【正文】 152892202360001600026000360001996 2023 2023億元環(huán)渤海 長三角 珠三角環(huán)渤海、長三角、珠三角人均可支配收入增長表575284611175915607103617054174771428596388849628048383000600090001202315000180001996年 2023年 2023年元環(huán)渤海 長三角 珠三角 全國 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 —— 客戶對“舒適居住”需求的增長 人民可支配收入增長迅速，人民生活水平提高， 客戶由“生存需求”轉(zhuǎn)向“舒適需求” 。 東方尊峪 東 海 岸 天 琴 灣 17 英 里 浪騎俱樂部 惠州辣甲島 深圳金域藍灣 珠海金域藍灣 廈門金域藍灣 通過收購，萬科的沿海連線布局正在完成！ 我們不去評論收購對萬科的意義或者對地產(chǎn)的影響，我們要強調(diào)的是： 17英里 東海 岸 珠海金域藍灣 這一切，緣于 濱海物業(yè)的獨特魅力 —— 從 珠海到深圳，到惠州，到廈門，甚至到上海、天津， 萬科 —— 中國最大的發(fā)展商之一， 正在搶占中國最好的海 岸線！ 第一部分 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 全國濱海樓盤熱銷索引 —— 環(huán)渤海區(qū)域 天津 萬通新城國 際 ? 一期 6000元 /平米，刷新天津樓價，開盤即售 80%！ ? 二期均價 7500元 /平米，外來客戶達50%以上！ 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 全國濱海樓盤熱銷索引 —— 長三角區(qū)域 上海 生存需求 舒適需求 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 —— 濱海自然環(huán)境的獨特優(yōu)勢 城中豪宅 郊區(qū)豪宅 濱海樓盤 濱海樓盤較城中豪宅和郊區(qū)豪宅的獨特優(yōu)勢，使得其備受青睞！ 海洋生態(tài)環(huán)境 景觀優(yōu)勢 空氣質(zhì)量 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 濱海樓盤熱銷原因分析 —— 資源稀缺和不可復(fù)制性 資源的不可復(fù)制 資源的稀缺 導(dǎo)致濱海物業(yè)的珍貴和唯一，更加導(dǎo)致高端客戶瘋狂追求。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標(biāo) 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 我們在哪？ —— 大鵬鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心 本項目位于大鵬鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心，占據(jù)大鵬鎮(zhèn)和大鵬－南澳組團濱海旅游度假服務(wù)基地 雙核心 的位臵，地段優(yōu)勢無人能及。 1期千禧大廈 —— 大鵬鎮(zhèn)目前的地標(biāo)建筑。 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 別 墅 住 宅 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 外區(qū)客戶分析（二） —— 東部度假型物業(yè)供應(yīng)數(shù)量統(tǒng)計 03年后，在政府東部規(guī)劃的啟動和萬科 未來的大鵬－南澳，將涌入大量度假休閑客流，酒店和公寓類型的物業(yè)非常適應(yīng)市場需要。 臨近鵬海苑的地方有兩個核電員工宿舍區(qū)，購買鵬海苑的核電員工多來自于這兩個小區(qū)。買房為自住。 120㎡ 三房 140 ㎡ 四房 70～ 75 ㎡ 二房（投資） 僑 胞 以港客居多，經(jīng)濟實力強，有很強的戀土情節(jié)，為以后落葉歸根而買房，自住，首選小戶型。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 客戶定位思路 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標(biāo)客戶確定 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 目標(biāo)客戶確定（二） —— 東部度假型物業(yè)客戶比例分析 東部度假型物業(yè)外區(qū)本區(qū)客戶比例0%20%40%60%80%100%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年外區(qū)客戶 本區(qū)客戶東部度假型物業(yè)的外區(qū)客戶比例一直保持在較高的水位中，約在 75%～80%左右。 東部度假型物業(yè)歷年成交戶型面積 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價格定位 產(chǎn)品定位（一） —— 戶型面積初步結(jié)論 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 面積區(qū)間 3540 4558 6570 70～ 75 95～ 105 根據(jù)東部度假型物業(yè)的戶型面積，以及本地客戶的實際需求 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價格定位 產(chǎn)品定位（一） —— 初步結(jié)論 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 面積區(qū)間 3540 4558 6570 70～ 75 95～ 105 比 例 18% 38% 14% 15% 15% 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價格定位 修正后戶型比例 物業(yè)類型 公 寓 公寓 /住宅 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 三房 比 例 20% 45% 20% 15% 產(chǎn)品定位（二） —— 戶型比例修正 公寓和住宅的兩房設(shè)臵存在重疊，綜合設(shè)臵比例 原戶型比例 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 比 例 18% 38% 14% 15% 15% 降低投資門檻，增加單房和一房比例 1房： 1房面積有變大的 趨熱，同時本項目度假公寓的定位，面積可以偏大，建議為 50～ 55㎡ 。 關(guān)鍵詞： 度假 HOLO Coast 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 Coast： 即海 岸， 岸線 之意，是東部核心價值的體現(xiàn)；它更代表一種圍繞海灘的生活情調(diào)：陽光、沙灘、海浪、海風(fēng)、運動、休閑 …… 我不在度假，就在度假的路上 …… Life is Sunshine,Beach,Fishing,BBQ and more … HOLO Coast 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 深圳的天堂原來在這里 …… 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 蔚藍東部 ：采用類似“藍色鹽田”的說法，用高起點的定位與形象，跳出大鵬，表明項目極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)位； 回家就是度假的開始 …… 假日基地 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 假日： 是本項目度假式公寓的物業(yè)屬性的體現(xiàn)，也是本項目生活情調(diào)的體現(xiàn)。 數(shù)據(jù)來源：深圳市東部濱海片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（ 2023） 大鵬鎮(zhèn)所在區(qū)的居住開發(fā)價值與東部對比系數(shù)為 。 數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心 06年房地產(chǎn)市場總結(jié) 東部度假型公寓物業(yè)價格歷年價格表10800950085007300790011800600080001000012023140002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年元/ ㎡ 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 價格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價格初步定位 東部價格曲線 價格定位結(jié)論 考慮到本項目將在 07年底 08年初面市，按照東部度假型物業(yè)年增長率 10%遞增，因此本項目售價＝ 9000~9500元 /㎡ 本項目價格定位 KEY POINTS 客戶定位 ? 外區(qū)度假投資客為主； ? 以本區(qū)自住客為輔； 產(chǎn)品定位 ? 產(chǎn)品定位為濱海度假休閑式公寓； ? 產(chǎn)品以單房、一房為主，二房、三房為輔； 形象與價格定位 ? 形象語： Holo Coast 蔚藍東部 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 案名建議 ? 大鵬處于北緯 22176。 東部門戶 基地核心 臨山近海 度假公寓 形象定位的基調(diào) 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價格定位 關(guān)鍵詞： 度假型公寓 關(guān)鍵詞： 度假 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價格定位 修正后面積區(qū)間 物業(yè)類型 公 寓 公寓 /住宅 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 30～ 35 50～ 55 70 95～ 105 產(chǎn)品定位（二） —— 戶型面積修正 原面積區(qū)間 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 面積區(qū)間 35