沈陽某地產(chǎn)康橋項(xiàng)目前期策劃案(完整版)
【正文】 可能多的一線望江產(chǎn)品為原則，后排二線產(chǎn)品僅作為產(chǎn)品補(bǔ)充。 ● 購房消費(fèi)： 在眾多房地產(chǎn)陷阱面前，客戶消費(fèi)變得越來越謹(jǐn)慎，購房區(qū)域性強(qiáng) ,信任發(fā)展商實(shí)力所帶來的保證，追求由此所帶來的成就感，尊榮感。 ?板塊內(nèi)非臨江產(chǎn)品面積普遍偏大， 130180平為非臨江產(chǎn)品主力面積， 100平兩房基本無供應(yīng)，為市場機(jī)會(huì)點(diǎn) 目標(biāo)客戶特征 目標(biāo)客戶特征 描 自然屬性描述： ● 年 齡：平均年齡 3 38，人生已步入中年。 ?90120平這個(gè)面積區(qū)間出現(xiàn)了斷檔 ?一線臨江高層越來越稀缺，未來 23年內(nèi)約有 2023套供應(yīng)。將渾河景致作為其一個(gè)輔助賣點(diǎn)，主打景觀賣點(diǎn)是其園林景觀。 東方威尼斯 劣勢：宣傳推廣力度不夠，整體定價(jià)較高，受眾有限，銷售速度較慢 優(yōu)勢： a)沈陽河景豪宅中罕有的南面臨河優(yōu)勢 b)規(guī)模大， )配套全：康體健身、商業(yè)購物，一期已經(jīng)形成較為完備的配套優(yōu)勢；交通便利 c)緊鄰五里河公園的自然環(huán)境 簡介：項(xiàng)目地理位置極佳，距本案距離最近，為本案最具威脅競品之一。金地的進(jìn)駐開始帶動(dòng)板塊價(jià)值迅速飆升 。 ?大量品牌開發(fā)商進(jìn)駐，規(guī)劃體系基本成形，發(fā)展?jié)摿ψ畲? ?區(qū)域內(nèi)目前沒有同檔次的高層豪宅產(chǎn)品在售 遠(yuǎn)洋天地 中海國際社區(qū) 麗灣國際 長白板塊 ?作為為沈陽金廊沿線腹地，也是連接渾南與市區(qū)的主要交通要道?；A(chǔ)設(shè)施完備，生活和商業(yè)配套完善。主要吸引偏北部的客戶。 本案 龍脈所在，風(fēng)水寶地，宜居佳所 項(xiàng)目 地塊 地塊四至 ?東面：長青橋 ?南面：渾河北岸綠化帶 ?西面：規(guī)劃路（臨近東方威尼斯后續(xù)開發(fā)地塊） ?北面：北至沈水路、二環(huán)橋 位置較好、地塊方正平整，便于規(guī)劃；三面臨路，交通便捷，地塊北側(cè)有一定噪音干擾。就在渾河兩岸，從楊官始，至張官，再到鐵匠屯，全長五公里。一棟豪宅除了要有巨大的面積，還應(yīng)該體現(xiàn)在從外觀到內(nèi)飾、從輪廓到細(xì)節(jié)的上等與精細(xì)，最好是出自名師大家之筆； 最后就是管理，豪宅為什么這樣值錢？因?yàn)楦缓纻冑I豪宅的同時(shí)也會(huì)享受到頂級的物業(yè)管理服務(wù)。景觀優(yōu)勢明顯，高端豪宅的典型代表區(qū)域。 沈陽高層豪宅領(lǐng)域目前缺乏領(lǐng)導(dǎo)者的角色，項(xiàng)目地塊完全有打造沈城頂尖高層豪宅產(chǎn)品的機(jī)會(huì) [項(xiàng)目定位分析 ] 市場需求 自然環(huán)境 競爭環(huán)境 產(chǎn)品類型 補(bǔ)缺定位 理念契合 打造中國文化地產(chǎn) ， 企業(yè)理念指導(dǎo)項(xiàng)目定位 高端客戶群體更看重 項(xiàng)目的精神價(jià)值 （ 附加值 ） 該項(xiàng)目屬于難得的 南向一線江景 ， 臨河景觀段寛近百米， 景觀優(yōu)勢明顯 區(qū)域同類產(chǎn)品供應(yīng)量大 ， 但文化內(nèi)涵低 ， 高文化內(nèi)涵 ，可異軍突起 渾南區(qū)域尚未出現(xiàn)純粹的水岸文化社區(qū) ？ 項(xiàng)目定位 品牌 保利（上市央企巨擘） 資源 水岸（一線南向臨江） 氣質(zhì) 英倫（貴族血統(tǒng)傳承） 產(chǎn)品 尊貴（沈城頂級豪宅） 渾河北岸 ?大量品牌開發(fā)商進(jìn)駐 ， 規(guī)劃體系基本成形 ， 發(fā)展?jié)摿ψ畲?。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)為泰式園林 成交單價(jià)：毛坯均價(jià) 8000元 /平米，精裝均價(jià) 9000元 /平米，裝修標(biāo)準(zhǔn) 1600元 /平米 簡介：項(xiàng)目為萬科金色系列產(chǎn)品，處于富民橋與長青橋之間，交通便利，且項(xiàng)目緊鄰渾河，景色怡人，園區(qū)內(nèi)更以獨(dú)特泰式園林為主 .項(xiàng)目目前一期售罄。 區(qū)域競品比較的多個(gè)維度 地段（景觀）、規(guī)模、戶型、供求、品牌 地段（景觀） 本案 金地長青灣 東方威尼斯 新世界花園 萬科金域藍(lán)灣 渾河北岸，南向一線觀景 北向觀景 二線臨江 景館資源優(yōu)勢明顯，名副其實(shí)的江景豪宅 東方威尼斯 本案 江景資源稍遜一籌，通過精美園林綠化彌補(bǔ) 萬科金域藍(lán)灣 金地長青灣 新世界花園 距離中心城區(qū)近，江景并非核心賣點(diǎn) 規(guī)模 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 占地面積（萬平） 建筑面積（萬平） 容積率 長青橋 萬科金域藍(lán)灣 金地長青灣 22 40 東方威尼斯 65 200 上河城 24 五里河 新世界花園 200 400 ? 目前沿河區(qū)域競品項(xiàng)目多為中高密度規(guī)模大盤； ? 相對于大盤的規(guī)模優(yōu)勢，本案整體 10萬平左右的規(guī)模無法有效支撐起 用于公建等生活配套之用，自身生活配套優(yōu)勢不明顯 戶型點(diǎn)評： 轉(zhuǎn)角飄窗，增加景觀 大面積戶型的增加露臺 小面積生活起居空間盡量南向 戶型 —— 東方威尼斯 戶型 —— 金地長青灣 戶型點(diǎn)評： 由于長青灣位于渾河以南，為了充分利用河景資源。 ? 250平以上基本與聯(lián)排別墅面積重疊，總價(jià)過高，而產(chǎn)品品質(zhì)并無明顯提高，銷售情況較不理想 注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為區(qū)域臨江產(chǎn)品 后續(xù)貨量預(yù)估 根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示： ?板塊內(nèi)后續(xù)貨量充足，競爭將十分激烈，萬科金域藍(lán)灣、金地長青灣、銀基東方威尼斯都有大量待開發(fā)用地 ?后續(xù)供貨仍以 140平以上的大戶型為主，從各項(xiàng)目規(guī)劃來看未來板塊內(nèi)的戶型配比并不會(huì)有太大的改變。 ?銷售情況較好的為 200平以下的產(chǎn)品， 250300平銷售相對較差。具有積極向上的生活態(tài)度，富有進(jìn)取精神。 目標(biāo)客戶群構(gòu)成 在某一領(lǐng)域有一定的專長，包括教 授、研究員等知識分子，專業(yè)技術(shù) 人員、科研人員。西面為海印橋引橋，與廣州大橋?qū)⒊鞘械闹饕?jīng)濟(jì)帶快速連接。絕版生態(tài)領(lǐng)邸 沈陽康橋 Thanks 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISIO
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