房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅相關(guān)稅收政策(完整版)
【正文】 性質(zhì)的各類住房。 預(yù)征率 5%清算政策 清算條件n （二） 主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件n 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。關(guān)于對有些房地產(chǎn)項目以租賃形式取得收入是否作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入問題n 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 土地征用及拆遷補償費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 “三通一平 ”或 “七通一平 ”等支出。房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施發(fā)生的支出。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條 (1)、 (2)項規(guī)定計算的金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。對于土地增值稅清稅面積在竣工清算時未達到可銷售總建筑面積 100%的項目，無論以后是否銷售，應(yīng)需按季進行納稅申報。 財稅字 [1999]293號n 對于定期免稅項目，以簽訂《商品房購銷合同》的時間為證、免土地增值稅的時點，即在 2023年 1月 1日以前簽訂《商品房購銷合同》的，無論何時取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，均可繼續(xù)享受免征土地增值稅政策，否則一律恢復(fù)征收土地增值稅。n 1994年 1月 1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在 1994年 1月 1日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。五、財政部規(guī)定的其他扣除項目n 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條土地使用權(quán)支付金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本項規(guī)定計算的金額之和，加計 20%的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。② 解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的補償費用支出等。 《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知》（京地稅地 [2023]73號）第五條清算政策 扣除項目金額的確定一、取得土地使用權(quán)所支付的金額n 經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 項目成本 100%項目成本 = （土地成本 +建安成本） （ 1+間接費用率）間接費用率暫為 30% 注：容積率小于 ，最低按照銷售收入的 3%預(yù)征土地增值稅。 2%容積率小于 ，最低按照銷售收入的 3%預(yù)征土地增值稅。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟適用住房、限價商品
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