【正文】 安保衛(wèi) 、 車輛道路 、 設(shè)備修理等 ， 應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé) 。 偏離服務(wù)這個(gè)宗旨 ， 就會(huì)使物業(yè)管理與社會(huì)和公眾的利益相背 ，最終削弱物業(yè)管理的生命力 。 ? 在聯(lián)合國(guó)制定的《國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類》中，把經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為十大類，其中建筑業(yè)為第五類，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)為第八類。 ? 今天我們使用的物業(yè)管理概念主要是狹義的物業(yè)管理 。對(duì)于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)來講，每個(gè)人對(duì)如何行使權(quán)利的決定是無需事先與他人協(xié)商的。 ? ? 房地產(chǎn)的價(jià)格一般也會(huì)不斷上漲，有著保值和增值的作用。 第 37頁 （四）物業(yè)的特性 ? 、地區(qū)性 ? 建筑物由于定著在土地上，形成了其不可移動(dòng)性和地區(qū)性。 ? （ 2） 稱謂的領(lǐng)域不同 ? 不動(dòng)產(chǎn)是民法通常使用的詞匯； ? 房地產(chǎn)是在經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中經(jīng)常使用的詞匯； ? 物業(yè)則是指房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱 。 如上下水管 、 消防 、 強(qiáng)電 （ 供變電等 ） 、 弱電 （ 通訊 、 信號(hào)網(wǎng)絡(luò)等 ） 、 路燈 ， 以及室外公建設(shè)施 （ 如幼兒園 、 醫(yī)院 ） 等 。 ? 物業(yè)概念是 ： 物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備 、 設(shè)施和場(chǎng)地 。 ? 二是社會(huì)化 。 ? 。 ? 2023年 9月 1日起 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 正式施行 。這篇論文在提交中國(guó)城市住宅研究會(huì) 1984年年會(huì)進(jìn)行交流時(shí)受到肯定。 ? 80年代初全國(guó)直管公房失修失養(yǎng)率達(dá)到 50％ 以上 。 ? 真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于 19世紀(jì)末 20世紀(jì)初的美國(guó) 。 ? （ 2） 流通環(huán)節(jié) 。 ? 。房屋與土地反映物質(zhì)的屬性和形態(tài)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)則體現(xiàn)商品形式的價(jià)格。在競(jìng)拍中，地價(jià)被炒得很高，一畝地甚至能賣到幾百、上千萬元。文章分析認(rèn)為，銀行是中國(guó)資本的主要來源。 第 9頁 地產(chǎn)泡沫和銀行超常規(guī)貸款 ? 近幾年自上而下都在談 房地產(chǎn)泡沫 和 銀行超常規(guī)貸款 問題 。 ? 城市化發(fā)展的影響 。隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。 第 5頁 ? 第三階段： 相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（ 1998 至 2023 年） ? 1998年，國(guó)務(wù)院頒發(fā)宣布新一輪房改的 23號(hào)文，提出“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”和“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”等重要思路； ? 1999年初，國(guó)內(nèi)大部分省、區(qū)深化房改的方案經(jīng)當(dāng)?shù)卣庹接“l(fā)，中央在京黨政機(jī)關(guān)的方案也經(jīng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過。 ? 1990年上海市房改方案出臺(tái) ， 開始建立住房公積金制度 。 ? 1982 年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn) 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面 ， 在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫 。由于他們?nèi)藬?shù)眾多，因此住房?jī)r(jià)格開始飛漲。 估計(jì)我國(guó)到 2023年就可達(dá)到人均 30平方米 。 全國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房 80億平方米 ， 如果按住房折舊的年限 40年計(jì)算 ， 每年折舊率 %， 10年共需折舊 20億平方米 。 ? 如果傳聞中的“ 10萬溫州人拿著 1000個(gè)億在炒樓”大體符合事實(shí)原貌，那么這 1000億不過是支撐整個(gè)炒作市場(chǎng)的一個(gè)資本系數(shù)。 近些年來土地價(jià)格飛漲，這既和土地成本上升有關(guān)，又和現(xiàn)行的某些政策有關(guān)。 ? 中國(guó)人民銀行 2023年 8月 15日發(fā)布的 《 2023中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》 指出，到 2023年末，我國(guó)的房地產(chǎn)貸款已達(dá) ，占到全部人民幣貸款的約 15％，我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款占ＧＤＰ的比例為 ％。 在現(xiàn)代城市中，住宅一般要占城市房屋總量的一半左右。 生產(chǎn)環(huán)節(jié)是指進(jìn)行 土地開發(fā) 、 房屋建設(shè) 等 ， 從而獲得房地產(chǎn)勞動(dòng)產(chǎn)品的過程 。 二、 物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 第 21頁 （一）物業(yè)管理的起源 ? 傳統(tǒng)意義上的 “ 物業(yè)管理 ” 起源于 19世紀(jì) 60年代的英國(guó) ， 由于工業(yè)革命的發(fā)展使得大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市 ， 導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重 、 居住環(huán)境日趨惡化等 “ 社會(huì)問題 ” 。 在這兩個(gè)組織的基礎(chǔ)上 ， 最后又成立了 “ 建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì) ” （ Building Owners and Managers Association， BOMA） 。 第 23頁 （三） 物業(yè)管理在我國(guó)的產(chǎn)生和發(fā)展 ? 1981年 3月 深圳市物業(yè)管理公司成立。 ? 2023年 10月 15日 ，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在北京成立。 ? ，提高了人民群眾的居住質(zhì)量。 可以將經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù) ， 如房屋咨詢 、中介 、 代理房屋買賣 、 估價(jià) ， 建筑裝飾等項(xiàng)目；也可向餐飲 、 商業(yè) 、 健身等方面發(fā)展 。 主要體現(xiàn)在： ? （ 1） 管理觀念現(xiàn)代化 ? ① 信息觀念 ? ② 系統(tǒng)觀念 ? ③ 經(jīng)營(yíng)觀念 ? （ 2） 管理組織網(wǎng)絡(luò)化 ? （ 3） 管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化 ? （ 4） 管理方式程序化 第二節(jié) 物業(yè)管理的概念和內(nèi)容 一、物業(yè) 第 32頁 （一）物業(yè)的涵義 ? 房地產(chǎn)： real estate或 real property。 如電梯 、 空調(diào) 、 備用電源等 。 ? 第二，物業(yè)管理中的物業(yè)（適用于住宅小區(qū)）主要是物業(yè)的共同部分： 共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施。 包括綜合樓 、 寫字樓 、 商業(yè)中心 、酒店 、 賓館 、 康樂中心等； ? 工業(yè)物業(yè) 。 ? ? 物業(yè)受法令和政府政策的影響較重要的有兩項(xiàng)：一是警察權(quán)（ Police Power）的行使。私有產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵在于對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)利的行使的決策完全是私人做出的。 第 42頁 二、物業(yè)管理的概念 這樣理解物業(yè)管理，對(duì)不對(duì)？ 張某在和一些朋友聊天時(shí)談到物業(yè)管理 ，他說： “ 物業(yè)管理就是房產(chǎn)管理 ， 只不過房產(chǎn)管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣 ，名稱換了一下 ， 其根本區(qū)別就是收不收費(fèi)的問題 。即作為廣義的農(nóng)業(yè)； ? 第二產(chǎn)業(yè) 是對(duì)第一產(chǎn)業(yè)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工過程的行業(yè)，是第二層次上的生產(chǎn)活動(dòng)，如制造業(yè)、建筑業(yè)等，人們稱之為廣義的工業(yè)； ? 第三產(chǎn)業(yè) 是以第一、第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品為物質(zhì)條件，生產(chǎn)非實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品的行業(yè)，如商業(yè)、旅游業(yè)、交通、金融、保險(xiǎn)、郵電、教育、文藝、房地產(chǎn)業(yè)等。 第 53頁 明確物業(yè)管理的性質(zhì)的意義 ? 為制定物業(yè)管理的政策和法規(guī)提供理論依據(jù) ? 物業(yè)管理的政策法規(guī)是物業(yè)管理的宏觀環(huán)境 ， 其科學(xué)性如何是物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵 。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托的關(guān)系，而這種關(guān)系正體現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的相分離。 五、 物業(yè)管理的內(nèi)容 第 59頁 （一）物業(yè)管理的基本內(nèi)容 ? 。 ? ， 保證物業(yè)管理工作的健康順利進(jìn)行 。通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又提出該方面需求的服務(wù)項(xiàng)目。 第 64頁 （五）不同用途的物業(yè)的管理要點(diǎn) ? ：期望甚高 ? 寫字樓需有高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量的管理服務(wù) ， 這類樓宇都有比較現(xiàn)代化的設(shè)備 ， 如自動(dòng)控制的高檔電梯與升降梯 、 由電腦控制的樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) 、 中央空調(diào)設(shè)備 、 通風(fēng)設(shè)備 、 保安監(jiān)控設(shè)備等等 。 第 67頁 ? ：優(yōu)質(zhì)服務(wù) ? 服務(wù)質(zhì)量是賓館的生命 ， 也是衡量其管理水平的主要標(biāo)志 。制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開發(fā)商提出樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等方面的建設(shè)性意見。 ? 人員選擇一般需要兩種類型：管理類型和工程技術(shù)類型 。 ? 驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)明確記錄在案 ， 督促施工單位修整； ? 物業(yè)接管是開發(fā)商向管理單位移交物業(yè)的過程 。 ? 加強(qiáng)入住階段的安全保衛(wèi)工作 ， 提供較多的值班與勞務(wù)服務(wù) ， 保證業(yè)主和租戶 、 財(cái)物及時(shí)安全搬入樓宇 。 第 78頁 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? 物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集 、 整理 、 歸檔 、 利用四個(gè)環(huán)節(jié) 。 開發(fā)商還應(yīng)向管理單位移交有關(guān)物業(yè)的整套圖紙資料 ， 以