【正文】 I PANDA、 SKECHERS、酷、 VANS、 耐克 360、三葉草、 MOTIVI； 二樓：少女裝，阿桑娜、衣念、法文箱子、 TBF、 6IXTY 8IGHT、JNBY、面包黃油、 VERO MODA、 it、 SISILEY、 SEVEN DAYS； 三樓：淑女裝、少淑裝、屈臣氏； UR、歐時力、 EBASE、 OLIVE DES OLIVE、 5+、 ONLY、拉下貝爾、百家好、 MIND BRIDGE、 TAPE NADE、播、 FOREVER NEW 、馬克華菲、自然元素、 ESPRIT、 UDB、杰西卡、 QUIK SILVER、 ROXY； 四樓：休閑男裝； 優(yōu)衣庫、 GSTAR、歐時力男裝、百家好男裝、 LEE、 DICKIES；ABLE JEANS、斯萊德、 JACK JONES、 GXG、 gxg、集杰、 TONY JEANS、第五街、速寫； 五樓：運動、餐飲； 六樓：母嬰、兒童樂園、玩具反斗城； 七樓：餐飲； 八樓：餐飲； 九樓：龍之夢影院； 評價：龍之夢是上海地鐵商業(yè)的典范，憑借環(huán)線地鐵出口和大體量綜合性的 shopping mall，龍之夢匯聚了大量人氣。在人民廣場，選擇來福士，非常精準 。新開業(yè)的聯洋廣場招入 ZARA及 BLT超市，但是人氣不佳。嘉茂及巴黎春天均人氣不佳，華商時代廣場難以啟動，整個七寶目前還是以樂購購物廣場主導的日常生活型消費為主，難以擺脫社區(qū)型商業(yè)的僵局。 花木路： 目前無商業(yè)氛圍，地鐵口有浦東嘉里中心這一新建項目，目前在招商中。等大悅城二期及對面蘇河灣項目完成后可能會使得整個商圈的感官有所改變。北有新天地、淮海路，所處的地鐵六號線遭徐家匯及張楊路商圈掐頭去尾，加之該區(qū)域本身又欠缺商業(yè)氛圍，位置比較尷尬。經歷四年的培養(yǎng)期，并由最初的高端定位轉變?yōu)?“家庭娛樂中心 ”，如今的正大廣場人流如織，有效把握住了商圈 內的客流。龍之夢占據中山公園地鐵口的位置，憑借與地鐵的無縫銜接、巨大的體量、綜合性的功能設置，獲得成功幾乎是必然的。四川北路商圈能否涅槃，需要等待。 目前五角場還有一角在建設中，在建的合生國際廣場為大型的城市綜合體，含五星酒店、 5A寫字樓、還有 16萬平的 定位高端的shopping mall，據傳將引入一線品牌。商 場間錯位經營，形成了健康的商業(yè)環(huán)境和活躍的商業(yè)氛圍。兩相結合，居民會漸漸形成工作在市中心，消費在家門外的購物習慣，社區(qū)型商業(yè)開始成為具有一定區(qū)域影響力的副中心商圈。為吸引新天地帶來的外籍人士和時尚白領，翻新的香港廣場引入了美國的快時尚 GAP、奢侈品和上海第二家蘋果官方店；力保廣場引入 LV和杰尼亞，打造為奢侈品專營店；太平洋淮海店將時尚男裝樓層移至負一樓，期更適應商圈內客流的需求。其中嘉里二期將是小型中高端時尚 MALL的定位，建成后將對久光產生一定的沖擊。這體現了來福士速寫店選址的正確性，同時也反映出，在商業(yè)發(fā)達的地區(qū)，時尚 mall的業(yè)態(tài)已經成為年輕客群選擇的主流消費場所。 南京路步行街街鋪以量販類為主，較低端。上海的主商圈應具備以下幾個特點：擁有豐富的地鐵出口資源；形成較早，具有一定的商業(yè)規(guī)模和氛圍，且一直延續(xù)；商圈內業(yè)態(tài)組合豐富， 即有檔次上的高低端組合，也有不同商 業(yè)模式的組合；具備輻射整個上海地區(qū)的影響力，具有很高的人氣。其中北京、上海表現的更為突出。上海目前已開通 12條地鐵線路，一方面，地鐵在核心商圈的教誨可以使核心商圈可以聚攏更多人氣，另一方面，城市外圍變得更宜居（上班及外出購物的時間成本降低），從而使得社區(qū)型商業(yè)進入大發(fā)展階段。 江南布衣旗下“速寫”品牌 上海市調報告 一 . 城市概況 上海被定義為金融中心、國際化大都市，對內，輻射華中、華南地區(qū)；向外，則是展示中國形象的視窗。 5．外資企業(yè)多 就業(yè)群體年輕化 高收入年輕群體多。一直以來，商業(yè)從業(yè)者對國內市場的考察都是北看北京，南看上海。綜上，上海的主商圈有以下幾個： 南京路： 南京路以人民廣場為中心，東承外灘，西接靜安寺，大致可以分為三個區(qū)段：外灘至南京東路；人民廣場；南京西路至靜安寺。該區(qū)段商場較多，主要有南京大樓（低端傳統(tǒng)型百貨）、華聯商廈（低端傳統(tǒng)型百貨）、353廣場（中高端時尚 MALL）、宏伊國際廣場（中高端時尚 MALL） 、上海置地廣場（中高端時尚百貨）。 南京西路至靜安寺： 這一區(qū)段因為缺少步行街和外灘帶來人流，人流量少于南京東路，但是街鋪的檔次和品質感優(yōu)于南京東路。越洋廣場定位高端，以一線品牌和餐飲為主。但是無論是香港廣場還是力保廣場，體量較小、缺乏餐飲娛樂、不夠大眾是其缺陷，太平洋則過于老氣，傳統(tǒng)百貨的布局不再受青睞。 成為或者可以成長為城市副中心商圈，有二個必要條件：地鐵直達，地鐵可以使商圈的輻射區(qū)域擴大；功能綜合，商圈必須是綜合性的，可以滿足休閑、購物、娛樂、休閑的一系列訴求。 近年，徐家匯商圈已經沒有多余地塊引入新的商業(yè)項目。定位高端的合生國際廣場加入，將令五角場的業(yè)態(tài)組合將更加完備。 張楊路： 張楊路位于陸家嘴金融區(qū)與浦東居住區(qū)的中間位置，擁有完 備的商業(yè)配套和商場組合，加之第一八佰伴長于促銷活動的組織策劃，張楊路不僅是浦東新區(qū)的商業(yè)中心，在促銷季甚至可以吸引上海全城的關注（第一八佰伴 11年元旦促銷單日銷售 ）。 隨著龍之夢的成功，占有龍之夢 50%股權的凱德置地拿下龍之夢對面的地塊，準備引入自己另一個 shopping mall品牌 來福士。 隨著商圈的成熟，蘋果陸家嘴旗艦店、 IFC國際廣場相繼開業(yè)，陸家嘴的整體商業(yè)氛圍得到很大的提升。 雖然日月光充分利用地鐵口優(yōu)勢，地鐵層與六號線無縫銜接， 并在環(huán)島式建筑結構的中間設置了地鐵進出口，但是區(qū)位劣勢過大，周邊基本沒有地塊供新項目進駐，難以形成大商圈；業(yè)態(tài)組合也有欠缺，品牌檔次較低，缺乏娛樂項目。 吳中路： 華潤置地拿下吳中路地塊，據悉可能會建成萬象城。 雖然位置相對偏僻，但區(qū)位較有特殊性。 萬科位于七寶地鐵站的另一個上蓋項目即將啟動，七寶能否脫困，目前只能期待這個項目。 車站商圈： 火車站不夜城： 客流復雜，購物目的性不強，商圈內以餐飲類最為發(fā)達，不適 合中高端的現代百貨業(yè)發(fā)展。 新天地時尚： 所屬商圈：新天地 參照品牌：素然、 GSTAR 主要樓層及品牌： 負二：精品超市（未開） 負一：休閑裝， ANY WALK、 BREAD N BUTTER、 DAZZLE、 DEVIL NUT、FUKESKE、 JNBY、速寫、 VANS、力士寶、 OLIVE DES OLIVE、 SALAD、THE THING、 TOUGH、 6IXTY 8IGHT。隨著對面來福士的建設，中山公園這個商圈定可以更有效的攔截 4號環(huán)線的巨大人流量。 酒店、辦公樓是其優(yōu)勢項目，商業(yè)零售部分不清楚具體情況。目前，除了蘋果旗艦店人氣不錯，商場其余部分比較冷清。 KEITH等可能進駐； 項目地址： 位于莘松路、滬閔路、莘建路、莘東路之間的位置； 開業(yè)時間：具體時間不明，原定 11年 1月份開業(yè)，因為火災，時間延后； 優(yōu)勢： 位于莘莊最繁華的地段，周邊社區(qū)成熟，居民較多； 劣勢： 距離地鐵口較遠，輻射區(qū)域有限； 開發(fā)商資歷： 長峰集團與凱德置地合作項目，主要的商業(yè)運作由凱德進行，在上海以同樣的合作模式操作中山公園龍之夢，并獲得成功。美、 MOSCOT； 五樓：美容、餐飲； 評價： 檔次偏高，品牌偏女性、偏國際化，人氣一般； 金鷹： 評價：客群年齡層高，無休閑裝樓層； 恒隆廣場： 評價：高端奢侈品賣場，進駐成本大、難度高；因檔次過高，人氣一般，業(yè)績無保障。 東方商廈 參照品牌：無 主要樓層及品牌： 一樓：珠寶、化妝品，雅詩蘭黛、歐舒丹、香奈兒、蘭蔻、倩碧、資生堂、 SKII、嬌蘭、植村秀； 二樓：淑女裝、女鞋； 淑女裝，諾帝卡、卡利亞里、斯科菲爾德、 LACOSTE、 ICB； 三樓：少淑， ROEM、衣念、歐時力、 ESPRIT、巧帛、詩篇、歌力詩、 EWORLD、 KAKO、 EIN； 四樓：中老年女裝、內衣； 五樓：正裝、皮鞋； 六樓：休閑牛仔，第五街、蘋果牛 仔、墨達人、吉普、查理士河、佐治亞、馬克華菲、 PLORY、 ESPRIT、 JACK JONES、斯科菲爾德； 七樓：運動、戶外； 評價：無參照品牌分布，持傳統(tǒng)百貨格局，時尚感不足。 太平洋 參照品牌：三葉草、 GSTAR 主要樓層及品牌： 負一：餐飲； 一樓：鞋區(qū)、化 妝品； 化妝品，安娜蘇、鮑比布朗、 SKII、 MAC、雅詩蘭黛、倩碧、嬌蘭、蘭蔻、香奈兒； 二樓：休閑服飾，三葉草、 GSTAR、里維斯、 ONLY、 ESPRIT、衣念、 MANGO、 ROSE BULLET、歐時力、地速； 三樓：內衣、少淑裝，瑪絲菲爾蘇、 PRICH、斯科菲爾德、 Thursday island、歐寶、巧帛、 VERO MODA； 四樓：羊毛衫、淑女裝，玖熙、斯琴、 23區(qū)、 KAKO、愛特愛、安魅力、韋格納斯、歌力詩； 五樓：正裝； 六樓：休閑男裝，百家好男裝、 JACK JONES、馬克華菲、 YONY JEANS、查理士河、歡騰、鬼?；ⅰ?DENIZEN、 ESPRIT； 七樓：小家電、廚房、家紡； 八樓：童裝、玩具； 評價：人氣不錯，少女、少淑女裝較有優(yōu)勢。巴黎春天也針對性的將休閑裝樓層設置的較低，但是還是沒有完全彌補喪失先機的劣勢。 大寧國際： 參照品牌：無 定位：開放式購物廣場 主力商戶：上影影城、運動 100、國美、宏圖三胞、 CA、優(yōu)衣庫、喜來登酒店、大潤發(fā)超市； 主要業(yè)態(tài)與品牌： 餐飲：肯德基、必勝客、星巴克、味千、面包新語、哈根達斯、棒約翰； 娛樂：上影影城； 家居： EMOI基本生活； 休閑服飾： CA、優(yōu)衣庫、歐時力、 ONLY、 VERO MODA、 JACK JONES、艾格、熱風、衣念、 5+、維尼熊、 PLORY、 ESPRIT； 評價： 與類似的開放式購物廣場北京三里屯及上海新天地相比，大寧國 際缺乏區(qū)位優(yōu)勢，在區(qū)位上更靠近社區(qū)型商業(yè)；缺乏獨特性源， 項目沒有旅游資源，缺乏文化內涵；檔次相對較低，缺乏能帶動人氣的消費類品牌；缺乏商業(yè)氛圍，新天地靠近淮海路，而三里屯本身就是北京夜經濟的代表之一，相較而言，大寧國際需要更久的市場培育期。 關注老商圈升級改造項目，主要有 ：淮海路 —黃陂南路的香港廣場、淮海路 —山西南路的新鴻基 APM項目、四川北路中信泰富項目、南京西路的大中里項目、靜安嘉里二期、中山公園的長寧來福士。 關注新興商圈的新建項目，主要有：莘莊龍之夢、虹口足球場龍之夢。未來上海市場的拓展需要把握以下三個方面： 1. 加強團隊建設，鞏固現有布點。 東方商廈： 評價： 傳統(tǒng)百貨格局，內部結構比較混亂，男裝休閑樓層不夠統(tǒng)一； 大西洋百貨 評價：低端傳統(tǒng)型百貨，雜牌服飾多。 六百 評價：較低端，中老年女裝是其優(yōu)勢。 東寶百貨 評價： 老百貨改建，客群在認知和購買習慣上存在慣性，還是較高年齡層的消費者偏多； 休閑男裝品牌少，時尚度不足（ JACK JONESA、維斯凱、 G20xx、第五街）。 宏伊國際廣場 參照品牌：無 樓層及品牌： 負一：休閑餐飲； 一樓：珠寶、休閑服飾， TOUGH、 TESTTUBE； 二樓：休閑服飾，艾格、佐治亞、 LA GO GO； 三樓：休閑女裝， ONLY、 VERO MODA、百家好、 EBASE、拉夏貝爾； 四樓：休閑男裝， GXG、 JACK JONES、馬克華菲； 五樓：餐飲； 評價： 定位較低端，人氣差； 華聯商廈 評價：老百貨，無休閑男裝樓層（ 商場二樓被優(yōu)衣庫整體拿下）； 南京大樓 評價：老百貨，無品牌服飾； 上海置地廣場 參照品牌：無 樓層及品牌： 負二：特賣區(qū) 負一：鞋區(qū)、餐飲； 一樓：鐘表首飾、化妝品，歐萊雅、美寶蓮； 二樓：少女裝，艾格、衣念、 ESPRIT、 VERO MODA、 LILY、淑女屋、 TAPE NADE、維尼熊、歐時力、 SCAT、米可巴納、 ONLY、百家好、阿桑娜； 三樓：