【正文】 統(tǒng)一戰(zhàn)略聯(lián)盟 堅(jiān)持醫(yī)藥城商家聯(lián)盟，共享國(guó)內(nèi)外采購(gòu)資源，共享國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)信息資源，共享渠道資源，共享商品信息資源，共享經(jīng)營(yíng)管理資源，在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上采取一致態(tài)度，實(shí)施一致行動(dòng)，互享“市場(chǎng)最惠待遇”。 統(tǒng)一代理招商 完全根據(jù)醫(yī)藥市場(chǎng)需求配置商品，尋找實(shí)力商家，組建強(qiáng)大專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)，保障經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)。經(jīng) 營(yíng) 經(jīng)營(yíng)是實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)的執(zhí)行階段，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和商家合作的矛盾都是在經(jīng)營(yíng)過程中產(chǎn)生的，如何化解困難，保證經(jīng)營(yíng)的成功，須要具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)素質(zhì)。 湘潭市委、市政府乘勢(shì)而上，正著力打造“三個(gè)中心”。有希望就有未來，在一個(gè)充滿希望的平臺(tái)上創(chuàng)富，未來的發(fā)展空間無可限量。具體客戶群的職業(yè)來源分為以下幾個(gè)方面： A、 B 區(qū)之間通過連廊相連接，既相對(duì)獨(dú)立，又能互相連通，方便客戶交易。本項(xiàng)目總用地面積 90498 平方米（ 畝），總建筑面積 240000 平方米，總投資為 億元，本項(xiàng)目投資工期為 30 個(gè)月， 20xx 年 開始營(yíng)業(yè)， 20xx 年底全部建成。她是湖南省藥品監(jiān)督管理局批準(zhǔn)的省內(nèi)第一家藥品物流中心，是中南區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大，功能最齊、檔次最高 的醫(yī)藥物流中心，是湖南省、湘潭市重點(diǎn)物流建設(shè)工程之一。唯一性： 締造中部地區(qū)第一醫(yī)藥物流中心。一個(gè)新的綜合現(xiàn)代化商城如何能脫穎而出，受到投資者、經(jīng) 營(yíng)戶的追捧和青睞，如何提煉出絕對(duì)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，處于市場(chǎng)至高點(diǎn)的位置，讓投資者和經(jīng)營(yíng)者能夠感受到投資本項(xiàng)目能物超所值，成為本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵所在。 其實(shí)，各種商業(yè)物業(yè)無論是建筑質(zhì)量、規(guī)模、綠化、配套、經(jīng)營(yíng)管理、優(yōu)惠政策等方面提出任何承諾吸引消費(fèi)者，歸根結(jié)底只有一點(diǎn) —— 如何爭(zhēng)取顧客滿意，幫助顧客實(shí)現(xiàn)價(jià)值回報(bào)。 四、功能分區(qū)定位 本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置及其自身出眾的特點(diǎn)決定其功能分區(qū)定位必須與其檔次及目標(biāo)客戶群相匹配。項(xiàng)目由三和大酒店 (產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 )、醫(yī)藥商業(yè)廣場(chǎng)、醫(yī)藥物流配送中心、藥品批發(fā)（零售）超市、中藥飲片加工中心、三和花苑及基礎(chǔ)設(shè)施、住宅公寓及綠化景觀等組成，具有藥品交易、儲(chǔ)存、保管、質(zhì)檢、配送、商務(wù)洽談、中藥飲片加工、信息處理、文化娛樂、賓館 餐飲以及居住等綜合服務(wù)功能。交易中心實(shí)行的是一站式服務(wù)，而且配備了現(xiàn)代化的電子設(shè)備，交易中心共 配備 3 部品牌扶梯，每個(gè)交易商鋪均配備程控電話、寬帶接口、智能化 物流管理系統(tǒng) 、紅外監(jiān)控系統(tǒng)等，為上下游客戶提供了一個(gè)高質(zhì)量、現(xiàn)代化的信息平臺(tái)，方便客戶更快捷、便利的進(jìn)行交易。投資者： 1）中高級(jí)政府公務(wù)員 2）私營(yíng)業(yè)主 3）外資、金融界、地產(chǎn)界、 IT 界企業(yè)的高級(jí)經(jīng)理 4）國(guó)企在職人員、教師 5）有海外關(guān)系或有親屬在沿海成功經(jīng)營(yíng)的人員 八、主廣告語定位 全案貫穿區(qū)域概念和主題及形象概念； 湖南三和醫(yī)藥物流正是“三個(gè)中心”之一 —— 現(xiàn)代物流中心的一顆璀璨明珠。推 廣 推廣是在招商過程中最重要的環(huán)節(jié)，商家謀的是利益，招商者提供的是經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，實(shí)際上雙方的利益是一致的。本項(xiàng)目一定要尋找一家具有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司和星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司來進(jìn)行管理。 統(tǒng)一整體形象 統(tǒng)一商城整體經(jīng)營(yíng)理念和視覺形象，統(tǒng)一店內(nèi)外導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)、 POP 標(biāo)識(shí)、掛旗、物價(jià)簽的使用。 戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì) 3 年成形 建立起特色鮮明的適合中南地區(qū)醫(yī)藥市場(chǎng)需求的商品結(jié)構(gòu)、品牌系統(tǒng)和產(chǎn)品代理系統(tǒng)，在國(guó)內(nèi)享有較高的聲譽(yù)；市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的功能，如倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、信息、咨詢、餐飲、娛樂、會(huì)展、服務(wù)代理、物業(yè)管理等基本完善；建立生產(chǎn)、生活資料大流通、嘗試網(wǎng)上 貿(mào)易、電子商務(wù)、國(guó)內(nèi)外招商等系列專業(yè)運(yùn)作程序；形成中南地區(qū)采購(gòu)商的客戶網(wǎng)絡(luò)。 充分發(fā)揮招商和主動(dòng)營(yíng)銷的手法，通過各種銷售策略與技巧的組合使項(xiàng)目成功被市場(chǎng)接受。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；同時(shí)，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當(dāng)于 2— 3個(gè)月租金的押金。許多成功運(yùn)用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如深圳賽格電子配套市場(chǎng) ，華強(qiáng)電子世界等。對(duì)外招商策略 （具體說明“略”） 通過電子郵件，特快專遞和發(fā)招商手冊(cè)、內(nèi)部刊物吸引外地知名醫(yī)藥品牌商家入駐。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，選擇二層部分店鋪統(tǒng)一以“一口價(jià)”策略推出，限售 30 套。 A、醫(yī)藥商業(yè)廣場(chǎng) B、三和大酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店） C、中央行政公寓 綜合評(píng)述： 本項(xiàng)目要在全國(guó)、湖南同時(shí)進(jìn)行招商，要使他們盡早進(jìn)駐本項(xiàng)目，需要充分做好調(diào)查分析及游說工作，要使他們對(duì)本項(xiàng)目、對(duì)湖南市場(chǎng)擁有良好發(fā)展前景充滿信心，讓他們覺得名利兩方面均有所圖，這是招商工作的關(guān)鍵。 藥品代銷 由經(jīng)營(yíng)者設(shè)立專柜，商戶按一定的價(jià)格提供貨源（價(jià)格根據(jù)貨品而定），經(jīng)營(yíng)者將其藥品價(jià)格上浮，再放到專柜內(nèi)出售，貨品出售后與商戶結(jié)算，上浮部分利潤(rùn)由經(jīng)營(yíng)者獲得。 純租金 發(fā)展商直接將商鋪?zhàn)饨o商戶使用，收取固定的租金，商戶自己經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 管理費(fèi) 按實(shí)際管理的支出預(yù)算每平方米平均分?jǐn)?，費(fèi)用包括：中央空調(diào)、清潔、保安、宣傳推廣 等。經(jīng)營(yíng)服務(wù)更要注重。當(dāng)然，最好能邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會(huì)。 1．人員配置： 項(xiàng)目工作組成員包括湖南三和醫(yī)藥物流中心項(xiàng)目營(yíng)銷策劃委員會(huì)全體成員。 二、銷售前項(xiàng)目準(zhǔn)備工作 選定廣告公司（或組建平面設(shè)計(jì)人員），開始設(shè)計(jì)制作樓書（形象畫冊(cè)）、招商手冊(cè)、廣告、價(jià)格表、廣告及宣傳資料等工作。 5）六大投資保障，六大投資分析 政策體現(xiàn)價(jià)值：省市重點(diǎn)項(xiàng)目，政府傾力支持 地段決定價(jià)值：三位一體大交通，構(gòu)造現(xiàn)代醫(yī)藥交易平臺(tái) 規(guī)劃影響價(jià)值：高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，全方位、一站式服務(wù) 經(jīng)營(yíng)成就價(jià)值：統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 （一）營(yíng)銷費(fèi)用總預(yù)算 準(zhǔn)備鋪墊費(fèi)用 項(xiàng)目 費(fèi)用（萬元） 備注 圍墻、銷售中心 、區(qū)域包裝（戶外廣告牌、導(dǎo)示系統(tǒng)、燈箱） 85 萬 設(shè)計(jì) +裝修，不包括發(fā)生特殊創(chuàng)意內(nèi)容費(fèi) 模型、招商資料、招商手冊(cè)、 VCD、展板、紀(jì)念品、物業(yè)管理資料、宣傳資料、置業(yè)指南 80 萬 在整個(gè)銷售過程中資料會(huì)不斷變化，分階段設(shè)計(jì)制作，在此一次計(jì)算 宣傳文章、郵遞廣告、新聞發(fā)布會(huì)、各種活動(dòng)頁(yè)制作發(fā)布 70 萬 直接或不直接，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行新聞宣傳報(bào)道、抄作 形象廣告宣傳 150 萬 設(shè)計(jì)制作發(fā)布 費(fèi)用小計(jì)： 385 萬 第二階段 內(nèi) 容 費(fèi)用（萬元） 備注 廣告費(fèi)用（報(bào)紙廣告、文章、電視廣告） 200 萬 設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布 招商費(fèi)、新聞發(fā)布會(huì) 50 萬 含場(chǎng)地布置、記者紅包、宣傳費(fèi)用 其它 23 萬 開盤典禮 費(fèi)用小計(jì)： 273 萬 第三階段 內(nèi) 容 費(fèi)用（萬元） 備注 廣告費(fèi)用（報(bào)紙廣告、電視廣告） 197 萬 設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布 展銷會(huì) 30 萬 其它 25 萬 事件營(yíng)銷活動(dòng) 費(fèi)用小計(jì)： 252 萬 （二）分項(xiàng)明細(xì) 模型 （略） 總價(jià)： 12 萬（湘潭售樓部） +8 萬（長(zhǎng)沙接待中心） 展板及銷售處墻壁布置 總價(jià)： 8000 元 招商手冊(cè) 規(guī)格：高標(biāo)準(zhǔn)、精美、氣派、代表整體項(xiàng)目形象（ 225g 進(jìn)口 金銅板紙） 內(nèi)容：包裝設(shè)計(jì)制作、印刷成冊(cè) 單價(jià)： 12 元 /本 數(shù)量： 5000 冊(cè) 總價(jià)： 60000 元 招商函 內(nèi)容：項(xiàng)目大致說明，準(zhǔn)備階段先發(fā)招商函了解投資意向 單價(jià)： 元 /本 數(shù)量： 3000 份 總價(jià)： 6600 元 客戶通訊 內(nèi)容：每個(gè)月設(shè)計(jì)一份精美的客戶通訊雜志，就本項(xiàng)目的背景、工程進(jìn)度、社會(huì)關(guān)注度、項(xiàng)目熱銷度、經(jīng)營(yíng)訪談、企業(yè)文化等定期向社會(huì)及潛在客戶群進(jìn)行發(fā)布，引發(fā)興趣。 規(guī) 格 ： 4 米 * 米。洽談桌椅 位 置：入口左側(cè) 數(shù) 量： 6 套 形 式：很現(xiàn)代、很時(shí)尚、有流線感 推廣原則： 建立 濃厚的商業(yè)氣氛，營(yíng)造良好的商業(yè)秩序。 （ 2） “全方位”的媒體組合策略： 報(bào)紙 ：報(bào)紙具有靈活、及時(shí)、本地區(qū)市場(chǎng)覆蓋率高、容易被公眾接受和信任的特 點(diǎn)，可以 利用報(bào)紙的新聞專欄，對(duì)“湖南三和醫(yī)藥物流中心”進(jìn)行較為全面的宣傳。 （ 2） 沖刺期： 本案的重點(diǎn)推廣期，利用節(jié)假日造足人氣。因此，該階段有著舉足輕重的作用，對(duì)今后的經(jīng)營(yíng)效果和其后的開發(fā)及品牌形象影響深遠(yuǎn)。 建議媒體及宣傳方式： 保持電視廣告的宣傳，在上階段的基礎(chǔ)上適當(dāng)降低頻率?，F(xiàn)場(chǎng)銷售管理 銷售目標(biāo)： 完成 銷售計(jì)劃的 50% 推銷方式： 現(xiàn)場(chǎng)推銷 招商活動(dòng)準(zhǔn)備及探訪 這一階段的媒體硬性投入減少，但要保持平緩的不間斷的廣告訴求，在公關(guān)活動(dòng)的前后適當(dāng)加強(qiáng)。 以硬性廣告為主。 各階段傳播及廣告媒體組合 1）第一階段 該階段是“湖南三和醫(yī)藥物流中心”對(duì)外開放前的“伏筆”，利用媒體的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行低調(diào)的軟性炒作，達(dá)到“潤(rùn)物細(xì)無聲”的潛移默化效果；并以公益活動(dòng)為炒作主題進(jìn)行軟性新聞鋪墊?？梢岳秒娨暤奶攸c(diǎn) 雜志 ：專業(yè)性強(qiáng)，制作精致，具有保存價(jià)值。 強(qiáng)化和突出項(xiàng)目對(duì)投資者的利益點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)投資的高回報(bào)性與安全性。展 板 噴 繪 位 置： 長(zhǎng)沙火車站 目 的： 進(jìn)出火車站都能強(qiáng)烈感受到此廣告的影響和招商信息，輻射面廣，對(duì)客戶的影響力大 規(guī) 格： 120 平方米 位 置： 湘潭 汽車站 目 的： 這是人流集中的地方，傳播面廣，特別能引起注意 位 置： 公交站臺(tái)包裝 第二章 現(xiàn)場(chǎng)包裝 現(xiàn)場(chǎng)外部環(huán)境 是客戶進(jìn)入樓盤現(xiàn)場(chǎng)的第一感覺，通過對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的包裝，把它作為一個(gè)樓盤的整體引導(dǎo)系統(tǒng)，首先營(yíng)造出醒目濃厚的樓盤銷售氣氛，引發(fā)關(guān)注度。 設(shè)計(jì)費(fèi)用 ： 10000 元 1部分媒體費(fèi)用 （略） 附： 20xx 年?duì)I銷宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算； 銷售總額為 2100 萬元，按 1. 5%計(jì)算； 前期費(fèi)用（按 600 萬元計(jì)算） 媒介 時(shí)間 費(fèi)用 湘潭電視臺(tái) —— 9 3 萬元 公交車廣告 3 萬元 報(bào)紙廣告 3 萬元 合計(jì) 9 萬元 中期 費(fèi)（按 2100 萬元計(jì)算） 媒介 時(shí)間 費(fèi)用 報(bào)刊廣告（省級(jí)） —— 12 14 萬元 報(bào)紙廣告 —— 12 10 萬元 湘潭電視臺(tái) —— 12 4. 5 萬元 車身廣告 3 萬元 合計(jì) 31. 5 萬元 以上 費(fèi)用不含整體宣傳費(fèi)用，僅限促銷。 專業(yè)提升價(jià)值：醫(yī)藥企業(yè)背景，眾多上下游網(wǎng)絡(luò)資源和特許經(jīng)營(yíng)許可證任您共享 市場(chǎng)推動(dòng)價(jià)值：年銷售額過百億的湖南醫(yī)藥市場(chǎng)，錯(cuò)過就不再擁有！ 五、營(yíng)銷費(fèi)用說明 宗旨： 品牌項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行明星包裝，明星宣傳 目前普通住宅項(xiàng)目（包括品位高的中大型樓盤）營(yíng)銷宣傳推廣費(fèi)用均在 1%左右，本項(xiàng)目為樹立三和的品牌形象，擴(kuò)大三和公司的社會(huì)效益，本項(xiàng)目的檔次包裝，形象宣傳十分重要，據(jù)公司初步預(yù)測(cè)，整個(gè)營(yíng)銷宣傳推廣費(fèi)用按 1. 5%標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，為確保銷售成功，我們將在控制好整體費(fèi)用同時(shí)，力爭(zhēng)將錢花在刀刃上，用最恰 當(dāng)?shù)闹С?，取得最成正比的回?bào)。 1）具體政策為： 本次銷售全部實(shí)行實(shí)價(jià)銷售，無任何折扣投資商為了表示感謝客戶前期對(duì)本項(xiàng)目的支持，特決定凡在項(xiàng)目規(guī)劃新聞發(fā)布會(huì)前認(rèn)購(gòu)中心商鋪的客戶均可享受繳納定金人民幣 5000元沖抵購(gòu)鋪款 10000元的優(yōu)惠活動(dòng)。 交流方式是分工明晰、對(duì)接人員明確、資料透明公開。招商建議從生產(chǎn)地、主要投資客戶來源地區(qū)、 ROADSHOW、招商會(huì)、媒介宣傳、地產(chǎn)交流、博覽會(huì)、發(fā)布會(huì)、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等入手。 第二步： 進(jìn)行招商推廣工作，以一系列的招商廣告，氣勢(shì)磅礴的將業(yè)主加盟湖南三和醫(yī)藥物流中心可以帶來的收益訴求出去，在廣告表現(xiàn)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過對(duì)手，有效促成招商工作的順利進(jìn)行。 四、 招商計(jì)劃部署 第一階段： 準(zhǔn)備資料，尋找并聯(lián)系目標(biāo)客戶，舉辦招商會(huì)，安排異地商家到湘潭進(jìn)行實(shí)地考察，明確主力知名客戶租賃意向。 建議此方法在面積較大的獨(dú)立鋪使用。所以經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)較小，但承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也小，建議對(duì)藥品生產(chǎn)的商家使用以上辦法，避免經(jīng)多重環(huán)節(jié)增加商品成本，以提高商品的競(jìng)爭(zhēng)力。 上述招商思路確定后，應(yīng)盡快制定具體的招商條件，落實(shí)具體的招商細(xì)則，以便全面鋪開招商工作，盡快落實(shí)商戶。公開發(fā)售后，二層價(jià)格為一樓的百分之三十五，三層價(jià)格為一樓的百分之三十，四樓價(jià)格為一樓的百分之二十。