【正文】 了 350萬(wàn)平方米，入住的人口達(dá)到 15萬(wàn)人 代表景觀訴求：摩天輪、海盜船 媒體分析 媒體表現(xiàn)：戶外廣告（市中心、火車站及交通主要路口）、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)、無(wú)錫新周刊、 2023中國(guó)太湖無(wú)錫金秋房地產(chǎn)交易展示會(huì)、宣傳樓書、道旗、新聞 …… 主打媒體：戶外 POP，道旗等 媒體訴求： 50萬(wàn)平方米都市購(gòu)物樂園 主訴求語(yǔ)：游在此 /購(gòu)在此 /歡樂在此 案例四： 五、無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)預(yù)判 濱湖區(qū) 總建筑面積約 145萬(wàn)平方米， 業(yè)態(tài)規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)擁有無(wú)錫唯一的文化藝術(shù)中心、 2座規(guī)劃中的社區(qū)輕軌站、 2023米珍稀湖岸線和近 36萬(wàn)平方米國(guó)際化商業(yè)中心，將成為無(wú)錫的“維多利亞港”。“ 只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”的策略也是商業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。實(shí)踐證明，機(jī)場(chǎng)、地鐵對(duì)人們的聚集和分流作用十分明顯。周邊安居房及眾多小區(qū)的起建（ 1500畝的安居房），周邊道路的不斷修建等為項(xiàng)目的進(jìn)入創(chuàng)造了有利時(shí)機(jī) 位于空港產(chǎn)業(yè)園的中心優(yōu)勢(shì)位于空港產(chǎn)業(yè)園的生活區(qū)的核心。 市場(chǎng)供應(yīng) 機(jī)會(huì)成本高的弱勢(shì)， 供求關(guān)系 ，無(wú)錫 02－ 08年推出近千余萬(wàn)方的商業(yè)面積，整個(gè)商業(yè)壓力較大。 二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)占位及區(qū)格： 項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略分析 第三部分 一、項(xiàng)目的營(yíng)銷課題 價(jià)值 ：如何突破鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)，拉伸商業(yè)的價(jià)值？ 資金 ：在宏觀環(huán)境的壓力及本案 30000方酒店不出售的情況下，如何統(tǒng)籌開發(fā)，保證資金鏈?zhǔn)鬼?xiàng)目得以順利持續(xù)性的開發(fā)？ 風(fēng)險(xiǎn) ：在整個(gè)房地產(chǎn)日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，投資者的投資熱情狠狠地收到打擊，我們?nèi)绾我?guī)避風(fēng)險(xiǎn)？ 成本 ：作為鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)，我們?nèi)绾魏侠淼目刂茽I(yíng)銷成本，在競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中如何合理有效運(yùn)用和整合與本案相符的各種媒體？ 四大營(yíng)銷課題 二、項(xiàng)目的營(yíng)銷戰(zhàn)略 打贏區(qū)域市場(chǎng) 分割市級(jí)市場(chǎng) 在空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)域打造區(qū)域的核心，成為區(qū)域的中心商業(yè)圈，完全超越其他的商業(yè)模式和規(guī)模，成為區(qū)域的絕對(duì)引領(lǐng)者。 三、項(xiàng)目的推案銷控及銷售計(jì)劃 項(xiàng)目 方位 面積（平米） 銷售面積（平米） 套數(shù) 單價(jià)（元 /平米） 銷售率 資金回籠比例 資金回籠量 銷售套數(shù) 休閑娛樂街 2 8010 4806 156 7412 60% 60% 21373243 4 3490 2094 7412 60% 60% 9312437 0 辦公 2號(hào)樓 2 2196 19 8000 30% 60% 3162240 3305 66 4800 50% 60% 4759200 33 大單體 東北 886 15 16000 60% 60% 5103360 9 西南 887 24 12023 60% 60% 3831840 鳳凰眼 2 1546 15 11000 30% 60% 3061080 總匯 20320 295 50603400 情況 2：資金回籠量的提高的變化對(duì)銷售額的影響。在播放時(shí)借助人們聚集時(shí)進(jìn)行瑞港宣傳業(yè)的發(fā)放。 針對(duì)區(qū)域客戶，通過(guò)區(qū)域媒體進(jìn)性攻勢(shì)，主要媒體如電梯、樓宇標(biāo)注、出租車廣告、短信、樓宇標(biāo)注、水媒體廣告、公交車廣告等進(jìn)行區(qū)域的攻擊 二、項(xiàng)目的推廣策略－媒體策略 費(fèi)用預(yù)算 單價(jià)（元） 份量 總價(jià) (元 ) 網(wǎng)站 1 6000 紙杯 10000 3000 信紙 20230 2023 信封 10000 2500 撲克牌 10000 15000 打火機(jī) 10000 5000 招商手冊(cè) 3 10000 30000 制作 樓書 3 6000 18000 扇子 1 10000 10000 單頁(yè) 1 10000 15000 單頁(yè) 2 2 10000 20230 手提袋 5000 7500 光盤制作 800 100000 光盤刻錄 2 3000 6000 展板 4000 X展架 4000 易拉寶 2023 費(fèi)用預(yù)算： 二、項(xiàng)目的推廣策略－媒體策略 戶外 高炮 1 2023 燈箱 5000 圍墻 18塊 50000 廣告牌 1年 300000 農(nóng)民戶外 1年 50000 媒體 報(bào)紙 江南晚報(bào) 35000 10 350000 揚(yáng)子晚報(bào) 12023 10 120230 現(xiàn)代快報(bào) 26000 15 390000 無(wú)錫日?qǐng)?bào) 60000 5 300000 短信 100萬(wàn)條 60000 車身 1年 202300 戶外廣告牌 1年 202300 雜志 50000 網(wǎng)站 5個(gè)月 100000 電視 1個(gè)月 50000 廣播 3個(gè)月 30000 戶外媒體 直郵 30000 電梯 350次 3個(gè)月 50000 二、項(xiàng)目的推廣策略－媒體策略 公關(guān)活動(dòng) 長(zhǎng)三角空港新城論壇 1 40000 房展會(huì) 2 202300 招商會(huì) 1 50000 聯(lián)誼會(huì) 2 30000 開工典禮 40000 拍賣會(huì) 20230 不可預(yù)測(cè)費(fèi)用 202300 總計(jì) 3103500 到第一次試營(yíng)業(yè)前媒體總計(jì)約： 3103500元 二、項(xiàng)目的推廣策略－媒體策略 渠道策略 三級(jí)體系 第一級(jí)： 交易功能中心 —— 現(xiàn)場(chǎng)招商展示中心，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的模型道具、 DVD 的三維的放映、業(yè)務(wù)員的說(shuō)介及相關(guān) SP活動(dòng)而達(dá)到客戶積累、成交。 在商業(yè)樓盤定價(jià)中一般采用需求價(jià)值導(dǎo)向定價(jià)法。 :06:3512:06Jan2324Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 12:06:3512:06:3512:061/24/2023 12:06:35 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , January 24, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 1月 24日星期二 12時(shí) 6分 35秒 12:06:3524 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :06:3512:06Jan2324Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 12:06:3512:06:3512:06Tuesday, January 24, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :06:3512:06:35January 24, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。通過(guò)發(fā)卡銷售鎖定客戶。 第二級(jí)： 以長(zhǎng)期固定形式在流動(dòng)人流量大的公眾地點(diǎn)設(shè)立固定展點(diǎn)，建議在新區(qū)、市區(qū)相關(guān)大超市、大商場(chǎng)前或內(nèi)部階段性設(shè)立外展點(diǎn)；并現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行說(shuō)介、資料發(fā)放。 地點(diǎn)：碩放人口聚集地、梅村、坊前、后宅人口聚集地 活動(dòng) 1 ：《露天電影巡展周－瑞港之夏》 二、項(xiàng)目的推廣策略－公關(guān)策略 在項(xiàng)目開工時(shí)，開工典禮，進(jìn)行人們傳統(tǒng)的吉祥活動(dòng)，舞大龍舞大獅在碩放本地能夠造成很大的氣勢(shì)，讓全鎮(zhèn)皆知“瑞港商業(yè)廣場(chǎng)”，并能夠進(jìn)行很好的口碑相傳。 銷售率： ％ 推盤第二階段 2023年 3月－ 2023年 6月 銷售率： 50％ 項(xiàng)目 方位 面積 銷售面積 套數(shù) 單價(jià) 銷售率 資金回籠比例 總價(jià) 資金回籠量（元） 酒吧娛樂街 東側(cè) 1780 890 8 11000 50% 50% 19580000 4895000 北側(cè) 1396 698 19 10000 50% 50% 13960000 3490000 總匯 3176 1588 27 33540000 8385000 三、項(xiàng)目的推案銷控及銷售計(jì)劃 推盤第三階段 2023年 5月－ 2023年 8月 項(xiàng)目 方位 面積 銷售面積 套數(shù) 單價(jià) 銷售率 資金回籠比例 總價(jià) 資金回籠量（元） 百貨商廈 商場(chǎng)1F 2864 60 7500 40% 50% 21480000 4296000 商場(chǎng)2F 4637 104 5000 40% 50% 23185000 4637000 總匯 7501 164 44665000 8933000 推出精品百貨商廈 三、項(xiàng)目的推案銷控及銷售計(jì)劃 推盤第四階段 2023年 5月－ 2023年 8月 項(xiàng)目 方位 面積 銷售面積 套數(shù) 單價(jià) 銷售率 資金回籠比例 總價(jià) 資金回籠量（元） 酒店式公寓 2－ 11層