【正文】 資產變動的有關事宜。 自行管理模式投資基金公司既設董事會，又聘請職業(yè)經理人組織專業(yè)管理團隊，并將投資基金的重大事項的決策權、經理人的任免權和基金的日常投資經營權明確分離，職業(yè)經理人團隊可以有限地擁有某些投資經營權，但對重大事項及投資的決策往往由投資公司的董事會甚至控股股東掌控。 目前肩負地產基金、準地產基金委托管理之責的地產投資管理公司也開始改變過去 潛水運行 的低調姿態(tài)而逐漸 浮出水面 ，如在地產投資市場日見活躍的福建聯華信托投資有限公司、上海中誠聯盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產管理有限公司、北京精瑞聯合住宅產業(yè)投資有限公司等。 房地產基金介入房地產開發(fā)時點的案例 資金缺口一的解決個案： 資金缺口 二的解決個案： 資金缺口三比較突出的一個例子是北京今典集團 “ 蘋果社區(qū) ” 的 “ 貼息委托貸款 ” 案例。 2. 6 以投資管理業(yè)務為主導的地產投資基金的投資運營和盈利模式 ? 一是 開發(fā)型投資 對目標房地產開發(fā)項目進行投資，尋求投資的增值； ? 二是 風險投資型投資 運用典型風險投資基金的投資理念，對房地產相關高科技產業(yè)（如新材料）的目標企業(yè)進行投資，尋求風險投資的增值； ? 三是 收租型投資 長期持有寫字樓、購物中心、商務公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經營收益，并在條件成熟時透過房地產投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； ? 四是 抵押資產型投資 投資收購銀行的抵押資產（房地產），通過資產證券化或受益權轉讓方式尋求投資的收益。 ? 中國房地產基金和首創(chuàng)置業(yè)合作開發(fā) “ 第三置業(yè) ” ，并占有 30％的股份；而在東壩河附近的太平洋城，中國房地產基金也擁有 80％的控股權。同時，該基金也關注上海、北京和廣州等城市價位在 5000～ 20230 元／平方米的不同檔次的商品房投資。 ４、摩根士丹利 以房地產公司面貌在大陸出現的外資地產基金 —— 新加坡投資公司旗下的 GIC 地產斥資 4200 萬美元 ,在浦東陸家嘴批租了一塊 7 萬平方米的土地 , 興建寫字樓綜合物業(yè) ５、新加坡 GIC 地產 ? 2023年，美國成立了針對中國市場的房地產投資基金， 2023年，著名投資銀行高 盛公司也宣布成立了此類機構。 從設立初期就定位于與投資公司合作的準基金模式上，未來將逐步向著基金的方向發(fā)展。 區(qū)域偏好：重點關注那些工業(yè)化和城市化進程正趨加快、產業(yè)集聚能力強、產權改造業(yè)已啟動的地區(qū)；起步期，首先關注股東所在地和上海周邊地區(qū)中等（含中等）以上規(guī)模的城市。 第二階段： 在法律及政策許可的情況下，將公司改造為規(guī)范的基金管理公司，發(fā)起設立并管理房地產投資基金。團隊的執(zhí)行經理助理協助信托執(zhí)行經理管理和運行信托計劃。 派人參加董事會 。 ? 部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠信、關聯交易、納稅等方面，急需要相關法律的監(jiān)管和規(guī)范。 REITs股利源自 REITs 所持有房地產的定期租金收入，因此 REITs 的股利較為穩(wěn)定，波動性小。 投資風險分散化 REITs的收入也受到房地產業(yè)、經濟基本面和市場力量的影響，具有一定的投資風險。 ? 股本房地產基金 (Equity REITs) 投資形式：直接投資房地產市場 主要收入：租金 ? 按揭房地產基金 (Mortgage REITs) 投資形式：向發(fā)展商提供建筑資本或為物業(yè)項目提供按揭 主要收入：利息 ? 混合房地產基金 (Hybrid REITs) 上述兩種基金的混合物 ? 私人地產基金 (Private REITs) 非上市或場外交易的 REITs REITs的種類 據資料顯示， REITs擁有較投資政府債券更高的收益率，例如在美國，投資 REITs的平均收益率約 %，而投資美國十年期國債券的平均收益率為約 %；在日本及新加坡，兩者的平均收益率差距同為 4%。 4. 3 REITs與集合信托的區(qū)別 信托 房地產投資信托基金 品種 柜臺式交收 證券化信托產品 掛牌交易的房地產投資信托 資產 開發(fā)性項目居多 已建成的收益性資產組合 借款 禁止 資產的 45% 估值 要求松散 強制性， 年檢及高度專業(yè)性 年收益 一般固定 可變的，但收益 90%必須用于分配 發(fā)起人 銀監(jiān)批準及監(jiān)管的信托公司 有牌照資格的資產管理人 公司管治 以信托公司為主體 在持牌制度下，由證監(jiān)會立法監(jiān)管、獨立的資產管理公司、信托監(jiān)管人和核數師分別各行其職 投資人控制 被動參與 經獨立的信托持有者 ,投資者可以積極參與 監(jiān)管主體 人民銀行 證監(jiān)會或金管局 地理資產風險 : ?資產價值風險 ?現金流風險 ?退出風險 ?執(zhí)行風險 項目單一 適度 中等 高 中等： 缺乏第三者監(jiān)管 無限制 適度 中等 低 低 ：多層監(jiān)管 交易成本 高 低 投資者 機構主體 分散，零售和機構 流動性 受限于柜臺交易 (OTC) 高度流動 市場規(guī)模 ?。ǎ担胺荩? 無限制 4. 4 國外房地產投資信托基金（ REITs）基本情況 美國的 REITs 歷史和發(fā)展 REITs在上個世紀 60年代首次在美國出現，經過 10余年的發(fā)展，在 70年代達到頂峰，其后由于經濟危機和房地產市場的蕭條， REIT開始出現衰落。 運作流程 ? 房地產公司將土地、建筑物售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產公司； ? 投資者將房地產產權信托給房地產投資信托公司進行經營管理； ? 信托公司將房地產全部租賃給房地產公司，同時向該公司收取租賃費； ? 房地產公司也可以將房地產轉租給承租人，向承租人收取租賃費； ? 信托公司向投資者發(fā)放紅利； ? 信托公司也可以將該房地產在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。不動產投資信托可以公司法人或信托形式設立。 ? 不動產投資信托可抵押其資產進行融資。 ? 不動產所有人持有的受益證券，必須在不動產投資信托基金成立一年后，才能轉讓。國內配套法規(guī)一經出臺，上述資產包將極易轉成新制度下的首只房地產基金。就房地產金融市場的資金供給方和需求方以及房產金融市場結構而言，房地產金融市場并未發(fā)展到適合房地產基金迅速發(fā)展的成熟程度 ? 財務透明度障礙 房地產基金要求信息的定時披露，財務的高度透明，從而最大限度的保障投資人的利益。 中國房地產投資信托基金的嘗試 —— 北京國投法國歐尚天津第一店資金信托計劃 美國 REITs 中國準房地產投資信托 組織形式 公司或契約式 商業(yè)信托 能否上市交易 能 不能，但通過銀行質押貸款和網上交易平臺增強流動性 投資憑證 股票 信托合同 存續(xù)期限 無限期 有期限 投資對象限制 至少 75％投資于房地產 100％房地產 投資對象數量 多樣化 單一 投資者人數 無限制 受合同份數量限制 收益和本金保障措施 沒有，純屬投資行為 綜合性擔保措施 稅收優(yōu)惠 有 有（無相關稅收規(guī)定） 5. 4 美國 REIT與中國準房地產投資信托基金（房地產投資信托）比較 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ? 信托具有獨特的制度設計功能，能夠起到避稅、財產隔離、以及政策規(guī)避的功能 ? 信托具有創(chuàng)新性、靈活性、收益性三大特點，對于融資方和投資人都具有很強的吸引力 ? 信托的運用范圍廣泛，可用于貨幣、資本和產業(yè)市場 ? 在房地產開發(fā)過程中，資金鏈條的所有環(huán)節(jié)都可以通過信托來解決 5. 3 中國房地產投資信托基金的嘗試 —— 房地產投資信托 通過信托方式建立準房地產基金是目前法律框架下適合我國國情的最可行方式。 5. 1 中國準房地產投資信托基金（房地產投資信托）的市場前景 5. 2 中國大陸推出 REITs可能遇到的障礙 ? 政策及法律限制 從性質上說，真正的 REITs 屬于產業(yè)投資基金。 ? 各國的 REITs都有成熟的法律體系的支持。 《 房地產信托投資基金守則（草擬本咨詢文件） 》 對于投資的核心規(guī)定 ? 只可以投資于香港的房地產項目，現在已允許投資于非香港物業(yè)． ? 投資于可產生定期租金收入的房地產項目，收入的較大部分必須源自房地產項目的租金收入 ? 該計劃被禁止投資于空置土地或從事或參與物業(yè)發(fā)展活動 ? 不能用資產對他人進行擔保 ? 不可購入任何可能使其承擔無限責任的資產 ? 該計劃必須持有該計劃之內的每項房地產項目最少 2年 ? 借款總額都不得超逾該計劃的資產總值的 35% ? 該計劃每年須將不少于其經審計年度除稅后凈收入 90%的金額分派予單位持有人作為股息 臺灣的 REITs 臺灣與香港的情況類似，到 2023年還沒有推出 REITs，但是于 2023年 7月 23日，臺灣發(fā)布了 《 不動產證券化條例 》 ，并擬定了相關的細則草案。如果以信托形式設立不動產投資信托，則可以公開或私下募集資金。到目前為止共有 7家REITs在東京股票交易所上市。今天在美國約有 180個 REITs在證券交易市場掛牌上市，總資產達到 3750億美元。 ? 經過近 10年的發(fā)展，在 70年代初達到頂峰，其后由于經濟危機和房地產市場的蕭條，房地產投資基金開始出現衰落， ? 隨著稅收法案的修訂和有關限制的放寬，在 80年代再次回升，資產價值不斷增長。 獨立的監(jiān)督 大部分 REITs 屬于公募性質的投資機構，因此受第三方監(jiān)督