【正文】 3年 11月，合肥市商業(yè)類商品房在售面積 94。城調城市和商業(yè)共同發(fā)展，相互促進■本項目規(guī)劃集中商業(yè)的可行性論證從住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)的利弊比較來分析：對于綠城桂花園的三期規(guī)劃而言，其實只有兩種選擇，要么全部規(guī)劃為住宅，要么是底商與住宅結合，底商規(guī)劃成集中商業(yè)。稀缺性商業(yè)業(yè)態(tài) ＝ 項目所在區(qū)域急需產品 ＝ 未來項目所在區(qū)域需求產品商機 ＝ 項目均衡點 ＝ 商機規(guī)劃（ 8大原則）216。 技術先進化戰(zhàn)略前瞻化：本項目首先要重視的規(guī)劃原則就是戰(zhàn)略前瞻化 ,這種前瞻性要求開發(fā)商和建筑規(guī)劃師善于運用本項目所處的有發(fā)展?jié)摿Φ囟?,通過戰(zhàn)略的投資和科學的規(guī)劃 ,使項目的商業(yè)價值在未來數(shù)年內得以倍數(shù)增長?，F(xiàn)代購物中心的規(guī)劃設計，倡導集購物、休閑、餐飲、娛樂等多種功能于一體，讓顧客在消費時獲得一站式消費滿足，這也是和本項目規(guī)模類似的集中商業(yè)規(guī)劃的一大趨勢 . 成功案例 合肥元一時代廣場 元一時代廣場作為安徽省首家復合體驗式時代歡樂主題購物公園，其中純商業(yè)經營面積達到了 萬平米，百貨公司、量販超市、科技廣場、頂級名店、精致書城、風味小吃、電影院、游戲場、KTV等在元一時代廣場一應俱全，一站式多功能的消費體驗給顧客帶來一種全新的購物體驗。烏魯木齊國際大巴扎買場社會化還應具備實用的社會化功能 ,如：最短距離大交通、最優(yōu)留客小交通， 大交通的改善是指外部交通動線以距離最短為原則，小交通特別是商業(yè)內街的設計也是如此 ,特別需要強化社會功能，這種社會功能的實現(xiàn)首先就要求行人從內街通行的距離短于從市政道路通行的距離，這樣的內街設計才具備社會功能和實用功能，如本項目商業(yè)內街的交通就可以朝最短化努力，圖示如下，至于商業(yè)設施內部的交通留線問題，則主要考慮一個如何留客聚客和形成回路的問題，同一朝向盡量減少出入口的數(shù)量等 .35層45層3層1層黃山路最短距離商業(yè)內街消費娛樂化：現(xiàn)代商業(yè)地產項目規(guī)劃越來越重視顧客的娛樂體驗，力求通過豐富的娛樂設施增加顧客的光臨次數(shù)、延長顧客的停留時間、提高顧客消費數(shù)額、加強商場品牌魅力等目的。 成功案例 香港購物中心 香港由于地少人多，寸土寸金，購物中心開發(fā)成本非常高，因此一般開發(fā)商都嚴格控制商業(yè)規(guī)模來控制商業(yè)風險，他們一般采取分階段開發(fā)和控制總建面積來使指標保守化，因為大型綜合性商業(yè)進入營運階段后一般營運成本都非常高，而且競爭壓力也大，從而控制開發(fā)指標成為第一要務。合肥綠水雅客生態(tài)酒店稀缺價值高價化：最為一個商業(yè)建筑，雖然在設計之初都大力強調其均好性，但是實際所有的鋪面不可能是商業(yè)價值都一樣，商業(yè)資源最好的區(qū)域也是整個商業(yè)設施的稀缺價值所在，那么這些區(qū)域的商鋪如入口、電梯上下口、中庭附近就理應實現(xiàn)價值最大化，以充抵那些商業(yè)資源缺乏區(qū)域的較低價值，從而人為地控制整個商業(yè)價值的均好性。整個球場及配套設施均按舉行國際賽事的標準設計建造。主要業(yè)態(tài)定位依據(jù)：，專業(yè)性市場定位也不可取對于本項目的區(qū)域特質而言，首先排除的主要業(yè)態(tài)應為大型超市、百貨業(yè)、專業(yè)市場（如服裝、電子、機電、汽車）等，因為這些業(yè)態(tài)對本區(qū)域的消費群體總量和業(yè)態(tài)經營的成熟度要求很高，也就是說商圈覆蓋人群和商業(yè)氛圍很重要，而這些恰恰是本項目所在高新區(qū)大蜀山版塊所不具備的，而且一旦定位于以上業(yè)態(tài)，那就基本上是一種大眾消費業(yè)態(tài)，和本項目本身所具備的高端定位優(yōu)勢相悖；親朋好友聚餐商務宴請本項目的餐飲業(yè)消費者定位為商務宴請，正好符合項目特色，輻射范圍應該是全市，特別是高新區(qū)、政務區(qū)和經開區(qū)的企事業(yè)單位。商鋪投資者多為職業(yè)投資客，對回報率這一概念尤為關注，由專業(yè)公司統(tǒng)一操作根據(jù)租售的實際情況合理的確定租金和銷售價格，采取以租金支撐售價或是以售價帶動租金等靈活多樣的形式，使得租售之間相互促進，將能夠順利的推進各項目標的實現(xiàn)； 有利于協(xié)調各利益主體之間的關系 ；商業(yè)地產所涉的利益主體眾多，因而就難免有眾多的關系需要協(xié)調，理論上看來四個利益主體最少有六對矛盾（業(yè)主與發(fā)展商，商家與發(fā)展商，消費者與發(fā)展商，業(yè)主與商家，業(yè)主與消費者，消費者與商家）需要協(xié)調。 萬科城風情商業(yè)街部分商家社區(qū)配套私營店分布特色品牌店分布住宅篇1（綠城桂花園及綠城百合公寓住宅）一、 分析部分 （市場分析與項目分析）二、 戰(zhàn)略部分 （戰(zhàn)略規(guī)劃與產品規(guī)劃）三、 定位部分 （客群研究與定位研究）四、 推廣部分 （形象建立與傳播推廣）五、 營銷部分 （價格體系與操盤措施）一、分析部分市場分析結論區(qū)域競爭市場分析項目分析市場分析結論總價控制市場 高檔房市場成交總量少高端住宅消費市場未成氣候 各項目去化速度趨緩高端住宅市場競爭日趨激烈各項目所占市場份額進一步變小消費者對高端超前產品不認可本項目無法實現(xiàn)預期市場價值高端住宅市場容量不夠，競爭日趨激烈，本項目目前所實現(xiàn)的吸納率和開發(fā)商預期仍存在差距高端住宅市場需求不足本項目吸納率和預期存在差距２、區(qū)域競爭市場分析版 塊 在售樓 盤 數(shù)量 911月 總銷 售套數(shù) 單 個 項 目 單 月吸 納 率高新區(qū) 34 653 蜀山區(qū) 68 3037 包河區(qū) 58 1758 ■項目所在區(qū)域版塊市場平均份額分析注 :綠城桂花園所在區(qū)域版塊為高新區(qū)版塊 綠城百合公寓所在區(qū)域版塊為蜀山區(qū)版塊 綠城桐城南路項目所在區(qū)域版塊為包河區(qū)版塊 （數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)）■項目所在區(qū)域版塊競爭市場分析區(qū)域 項 目名稱 總銷 售套數(shù)。即能達到管理的目的，也能夠有效的滿足商家的需求，同時也兼顧了各方面的利益，使得四贏格局能夠真正得以實現(xiàn)。■整合招商專業(yè)招商形象招商活動招商■租售策略快速回籠資金的售后返租形式需慎重；售后返租的形式雖然能迅速回收資金，但是操作實施困難，國家已明令禁止，分割式產權糾紛對于追求長遠發(fā)展的品牌性企業(yè)不利，而且對商管公司要求很高，一旦承諾利益無法兌現(xiàn)，風險將仍然會轉嫁到開發(fā)商身上；合理的租售結合形式同樣能保證資金的有效運轉，給客戶以信心；如果租售比例控制得當，策略運用得體，實際上仍然可以保障資金的有效運轉，如本項目就可以對客戶承諾只銷售 30%的商業(yè)， 70%的鋪面自營，這樣一方面，客戶直接就感到開發(fā)商的魄力和自信，從而信任開發(fā)商的統(tǒng)籌經營，而且也相信物業(yè)的價值有保證，對于招商和銷售來講無疑是一劑最好的催化劑；另一方面，只銷售 30%的物業(yè)能達到物以稀為貴的效應，有利于獲得高額利潤，而剩余非出售部分的 35%可以以較優(yōu)惠的出租給有品牌影響主力商戶，這部分處于保本狀態(tài)，另外的35%則可以出租給有經濟實力和銷售實力的商戶，以獲取較高租金回報。雖然別墅有天賦珍稀的價值，但是因總價均為 1000萬以上，自 05年開盤以來，銷售一直未有起色，針對目前的銷售現(xiàn)狀，項目對別墅價值的設計進行了重新的梳理，并前瞻性地提出了 “ 買別墅 ，做高爾夫球場終身會員 ” 的主張，并對購買別墅的客戶發(fā)放高爾夫終身會員卡，實際上，整個產品價值的設計過程中，只是將終身的會員權益提前透支而以，卻對整個項目的營銷產生了質的突破，成為未來價值現(xiàn)在化設計的典范。成功案例 南京德基廣場 地處新街口東北角的德基廣場營業(yè)面積達 2萬平方米，作為南京最新的引領時尚的頂級消費場所，與 “ 新百 ” 、 “ 東方 ” 、 “ 金陵百貨 ” 構筑完成新街口東北四角購物商圈，在近 10個月的試營業(yè)后，于 2023年 6月 26日正式營業(yè)至今，不僅在新街口商圈站穩(wěn)了腳跟，而且基本上從觀念上也顛覆了南京人跟深蒂固的 “ 金鷹 ” 觀點，當范思哲、 ESCADA、 FERRE、 ETRO、 Max－ Mara、 GIADA、 BCBG等眾多頂級奢侈品牌出現(xiàn)在德基廣場時，才真正讓南京老百姓見識到了真正的頂級商場，由于這些享譽全球的國際品牌均是自主經營，德基廣場的環(huán)境和服務得到了充分的保證。技術先進化：由于商業(yè)地產項目的屬性決定了建筑場所是人流匯聚、信息匯聚、資源匯聚的焦點，這些焦點的形成要求開發(fā)商必須大量運用各種新技術，以此避免在同質化競爭中被提前淘汰出局；通常，商業(yè)地產項目都有令人難忘的造型，這些建筑的造型對建筑力學、建筑材料學提出了更高的要求，因此，對于本項目而言，如果有條件，應該盡可能地運用先進的技術表現(xiàn)項目領先的潮流，領導時尚的個性特征，增加顧客的新鮮感。北美購物中心的娛樂化特征最突出，現(xiàn)在日本、泰國和中國各地新建的眾多商業(yè)地產項目都在總體規(guī)劃中加入越來越多的娛樂元素，如華南 MALL。 時代百貨肯德基歡樂谷游藝場環(huán)球影城翼飛文化北京華聯(lián)超市國美電器大賣場招商銀行時代春天精品店歡樂頻道KTV城市花園咖啡店味來世界餐飲區(qū)音樂皇庭音響專賣元一時代廣場各業(yè)態(tài)各品牌的功能多元化例舉賣場社會化：現(xiàn)代商業(yè)地產項目公共空間應當社會化，而不是僅僅是一個消費場所，消費只是它所提供的一種主要功能，也是本項目所需要特別注重的一個方面。 廣州天河城廣場布局人性化：本項目的規(guī)劃應當力求簡單、人性化，以滿足人的細節(jié)需要為第一要旨。 布局人性化216。所以僅針對本項目的投入產出比而言，適當性地規(guī)劃一部分集中商業(yè)實際上是不二選擇；但相對來說，規(guī)劃成集中商業(yè)也將面臨投資回收期較長、市場需要培育成長期等弊端，而且商業(yè)操作過程對開發(fā)商也具備一定挑戰(zhàn)性。排名 項目名稱 區(qū)屬 面積（平米） 金額（萬）1 安徽國際商務中心 包河區(qū) 2 金星商業(yè)城 經濟區(qū) 3 安徽白馬服裝城二期 新站區(qū) 4 安徽白馬服裝城 新站區(qū) 5 頤和花園 蜀山區(qū) 　6 旺城大廈 蜀山區(qū) 7 信旺 瑤海區(qū) 6處： 七里塘 社 區(qū)級商業(yè)中心、三里街 社 區(qū)級商業(yè)中心、銅陵路 社 區(qū)級商業(yè)中心、站塘 社區(qū)級商業(yè)中心、鋼北 社 區(qū)級商業(yè)中心、化工廠地區(qū) 社 區(qū)級商業(yè)中心 。用地面積控制在 。個人享受及服務性消費所帶動的商品零售快速增長， 如化妝品類增長 %、金銀珠寶類增長 %、 休閑、娛樂市場增長 %、 電子出版物及音像制品類增長 %、文化辦公用品類增長 %、服裝鞋帽、針、紡織品類增長 %。整體價格變化趨勢預測：合肥的整體樓市價格雖然在 20232023有一次價格快速上漲的高峰期，但是從 02年至 06年的 5年時間價格上漲幅度才達到 1000元 /平米，應該是全國中部省會城市的最低谷，這和合肥目前的經濟快速增長階段明顯有悖，新的價格爆發(fā)期應該很快就會到來，根據(jù)全國一般大中型城市的房地產行業(yè)的發(fā)展進程來看，幾乎所有城市都經歷了 3年一次價格爆發(fā)階段。通過對前十名銷售熱點樓盤的分析，合肥樓市的總價控制市場特征表現(xiàn)很明顯，往往 具備競爭優(yōu)勢的高性價比產品大受市場歡迎 ，年度銷售前十名項目除去清溪苑小區(qū)是超低價入市和元一項目的品牌、規(guī)模優(yōu)勢，其余項目要么是產品創(chuàng)新、要么是總價競爭優(yōu)勢?，幒^(qū) l板 塊 內有瑤海公園、生 態(tài) 公園自然生 態(tài)資 源，作 為 合肥的老城區(qū)，依靠合肥火 車 站和城市主干道，交通便利。 合肥房地產市場 2023年 111月份銷售前 10名項目分析板 塊 板 塊 介 紹蜀山區(qū) l 西 臨 大蜀山，自然 環(huán) 境 優(yōu) 越。另外，合肥房地產施工面積與竣工面積的比值在 2023年突然放大，說明目前房地產業(yè)處于低谷，房地產開發(fā)周期延長，不少企業(yè)甚至出現(xiàn)資金困境。 20232023合肥市房地產市場施工面積與竣工面積對比分析216。 2023年，合肥投資 36億元新建和改建 40條道路，為構筑大合肥新的交通藍圖拉開了帷幕。上半年，合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長 %，與省會城市中最高增幅相差 ，差距比上年同期縮小了 ，增幅在省會城市的位次由上年同期的第 14位上升到第 9位。上半年合肥市投資需求強勁，連續(xù)幾月成倍增長。合肥市宏觀經濟走勢及房地產政策影響分析合肥市建成區(qū)的中心部分由周長 城公園包圍 ,從中心分別向東、北、西南發(fā)展 ,形成 “ 三葉風扇 ” 的形狀，目前建成區(qū)面積約 203平方公里，人口 244萬。綠城集團合肥公司 07年度營銷策劃總案（ 2023年 12月 31日）市調篇：一、合肥市住宅商品房市場狀況及分析二、合肥市商業(yè)地產發(fā)展現(xiàn)狀及分析商業(yè)篇：一、 產品部分 （城調、論址、規(guī)劃、組合）二、 經營部分 （策劃、商圈、招商、管理）住宅篇：一、 分析部分 （市場分析與項目分析）二、 戰(zhàn)略部分 （戰(zhàn)略規(guī)劃與產品規(guī)劃）三、 定位部分 （客群研究與定位研究）四、 推廣部分 （形象建立與傳播推廣）五、 營銷部分 （價格體系與操盤措施）合作篇：項目合作方式提議市調篇1合肥市住宅商品房市場合肥市房地產市場總結論合肥市宏觀經濟走勢及房地產政策影響分析合肥市房地產市場發(fā)展進程合肥市房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀合肥市房地產市場發(fā)展趨勢預測合肥市房地產市場總結論城市大建設 行業(yè)新機遇 行業(yè)競爭者增加宏觀政策調控購房者持幣觀望銷售勢頭趨緩城市經濟水平落后總價控制市場價格上漲乏力開發(fā)商市場意識不夠產品同質化 低水平重復競爭市場需求不足 供大于求競爭壓力增加市場沒有經歷高峰期直接進入理性地產時代行業(yè)進入平均利潤時代產品創(chuàng)新、客戶需求注重引導成為市場主流合肥是全國第一個全國科技創(chuàng)新型試點城市 ,在建中國第一個科學城 (國家科技創(chuàng)新型示范區(qū) )；世界科技城市聯(lián)盟中國只有兩個城市 , 合肥是其中之一。輕工之城 ：美菱冰箱、榮事達洗衣機