【正文】 議的辦法； ⑿ 違約責(zé)任； ⒀ 雙方約定的其他事項(xiàng)。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3%(含 3%)以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超過(guò) 3%的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供權(quán)屬登記所必需的相關(guān)證明等文件第 二節(jié) 房地產(chǎn)交易概述v 一、房地產(chǎn)交易的概念及基本制度v （一）房地產(chǎn)交易的概念v 所謂交易，通常是指買賣的意思。一 、 房地產(chǎn) 類型房產(chǎn)的類型分為 ：v 使用權(quán)房：使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。v 1經(jīng)濟(jì)適用房：是指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房。v 房屋重置價(jià)格是不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，在某一基準(zhǔn)日期開(kāi)發(fā)建設(shè)所建設(shè)所發(fā)生的必要支出及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤(rùn)。 v 準(zhǔn)備必要的咨詢服務(wù)費(fèi)用，如公證費(fèi)、律師咨詢費(fèi)等 （ 2）收集購(gòu)房信息、進(jìn)行實(shí)地調(diào)查v 從報(bào)紙、電視、雜志、房地產(chǎn)交易會(huì)和親朋好友及房地產(chǎn)中介等多種渠道盡可能授集所有關(guān)于期房和現(xiàn)房的資料，從中比較、挑選出自己滿意的樓盤(pán)，全面了解其地理位置、環(huán)境、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集度、生活便利度、附近的學(xué)校、醫(yī)院等，對(duì)其有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)。 （ 4）簽訂商品房買賣合同v 這是整個(gè)過(guò)程中最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，購(gòu)房者的權(quán)利和義務(wù)盡在其中。每位發(fā)展商都有其物業(yè)管理公司，購(gòu)房者應(yīng)與物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理公約，在簽約前，購(gòu)房者要對(duì)公約仔細(xì)研究，充分了解自己所享受的權(quán)利和被要求承擔(dān)的義務(wù)。商品房的價(jià)格相對(duì)人們的收入太高，從整體上看， 我國(guó)城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)還屬于中低收入者。（ 3）地段 v開(kāi)發(fā)商品建筑的標(biāo)準(zhǔn)、檔次與地段的等級(jí)成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購(gòu)房時(shí)，只要經(jīng)濟(jì)條件許可，總是率先選擇市中心住宅。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標(biāo)，也有達(dá)到最佳的使用效果的面積指標(biāo)。 （ 8）居住環(huán)境v居住環(huán)境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。因此，一棟建v成的商品住宅樓是否有 《 質(zhì)檢合格證書(shū) 》 ，也是其質(zhì)量好壞的一個(gè)標(biāo)志。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓v房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類v 根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無(wú)償兩種方式。v (5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。（ 2）法定繼承子女應(yīng)包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有撫養(yǎng)關(guān)系的繼子女；父母包括生父母、養(yǎng)父母和有撫養(yǎng)關(guān)系的繼父母；兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父異母、同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有撫養(yǎng)關(guān)系的繼兄弟姐妹?！?取件（公告另加 35天）二、準(zhǔn)備材料：公證時(shí)： 贈(zèng)與合同 贈(zèng)與物清單及所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、存單等 贈(zèng)與物為共有財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)提供共有人同意將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與他人的書(shū)面意見(jiàn)；贈(zèng)與物為集體所有的，應(yīng)提交該集體組織成員同意贈(zèng)與的書(shū)面意見(jiàn)；贈(zèng)與物為全民所有的，應(yīng)提交國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)贈(zèng)與的文件交易時(shí)： 贈(zèng)與人：產(chǎn)權(quán)證原件，身份證，結(jié)婚證，戶口本 受贈(zèng)人：身份證，贈(zèng)與合同公證書(shū)，評(píng)估報(bào)告農(nóng)宅基地房屋贈(zèng)與非直系親屬的，提供受贈(zèng)人系本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員證明劃拔用地、限制性出讓用地已補(bǔ)完全出讓手續(xù)的，提供土地出讓合同書(shū)及發(fā)票二、房屋租賃 房屋租賃的概念v 房屋租賃，狹義地講，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房屋租賃租賃合同v 1. 房屋租賃合同的概念及內(nèi)容 v 租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。v 申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括： v ⑴ 書(shū)面租賃合同； v ⑵ 《 房屋所有權(quán)證書(shū) 》 或者其他合法權(quán)屬證明； v ⑶ 當(dāng)事人的合法身份證件； v ⑷ 市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。 ”承租人在租賃期限內(nèi)，如轉(zhuǎn)租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。v 抵押人：是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。v ■ 法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。v (8) 訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。v 協(xié)議優(yōu)先受償 人民法院拍賣 v 變賣抵押房地產(chǎn) 順序清償 v 債權(quán)比例清償v 抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅第五節(jié) 土地使用權(quán)的出讓年限《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 規(guī)定的出讓最高年限如下： v⑴ 居住用地 70 年； v⑵ 工業(yè)用地 50 年； v⑶ 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年； v⑷ 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年； v⑸ 綜合或其他用地 50 年。v 樓盤(pán)導(dǎo)錄（申請(qǐng)人攜帶相關(guān)資料到四樓業(yè)務(wù)科辦理樓盤(pán)導(dǎo)錄v 網(wǎng)上申請(qǐng)（開(kāi)發(fā)企業(yè)錄入微機(jī)信息并打印所有權(quán)初始登記申請(qǐng)表、房屋登記表及相關(guān)表單 )所有權(quán)初始登記流程及所需材料v 咨詢、領(lǐng)表（非開(kāi)發(fā)企業(yè)到三樓咨詢臺(tái)，領(lǐng)取 《 呼和浩特市房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)表 》 及相關(guān)表單）v 詢問(wèn)筆錄（手續(xù)齊全后，由申請(qǐng)人或代理人到四樓開(kāi)發(fā)企業(yè)受理窗口接受詢問(wèn)并遞交手續(xù)）v 領(lǐng)取受理通知單（申請(qǐng)人或代理人依工作人員通知時(shí)間，到四樓開(kāi)發(fā)企業(yè)受理窗口領(lǐng)取受理通知單及繳費(fèi)單）v 交費(fèi)（領(lǐng)取受理通知單后 2個(gè)工作日，攜帶受理通知單及繳費(fèi)單到三樓收費(fèi)窗口交費(fèi)）v 1領(lǐng)證 (交費(fèi)后 1個(gè)工作日，攜帶受理通知單、繳費(fèi)單、繳費(fèi)憑證及申請(qǐng)人或代理人身份證明道四樓發(fā)證窗口領(lǐng)取 《 房屋所有權(quán)證 》所有權(quán)初始登記提交的要件v 呼和浩特市房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)表（原件）v 房屋登記詢問(wèn)筆錄（原件）v 國(guó)有土地使用證（驗(yàn)原件留復(fù)印件）v 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件原件（附件包括： 規(guī)劃驗(yàn)收合格證 規(guī)劃總平面圖）v 建設(shè)工程施工許可證v 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表v 房屋面積測(cè)繪報(bào)告（原件）v 房屋初始登記現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表v 物業(yè)維修基金備案憑證v 申請(qǐng)人身份證明（開(kāi)發(fā)企業(yè)提交資質(zhì)證書(shū)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照，非開(kāi)發(fā)企業(yè)提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證等，驗(yàn)原件留復(fù)印件）v 1授權(quán)委托書(shū)、代理人身份證明（驗(yàn)原件留復(fù)印件）v 注： 經(jīng)濟(jì)適用住房需提供經(jīng)呼市住房保障中心出具的經(jīng)濟(jì)適用住房批準(zhǔn)文件以及經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)售價(jià)格批復(fù)文件；v 開(kāi)發(fā)企業(yè)需提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付使用備案證。v 工作時(shí)限v 凡符合規(guī)定、手續(xù)齊全的，自收件受理之日起 30個(gè)有效工作日內(nèi)達(dá)到發(fā)證條件。v 物業(yè)備案、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付使用備案證。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。v (2)以建筑物抵押的，房地一并抵押。v 特點(diǎn)： ◇ 不轉(zhuǎn)移占有 ◇ 抵押人 —— 可以是債務(wù)人本人，也可以是第三人 ◇ 抵押權(quán)人 —— 和債權(quán)人是同一人房地產(chǎn)交易形式房地產(chǎn)抵押的類型（兩大類）◇ 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押（按揭抵押）◇ 在建工程抵押（開(kāi)發(fā)貸） v 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后， 由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。v 轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門(mén)規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉(zhuǎn)租的證明。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權(quán)出租的書(shū)面證明。因此， 在租賃中出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方的權(quán)利與義務(wù)做出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書(shū)面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問(wèn)題雙方共同遵守的準(zhǔn)則。v （ 2）房屋租賃實(shí)行登記備案制度v 租賃合同簽訂后 30日內(nèi)，辦理登記備案手續(xù)。v 房屋租賃的分類v 按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為：公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。（ 4）辦理遺囑繼承權(quán)公證，事先要審查遺囑是否有效，遺囑繼承人和遺產(chǎn)有無(wú)變化，如有下列情況，應(yīng)按法定繼承辦理： A、遺囑繼承人放棄繼承的； B、遺囑繼承人先于立遺囑人死亡的； C、遺囑繼承人喪失繼承權(quán)的； D、遺囑無(wú)效部分涉及的遺產(chǎn) E、遺