fā)商補(bǔ)貼） 萬達(dá)廣場 城市綜合體 48元 /㎡ 最少期限 3年。 為開發(fā)商提供經(jīng)營范本，明細(xì)管理詳細(xì)內(nèi)容，將雙方經(jīng)營建立 在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上。 （根據(jù)人氣定） 8. 電子