【正文】 /平層花園洋房 ,從 1房 1廳到 5房 2廳。位處青島海濱大道，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與膠南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)交接處。 ?膠南氣候 環(huán)境好 ， 空氣新鮮 ，比一些內(nèi)陸城市污染少，適合 養(yǎng)老 ； ?這里 靠海 ，且海水質(zhì)量不錯(cuò)，夏天過(guò)來(lái)度假比較舒服 ?宜人的居住環(huán)境： ?喜歡比較 幽靜的社區(qū) ， 園林綠化設(shè)計(jì) 最好多樣化，給人以豐富感，移步易景； ?喜歡自然的 休閑園林 ，享受 天然的、生態(tài) 的所帶來(lái)的樂(lè)趣 ?精致的社區(qū)景觀： ?周末或放假的時(shí)候過(guò)來(lái)住住，不需要太大的面積，希望戶(hù)型面積小些；另外，對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，希望 總價(jià)低些 ，可以有較大的靈活性； ?給爸媽買(mǎi)來(lái)養(yǎng)老，就兩個(gè)老人，有兩居住就足夠了，不需要太大； ?高性?xún)r(jià)比： ?隨著 新市政府 的遷入，大型旅游度假項(xiàng)目 水城 的啟動(dòng)，都會(huì)為這個(gè)區(qū)域帶來(lái)很大的升值潛力，成為青島的黃金西海岸 ?升值潛力： 外地客戶(hù)購(gòu)房所關(guān)注的因素：宜人的氣候環(huán)境、精致的社區(qū)景觀、高性?xún)r(jià)比、升值潛力 核心問(wèn)題二： —— 外地客戶(hù)偏好 投資客： 度假養(yǎng)老客： 總結(jié) 本地客戶(hù) 外地客戶(hù) 客戶(hù)數(shù)量 產(chǎn)業(yè)人口： 32800 泛公務(wù)員： 5980 客戶(hù)偏好 ?高性?xún)r(jià)比 ?產(chǎn)品及物業(yè)品質(zhì) ?配套設(shè)施 ?園林景觀 ?升值潛力 ?高性?xún)r(jià)比 ?居住環(huán)境 ?社區(qū)景觀 臵業(yè)目的 以自住為主 度假養(yǎng)老、投資 核心問(wèn)題一： 核心問(wèn)題二： ?本項(xiàng)目核心客戶(hù)為產(chǎn)業(yè)人口、泛公務(wù)員客戶(hù)，通過(guò)上述分析，膠南和開(kāi)發(fā)區(qū)的具備強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐，能為本項(xiàng)目帶來(lái)足夠的客戶(hù)量。 核心問(wèn)題一： —— 產(chǎn)業(yè)人口量： 開(kāi)發(fā)區(qū) 在開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)市場(chǎng)上存在 4900位產(chǎn)業(yè)人口有以一居為目的的剛性臵業(yè)需求 05101520253000 . 0 10 . 0 20 . 0 30 . 0 40 . 0 50 . 0 60 . 0 70 . 0 80 . 0 9人口數(shù)增長(zhǎng)率1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 近幾年開(kāi)發(fā)區(qū)人口數(shù)量 ?近年開(kāi)發(fā)區(qū)戶(hù)籍人口以平均 6%的速度增幅； ?隨著港口西移及大煉油等產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入 ,必然帶來(lái)大量的人口遷移 , 預(yù)計(jì)帶來(lái) 5萬(wàn)產(chǎn)業(yè)人口； ?據(jù)此估算，開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)一年人口增長(zhǎng)量為 7萬(wàn)人。（全裝修） 均價(jià) 4600元 /平米（全裝修） 均價(jià) 4200元 /平米（全裝修） 客戶(hù) 構(gòu)成 ?本地： 70%，以開(kāi)發(fā)區(qū)工作產(chǎn)業(yè)人口為主 ?外地： 30%，全國(guó)客戶(hù) ?本地： 70%為膠南本地人 ?外地： 30%為全國(guó)性客戶(hù)（青島、淄博、煙臺(tái)、東北 ……），還有少量韓國(guó)客戶(hù) ?本地：小戶(hù)型以膠南本地占 80以上，大戶(hù)型產(chǎn)品 50%為本地客戶(hù) ?外地：大戶(hù)型 50%為外地客戶(hù)，來(lái)自東北、山東內(nèi)陸等； 臵業(yè) 目的 以度假、投資為主 第二居所為主，度假、投資、養(yǎng)老居多 以養(yǎng)老、度假為主 膠南 —— 香檳海岸客戶(hù)構(gòu)成中， 70%為產(chǎn)業(yè)人口及泛公務(wù)員客戶(hù)，其余 30%為居住環(huán)境較差城市及內(nèi)陸城市客戶(hù) 典型案例 1 2 0 0 2 年一期成交客戶(hù)分析10% 20%, 7 0 %青島以外城市膠南本地人青島投資客2 0 0 6 年二期成交客戶(hù)分析70%30%新膠南人青島以外城市?在青島看到東海岸開(kāi)發(fā)盈利的人，來(lái)西海岸投資， 70%青島人過(guò)來(lái)投資 ?5%10%為 膠南本地市場(chǎng) ?20%為其他 非青島區(qū)域 ，主要為淄博、東營(yíng)，東北。 ?在樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)推廣上主要以樓書(shū)和墻體廣告為主，海之韻的營(yíng)銷(xiāo)力度較大，除樓書(shū)和墻體廣告外在外地設(shè)臵分展場(chǎng)，取得了令人滿(mǎn)意的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 15001400130012000500100015002023 2023 2023 2023膠南與黃島房?jī)r(jià)差價(jià)差膠南與黃島房地產(chǎn)價(jià)格02023400060002023 2023 2023 2023 2023膠南 黃島?兩版塊房地產(chǎn)價(jià)格上的比較優(yōu)勢(shì)及良好的升值前景，是膠南在房地產(chǎn)市場(chǎng)之爭(zhēng)中勝出的重要條件； ?膠南沿海板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品整體質(zhì)量落后于黃島沿海板塊，兩個(gè)板塊內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象明顯，質(zhì)量都存在較大提升空間； ?兩板塊房地產(chǎn)價(jià)格差呈逐年縮小趨勢(shì) ,在未來(lái)二至三年內(nèi)價(jià)差縮小的趨勢(shì)將減弱。萊鋼膠南 600畝項(xiàng)目 規(guī)劃方案的市場(chǎng)論證與調(diào)整建議 謹(jǐn)呈：山東萊鋼建設(shè)置業(yè)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 膠南、黃島沿海板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)呈一體化發(fā)展趨勢(shì)，兩板塊產(chǎn)品質(zhì)量存在較大差異 典型 樓盤(pán) 板塊 體量 （平方米） 產(chǎn)品類(lèi)型 主力面積 （平方米） 價(jià)格 (元／平方米） 銷(xiāo)售速度（套／月） 香檳海岸 膠南一線(xiàn)海景 50000 高層、小高層 121172 38005300 2030 怡海國(guó)際 膠南一線(xiàn)海景 公寓 4300起價(jià)（裝修） 2030 海之韻 膠南一線(xiàn)海景 250000 ４１棟多層、１７棟高層和小高層 90127 多層 40504100，高層／小高層均價(jià)５５００ ２４－２５ 風(fēng)和日麗 黃島一線(xiàn)海景 250000 １５棟多層，９棟高層 １０６－１５８ ４３００－６０００ １００套左右 黃金海岸 黃島一線(xiàn)海景 42538 三棟多層，三棟高層 １０７－１２２ ５８００ ４０－５０ 千禧龍花園 黃島一線(xiàn)海景 ２５００００ 高層、小高層 １３２－１６８ ５５００ ４５－５０ 價(jià)格對(duì)質(zhì)量的明顯變化體現(xiàn)在兩個(gè)方面：膠南與黃島的價(jià)格之差，除區(qū)域成熟度外，產(chǎn)品質(zhì)量在其中扮演中不可忽視的角色．兩個(gè)板塊內(nèi)部，產(chǎn)品價(jià)格隨產(chǎn)品質(zhì)量的變化． 膠南房?jī)r(jià)從2023年的增長(zhǎng)率明顯減緩，表明市場(chǎng)受?chē)?guó)家宏觀調(diào)空影響明顯，投資需求受到抑制 100020233800420045002 5 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %6% 6%05001000150020232500300035004000450050002023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %價(jià)格 增長(zhǎng)率與黃島沿海帶相比，膠南沿海帶房產(chǎn)存在價(jià)格洼地效應(yīng) 3800430045005300550068000100020233000400050006000700080002023 2023 2023膠南黃島?膠南沿海帶房地產(chǎn)由于膠南的規(guī)劃定位和和區(qū)域升級(jí) ，保持了快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭 150012002300050010001500202325002023 2023 2023價(jià)差 濱海板塊市場(chǎng)主要結(jié)論及膠南板塊主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)比較 城市地位 區(qū)域成熟度 價(jià)格 與市中心距離 區(qū)域升值前景 膠南ＶＳ黃島 膠南ＶＳ青島 膠南ＶＳ即墨 ?沿海板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成板塊化競(jìng)爭(zhēng)格局，挖掘板塊資源優(yōu)勢(shì)，形成項(xiàng)目資源的唯一性、權(quán)威性、排它性是項(xiàng)目成敗的關(guān)健。 目前區(qū)域市場(chǎng)分析總結(jié) ?膠南、黃島沿每板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)呈一體化發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需同時(shí)考慮兩個(gè)供給與兩個(gè)需求。 ?新膠南人 占 70%，包括： ?當(dāng)年購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房受利者 ?高校、機(jī)關(guān)等泛公務(wù)員 ?大企業(yè)轉(zhuǎn)移到膠南的高層管理者 ?隱珠區(qū)以紡織為主的私營(yíng)業(yè)主 ?其余 30%為 非青島區(qū)域 山東內(nèi)陸、內(nèi)蒙、東北、新疆等。 開(kāi)發(fā)區(qū) 合計(jì) 國(guó)有單位 集體單位 其他所有制單位 平均年工資 16800 34477 13979 14116 財(cái)富 階層 準(zhǔn)財(cái)富階層 上層中產(chǎn) 中產(chǎn) /白領(lǐng) 普通工薪 人數(shù)占產(chǎn)業(yè)人口的2%，收入是開(kāi)發(fā)區(qū)平均工資的 15倍 人數(shù)占產(chǎn)業(yè)人口的10%，收入是開(kāi)發(fā)區(qū)平均工資的 810倍 高端 中高端 容量 約 1400人 約 3500人 家庭年收入 60萬(wàn)元以上 3060萬(wàn)元 置業(yè)能力 200萬(wàn)左右 120萬(wàn)左右 總計(jì) 4900人 核心問(wèn)題一： —— 產(chǎn)業(yè)人口量： 開(kāi)發(fā)區(qū) 資料來(lái)源：2023內(nèi)膠南年鑒、世聯(lián)觀察 現(xiàn)有開(kāi)發(fā)區(qū)泛公務(wù)員有臵業(yè)需求的有效客戶(hù)容量約為 2023人 ?公務(wù)員及機(jī)關(guān)工作人員： ?區(qū)內(nèi)高校及職業(yè)學(xué)校教職工 ： 根據(jù)類(lèi)似區(qū)域及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)得出，目前開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有公務(wù)員及機(jī)關(guān)工作人員約有 4500人 ，其中有購(gòu)房或換房需求的 占 20%，則有效客戶(hù)為 900人 。 ?外地客戶(hù)，尤其是內(nèi)陸城市客戶(hù)在山東濱海城市購(gòu)房的現(xiàn)象比較普遍，且存在的量很大，因此吸引外地客戶(hù)來(lái)本項(xiàng)目購(gòu)房是存在可能性的。 本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值確定：膠南新區(qū)的 “ 前廣場(chǎng) ”； 黃島開(kāi)發(fā)區(qū)板塊的 “ 后花園 ” 案例 ?成都：高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ?無(wú)錫：新區(qū) ?常州：新北區(qū) ?連云港：連云區(qū) 根據(jù)世聯(lián)的研究，我們發(fā)現(xiàn)： ?城市新區(qū)的發(fā)展受政府與產(chǎn)業(yè)的合力作用巨大 ?產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部借助其不斷注入的高素質(zhì)人口的需求會(huì)逐漸形成勻質(zhì)的城市人文高端住宅區(qū)； ?園區(qū)周邊通常會(huì)形成兩類(lèi)房地產(chǎn)板塊：“前廣場(chǎng)”和“后花園”： ?老城區(qū)中產(chǎn)客戶(hù)被新區(qū)的發(fā)展?jié)摿λ?，并根?jù)各自的需求在周邊各個(gè)房地產(chǎn)區(qū)域進(jìn)行選擇置業(yè)； 位置 價(jià)值 價(jià)格規(guī)律 “前廣場(chǎng)” 園區(qū)與城市中心接近的區(qū)域 聯(lián)系園區(qū)和青島城市的交通要道，區(qū)域發(fā)展門(mén)戶(hù) 遵循城市中心房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律 “后花園” 園區(qū)與城市中心背離的區(qū)域 休憩、宜居價(jià)值 在園區(qū)價(jià)值的基礎(chǔ)上，遵循泛景觀物業(yè)的價(jià)值規(guī)律 價(jià)值確定策略： 本項(xiàng)目 vs黃島開(kāi)發(fā)區(qū)板塊： 利用臨海背山的還未受工業(yè)污染的優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境，及比鄰水城的優(yōu)越地理環(huán)境，打造 回家就是度假 的新生活模式環(huán)境 STRATEGY1 區(qū)域板塊內(nèi)外的競(jìng)爭(zhēng)策略：挖掘中高端客戶(hù)訴求，尋找突破區(qū)域價(jià)值的關(guān)鍵因素 濱海區(qū)大規(guī)模濱生活社區(qū)開(kāi)發(fā)共通的成功關(guān)鍵因素分析 我們研究了類(lèi)似項(xiàng)目，包括?？谖骱０镀瑓^(qū)、日照教授花園，廈門(mén)龍池項(xiàng)目，試圖尋找類(lèi)比案例成功的關(guān)鍵要素 案例選取條件： ?濱海新區(qū)； ?非一線(xiàn)濱海資源； ?目標(biāo)客戶(hù)相似； ?定位相似 STRATEGY2 ?？谑兄行? 海甸島新埠島片區(qū) 填海區(qū) 國(guó)貿(mào)區(qū) 工業(yè)區(qū) 西海岸片區(qū) 濱海大道 瓊 州 海 峽 美視高爾夫 長(zhǎng)信海岸水城 ?？谖骱０镀瑓^(qū) —— 美視高爾夫、長(zhǎng)信海岸水城 ?通過(guò)西海岸片區(qū)在同一區(qū)位 、 擁有同樣自然資源條件的成功與失敗案例的分析 ， 總結(jié)陌生區(qū)域大盤(pán)的KPI體系 。 ?園林布局： 13220平米水景，以湖水為中心，房屋臨水而筑，層疊水體由高至下蜿蜒流淌，弧形 水系貫穿 整個(gè)社區(qū)； ?建筑風(fēng)格：采集邁阿密濱海建筑精華，借鑒巴厘島梯田建筑風(fēng)格， 49層的最佳板式結(jié)構(gòu)、通透健康的 Y型建筑、挑高 6米的空中花園 46米寬私家大道，180米超寬樓間距 ,6米高空中花園 一期 二期 充分運(yùn)用“ 5分鐘步行圈”規(guī)劃思想，多元生活配套突破西海岸生活配套瓶頸 ?130米風(fēng)情商業(yè)街 ：業(yè)態(tài)類(lèi)型有西餐廳、風(fēng)情酒吧、健身中心、美容中心、洗衣店、醫(yī)藥店、中國(guó)移動(dòng)代辦點(diǎn)、中國(guó)聯(lián)通代辦點(diǎn)、中國(guó)銀行； ?商務(wù)服務(wù)中心： 面積 3709平米，內(nèi)設(shè)有氧健身中心、多功能廳、文化藝術(shù)博覽中心、棋牌室、兒童益智中心、 500平米多功能游泳池； ?大型購(gòu)物中心、合資的大型醫(yī)院、社區(qū)內(nèi)國(guó)際雙語(yǔ)藝術(shù)幼兒園在 規(guī)劃建設(shè)中。 總結(jié)西海岸的案例揭示的 KPI體系：產(chǎn)品品質(zhì)、升值空間和總價(jià)是客戶(hù)最為關(guān)注的核心 長(zhǎng)信海岸水城 西海岸高爾夫 美視高爾夫 地理位置 與海之間隔了濱海大道和長(zhǎng)信海景花園 與海之間只隔了濱海大道，有面向海的獨(dú)棟別墅，也有建在果嶺上的距離海較遠(yuǎn)的類(lèi)別墅 物業(yè)類(lèi)型 多層＋小高層 別墅＋類(lèi)別墅 均價(jià) 4000元 /平米 類(lèi)別墅（ TH+聯(lián)排） 9000元 /平米，別墅 1000－2023萬(wàn) 戶(hù)型 小戶(hù)型 60－ 80平米占20％， 主力戶(hù)型 120平米占 70％ 大戶(hù)型 330平米占 10％ 類(lèi)別墅 100－ 300平米 別墅 600－ 800