【正文】 意義： 通過對幾個月來天山水榭花都走過的風風雨雨的總結，告知市民水榭花都今天成功的必然，同時也表明未來將走的更好，塑造項目形象，同時也是為二期銷售做準備。 ? 限時搶購 ： 1，開盤前兩天，只對 VIP卡客戶銷售； 2， 5月 18日當天，從早上 8點，限時搶購正式開始，根據(jù)排隊順序依次選房，每人限制時間 15分鐘，超過 15分鐘視為自動放棄，售樓部開放時間到晚上 6點整； 3， 5月 18日當天，每兩個小時銷售價格上調一次， 5月 19日，價格統(tǒng)一，但仍低于整體均價 100元， 5月 20日，價格恢復到 3000元，同時購房不再限制于 VIP卡客戶。 ? 時間： 2023年石家莊春節(jié)房地產(chǎn)交易會 ? 措施、手法： 1，買斷會刊黃金版面：封面、封底、封 3 2，在所有房交會與客戶溝通的廣告中出現(xiàn)水榭花都形象廣告。 系列活動二： 新聞發(fā)布會 （鋪墊期） ? 意義： 項目信息透露，引起市場關注，表明開發(fā)商決心。 ? 4月 26日－ 5月 17日，組織“水榭花都”考察團活動，通過現(xiàn)場極具煽動力的園林、建筑、會所、模型、樣板房等展示，讓客戶鑒證項目一流品質，引起轟動效應，積累大量客戶，為開盤熱銷創(chuàng)造條件。 ? 要實現(xiàn)開盤熱銷，必然需要積累大量的客戶。 二、 項目總體營銷戰(zhàn)略 ? 貝爾高林擅長水景營造； ? 項目具備較好的素質，賣點突出，但其中最為明顯、最具宣傳推廣價值的為水景； ? 石家莊人對水景住宅具有相當高的認同度； ? 符合“水榭花都”這個項目名稱； ? 具體廣告語由廣告公司另行提供。 ? 總體而言，該項目為本項目長期競爭對手。 一、市場營銷環(huán)境 案例一 ： 國際城 ? 以 大氣、另類的樣板房展示及模型展示吸引客戶，起到轟動效應； ? 雖以國際化形象出現(xiàn)，但缺少自身產(chǎn)品上的支撐； ? 缺少對整個項目的戰(zhàn)略性規(guī)劃，同時工程形象未能跟上宣傳步伐； ? 其旺銷主要緣于低價入市和煽情的營銷手法； ? 雖然本項目與國際城的目標客戶存在一定的差異，但其大氣的營銷手法同樣值得學習。 97年 2023年 2023年 2023年 2023年后 發(fā)展階段 起步階段 產(chǎn)品競爭階段 綜合素質競爭階段 石家莊房地產(chǎn)發(fā)展階段示意圖 二、 項目總體營銷戰(zhàn)略 總體目標 ? 將水榭花都打造為石家莊頂級房地產(chǎn)品牌。 二、 項目總體營銷戰(zhàn)略 二期賣社區(qū) ? 一期客戶入住，項目實景已經(jīng)充分展示，建筑及園林品質不再可能在市場上引起大的轟動，并且項目外在品質復制簡單，不具備長久競爭優(yōu)勢； ? 真正的好盤，在于能以好的項目外在品質為基礎，為業(yè)主提供一個良好的居住氛圍，創(chuàng)造社區(qū)品牌，在物質與精神上雙重滿足業(yè)主居住需求，體現(xiàn)“ 21世紀人居理念”； ? 從二期開始，建立“天山會” ——見形象推廣篇。 三、入市時機 入市時機策略安排 ? 4月 8日，開始內部認購。 ? 效果控制： 與政府規(guī)劃部門聯(lián)合炒作，增強宣傳可信性。 系列活動三： 財智人物風云榜 （內部認購期 ） A、 意義： 針對潛在客戶作宣傳，引起共鳴，使其產(chǎn)生興趣；同時創(chuàng)造話題，引起市場廣泛關注、提高項目知名度。 ? 廣告： 以參觀者身份的形式，通過報紙軟文炒作參觀活動的熱烈及參觀者對項目素質的高度贊揚； 注： 詳案在發(fā)展商認同思路后另行提供。 系列活動之八： 豪宅論壇 （持銷期） ? 意義： 體現(xiàn)項目高素質及企業(yè)的專業(yè)化形象； ? 時間： 8月 16日（周六） ? 地點： 石家莊頂級酒店 ? 與會： 建設部領導，河北省建設廳領導，石家莊建委領導，石家莊主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代表，北京某知名地產(chǎn)人士（如馮倫），各合作單位代表，電視臺、報社等媒體記者。） ? 地點： 石家莊頂級酒店 ? 與會： 天山領導，中國發(fā)達城市康居工程項目開發(fā)商領導，建設部領導，中國某地產(chǎn)界知名人士，同致地產(chǎn)代表，電視臺、報社媒體記者。 ? 在《空姐與記者》、《明鏡高懸》、《霹靂菩薩》、《鐵齒銅牙紀曉嵐》、《夢斷紫禁城》等電視連續(xù)劇中飾演主角。 ? 為保證使用價值，可按出場次數(shù)簽定費用標準。 ? 擔任社會公職，便于活動開展及在行業(yè)內的形象建立。 四、 企業(yè)回饋社會理念 ? 目的： 為保持企業(yè)的公眾形象、建立企業(yè)品牌，體現(xiàn)企業(yè)在發(fā)展的同時不忘給予社會回報的崇高精神。 ? 這種品牌、 VI的附屬關系在汽車行業(yè)表現(xiàn)最為明顯，一般說來，汽車生產(chǎn)廠商企業(yè)標識與汽車品牌標識是完全獨立的兩部分。 ? 洗手間、廚房的擺設要精致，體現(xiàn)生活細節(jié)。 四、圍墻 ? 將圍墻做成生活走廊，描述小區(qū)未來業(yè)主在水榭花都的一天和在工作上的一天。 六、小區(qū)主入口 ? 作為給予客戶的第一形象，小區(qū)入口顯得特別重要，它客戶心中形成先入為主的映像； ? 在入口處，進廣場位置，做一精美小雕塑，以展示小區(qū)形象。 九、高爾夫車 ? 在銷售現(xiàn)場配置 3部左右的高爾夫車，用于現(xiàn)場園林及樣板房的參觀。 ? 內部認購期間，不簽訂認購合同，不認購房號，但客戶可購買優(yōu)先購房卡 —— VIP卡。 ? 5月 20日后，項目均價 2634。 ? 報紙、戶外、電視廣告為主，廣播廣告為輔。都市報共 4次， *4＝ ；晚報 14次， 5*14＝ 70萬 ? 小計： 三、費用預算 開盤強銷期 －（ － ） ? 報紙硬廣告 ： 5月 18日晚報、都市報各一， 5月 19日－ 6月 30日，每周兩次。 三、費用預算 ? 宣傳資料： 內部認購期，樓書 1500本， ，折頁， 5000份，生活手冊 1500本， ，手提袋 1500份， ；開盤強銷期，樓書 1500， ，折頁 8000份， ，生活手冊 1500份， ，手提袋 1500份， 。 :52:4707:52:47January 31, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :52:4707:52Jan2331Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , January 31, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 31日星期二 7時 52分 47秒 07:52:4731 January 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :52:4707:52Jan2331Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :52:4707:52:47January 31, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 ? 現(xiàn)場包裝費： 預計 200萬 ? 一期營銷費用總計： 58+46+++141+200＝ ? 一期銷售金額 ＝ *2600＝ 17004萬 ? 營銷費用比： ＝ ％ ? 略高于正常水平 ,但考慮到一期建立知名度需要、部分費用需分攤到后期以及開發(fā)商所能拿到的優(yōu)惠價格等幾個因素，該費用在可接受范圍。 ? 天山專欄： 每月 2萬，共 4萬。 ? 鋪墊期形象建立為主，內部認購期項目整體形象的宣傳，開盤期以開盤熱銷，持銷期項目分賣點的詳細闡述。 ? 為防止優(yōu)質單位被搶空，在開盤期間， 150套限時搶購單位由發(fā)展商與同致地產(chǎn)預先共同