【正文】 投融資渠道進一步拓寬，投資主體實現(xiàn)了多元化。 （四）于洪區(qū) 綜合實力 于洪區(qū)毗鄰母城沈陽，半環(huán)市區(qū)，兼具城鄉(xiāng)功能，地理位置得天獨厚，與鐵西新區(qū)、和平 區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū)等市區(qū)接壤，是沈陽 “ 西拓 ” 和 “ 北進 ” 的重要承載空間，是沈陽西部最具活力的經(jīng)濟增長板塊，是實現(xiàn)沈陽工業(yè)轉(zhuǎn)移的主要陣地，肩負著輻射其他縣區(qū)的重任。丁香地區(qū)生態(tài)濕地形象初現(xiàn)。 于洪區(qū) 投巨資打造城鄉(xiāng)一體基礎(chǔ)設(shè)施平臺。從中長鐵路橋處流入于洪區(qū)。年平均降水量為 毫米，年日照時數(shù)為 2527 小時，日照百分率為 57%。區(qū)政府駐地距市政府 11 公里。交通條件得天獨厚，位于東北最大交通樞紐最近輻射圈內(nèi) ,被譽為 “ 黃金通道 ” 的沈大高速公路縱貫?zāi)媳?，京沈高速公路橫 貫東西，沈西大型編組站坐落區(qū)內(nèi)，專用鐵路已并入東北路網(wǎng) 。水資源于洪區(qū)境內(nèi)有渾河、蒲河、細河、九龍河、小渾河 5 條河流。地形平坦而開闊， 一般海拔在 3040 米之間。新建、改擴建黃海、金山等大型熱源廠 5 個 ,新增集中供熱面積 112 萬平方米。到 2020年，地區(qū)生產(chǎn)總值達到 1000 億元，年均增長 10%；財政一般預(yù)算收入達到 34 億元，年均增長 %；固定資產(chǎn)投資累計完成 20xx 億元。農(nóng)村人均收入實現(xiàn) 6910 元 ,比上年增長 ％。以于洪新城、黃海路商務(wù)核心區(qū)為代表的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，擁有大量的城建和商業(yè)開發(fā)用地，是沈陽城區(qū)外延和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理想空間。 二、 沈陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及各區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一） 20xx 年沈陽房地產(chǎn)市場宏觀狀況 中國最大管理資源中心 20xx 年的樓市不平靜。在新實施的《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中，與居住者密切相關(guān)的有關(guān)事項得到更加細化，像小區(qū)車位收費、服務(wù)承諾兌現(xiàn)等問題都作了明確的要求。 5 月下旬在北部的“萬科中央公園”揭開面紗，以顛覆傳統(tǒng)的“共生多元情景建筑”引領(lǐng)“公園生活方式”；而早在 2 月份萬科救災(zāi)渾南拿地，吹響進軍渾南的號角， 8 月萬科新榆公館舉辦揭密北歐傳奇的“產(chǎn)品推介會”， 9 月萬科新榆公館的“斯堪的納維亞之旅”示范區(qū)正式開放，當(dāng)日即有 1500 余人到訪。 在渾南樓市板塊的發(fā)展過程中唯一的大型商業(yè)綜合體沈陽女人街起到致關(guān)重要的作用。建筑面積 43 萬平方米的瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)是一個具有濃郁瑞士人文風(fēng)情的大型生態(tài)景觀社區(qū)。 （ 1）東部：魅力始終綻放 1）東部新興區(qū)域： 棋盤山對于沈陽樓市的吸引力并不是從 20xx 年才體現(xiàn)出來的。 但是在 20xx 年，由于大量的基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施建設(shè)的投入，棋盤山區(qū)域?qū)⑼黄瓢l(fā)展瓶頸，旅游業(yè)、酒店業(yè)、園藝業(yè)將在沈城齊頭并進，改善東部新興板塊目前低密度住宅集中、商業(yè)配套不夠豐富的單一格局。 在成熟的大環(huán)境下，東部仍然是沈陽人最青睞的置業(yè)熱點區(qū)域，上述這些精品社區(qū)在推動?xùn)|部發(fā)展成熟的同時，也取得了不俗的業(yè)績，實現(xiàn)了共贏的目的。 于洪新城地處沈城二三環(huán)之間，東至二環(huán)路、西抵三環(huán)路、北接沈遼路、南臨渾河，規(guī)劃面積 平方公里，是渾河城市景觀帶的重要組成部分，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。 4）滑翔居住區(qū) 指滑翔小區(qū)及周邊地帶，該區(qū)域以中高檔老盤（萬科花園、城建花園等）著稱，該區(qū)域的房地產(chǎn)項目為帶動滑翔區(qū)域及鐵西區(qū)的發(fā)展起到了不可磨滅的作用。這個板塊的樓盤特點是位于皇姑、和平、鐵西交接處，區(qū)域配套成熟，交通便利，人口密度大，主要客戶來源為皇姑、和平、鐵西，房價在 3000 元 /平方米起，均價達到 3500 元 /平方米，基本規(guī)模占地在 20 萬平方米左右。 中國最大管理資源中心 商鋪 amp。 （二） 20xx 年沈陽房地產(chǎn)市場展望 在過去的 20xx 年，沈陽樓市在經(jīng)歷了國家一系列新的宏觀調(diào)控之后，市場出現(xiàn)了“ 有驚無險 ” 的局面。隨著城市化進程的加快、沈陽城市框架的擴大、市場需求的多元化發(fā)展，在某種程度上，沈陽樓市某些產(chǎn)品如中小戶型、普通住宅還存在有效需求供給不 足的現(xiàn)象，某類產(chǎn)品市場還是空白。產(chǎn)品類型上如七里香提的庭院洋房會繼續(xù)受歡迎，而消費群體上細分也將更加明顯，如陽光 100 國際新城變提出 “ 為青年的沈陽，為沈陽的青年 ” 。二環(huán)以外西部地產(chǎn)的樓盤項目，經(jīng)過近幾年的開發(fā)，逐步趨近于大盤化和成熟化。其中沈陽礦山集團、沈陽鼓風(fēng)集團、沈陽機床集團、北方機車車輛公 司、沈陽雪花啤酒集團、沈陽盛世高中壓閥門公司都將西遷，是潛在的大客戶群。自然環(huán)境上的優(yōu)勢，對于生活在這里人們的身心健康都是很有好處的。對購房者來說，多坐一站路或少坐一站路，在時間上是差不多的，這樣一來，地鐵沿線的遠郊樓盤在位置上的劣 中國最大管理資源中心 勢就不明顯了。反觀沈陽目前已經(jīng)成熟的一些開發(fā)區(qū)域，由于土地資源的限制，在項目整體規(guī)劃及未來銷售上受到一定的局限。 整個 于洪新城由東向西分四期開發(fā)，預(yù)計 10 年全部建成，其中居住用地 平方公里，建設(shè)中低密度的住宅，形成城市邊緣新的生態(tài)居住區(qū)。同時，于洪區(qū)政府還將在新區(qū)的綠地建設(shè)上加大投入力度，細河沿線 43 萬平方米的公共綠地將在高標(biāo)準(zhǔn)的要求下完成，碧波加上碧草，于洪新城的 “ 新鮮 ” 感覺更加強烈。 定位 —— 中高檔住宅集中 目前雖然于洪新城的各家項目特點不同，但是卻都集中在中高檔住宅的開發(fā)定位上。而按照于洪新城的整體計劃，這里將在 20xx年年中 之前完成路網(wǎng)一期 “ 三橫兩縱 ” 的道路建設(shè)，三橫中包括仙女河路、細河路和汪河路，建成后路寬達到 40 米，全部是雙向 8 車道；縱向兩條位于洪世紀(jì)大道和城東湖街，于洪世紀(jì)大道寬 60 米，為雙向 10 車道，城東湖街的寬度也有 24 米。例如 已經(jīng)開發(fā)建設(shè) 瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)總建筑面積為 43 萬平方米；永來紫郡城大約為 40 萬平方米；陽光 100 國際新城則在這里購買的 1500 多畝土地，開發(fā)面積達到 150 萬平方米 ；而在 20xx 年即將開發(fā)宏發(fā)地產(chǎn)也是作為沈陽本土開發(fā)商在于洪新城內(nèi)投資的百萬平方米的大項目 。因此，這里也會吸引到城市中的年輕新貴。規(guī)模開發(fā)、大盤時代正是于洪新城最不容小視的特征。新修建的二環(huán)路為十車道的交通主干道，更大的滿足該地區(qū)的交通要求。 投資回報率分析：攬金寶地 首先，單純從 土地上來看，隨著一環(huán)以內(nèi)基本無地可用，一二環(huán)之間供地量日益減少，再加上沈陽市重點建設(shè)項目丁香湖的開啟，二環(huán)路北于洪區(qū)將成為土地價格日益提升的重點區(qū)域，也將日益成為各大開發(fā)商重點關(guān)注區(qū)域。 本案作為區(qū)域少量具有土地性質(zhì)國有、手續(xù)完備項目，占據(jù)整個區(qū)域板塊較優(yōu)地理位置，地塊較為方正，開發(fā)控制用地 萬平方米，容積率為 ，總建筑面積達到 萬平方米，無市政規(guī)劃分割，整體性較好， 區(qū)域因處城市邊緣地帶，故生態(tài)環(huán)境及空氣指標(biāo)素質(zhì)較佳，可完全作為營銷概念推廣方向之一。大二環(huán)及沈大、京沈高速公路環(huán)繞四周，東西快速干線也已開通。為改善投資環(huán)境，徹底解決駐沈外商子女就學(xué)問題，目前沈陽北大青鳥集團（原沈發(fā)展）投資建設(shè)國際學(xué)校（包括小學(xué)、初中、高中）項目， 20xx 年 9 月已開始招生。該項目在規(guī)劃設(shè)計上采取人車分 流，多層與小高層相融合，景觀錯落有致，形成綠色環(huán)保的人居環(huán)境。周邊配套齊全東方家園、銀行、郵政所、 醫(yī)療診所、公安派出所、幼兒園、小學(xué)等配套一應(yīng)俱全。朝向，符合北方特點住宅，進深小、面寬大，有利于采光和通風(fēng)，均為正房（南北朝向），符合北方特點；本項目，更是強調(diào)人居環(huán)境尺度。沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)自 20xx 年被沈陽市規(guī)劃局升級為六級區(qū)域，即拆遷補償費用為 2083 元 /平方米，與張士村屯項目未來價格相當(dāng)，等同于補償費，便利公交拉近了與市中心的距離，必將成為鐵西新區(qū)外商、年輕工作人員及周邊百姓的購房首選，在方圓十公里范圍內(nèi)具有絕對的市場競爭優(yōu)勢，尤其其周邊區(qū)域在 20xx 年只有本項目一個新建工程。同時其周邊交通十分便捷，置身于未來地鐵一號線沈新路站（預(yù)計 20xx 年 11 月試驗段開工，20xx 年本段線路提前試運行）。因此，本項目的銷售客戶市場十分廣泛。以該區(qū)域商品房銷售價格為例，亞都名苑等樓盤增長率在 30%左右，遠遠超過與于洪北部地區(qū)相連的皇姑區(qū)房地產(chǎn)的增長率。該區(qū)域周圍還有怒江街、長江街、黃河大街等多條道路，四通八達的路網(wǎng)，提供了便捷的道路交通條件。而對照國內(nèi)大盤開發(fā)最成功的廣州番禺地區(qū)，于洪新城在沈陽的位置上又 有著景觀和交通優(yōu)勢，并沒有遠離城市生活的核心區(qū)域，因此可謂是前景無限。 配套 —— 生活配套借助鐵西滑翔 滑翔生活區(qū)是沈陽市規(guī)劃較早的大型生活區(qū)，目前不僅居住人口密集，在生活配套上也實現(xiàn)了應(yīng)有盡有的目標(biāo)。 人群 —— 年輕化、平民化 于洪新城中擁有大量的開發(fā)項目即將 和已經(jīng) 進入銷售階段，并且有大量的市場潛在供應(yīng)。 未來升值潛力不可限量。因此， 從項目的一開始便 利用這里的自然環(huán)境優(yōu)勢，加上交通便利的優(yōu)勢，打造適合百姓居住的中檔住宅產(chǎn)品 ， 瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)的項目中，除了少量38—— 77 平方米的精裝修 公寓之外，住宅的戶型多在 78—— 200 平方米之間，而以 110平方米左右的戶型為主力，在素質(zhì)上屬于高品質(zhì)的大眾樓盤。另外，還有大連華銳集團、沈陽宏發(fā)地產(chǎn) 也將在明 中國最大管理資源中心 年在于洪新城投資建設(shè)新項目 。從整體上看，新城由北至南將形成 “ 帶狀結(jié)構(gòu) ” ，包括整合發(fā)展帶、公共設(shè)施帶、生態(tài)居住帶、生態(tài)休閑帶和 “1 +4” 的兩級服務(wù)中心體系，預(yù)計人口規(guī)模將達到 26— 28 萬人。 還值得一提的是，由于大量大中型企業(yè) 的西遷，進入經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)越來越多，這些項目的目標(biāo)客戶群體的逐步擴大，自然也就為這里帶來了更加值得期待的美好前景 （二） 于洪新城區(qū)域： 中國最大管理資源中心 有城西住宅的民間親和力量，有城南環(huán)境景觀優(yōu)勢，今年的沈陽樓市中，沈陽城市西南角一塊沃土悄然崛起，蓄勢待發(fā)，并已經(jīng)初具規(guī)模。 而沈陽地鐵預(yù)計在 20xx 年提前開通鐵西段，這樣城市西部的郊區(qū)區(qū)域的增值會馬上顯現(xiàn)出來，現(xiàn)在價格在 20xx—— 2400 元 /平方米范圍內(nèi)的地鐵物業(yè)均有 500 元 /平方米的升值空間。 供應(yīng) —— 上市量整體降低 目前，該區(qū)域大量項目為區(qū)域當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，老盤推出新的項目：比較有代表性的如友誼城繼 20xx 年推出友誼城青蘋果住區(qū)、 20xx 年推出蘋果洋房；三隆地產(chǎn)也推出了三隆世紀(jì)新城；民安集團推出了民安康城二期；金廈地產(chǎn)推出了金廈雁翔居、金地系列也推出了金奧新城等等這些老盤推出的新項目， 而沈遼路沿線將會有兩個新項目在年初開始啟動 —— 萬熹綠景和青城，而位于沙嶺周邊的項目也只有蘭臺小鎮(zhèn)和假日小城等。 交通 —— 提升通行速度，具有未來前景 以前大多數(shù)人買該區(qū)域的住宅考慮的首要問題都是離工作地點的遠近，可是核心地段過高的房價又使普通的居民望而卻