【正文】 庭按照 3人計算，每年可支配收入為 34137元 與周邊城市經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)與房價指數(shù)類比 經(jīng)濟發(fā)展： 蘇州： 50% 上海： 20% 南京： 60% 鎮(zhèn)江： 100% 淮安： 120% 房價指數(shù)： 蘇州： 80% 上海： 30% 南京： 70% 鎮(zhèn)江： 110% 淮安： 200% 與周邊城市數(shù)據(jù)類比分析： 9 揚州城市化發(fā)展 2023年城市規(guī)模 ： 城市人口規(guī)模： 64萬 用地規(guī)模： 77平方公里左右 中期（ 2023年）： 75萬人 用地規(guī)模： 90萬平方公里 遠期（ 2023年）： 100萬 用地規(guī)模： 120萬平方公里 特別關(guān)注： 揚州市區(qū)土地投放量每年約在 5平方公里 左右，其中 左右用于住宅建設(shè) 2023年 ,市區(qū)出讓供地 10800畝 ，通過土地市場公開招拍掛出讓供地 3106畝 （南京 2023年出讓土地 6900畝） 揚州 主城區(qū) 未來揚州城區(qū) 10 揚州市宏觀特征小結(jié) 特征 1 揚州的地理位臵優(yōu)越，是長江三角洲重要的承南啟北服務(wù)型城市，得天獨厚的綜合條件為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐， 揚州是沿江“城市帶”上一個重要的城市。 特征 2 特征 3 特征 4 揚州土地市場供應(yīng)強勁，在 “賣地發(fā)展城建” 思想的引導(dǎo)下，揚州市房地產(chǎn)發(fā)展競爭將越發(fā)的激烈。 北區(qū)瘦西湖西邊由于緊鄰西區(qū)，受西區(qū)發(fā)展影響，也帶動了西北片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展。 房地產(chǎn)市場分析之 西區(qū)板塊 京華城中城 保集半島 富麗康城 香格里拉 金都匯 17 西區(qū)板塊重點樓盤掃描 案名 京華城中城 地理位臵 外觀 戶數(shù) 1862戶 （ 樓盤總戶數(shù) ） 456戶 （ 在售戶數(shù) ） 售價： 建筑風(fēng)格 3600元 /平方米 （ 小高層 ） 號稱 藝術(shù)古典主義建筑風(fēng)格 主力戶型圖（在售） 景觀實景圖 銷售情況 在售的二期高層 、 小高層是 06年 4月開盤 ， 主打套型為兩房兩廳和三房兩廳 ， 面積在 85135平方米 。 中、青年人置業(yè)者為主導(dǎo)，老年人占少數(shù) 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約 21 西區(qū)板塊重點樓盤掃描 案名 金都匯 地理位臵 外觀 戶數(shù) 394戶 （ 住宅總戶數(shù) ） 268戶 （ 住宅在售戶數(shù) ） 售價： 住宅 3500元 /平方米 主力戶型圖（在售） 景觀實景圖 銷售情況 目前在售的 06年 6月 21日開盤的二棟住宅樓均是小高層 ，本期房屋套數(shù)共有 200套 ， 主打套型為一室一廳 ， 面積在2972平方米 。 25 ?城北區(qū)域緊鄰老城區(qū)，配套成熟 ?城北屬于檔次較低的老居住區(qū)，在市民心目中形象較差。 物業(yè)類型多樣，小高層正在逐漸被消費群接受 特征 1 31 揚州住宅市場特征的啟示 —— 快速入市 、取勢造勢 將是本項目制勝的關(guān)鍵之道 城市發(fā)展地傾城西，通過造勢，本項目可最大化利用新城區(qū)的區(qū)域價值 ?以新政府大樓為核心的新城發(fā)展將成為揚州未來 10年城市發(fā)展的熱點區(qū)域，為眾多購房者提供了大量的參與機會，而本項目正位于新城區(qū)核心 本項目應(yīng)該順應(yīng)揚州房地產(chǎn)市場做“好”產(chǎn)品的發(fā)展趨勢 ?揚州土地市場持續(xù)放量，市場供應(yīng)量充足。 物管費用 ： 1元 /㎡ (其中包括電梯費 /㎡ ) 34 基準競爭個案針對性分析 競爭重點個案之 —— 奧都花城 促銷措施 ： ● 2023年 9月 10日（教師節(jié)）前，凡專職教師本人購買奧都花城高層住宅的，憑有效證 件，給予 20元 /㎡的購房補貼； ● 2023年 9月 1日前，購買奧都花城高層住宅的客戶本人或其子女憑 2023年大學(xué)錄取通知 書原件及有效身份證件，給予 20元 /㎡的購房補貼。 ● 運動主題：奧都體育館、近萬平米奧林匹克中心花園、奧林匹克城跑道。近五十年改革開發(fā)發(fā)展以來，揚州逐漸向旅游城市的方向發(fā)展，老城區(qū)以古韻為特色，批發(fā)、零售、餐飲業(yè)比較發(fā)達，西城區(qū)將發(fā)展為現(xiàn)代化的中國未來國際會議中心。 第二要充分利用 差異化競爭策略 ， 產(chǎn)品差異化、營銷差異化、服務(wù)差異化，打造揚州西城第一樣板社區(qū)。 50 區(qū)域客戶來源及演變分析 在中心配套資源復(fù)制性強的特點下，本項目如何完善配套資源本項目外圍定位的重要因素 ?交通到達性 ——消費者來源的可能性 針對周邊配套設(shè)施稀缺的特點，本項目的引進大型超市，解決公交配套尤為關(guān)鍵 ?消費習(xí)慣 ——消費者潛在需求挖掘 ?從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前市場購房客戶來源基本區(qū)域周邊的，對城市中心吸引較弱，形成明顯的區(qū)域分化，如何吸引城區(qū)客戶，解決其心中疑慮。 六大思想 第一篇章 教育思想家 ：在浸透書香的空氣中呼吸生活 文教新區(qū)的學(xué)術(shù)氣息 ， 世界名校的淵源人文精神 ， 自然接受人文氛圍熏陶 ， 生活的精華所在 ， 不是形式，而是細節(jié)；不在外表，而是自內(nèi)而外流露的氣質(zhì)內(nèi)涵。 4） 功能配置合理完善 。 84 1)、住宅部分 控制小高層層數(shù) 。 音樂是人類文化積淀和人類想象力與創(chuàng)造力的結(jié)晶，具有無可比擬的人文價值。揚州是全國文化中心，既有高雅音樂文化如廣陵琴派，也有俗音樂文化，如揚州清音、民歌、十番鼓等，這些俗文化等能代表揚州獨特的地方風(fēng)格、藝術(shù)特色。 華美情調(diào)”的意向，一種優(yōu)雅的格調(diào)。 鮮明識別性 —— 音樂主題社區(qū)，凸顯項目個性化和差異性。 項目主題策劃建議 之 方案二 106 四、項目定位 山野風(fēng)情 做出具有一定坡差的微地形，形成起伏有致的內(nèi)庭花園，配合引植的本土高大樹種，強化小區(qū)的幽深之感，形成都市中的“山野”。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 107 四、項目定位 三）產(chǎn)品設(shè)計建議 可考慮部分推出“自由空間”戶型，保留廚、衛(wèi)、剪力墻，其余空間，可變性較 大（在可能的前提下嘗試調(diào)整剪力墻位臵，盡量保證客廳、主人房靠戶內(nèi)一側(cè)不 是剪力墻），建立個性空間觀念。 項目主題策劃建議 之 方案二 108 四、項目定位 三）產(chǎn)品設(shè)計建議 環(huán)保材料的應(yīng)用，比如放射性的避免，無污染的涂料使用，可以隨著陽光變化透 光效果的玻璃，水的循環(huán)利用。 生態(tài)健康園林 種植抗污染的綠化植被：丁香、松柏、月季、桂花等。 國際 （藍調(diào)，是爵士音樂的一種形式，同時又體現(xiàn)著一種格調(diào)的生活節(jié)奏，一種輕松愜意的生活主張，一種時尚先鋒的生活步伐） 第二推薦名： 君悅西城 樓盤氣質(zhì)發(fā)散 作為一個主題化的大社區(qū)，我們的氣質(zhì)可以用下面的詞語來具像化： 音樂的、城市中心的、清新的、絕版的、人文的、藝術(shù)的、升值的、現(xiàn)代的、活潑靈動的、享受生活的、純粹的、尊貴的、高智能化的、開放的。 購買 必要時以公開或不公開形式購買一些所需的資料（主要是營銷模式與效果方面的資料）。 ? 一、項目進行大分期，最多兩期，每次推出以千套為單位 ? 拆分成小面積塊逐步推出是小企業(yè)的做法，本案欲在推出是一舉震懾周邊個案，打亂其它個案的部署，就必須整體提高區(qū)域個案推出的“門檻”，以精心籌備的組團景觀展示、會所樣板區(qū)展示甚至實景樣品屋展示“一次性”起到震撼作用。 ? 30萬 50萬的典型消費者。保證設(shè)計規(guī)劃的功能性合理的基礎(chǔ)上做出主題化潤色。 在大戶型中考慮工人房設(shè)臵，并設(shè)獨立衛(wèi)生間。 緊扣尺度觀念，建立大空間觀念，合理高效的分配空間使用。 流動水景 現(xiàn)代園林中，水是景觀的生命力所在，是園藝綠地中的鋼琴家，是靈動和清新以及富貴的象征。 [一個小區(qū)不僅僅是鋼筋加水泥的立體建筑，物質(zhì)實體，它更應(yīng)該是一個有個性、有思想、富內(nèi)涵、高品味的獨特文化空間，是一種居住理念的載體。 和諧 從大音樂的概念來說，揚州的中國傳統(tǒng)音樂是極其豐厚的，從這個角度看，音樂概念的延展有市場基礎(chǔ)的保障。用音樂主題作為總開發(fā)理念，可極大豐富項目的人文價值，同時他有最寬泛的適應(yīng)面，最強大的號召力。 85 底層架空的泛會所空間 文化藝術(shù)體驗的會所空間 86 門廳的格調(diào)感覺 空中花園的體驗 87 銷售中心的獨特書墻建議 88 本案項目銷售價格模擬 89 本案項目銷售價格模擬 定價原則 在項目營銷過程中，價格因素起著重要的作用，定價的高低關(guān)系項目利潤的多少，以及銷售成功與否，所謂一分質(zhì)一分價，正確的項目營銷策略就是要如實地體現(xiàn)項目本身的價格規(guī)律，反映出項目的合理價值，做出精確定價，由于本案體量較大，高投入高風(fēng)險，為定價精確，力求利潤最大化，本案的基本定價標準以市場定價法結(jié)合成本定價、心理定價、目標利潤定價等。 5） 戶型設(shè)計更貼近人性化 。 優(yōu)秀的人居空間規(guī)劃 —— 精品的居住內(nèi)涵規(guī)劃 真正適合人居的生態(tài)空間 ， 人性的極至表達 具有品質(zhì)感的園藝規(guī)劃 —— 生活與國際接軌 全力打造特色園藝，為未來生活喝彩 64 第四篇章 鄰里思想家 ： 新文化紳士階層在一起分享生活 l 學(xué)院生活推崇鄰里交往 l 仰慕 ， 還是被仰慕 l 做鄰居，做朋友，就是不做陌生人 第五篇章 建筑思想家 ： 國際大師 學(xué)院派文化名宅 l 正太集團實力企業(yè)精心打造高品質(zhì)樓盤 l 國際設(shè)計大師筑就西區(qū)人文建筑經(jīng)典之作 l 建筑藝術(shù)的細節(jié)體驗 65 第六篇章 城市思想家 ： 時尚人文生活，實力企業(yè)打造 l 借勢揚州西進城市營造 ， 創(chuàng)造思想新生活 l 菁英團隊實力打造 ， 實現(xiàn)人居健康理想 l 品質(zhì)，鑒證專業(yè)；專業(yè)，鑄就品牌 66 項目整體概念建議 67 ☉ 學(xué)院生活的靈魂與氣質(zhì)，營造人文悠閑的歐洲小鎮(zhèn)生活； ☉ 一大人文主題入口廣場、三大大學(xué)主題公園（牛津、哈佛、劍橋）、一個中央名人雕塑景觀軸、一條康河，格調(diào)生活從此誕生； ☉ 雕塑、園藝、鋪地紅磚、親水木平臺、郁金香，所有關(guān)于學(xué)院的美好記憶會在生活風(fēng)景中一一浮現(xiàn)，這輩子，我在倫勃朗小城； ☉ 西有哈佛，東有清華，主題學(xué)院社區(qū)將成新城西部獨特風(fēng)景。 58 三、推廣總精神 西城樣板 學(xué)院生活 依托文教區(qū)的書香門第 ， 引導(dǎo)一種新城市健康人文生活 。當(dāng)然，我們的信心必須 來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的 產(chǎn)品和品質(zhì)上。 30～ 40歲年齡段的市民，其中有一部分為外來商人，他們大多數(shù)以批發(fā)、零售、住宿、餐飲、沐浴、娛樂為主業(yè)， 有 1～ 2個子女，家庭經(jīng)濟較好。 36 基準競爭個案針對性分析 競爭重點個案之 —— 京華城中城 項目規(guī)劃 ：由揚州京華城中城生活臵業(yè)有限公司開發(fā)、臺北京華城 /臺北元宏建筑師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計的新藝術(shù)古典主義風(fēng)格大型社區(qū)。 ● 自辦公司注冊資金 50萬元以下的客戶，享受 20元 /㎡的優(yōu)惠；注冊資金 50萬元以上的客 戶，享受 50元 /㎡的優(yōu)惠。 ? 經(jīng)過歸納總結(jié)，揚州住宅市場有以下特點： ? 地傾城西 ? 產(chǎn)品營銷開始顯現(xiàn) ? 物業(yè)類型“多彩紛呈” ? 中高檔住宅市場競爭激烈 ? 客戶來源相對封閉 ? 戶型面積走向分化 ? 銷售手段豐富化，概念炒作多元化 ? 控制總價已經(jīng)成為熱點樓盤處理好的關(guān)鍵點 ? 市民對小高層的抗性逐漸減小。 ?揚州購房者容易受到市場誘導(dǎo)，跟風(fēng)現(xiàn)象嚴重，在某種程度上可以說城北價值并沒有完全被市場所發(fā)現(xiàn) 房地產(chǎn)市場分析之 城北板塊 陽光水岸 御河苑 26 案名 陽光水岸 地理位臵 外觀 戶數(shù) 總戶數(shù) 216套 ,可售 57套 售價： 多層均價 4300— 3600元 /m2 小高層均價 3380元 /m2 疊加 4600元 /m2 主力戶型 98~244m2 主力戶型圖（在售） 景觀實景圖 銷售情況 客戶群 工薪階層 ， 外來人口為主 疊加別墅面積 ~ 100~137m2 疊加已經(jīng)基本售完 ， 多層 ， 小高層面積偏大 ， 樓間距偏小 北區(qū)板塊重點樓盤掃描 27 北區(qū)板塊重點樓盤掃描 案名 御河苑 地理位臵 外觀 戶數(shù) 一期 292戶 （ 樓盤總戶數(shù)） 141戶 （ 在售戶數(shù) ） 售價： 均價 3300元 /平米 主力戶型圖（在售） 景觀實景圖 銷售情況 客戶群 工薪階層 ， 外來人口為主 目前在售的 05年 12月 10日