【正文】 40217 3841 2023 44324 424 4631 2023 29262 151 5909 （六）商品房交易情況分析 2023年成交 29262宗，成交面積 ，成交套數(shù)和總成交面積分別較去年同期下降34％、 36％左右。（旅順規(guī)劃交通路網(wǎng)的進(jìn)展程度：煙大輪渡試運營，哈大電氣化鐵路延伸到旅順新港，土羊高速公路通車，輕軌前期規(guī)劃已經(jīng)啟動，大連 旅順公交線路已開通） （一）大連市土地供應(yīng)情況分析 根據(jù)大連市 2023年房地產(chǎn)開發(fā)項目供地計劃 （ 市內(nèi)四區(qū) ） ， 2023年大連市內(nèi)四區(qū)計劃安排房地產(chǎn)開發(fā)用地約 380公頃 。 一期建設(shè)大醫(yī)和大外在 2023年投入使用。 旅順規(guī)劃發(fā)展趨勢的影響 — 軟件產(chǎn)業(yè)的影響 小結(jié)： 軟件產(chǎn)業(yè)成為國家、大連市重點扶持項目，資金流、技術(shù)流匯集，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 總 人 口 : 21萬 是國家級風(fēng)景名勝區(qū)、國家級自然保護(hù)區(qū)、國家級森林公園、天然不凍港 行政規(guī)劃 旅順老城區(qū) 旅順開發(fā)區(qū) 旅順新城區(qū) 旅順城區(qū)現(xiàn)共有人口 21萬，由老城區(qū)、旅順經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城區(qū)三個居住組團(tuán)構(gòu)成，未來規(guī)劃人口分別為 15萬、 20萬、 15萬。另外，還有 4個國家級對外開放先導(dǎo)區(qū)(開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū) )。 ◎ 大連做為做“最適合人居全球環(huán)境 500佳城市”之一，其宜居的環(huán)境收到了廣泛的認(rèn)可，并吸引的海內(nèi)外的人士來連旅游置業(yè)。新市區(qū)由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D港”、大窯灣港區(qū)組成。 “三帶”：即南路、中路、北路產(chǎn)業(yè)帶。 大外、大醫(yī)將成為首批入駐大學(xué)園區(qū)的高校，未來規(guī)劃預(yù)期將有 10多所高校陸續(xù)入駐園區(qū)，這里將成為大連市的一個高校聚集區(qū)，形成規(guī)模性教育產(chǎn)業(yè)。 大學(xué)產(chǎn)業(yè)匯集龐大人流，大量中高檔消費群體將拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并產(chǎn)生強勁的房地產(chǎn)置業(yè)投資需求。 0501001502002503003502023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年1 6單位：億元 （三）房地產(chǎn)施工情況分析 大連市 2023年的房地產(chǎn)供給量突破 2300萬平，而大連市每年的市場需求量控制在 400500萬平，供需的巨大反差，給 2023年大連房地產(chǎn)市場帶來前所未有的壓力。 隨著旅順口區(qū)城市功能的重新定位，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年高速增長。 商品房市場 ：受大連擠出效應(yīng)與相關(guān)政策的影響 ,市場的需求得到有效釋放，此外由于旅順口區(qū)一直以來都被譽為大連的后花園，優(yōu)美的自然環(huán)境和清新的空氣吸引了很大一批外來人員在此購房，因此消費者對旅順的商品房市場的關(guān)注度將逐步增強 價格變化 ： 0305市場快速上揚。 ? 別墅類產(chǎn)品，居住更為舒適。 目前區(qū)域住宅住宅售價在 4000元以上。 ? 周邊無大型公園或大型綠地，空氣質(zhì)量不高。 ? 配套齊全，道路交通更便利。 2期 16萬平方米。 （四）區(qū)域市場研判 ◎ 供求關(guān)系方面： 據(jù)不完全統(tǒng)計，旅順未來兩年的開發(fā)量應(yīng)在 400萬平左右，而且有近 200萬的開發(fā)量集中在中檔區(qū)域。但是高品質(zhì)項目還是會供不應(yīng)求，而低素質(zhì)項目則會明顯滯銷，兩極分化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。和平海岸。設(shè)施配套日益完善，城市建設(shè)進(jìn)程加快。 眾多樓盤都瞄準(zhǔn)了別墅市場，紛紛推出別墅項目，在萬科 ?溪之谷、藍(lán)灣等大型別墅社區(qū)相繼開放示范區(qū)之后，大連的別墅市場開始風(fēng)起云涌，一時間讓大連的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了從未有過的別墅“主流”，墅之爭在所難免。 從市場需求看 ，大連的房地產(chǎn)市場并不是大連一地的市場，作為東北的出?？冢筮B吸引著整個東北購房者的目光，再加上內(nèi)蒙古和北京等省市的購房者也開始把注意力轉(zhuǎn)向大連，市場蘊含的購買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了目前能探知的程度。贈送半地下空間及私家車庫。 銷售率：開盤當(dāng)天 47套別墅全部售磬。 √ 緊臨塔河灣浴場，海景資源豐富，另外小區(qū)內(nèi)建有 6萬平方米的人工湖，使業(yè)主感受親水生活。 √ 二種戶型，面積全部為 220平方米。 ◎ 從推廣手段看，以示范區(qū)帶動銷售，持續(xù)廣告活動，提高關(guān)注度。 √ 就項目的品質(zhì)而言，與熱銷的別墅產(chǎn)品具有一定的相似性，因而市場有著較大的發(fā)展?jié)摿?。距大連市區(qū)約 45公里。 綜述 :從項目目前情況來看，各項基礎(chǔ)配套設(shè)施還較為匱乏，尚無法從根本上滿足生活所需。 地塊狹長不利于社區(qū)規(guī)劃，南北山地，西面觀海指數(shù)較低； ◎ 此地塊東部距海灣較近，但海岸主要為養(yǎng)殖區(qū)，景觀比較差。 （一）別墅產(chǎn)品主力客群 三、項目客群定位 （一）別墅產(chǎn)品主力客群 □ 大連及東北三省養(yǎng)生、養(yǎng)老客群 他們自身有多年的積蓄，或由有雄厚資金實力的子女出資買房選擇來此頤養(yǎng)天年，這一部分人在整體年齡上略微偏高，喜歡安靜、環(huán)境幽雅的生活，對物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)。 □ 大連及東北長線投資客群 這部分客戶多為職業(yè)或半職業(yè)的房地產(chǎn)炒家，在多個項目均有投資，注重的是項目的短期獲利能力和長線升值潛力。 （二）高層產(chǎn)品主力客群 ： 定位思考： 由于目前旅順項目目標(biāo)客群大體類同，而吸引客戶的賣點都集中在“海景、度假、養(yǎng)生、休閑及投資”概念上，千篇一律，因此我們在做足養(yǎng)生概念的前提下，要獲得市場的認(rèn)可，需要找到“除了山海之外”、除了養(yǎng)生之外差異化的傳播方式。 ◎ 該廣告語大氣磅礴、穩(wěn)重有力，正于合生企業(yè)所一貫開發(fā)價值理念相吻合。所以案名上希望突出項目大氣、風(fēng)水好的形象，更適合養(yǎng)生和度假。 合生 木蘭圍場又稱清代皇家獵場，是皇帝、八旗子弟及王公貴族行圍打獵、習(xí)武的場所，這里林浪似濤，碧波萬頃，浩瀚無際。目的不同，但對于度假的源本和最高理想相同 御景龍灣，占三山環(huán)抱、一港碧海的上佳之地，憑籍合生創(chuàng)展 15年全國專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，融匯全球建筑高品精華，開創(chuàng)一種尊貴享受的度假生活。 第二步 : 精神動人 —— 確定項目高端品牌形象，傳播項目價值精神。 在實際操作中我們可以通過 合生會會員俱樂部 的帶動，以富有人情味、可參與性的活動，促進(jìn)老客戶帶新客戶，形成以老帶新局面，加強對老客戶人際圈的吸引力，以持續(xù)的市場影響，觸動目標(biāo)客戶群的敏感神經(jīng)。 序號 銷售周期 階段劃分 1 入市期 — 2 預(yù)熱期 — 3 蓄勢期 — 4 開盤引爆期 — 三、首期開盤前推廣節(jié)點劃分 2023/11 12 2023/1 2 4 5 項目入市 首期開盤引爆 首期開盤前蓄勢 市場預(yù)熱 品牌宣傳 企業(yè)公關(guān)活動繼續(xù)深化企業(yè)品牌宣傳 項目概念定位與開盤前 的市場引銷，構(gòu)造未來市場 配合首期物業(yè)開盤實現(xiàn)熱銷，達(dá)到階段銷售任務(wù)，同時提升項目與開發(fā)商品牌，確立在大連及中國東北地區(qū)行業(yè)領(lǐng)先地位 新年聯(lián)誼活動 樣板示范區(qū)開放、春季房交會 首期樓盤開盤 3 項目奠基、售樓處營建 入市期 階段主題 中國豪宅專家，合生創(chuàng)展來了 訴求重點 √ 營造項目工地及現(xiàn)場氣氛 ； √ 合生創(chuàng)展品牌宣傳為主，高姿態(tài)入市，開場需要制造一個轟動的市場效果； √ 通過有序、有目的的前期醞釀工作，引起市場對本項目的興趣，在一定范圍內(nèi)初步建立項目的品牌形象。 邀請資深健康養(yǎng)生專家、健康養(yǎng)生明星楊麗萍進(jìn)行現(xiàn)場講座，闡明冬季養(yǎng)生的重要意義。 （四）開盤引爆期推廣策略 第四階段戰(zhàn)術(shù)解讀： 廣告造勢計劃： 項目 廣告策略 系列廣告主題 硬廣 持續(xù)導(dǎo)入項目產(chǎn)品各大賣點 √ NOOSA灣、 BURAU灣 …… 一個灣一種精神 —— 御景龍灣，海岸聯(lián)排別墅即將榮耀開啟 √ 今日，尊享 御景龍灣，開啟現(xiàn)代宮廷式濱海度假生活 √ 比弗利山莊、霍克灣、長島 … 別墅是身份的象征 ———— 御景龍灣，海岸聯(lián)排別墅美景完美呈現(xiàn) √ 一生一墅，始于 2023的盛世尊榮 √ 一生一墅，非凡門第的無上榮耀 軟文 對合生創(chuàng)展進(jìn)入大連進(jìn)行廣泛宣傳、炒作，闡明入連重要意義 √ 御景龍灣，宮廷別墅生活榮耀綻放 √ 合生創(chuàng)展，完美別墅締造者 媒體選擇： ◎ 報紙廣告：大連日報、大連晚報、新商報、遼沈晚報、長春日報、吉林城市晚報等同時進(jìn)行項目開盤宣傳； ◎ 雜志：酒店 DM、合生北京、上海、廣州會員內(nèi)部刊物 ◎ 機票、航空雜志廣告：尤其面對東北省一線城市航線進(jìn)行發(fā)布 第四階段戰(zhàn)術(shù)解讀： PR造勢計劃一 序號 階段 活動主題 活動目的 活動內(nèi)容 活動對象 4 開 盤 引 爆 期 外埠巡展活動 （ 擇沈陽、長春、哈爾濱、大慶等。 √ 利用大連春季房交會契機，高調(diào)推出項目及產(chǎn)品形象，并適時推出開盤前優(yōu)惠舉措，吸引目標(biāo)客戶關(guān)注； 配合條件 √ 樣板示范區(qū)全城開放 √ 房交會展位設(shè)計、物料設(shè)計制作 √ 全新概念推出并實施（包括圍檔廣告更換、戶外路牌廣告） （三）蓄勢期推廣策略 第三階段戰(zhàn)術(shù)解讀： 廣告造勢計劃： 項目 廣告策略 系列廣告主題 硬廣 以密集的廣告啟動，通過項目整體形象和概念的導(dǎo)入，引起市場對項目的持續(xù)關(guān)注 √ 從法國的盧瓦河谷到中國的承德避暑山莊 …… 度假是顯貴榮耀的象征 √ 從倫敦海德公園到河北木蘭皇家狩獵 …… 度假是貴族的精神傳承 √ 凡皇親貴胄度假養(yǎng)生之地，度假絕非僅只一種涵義。 ◎ 雜志：選擇合生會內(nèi)部刊物將合生創(chuàng)展進(jìn)駐大連信息發(fā)布出去，吸引有投資意向的會員注意。 （二）情景體驗，氛圍營銷 在北京、深圳、廣州、上海等大城市里，我們看到，眾多成功項目尤其別墅項目都青睞“情景體驗，氛圍營銷”的模式。 第四步 :產(chǎn)品動人 —— 項目實景展示（示范區(qū)及樣板間），品質(zhì)動人。 從歐洲的皇室家族到美洲的財富巨擘，他們創(chuàng)造了海岸生活文化，并使之成為世界的潮流。 對于地位顯赫的人，度假決不僅僅是一種娛樂，正如即將為您開啟的御景龍灣。本案正在旅順風(fēng)水最好，景色最好的軍港灣旁，突出海岸的特性； 繪：即是“匯”的諧音，又制“描繪美景”的意思，把項目最美麗的環(huán)境突出顯現(xiàn) PART 4 視覺表現(xiàn)篇 主推 LOGO LOGO2 LOGO3 LOGO4 主推 LOGO部分延展 LOGO5 LOGO6 LOGO5部分延展 企業(yè)形象報稿 法國的盧瓦河谷，又喻為“帝王谷”，它是歷朝法國國王最喜歡巡幸駐蹕的地方，滋養(yǎng)了一代又一代法國人。同時我們又考慮到合生創(chuàng)展的項目案名以“景“字居多。御景龍灣 案名釋義 ： ◎ 御，尊貴與顯赫的代名詞 “御”為會意字，主大吉。 四、項目定位語 “除了山海、養(yǎng)生之外，我們還有什么？” 四、項目定位語 “除了山海、養(yǎng)生之外，我們還有什么？” 合生的實力品牌 五星級酒店 豪華業(yè)主會所 歐式藝術(shù)的建筑 精裝的高檔公寓 歐式豪宅專家 歐式的皇家花園 歐式豪宅專家 尊貴的度假享受 尊貴身份的象征 歐洲生活的氛圍 高尚便利生活享受 歐洲尊貴生活場地 宮廷式濱海度假別墅生活區(qū) 定位闡釋： 宮廷：宮廷，是帝王居住的地方。 這部分客戶多選擇 100平米以下的戶型作為投資首選，本項目中科院創(chuàng)業(yè)園的啟動，將帶動短線出租收益和長線項目升值，因此也會吸引客戶的投資。 （二）高層產(chǎn)品主力客群 ： □ 大連市度假客群 多為大連高收入人群以及白領(lǐng)階層，有部分客群為現(xiàn)有軟件園、大學(xué)的高收入者。 項目 SWOT分析 —— 機會（ O） ◎ 周邊競爭較激烈； ◎ 目前周邊待開發(fā)地塊很多，未來將有大量盤源投入市場，在近距離內(nèi)將有眾多項目展開激烈競爭； ◎ 項目開發(fā)周期相對較長，市場的不可預(yù)見風(fēng)險系數(shù)較高。作為一個城市邊緣型的大型地產(chǎn)項目，無一例外都要考慮到項目整體的可持續(xù)性發(fā)展空間。項目西鄰中科院大連科技創(chuàng)新園 , 東臨主干道鹽柏路距海灣較近 ,北部緊鄰次主干道郭水路 ,南部緊鄰鳳河生態(tài)景觀帶。 √ 購買別墅產(chǎn)品的客戶群，均有較強的經(jīng)濟(jì)實力，擁有私家車，因而對項目位置及車程時間關(guān)注度較低。 與本項目綜合比較 本項目 藍(lán) 灣 溪之谷 位置 旅順鐵山鎮(zhèn) 距離市中心偏遠(yuǎn) 旅順?biāo)訛? 距離市中心偏遠(yuǎn) 甘井子柳樹村 距離市中心偏遠(yuǎn) 景觀 山、海 海，人工湖 山、林（原生山谷） 周邊環(huán)境 好 優(yōu) 優(yōu) 產(chǎn)品類型 聯(lián)排別墅、小高層、高層等 獨幢別墅及高層公寓 聯(lián)排、雙拼別墅及多層洋房 建筑風(fēng)格 歐式 南加洲風(fēng)格和托斯卡那風(fēng)格 西班牙風(fēng)格 戶型特點 260平，含地下一層 175251平 地上兩層。 ◎ 項目特點 兩個項目共性